스크랩 한남뉴타운 Green Hill과 한남더힐

[시천주]

한남 GREEN HILL 과 남산 THE HILL

한남뉴타운에 투자했거나 관심있는 분들이라면 지난 2월16일-17일 청약을 접수받았던 한남더힐의 결과에 대해 매우 관심있게 기다렸을 거라 생각된다.

한남더힐이 서울에서도 최고의 입지를 자랑하는 고급 아파트지만 3.3㎡당 임대보증금이 최고 평당 2,500만원에 달할 정도로 비싸 미분양 아파트가 여전히 많은 상황에서 분양성공 여부는 향후 부동산시장의 흐름을 판단할 수 있는 근거가 될 수 있고

더나아가서 기본계획의 공람을 앞둔 한남뉴타운이 개발된다면 앞으로 얼마정도의 가격에 일반분양을 하고 완성된 후에는 어느정도까지 시세를 형성할 수 있을지에 대한 바로미터가 될 수 있기 때문이기도 한다.

더욱이 한남뉴타운 기본계획에 대한 주민설명회에서 한남뉴타운 개발사업을 GREEN HILL로 칭했으니 한남 더힐과 명칭도 비슷하니 청약결과의 의미는 자못 크다.

                                         [좌)한남뉴타운 GREEN HILL 우)한남더힐]

[한남더힐 공급면적과 임대료]

0 면 적 : 11만1,511㎡(약3만3,700평)

0 용적율 : 120%

0 규 모 : 3층~12층 / 총 32개동 / 600가구

주택형	가구수	임대보증금(만원)	월임대료(만원)
215(65평형)	36	15억2,810	260
246(74평형)	131	17억7,660	302
284(86평형)	204	20억3,280	346
302(91평형)	60	22억7,250	386
330(100평형)	24	25억0,770	426
332(100평형)	12	25억2,070	429

언론에서 밝혀진 청약 접수결과는 평균 4.3대 1의 경쟁률과 최고 51대 1의 청약 경쟁률을 기록하면서 총 467세대 청약을 성공적으로 마감했다는 소식이다(204세대를 분양한 284㎡ 주택형은 2.1대 1의 경쟁률을 기록했고, 12세대를 분양한 332㎡는 51.3대 1)

언론에서 밝힌 한남더힐 청약 성공의 요인은

용적율이 120%로 단지가 3~12층의 중저층으로 이뤄져 있는데다 조경면적이 36.13%에 달하고 단지 뒤쪽에 위치한 근린공원과 녹지비율 등으로 도심에 위치한 타운하우스, 취득세,등록세가 없다, 고급스러운 인테리어 및 편의시설 등 여러 가지를 얘기하고 있지만

비싼 임대분양가를 상쇄할 정도로 우수한 입지여건이 워낙 뛰어났다는게 중론인듯 한다.

입지가 뛰어나니 1994년 개발논의가 시작되자 풍치지구 특혜 논란이 불거질 정도의 우여곡절 끝에 15년만에 개발이 결실을 맺어지자 부유층이 유망지역에 대해 미리 선점했다고 볼 수 있다.

이와 같이 지역적 입지여건이 매우 우수하다는 장점을 살려 성공적으로 높은 임대가로 청약이 완료된 더힐을 한남뉴타운과 비교한다면 어떨까?? 아마도 입지여건자체만 비교해도 한남뉴타운이 비교 우위에 있다고 보여진다..

주거환경과 주변여건을 보면 지역 모두 남산을 등지고 전면은 한강을 바라보고 있다. 전형적인 배산임수의 지역이다.

더힐은 남산과 닿아 있지만 한남뉴타운은 약간 거리를 두고 있다. 반면 한남뉴타운은 한강과 맞닿은 위치이지만 더힐은 한강에서 떨어져 있다. 한남뉴타운은 한강을 바라볼 수 있는 강조망이 확보되어 있으나 더힐에서는 유엔빌리지 등으로 가로 막혀 있어 한강이 보이지는 않는다고 한다.

