(판교 테크노밸리 인접 개발부지 매각) 쿠팡 주차장 임대 중 · 요양원·사옥·근린생활시설 등 다양한 개발 검토

[THE강남]

판교 테크노밸리 인접 약 628평 대형 개발부지 매각

쿠팡 주차장 임대 중 · 요양원·사옥·근린생활시설 등 다양한 개발 검토

매매가 120억원

성남시 수정구 사송동에 위치한 2,076㎡, 약 628평 규모의 대형 토지입니다.

현재 쿠팡에서 주차장으로 임차하여 사용하고 있어 보증금 2억원 / 월 임대료 1,500만원의 임대수익이 발생하고 있으며, 향후에는 판교테크노밸리 배후라는 입지적 장점을 활용하여 요양원·노인복지시설·기업 사옥·교육연수시설·근린생활시설·의료 및 건강관리시설 등 다양한 개발 방향을 검토할 수 있는 토지입니다.

특히 성남·판교권에서 600평을 넘는 평탄한 일단의 사업부지를 확보하기 쉽지 않다는 점에서 단순 주차장 토지보다는 판교 배후 대형 개발부지라는 관점에서 접근할 가치가 있습니다.

■ 토지 개요

구분	내용
소재지	경기도 성남시 수정구 사송동
토지면적	2,076㎡ / 약 628평
지목	주차장
현황	평지 / 사다리형
도로조건	세로(가)
용도지역	도시지역 / 자연녹지지역
개별공시지가	2,703,000원/㎡ (2026.1 기준)
매매가	120억원
평당 매매가	약 1,910만원
현재 이용	쿠팡 주차장 임대 중

제공된 토지자료상 토지는 평지·사다리형으로 확인되어, 경사지나 부정형 자연녹지 토지에 비해 향후 건축 및 개발계획을 검토하기 좋은 형태입니다.

■ 현재 쿠팡 임대 중 — 개발 전까지 수익 확보

현재 쿠팡에서 주차장으로 임차해 사용하고 있습니다.

보증금 2억원

월 임대료 1,500만원

연 임대료 약 1억8천만원

따라서 매수 후 즉시 개발하지 않더라도 기존 임대차를 활용해 일정한 수익을 확보하면서 중장기 개발계획을 수립할 수 있다는 장점이 있습니다.

본건은 단순한 나대지가 아니라,

현재는 기업 임차 주차장으로 수익을 창출하고

향후에는 개발사업으로 전환을 검토할 수 있는 토지

라는 이중적인 장점을 갖고 있습니다.

■ 판교 테크노밸리 배후 입지

본건에서 가장 강조할 부분은 판교와 가까운 입지입니다.

판교테크노밸리의 주요 시설은 성남시 분당구 삼평동 일대에 집중되어 있으며, 경기창조경제혁신센터는 대왕판교로645번길, 글로벌 R&D센터와 스타트업캠퍼스 역시 삼평동 판교테크노밸리 내에 위치하고 있습니다. 공식 판교테크노밸리 안내에서도 판교역과 야탑역 양쪽에서 접근 가능한 업무권으로 안내하고 있습니다. 팡요기술밸리

따라서 사송동은 행정구역상 수정구이지만, 부동산 활용 측면에서는 판교·야탑·성남을 함께 배후로 활용할 수 있는 입지라는 점이 중요합니다.

특히 판교 중심부에서 넓은 독립형 토지를 확보하기 어려운 상황에서 본건처럼 약 628평의 평탄한 사업부지는 기업 또는 운영사업자 입장에서 차별화되는 요소가 될 수 있습니다.

판교 배후 수요로 검토 가능한 용도

기업 사옥

기업 부설시설

교육·연수센터

R&D 지원시설

복지시설

업무지원시설

의료·건강관리시설

요양 및 시니어케어 시설

등 다양한 실수요를 검토할 수 있습니다.

■ 자연녹지지역 — 건폐율 20%, 용적률 100%

2026년 현재 성남시 도시계획조례상 자연녹지지역의 건폐율은 20% 이하, 용적률은 100% 이하입니다. 법제처

본건 2,076㎡를 단순 적용할 경우,

• 최대 건축면적 기준 약 415㎡

• 약 126평

• 용적률 100%를 모두 적용할 경우 이론상 용적률 산정 연면적 약 2,076㎡

• 약 628평

수준이 기본적인 검토 출발점이 됩니다.

다만 실제 건축규모는 건축물 용도, 도로조건, 주차장 설치기준, 건축선, 개발행위허가, 높이 제한, 비행안전구역 및 군사시설 관련 협의 등에 따라 달라질 수 있습니다.

■ 개발방향 ① 요양원·노인복지시설

본건에서 가장 적극적으로 검토할 만한 분야 중 하나가 요양원·노인복지시설입니다.

국토계획법 시행령상 자연녹지지역에서는 4층 이하의 노유자시설이 허용되는 건축물에 포함되어 있습니다. 법제처

따라서 관계법령과 개별 인허가를 전제로

노인요양원

노인복지시설

주·야간보호시설

데이케어센터

실버케어센터

재활·건강관리 복합시설

등을 검토할 수 있습니다.

