생활 | 장충금, 장기수선계획 없이 공사비로 사용 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1. 관리 운영 NEWS  

■ 장충금, 장기수선계획 없이 공사비로 사용

청주지법

☛  입대의 의결 거쳐도 위법

▶ 전 관리소장･입대의 회장 ‘업무상횡령죄’로 징역 6월 집유 1년 선고

장기수선충당금을 장기수선계획 수립 및 조정절차 등을 거치지 않은 채 임의로 사용했다는 이유로 충북 청주시 소재 모 아파트 전 관리사무소장 A씨와 입주자대표회의 전 회장 B씨(이하 피고인들)가 최근 업무상횡령죄로 기소돼 청주지방법원 형사4단독(판사 김룡)으로부터 각 징역 6월에 집행유예 1년을 선고받았다. 

A씨는 2002년 7월부터 2016년 7월 말까지 해당 아파트 관리소장으로 근무했으며, B씨는 2006년 6월경부터 2016년 9월경까지 입대의 회장을 맡은 바 있다. 

판결문에 따르면 이들은 2008년 1월경 아파트 수도 입상관 교체공사를 하면서 장기수선계획 없이 아파트 장충금 200만원을 공사비용으로 사용한 것을 비롯해 2016년 4월경까지 총 175회에 걸쳐 장기수선계획 없이 장충금 합계 약 4억4,000만원을 임의로 다른 용도에 사용했다.

또한 아파트 관리규약에 의하면 ‘관리 외 수입’은 예비비로 적립하는 경우 이외에는 원칙적으로 회계연도 종료 후 장충금으로 적립해야 함에도 이들은 2008년 4월경 이를 위반해 디지털카메라를 구입하는데 ‘관리 외 수입’ 약 22만원을 사용한 것을 비롯해 2016년 6월경까지 총 98회에 걸쳐 ‘관리 외 수입’ 합계 약 8,000만원을 관리규약을 위반해 다른 용도로 임의로 사용한 것으로 드러났다. 

이와 관련해 피고인들은 “자신들이 집행한 돈은 대부분 아파트 입대의 사전의결을 거쳤을 뿐 아니라 관련법령의 ‘장기수선계획 수립기준’에 해당하는 용도대로 사용했다”고 주장하면서 “횡령의 범의 내지 불법영득의사가 없었다”고 항변했다.

이에 대해 법원은 “관계법령 및 아파트 관리규약 등을 종합하면 장충금은 ‘공동주택의 공용부분 중 주요 시설의 수선공사’라는 특별한 목적을 위해 관리비, 사용료, 잡수입 등과 구분해 별도로 징수･적립･관리하고, 용도 및 사용방법도 장기수선계획에서 정한 바에 따라 공동주택의 주요 부분에 대한 유지･보수공사 목적으로만 사용할 수 있으며, 장기수선계획의 수립 및 조정, 입대의 의결 등 관련 법령과 관리규약에서 정한 절차를 거쳐 자금이 집행되도록 지출용도뿐만 아니라 지출절차와 시기까지 엄격히 제한된 자금”이라고 밝혔다.

아울러 “이 아파트 관리규약에서는 ‘관리외 수입’에 대해 관리비 예산 총액의 100분의 2 범위에서 예비비로 적립하는 경우 이외에는 장충금으로 적립하도록 규정하고 있으므로 예비비로 적립되지 않은 관리 외 수입 역시 장충금과 동일하게 취급해야 한다”고 판시했다. 

이어 “A씨는 늦어도 2010년경 장기수선계획 관련 교육을 받으면서 장기수선계획 수립 등의 필요성을 충분히 인식했으며 장기수선계획서 작성을 시도하기도 했고, 피고인들이 그만 둔 이후인 2017년부터는 장충금 사용계획서에 따라 주요 시설 교체 및 보수공사가 진행된 것에 비춰보면 관련법령 등에 정해진 절차에 따라 장충금을 사용하는 것이 크게 어려워 보이지도 않는다”고 설명했다. 

특히 “피고인들은 관리비 상승을 우려해 장기수선계획 없이 그때그때 수선이 필요한 경우 입대의 의결을 거쳐 장충금을 사용하게 됐다고 주장하나 구 주택법 시행규칙에서 별표5의 장기수선계획 수립기준을 둠으로써 건물 내외부의 주요 시설에 대해 ‘공사종별’이나 ‘수선방법’, ‘수선주기’, ‘수선율’까지 엄격히 규율해뒀음에도 이를 따르지 않은 채 주먹구구식으로 자금을 집행하거나 시설공사를 시행할 경우 공동주택의 안전하고 효율적인 관리라는 관련법령의 취지가 퇴색될 수 있다”고 지적했다.

그러면서 “피고인들이 주장하는 사정만으로 불법영득의사가 없다고 보기 어렵다”면서 “일부가 별표5의 기준에 부합하는 용도에 사용됐다거나 자금 사용 전에 입대의 의결을 얻었더라도 달리 볼 수 없다”고 못 박았다. 

법원은 피해액이 5억원을 넘을 정도로 크나 피고인들이 입주민들의 안전과 복지에 필요한 시설을 설치하는 과정에서 저질러진 것이어서 그 동기에 참작할 만한 사정이 있는 점, 장기수선계획을 마련하려고 노력하긴 했고 개인적 이익을 취득한 것으로 보이진 않는 점, 상당액이 아파트 내외부의 수리나 수선을 위해 사용된 점 등을 종합해 각 징역 6월을 선고하되 판결 확정일로부터 1년간 형 집행을 유예했다. 

한편 이 같은 판결에 A씨는 항소를 제기한 상태다.   

