[부동산 경매ABC]골치아픈 명도, ‘인도명령제도’가 해결사 - 명도 합의 안되면, 부득불 ‘강제집행’ 진행해야

[김영준]

경매에 있어 가장 어려운 것을 꼽으라면 아마 ‘명도’일 것이다. 일부에서는 경매로 부동산을 취득할 때 일반매매보다 저렴한 이유가 명도 때문이라고 농담삼아 말할 정도다. 그만큼 명도는 경매 고수들도 부담스러워 하는 대목이다.

하지만 지난 2002년 민사집행법 시행으로 ‘인도명령’ 제도가 생기면서 명도 부담은 많이 줄었다. ‘인도명령’ 이란 낙찰자가 대금을 납부하고 소유권을 취득했지만 채무자나 점유자가 계속 점유해 부동산을 사용하지 못하게 됐을 때, 강제집행을 통해 채무·점유자로부터 그 부동산을 인도받을 수 있도록 하는 것을 말한다.

이 제도가 시행되기 전에는 이런 경우 무조건 명도소송을 통해서만 부동산을 인도받을 수 있었다.

그러면 인도명령의 신청방법과 주의점, 절차 등은 어떤 것이 있을까.

인도명령을 받기 위해서는 낙찰자가 잔금을 완납한 날로부터 6개월 내에 잔금완납증명서를 첨부해 해당 법원에 신청해야 한다. 차일피일 미루다간 낭패를 볼 수 있다.

때문에 가장 좋은 방법은 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하는 것이다.

6개월이 지나면 인도명령 대상이 됐던 자들도 모두 명도소송을 통해 물건을 인도받아야 하기 때문에 망설일 이유가 없다.

인도명령 대상은 채무자와 소유자, 낙찰자에게 대항할 수 없는 모든 점유자다. 또 선순위임차인 중에서 배당을 모두 받은 임차인 내지는 가장(거짓된) 유치권자 역시 모두 인도명령 대상이다.

그러면 반대로 ‘낙찰자에게 대항할 수 있는 자’는 누가 있을까? 인도명령 대상이 아닌 사람들은 ▲선순위임차인 ▲적법한 유치권자 ▲선순위임차인이면서 배당요구를 하지 않은 사람 등이다. 이런 사람들은 명도 소송을 통해 건물을 인도받게 된다.

이러한 인도명령 결정은 통상 1주일 이내 내려지게 되고 법원은 ‘인도명령대상자’에게 ‘인도명령결정문’을 송달한다. 신청인(낙찰자)은 ‘인도명령결정문’과 상대방에게 송달됐다는 ‘송달증명원’을 가지고 관할법원의 집행관 사무실에 가서 강제집행신청을 하면 된다. 강제집행신청이 접수되면 강제집행사건번호가 부여되고 담당부서와 담당관이 배정된다.

대부분의 임차인은 인도명령 송달을 받게 되면 심리적으로 위축되기 때문에, 이때 이사비용 등의 문제를 다시 협상하면 보다 쉽게 합의를 끌어낼 수 있다. 합의가 이뤄지면 강제집행취하 신청서를 작성해 제출하면 된다.

하지만 합의가 이뤄지지 않으면 부득불 ‘강제집행’을 진행할 수밖에 없다. 집행 날짜는 강제집행신청일로부터 15~30일 이내에 결정되고 집행일이 정해지면 담당집행관과 만나 강제집행에 대한 절차에 대해 설명을 듣는다. 이와 함께 강제집행비용(전용 85㎡ 중간층아파트가 150만원 정도)을 예납한다.

집행 당일이 되면 집행관 사무실에 사건접수증을 가지고 집행부에 접수한다. 그러면 집행관이 그날 집행할 물건과 집행시간을 통보하고 그 시간에 맞춰 낙찰받은 물건 근처에서 대기하고 있으면 집행관이 인부들을 데리고 강제집행을 하게 된다.

그런데 이때 집에 사람이 없는 경우가 문제다. 이런 경우는 집행불능이 되어 다음 집행기일을 정하게 되며, 이미 납부한 집행비용중 30%를 추가로 납부하고 또 다음 집행기일을 잡는다. 다음번 기일에는 사람이 없을 것에 대비해 법원에 등록된 열쇠공, 성인 증인 2명, 이삿짐센터(보관비 통상 3개월에 90만원) 등이 함께 동행한다.

강제집행 처분한 이삿짐은 물류센터 등에 보내지고 해당 이삿짐 소유자에게 짐을 찾아가라는 내용증명을 보낸다. 3개월내 이삿짐을 찾아가지 않으면 신청인(낙찰자)은 법원에 강제집행한 짐에 대한 매각명령을 신청할 수 있다.

법원에서는 특별히 문제가 없는 한 매각결정 명령을 내리고 이후 이삿짐들은 유체동산경매처럼 절차가 진행된다. 여기서 발생한 매각대금으로 짐 보관비를 충당하는 것이 보통이다. 여기까지 진행되면 비로소 강제집행이 끝난 것이다.

명도에 임하는 낙찰자들 중 상당수는 강제집행 절차가 길고 번거롭기 때문에 합의한 뒤 내보내는 것을 선호한다. 물론 그렇게 되면 더할 나위 없이 좋다. 하지만 좋게 해결되기 힘든 경우들도 상당히 많기 때문에 강제집행을 염두에 둬야 한다.

자료원:경제투데이 2013. 6. 24