특히 요양시설 사업에서는 보호자의 방문 편의성과 직원 수급이 중요하기 때문에, 일반적인 외곽지역 토지보다 판교·분당·성남 생활권에 가까운 입지를 가진 것이 장점입니다.

다만 요양원과 요양병원은 구분해야 합니다.

요양원은 일반적으로 노유자시설에 해당하지만, 요양병원은 의료시설이므로 적용되는 인허가 기준이 다릅니다.

■ 개발방향 ② 기업 사옥 및 판교 배후 업무시설

판교테크노밸리와 가까운 입지는 기업 사옥 및 부설시설 수요에도 강점이 있습니다.

사업계획과 건축물 용도에 따라

기업 사옥

교육·연수센터

기업 복지시설

R&D 지원시설

기업 부설시설

업무지원센터

등의 개발 가능성을 검토할 수 있습니다.

판교 중심부에서 넓은 토지와 충분한 외부공간 및 주차공간을 확보하기 어려운 기업이라면 본사 또는 연구시설과 가까운 별도 시설 후보지로 검토할 수 있습니다.

■ 개발방향 ③ 제1·2종 근린생활시설

자연녹지지역에서는 법령상 제1종 근린생활시설과 일정 범위의 제2종 근린생활시설을 건축할 수 있습니다. 법제처

따라서 사업계획에 따라

대형 카페

베이커리

일반음식점

소매점

사무소

의원

서비스시설

체육·생활편의시설

등 목적형 근린시설 개발도 검토할 수 있습니다.

약 628평의 넓은 토지를 활용해 건물뿐 아니라 충분한 주차공간과 외부공간을 갖춘 목적형 시설로 개발할 수 있다는 점이 소규모 상업부지와 차별화됩니다.

■ 개발방향 ④ 의료·건강관리 관련 시설

자연녹지지역에서는 일정한 의료시설도 허용 대상에 포함됩니다.

다만 국토계획법 시행령 별표 17은 의료시설 가운데 종합병원·병원·치과병원·한방병원 등을 제외하고 있어 시설의 세부적인 건축물 용도를 반드시 구분해야 합니다. 법제처

이에 따라 사업계획에 따라

의원

한의원

건강관리시설

재활 관련 시설

시니어케어와 연계한 의료지원시설

등을 검토할 수 있습니다.

■ 개발방향 ⑤ 교육·연수·수련시설

자연녹지지역에서는 일정한 교육연구시설과 수련시설도 허용대상에 포함됩니다. 법제처

따라서 판교 기업수요와 연계해

기업 교육센터

연수시설

기업 인재교육시설

수련시설

각종 교육·체험시설

등도 검토할 수 있습니다.

판교 기업 본사와 가까운 곳에 별도의 교육·연수시설이 필요한 기업에게는 입지적 장점이 있습니다.

■ 개발방향 ⑥ 체육·스포츠 관련 시설

자연녹지지역에서는 운동시설 역시 법령상 허용 가능한 건축물 범위에 포함됩니다. 법제처

이에 따라

스포츠센터

실내체육시설

전문 스포츠아카데미

재활·운동 복합센터

등의 개발도 사업계획에 따라 검토할 수 있습니다.

약 628평 규모와 주차공간을 확보할 수 있다는 점에서 차량 방문이 많은 목적형 스포츠시설과도 궁합을 검토할 수 있습니다.

■ 개발방향 ⑦ 관광·휴게 및 특화시설

법령상 자연녹지지역에서 일정한 관광휴게시설도 허용 범위에 포함됩니다. 법제처

따라서 구체적인 건축물 분류와 인허가를 전제로

특화형 휴게시설

목적형 카페·휴게공간

복합문화시설

등도 검토 대상에 넣을 수 있습니다.

※ 인근 거래·매물 비교

구분	규모	거래/매물가	단순 평당가	비고
본건	약 628평	120억	약 1,910만원/평	자연녹지, 지목 주차장, 쿠팡 임대 중
사송동 627-7	약 206평	47.7억	약 2,316만원	2024년 실거래, 건물 포함 가능성
사송동 564	약 85평	25억	약 2,941만원	2026.2 실거래, 기타 부동산
사송동 528	약 61평	23.2억	약 3,803만원	2025.10 실거래
사송동 521	약 118평	32.6억	약 2,763만원	2022년 실거래

사송동 627-7은 약 206평 규모가 47.7억원에 거래된 것으로 확인되고, 사송동 564는 약 85평이 2026년 2월 25억원, 사송동 528은 약 61평이 2025년 10월 23.2억원에 거래된 자료가 확인됩니다. 집품

■ 현재 지목 ‘주차장’ — 향후 지목변경 검토 가능

현재 지목은 주차장입니다.

하지만 토지의 지목이 현재 주차장이라고 해서 앞으로도 영구적으로 주차장 용도로만 사용해야 하는 것은 아닙니다.