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■ 해임 이후 차기 회장 선출

서울고법

☛ 해임무효 확인소송 ‘부적법’

⚫ “차기 회장 선거 무효여도 관리규약상 이사 중 연장자가 회장 직무 대행 가능

⚫ 이미 임기 만료된 자에게 회장 업무 계속 수행토록 해야 할 필요 없어”

‘관리자용 차량통제 앱을 개인 휴대전화에 설치, 관리사무소 내 CCTV로 입주민 감시, 관리사무소 직원에 대한 부당한 인사 개입’ 등의 이유로 입주자대표회의 회장에서 해임된 A씨가 해임무효 확인소송을 제기했으나 항소심에서도 패소했다. 

서울고등법원 민사36부(재판장 황병하 부장판사)는 최근 A씨가 경기도 화성시 B아파트 입대의를 상대로 제기한 입대의 회장 해임무효 확인소송 항소심에서 A씨의 항소를 기각했다. 

재판부는 “A씨의 회장 임기가 만료했고 A씨에게 임기만료 후에 한시적으로나마 그 지위를 인정할 근거도 없다”며 “이 사건 소는 과거의 법률관계 또는 권리관계의 확인을 구하는 것에 불과해 확인의 소로서의 권리보호요건을 결여해 부적법하다”고 밝혔다. 

이에 앞서 법원이 인정한 사실에 의하면 지난해 1월경 해임된 A씨의 5기 입대의 회장 임기는 지난 3월 6일 종료했고, 임기 만료 후 새로운 회장으로 C씨가 선출됐다.

또한 동대표의 경우 공동주택관리법 제14조 제4항 제5호, 동법 시행령 제11조 제3항 제5호에서 ‘해임된 날부터 2년이 지나지 않은 사람은 동대표가 될 수 없다’는 취지의 자격을 제한하는 규정이 있음에 반해 회장은 해임된 경우 그 자격을 제한하는 규정이 없다. 

한편 A씨는 “보궐선거 및 6기 선거가 모두 무효”라고 주장하면서 “본인이 해임무효 확인을 받게 되면 차기 회장이 적법하게 선출될 때까지 회장 직무를 수행할 수 있으므로 확인의 이익이 있다”고 항변했다.

 공동주택관리법 시행령에서는 ‘동대표 중에서 후보자를 모집해 선출해야 한다’고 규정하고 있는데 이 사건 보궐선거는 일반 입주자 등을 상대로 입후보 공고를 했으며, 선거관리위원회 규정에서는 ‘임원 후보자는 선출된 동대표 중에서 4인 이상의 추천 또는 단지 내 지방자치단체의 하부조직인 통장과 자생단체인 노인회장, 부녀회장, 축구동호회 회장 등의 2분의 1 이상의 추천에 의해 정해진다’고 규정하고 있음에도 보궐선거와 차기 선거의 입후보 공고에는 이 같은 임원 후보자 자격이 기재돼 있지 않아 무효라는 주장을 펼친 것이다. 

하지만 재판부는 “보궐선거 당시 동대표가 아닌 일반 입주자도 회장에 입후보할 수 있다는 내용의 공고를 했다고 인정할 수 없고, 보궐선거 및 6기 선거 당시 회장 입후보자가 없어 공동주택관리법 시행령 제12조 제2항 제1호 가목 2)에 따라 입대의 구성원 과반수 찬성으로 C씨를 회장으로 선출했다”며 “선관위 규정보다 완화된 후보자격요건을 공고한 것이 선거 자체를 무효로 한다고 보긴 어렵다”고 판단했다. 

이와 함께 “관리규약에는 ‘회장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없거나 임기 도중 사퇴 및 해임 등으로 궐위된 때는 이사 중 연장자 순서로 직무를 대행해 수행한다’고 규정하고 있어 보궐선거 및 6기 선거가 무효라고 하더라도 이사가 그 직무를 대행할 수 있어 이미 임기가 만료된 A씨에게 회장으로서 업무계속 수행하도록 해야 할 필요도 없다”고 밝혔다. 

재판부는 이로써 “이 사건 소는 부적법해 각하한 1심 판결은 정당하다”고 결론 냈다.  

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■ 관리비 계좌, 소장 또는 대표회의 명의 선택가능

질의 : 입주자대표회의 운영비

공동주택관리법 제23조 제7항 규정부분은 입주자 등으로부터 부과해 발생하는 관리비 등을 예치해 관리할 때로 해석하는게 맞는지 및 입주자대표회의 운영비 집행은 누구의 명의로 해야 하는지.

회신 : 관리비 등 통장계좌 관리소장 명의로 하거나 대표회의 명의로 할 수 있어

입주자 등으로 부터 부과해 발생하는 관리비 등을 예치해 관리할 경우 공동주택관리법 제23조 제7항에 따라 관리주체는 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치해 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리해야 하며 이 경우 계좌는 법 제64조 제5항에 따른 관리소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있다고 규정하고 있다.

따라서, 관리주체가 관리비 등을 관리하는 통장계좌는 관리소장 명의로 하거나 관리소장 및 입주자대표회의 명의로 할 수 있으므로, 관리비 등 집행의 투명성을 강화할 수 있는 방안으로 판단하는 것이 바람직할 것으로 사료된다.

자세한 사항은 감독기관인 해당 지방자치단체에 문의해 주기 바란다. <전자민원, 주택건설공급과. 2019. 6. 28.>

<국토교통부 제공>

2. 관리정보망(gamis) 공고 공시하여 투명성과 알권리 충족

- 첨부파일  : 1.     스마트폰 APP 공개 서비스 안내 

                  2.     단지관리현황 공고 법령 등