더욱더 한남뉴타운은 한강워터프론트 조성 및 한강변 개선사업으로 인한 편익시설등을 바로 이용할 수 있는 접근성이 한결 수월하다

또한 주거의 쾌적성과 연관되는 개발밀도 부분에서는 한남뉴타운은 아직 기본계획이 발표되지는 않았지만 서울시의 "한남재정비촉진지구 주거유형 다양화 시범사업의 건축설계경기(현상공모) 지침서"에 의하면(한남뉴타운 전체가 아닌 보광동일부지역과 한남동 46만2,636㎡/약14만평에 한함) 용적율이 획지별로 120%~330% , 4층에서 최고 39층까지 약 5709세대로서

층수차이에 의한 세대수의 차이가 있을뿐 개발밀도는 거의 비슷하여 쾌적성면에서는 차이가 없다.

특히 보광동, 한남동의 높은 구릉지역은 거의 4층~7층으로 낮은 용적율과 GREEN HILL 조성으로 인한 높은 녹지비율을 가지고 있어 오히려 한남더힐보다는 낫을 것으로 보이고 이 지역 개발구상 모델링을 보면 한남더힐의 모습과 비슷하다는 느낌을 갖게 된다.

교통여건에서는 두 지역모두 강남과 강북으로의 이동이 용이한 교통의 요충지라 할 수 있다.

올림픽대로, 강변북로, 한남대로를 통한 경부고속도로와 인접한 사통팔달의 교통망을 가지고 있으나

대중교통의 핵심인 지하철에서는 한남뉴타운이 훨씬 앞선다고 할 수 있다.

한남뉴타운은 6호선 이태원역과 국철 한남역이 지역의 경계선에 위치하고 있으며, 신분당선인 보광역이 한남뉴타운내에 새로 생길예정이다.

반면 더힐은 6호선 한강진역과 국철 한남역을 이용시 도보 15분 정도 소요되는 거리에 떨어져 있어 지하철을 이용하기에는 약간 불편하다. (하긴 여유있으신 분들이 대부분 자가용을 이용하겠지만,,)

편의시설면에서는 한남뉴타운은 GROUND 2.0이라는 커뮤니티 코어를 조성하여 소규모 상가부터 중대형 상가등 편의시설을 만들고 한강수상택시정류장과 연계한 보광역 유치 등으로 주거지내에 편익시설이 만들어져 더 낫지 않을까 한다.

마지막으로 시세는 얼마나 될것인가?

기본계획 공람을 앞둔 한남뉴타운은 주민들뿐만 아니라 투자자들까지도 기대보다도 낮은 용적율 적용과 중저층 중심의 건축계획에 많은 우려를 한다.

사실 이부분들은 사업성에 많은 영향을 끼쳐 주민들이 많은 추가부담금의 멍에를 짊어지게 될 수도 있다.

하지만 비록 낮은 용적율과 층수로 일반 분양세대수가 많지 않을 지라도 한남 더힐의 사례처럼 고급화된 주거지역으로 개발된다면 수익성 부분을 상쇄할 수 있는 보상이 주어질 것으로 본다.

더힐은 2년 전만 해도 3.3㎡당 3,500만원선에서 평가됐던 곳인 만큼 5년 후 분양전환 할 때는 최고 10억원 이상 부담금을 더 낼 수도 있다”고 한다.

시공사인 금호건설 측은 이에 대해 “분양전환시 시행사와 입주자가 각기 감정평가를 해 이에 평균치로 일반분양가를 정할 것”이라며 “일반분양가는 시장 움직임에 따로 유동적일 것”이라고 설명하고 있지만

한남더힐 분양전환 예상가격은 최소기준 평당 4000만원 이상으로예상된다.

다만 한남뉴타운이 더힐 보다는 불리한 점은 더힐은 최소 74평형, 최대 100평형의 대형평형으로만 형성되어 있으나 한나뉴타운은 45~55평형대로 상대적인 주택규모가 작아 더힐 과 같은 부유층의 주거지역으로 강한 인식을 심어주기에는 상대적으로 약하다는 느낌이다

이러한 약점만 잘 보완되어 개발 청사진이 만들어 진다면 한남뉴타운에 대해 기대를 해 볼 만 하다는 생각이다.