aronrealty | 공시지가 오르니 세금 부담 가중 - 3억원 초과 토지 부쩍 늘어

31일 시ㆍ군ㆍ구가 고시한 개별 공시지가는 재산세, 종합부동산세 등 보유세와 양도소득세 등 토지 관련 세금 산정에 영향을 미친다. 올해 개별 공시지가가 평균 18.6% 오름에 따라 토지 보유에 따른 세부담이 커질 전망이다. 그러나 토지를 매입할 때 납부하는 취득세와 등록세는 올해부터 실거래가로 과세하기 때문에 공시지가 변동에 따라 영향을 받지 않는다.보유세는 재산세와 종합부동산세로 나뉜다. 재산세는 해당 시ㆍ군ㆍ구에 있는 토지만을 합산해 지자체가 부과한다. 반면 종부세는 일정 규모 이상 부동산 보유자에게 중앙정부가 부과하는 국세(國稅)다. 나대지나 잡종지 같은 지상에 건축물이 없는 비사업용 토지는 공시지가가 3억원을 넘으면 세대별 합산을 해 종부세가 부과된다. 비사업용 토지는 지난해 공시지가의 50%만을 종부세 과세표준으로 삼았지만 올해는 70%를 반영한다. 보유세는 3배까지 증가 서울 성북구 성북동의 102평 규모의 나대지는 개별 공시지가가 지난해 4억5495만원에서 올해 5억2909만원으로 올랐다. 공시지가가 3억원을 넘어 종부세 대상이 된 것이다. 지난해에는 재산세 106만원을 냈지만 올해는 재산세 144만원(교육세 포함)과 종부세 117만원(농특세 포함)을 합해 모두 261만원을 내야 한다. 보유세 부담이 지난해의 2.5배로 커진 것이다. 특히 지난해까지는 보유세가 전년의 1.5배를 초과할 수 없었지만 올해부터는 3배까지 늘어날 수 있다. 상가나 빌딩 등에 딸린 사업용 토지는 공시지가가 40억원을 넘으면 종부세 과세 대상이 된다. 사업용 토지는 종부세를 산정할 때 세대별 합산을 하지 않고 개인별 합산을 한다. 분당 정자동의 376평짜리 상가 부속토지는 공시지가가 지난해 74억5200만원에서 올해 104억9490만원으로 올랐다. 재산세와 종부세 부담은 지난해 2059만원에서 올해 3088만원으로 1.5배 높아지게 됐다. 양도소득세는 토지투기지역이 아니면서 사업용 토지인 경우 공시지가를 기준으로 부과된다. 비사업용 토지와 토지투기지역내 땅은 실거래가로 양도세가 과세된다. 단독주택이나 아파트를 소유한 사람의 경우 부속 토지가 있지만 토지분 재산세를 내지 않아도 된다. 지난달 공시된 주택 공시가격에 토지분이 포함돼 있기 때문이다. 그러나 상가나 빌딩을 갖고 있는 사람은 지자체가 정하는 건물분 재산세(7월)와 별도로 토지분 재산세(9월)와 종부세(12월)를 납부해야 한다. 용어 설명 ◆공시지가=정부가 과세 등의 목적을 위해 토지의 가치를 평가한 가격이다. 전국 필지 중 대표성이 있는 50만 필지를 선정해 건설교통부가 조사해 발표하는 것이 표준지 공시지가이며 이를 기초로 지자체가 전국의 토지 가격을 산정해 고시하는 것이 개별 공시지가다. ◆공시가격=주택과 부속 토지의 가치를 평가한 가격이다. 지난해까지는 아파트 등 공동주택은 기준시가, 단독주택은 공시가격으로 발표됐다. 기준시가는 국세청이, 공시가격은 건교부가 조사해 발표했었다. 그러나 올해부터 아파트와 단독주택 모두 공시가격으로 통일되면서 건교부가 이를 담당하게 됐다. ##                     공시지가 상승따른 보유세 증가 사례 (단위:원) ┌────────┬────────┬───────────────────┐ │ 구분(면적)     │공시지가        │              보유세                  │ │                │(2005년→2006년)├─────────┬─────────┤ │                │                │     2005년       │       2006년     │ ├────────┼────────┼─────────┼─────────┤ │서초구 양재동   │1,128,280,000   │재산세 3,084,840  │재산세 4,173,540  │ │나대지 (421㎡)  │→1,355,620,000 │종부세 1,584,840  │종부세 5,383,660  │ │                │                │합계 4,669,680    │합계 9,557,200    │ ├────────┼────────┼─────────┼─────────┤ │송파구 잠실동   │1,841,400,000   │재산세 5,224,200  │재산세 7,001,140  │ │나대지(279㎡)   │→2,212,470,000 │종부세 3,724,200  │종부세 11,538,340 │ │                │                │합계 8,948,400    │합계 18,539,480   │ ├────────┼────────┼─────────┼─────────┤ │성북구 성북동   │454,950,000     │재산세 1,064,840  │재산세 1,445,980  │ │나대지(337㎡)   │→529,090,000   │종부세    -       │종부세 1,168,360  │ │                │                │합계 1,064,840    │합계 2,614,340    │ ├────────┼────────┼─────────┼─────────┤ │분당구 정자동   │7,452,000,000   │재산세 16,444,800 │재산세 24,667,200 │ │상가부속토지    │→10,494,900,000│종부세 4,142,400  │종부세 6,213,600  │ │(1,242㎡)       │                │합계 20,587,200   │합계 30,880,800   │ ├────────┼────────┼─────────┼─────────┤ │충남 연기군 동면│11,487,200      │재산세 9,640      │재산세 16,830     │ │합강리 논(664㎡)│→20,052,800    │종부세   -        │종부세    -       │ │                │                │합계 9,640        │합계 16,830       │ └────────┴────────┴─────────┴─────────┘ ※재산세는 교육세, 종부세는 농어촌특별세 포함(도시계획세 등은 별도). 논은   분리과세 대상(0.07%)임. 자료=김종필 세무사. 자료원:중앙일보 2006. 6. 1