향후 적법한 개발행위허가 및 건축허가를 받아 건축물을 신축하고 실제 토지의 이용현황이 변경되는 경우, 준공 후 실제 이용현황에 맞춰 ‘대’ 등으로 지목변경을 검토할 수 있습니다.

따라서 이 토지는 단순히

“주차장 부지”

보다는,

“현재는 주차장으로 임대수익을 확보하고 있으며 향후 사업계획에 따라 개발 및 지목변경을 검토할 수 있는 판교 배후 사업부지”

라는 것이 본건의 가치를 더 정확히 전달합니다.

■ 인근 거래사례를 볼 때

사송동은 대형 일단부지 거래가 많지 않아 본건과 면적·지목·용도지역·현황이 완전히 동일한 직접 비교사례를 찾기는 어렵습니다.

특히 주변 거래 중 상당수는 건물이 포함된 건부지 거래이기 때문에 단순 평당 가격만 비교해서는 안 됩니다.

따라서 본건의 가격을 설명할 때는 단순히 주변 최고 평당가를 적용하기보다는,

판교 인접성

약 628평이라는 대형 면적

평탄한 토지

사다리형 토지형상

현재 쿠팡 임차

월 1,500만원의 현금흐름

향후 요양·복지·사옥·근린시설 등 다양한 개발 가능성

을 함께 비교해야 합니다.

본건 매매가 120억원은 평당 약 1,910만원 수준입니다.

소규모 건부지와는 달리 600평 이상의 대형 사업부지를 한 번에 확보할 수 있다는 희소성이 가격 판단에서 중요한 요소입니다.

■ 토지이용계획상 확인사항

현재 토지이용계획상 다음 사항이 확인됩니다.

• 도시지역

• 자연녹지지역

• 비행안전제2구역(전술)

• 대기환경규제지역

• 도시교통정비지역

• 수도권 과밀억제권역

또한 토지거래허가구역 지정 내용이 있으나, 제공된 자료상 현재 지정된 허가대상 용도는 아파트 및 일정 주택유형 등으로 특정되어 있으므로, 본건과 같은 현재 주차장 토지의 매매에 실제 허가가 필요한지는 매매계약 전에 반드시 관할 관청에 확인하는 것이 좋습니다.

특히 비행안전제2구역은 향후 건축물 높이 등에 영향을 줄 수 있으므로 건축계획 수립 시 관계기관 협의가 필요합니다.

■ 본건의 핵심 투자 포인트

첫째, 판교 테크노밸리 배후 입지입니다.

판교·야탑·성남 생활권을 함께 활용할 수 있어 기업시설이나 복지·요양시설 운영 측면에서 유리한 입지를 갖고 있습니다.

둘째, 약 628평 규모의 대형 일단부지입니다.

성남·판교권에서 600평 이상 규모를 한 번에 확보할 수 있는 사업부지는 희소합니다.

셋째, 평탄하고 사다리형인 토지입니다.

현재 주차장으로 사용되고 있어 경사지 임야에 비해 토지 활용계획을 수립하기 용이합니다.

넷째, 현재 쿠팡이 임차 중입니다.

보증금 2억원, 월 1,500만원으로 개발 전까지 임대수익을 확보할 수 있습니다.

다섯째, 요양원 등 노유자시설을 검토할 수 있습니다.

자연녹지지역에서 노유자시설이 법령상 허용대상에 포함되어 있어 시니어케어 사업부지로 검토할 수 있습니다. 법제처

여섯째, 요양시설 외에도 개발 선택지가 다양합니다.

근린생활시설, 일부 의료시설, 교육연구시설, 수련시설, 운동시설 등 다양한 방향을 비교해 사업성을 검토할 수 있습니다. 법제처

■ 매매조건

매매가 120억원

토지 2,076㎡ / 약 628평

평당 약 1,910만원

쿠팡 주차장 임대 중

보증금 2억원

월 임대료 1,500만원

판교테크노밸리와 가까운 성남권에서 찾기 어려운 약 628평 규모의 평탄한 대형 개발부지입니다.

현재는 쿠팡 임대를 통해 안정적인 현금흐름을 확보하고 있으며, 향후에는 관계 법령과 인허가 검토를 전제로

요양원·노인복지시설

기업 사옥 및 부설시설

교육·연수시설

근린생활시설

의료·건강관리시설

스포츠·운동시설

각종 목적형 복합시설

등 다양한 사업모델을 검토할 수 있습니다.

핵심 한 줄

“판교 테크노밸리 배후, 쿠팡 임대수익을 확보하면서 향후 개발을 준비할 수 있는 약 628평 대형 사업부지.”

※ 개발 가능 용도와 건축규모는 구체적인 사업계획, 접도조건, 건축·개발행위허가, 주차기준, 비행안전 및 군사시설 관련 협의 등에 따라 달라질 수 있으므로 최종 매입 전 관계기관 및 건축사를 통한 사전검토가 필요합니다.

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