①
제6조제1항의 경우 임차인은
언제든지 임대인에게 계약해지(계약해지)를 통지할 수 있다.
②제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터
3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[본조신설 99·1·21] [전문개정 2008.3.21]
.....................
실무상 통상, 2년계약만료전 계약기간을 채우지못하고 임차인이 집을 빼는 경우, 중개수수료는 임차인이 부담을 하게됩니다.
(법률적으로는 중개수수료를 임차인이 부담할 필요는 없지만, 임차인은 계약기간 중의 계약해지의 책임이 있어 손해배상을 해 주어야 하는데 집주인이 별도의 손해배상을 요구하지 않는 조건으로 중개수수료를 임차인에게 부담지운다는 개념으로 관행상 부담하고 나가죠.)
만료기간을 거의 채우고 나갈 경우엔 전후한달은 임대인이 부담을 합니다.
일을 하다봄 가끔 중개수수료 분쟁이 있곤합니다.
네가 내야한다 니가 내야한다 등등~
묵시적 갱신이 된경우,
예를 들면 2년만료후 계약서 재작성없이 묵시적으로 연장되어 1년더살다 나가는 임차인이 있는경우,
임차인은 주인이 내야한다,
임대인은 갱신되어 2년이 자동연장된 것이니 계약만료전이고,
그러니까 임차인이 내야한다는 둥...그런 분쟁시 가끔 중개업자도 혼동되는 경우가 있습니다.
②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정하지 아니한 것으로 본다. [개정 99·1·21]
---- 기한의 정함이 없는 경우 그 기간을 2년으로 본다. 그러나 그 2년을 주장할 수 있는 권한은 임차인에게 있으며,
임차인만의 권리이지, 2년으로 계약이 체결된 것은 아닙니다.
즉, 묵시적 갱신하에서 임차인은 최장 2년 거주를 주장할 수 있지만, 임대인(집주인)은 계약기간이 2년으로
늘어났으니 최장 2년까지 더 살라고 주장할 수는 없다는 의미입니다.
①제6조제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(계약해지)를 통지할 수 있다.
---위의 법조항으로 보면
묵시적갱신의 경우(계약서를 다시 쓰지않은 경우) 임차인은 언제든 해지통지할 수 있으며
3개월이 지나면 효력발생이 됩니다. 이 경우 통지후 3개월후엔 임대인이 중개수수료를 부담해야하겠지요.
물론 보증금을 빼줘야하는 부담감도 생기구요.(실무상 보증금액을 미리 빼주는 경우는 극히 드물지만요)
통지후2개월정도쯤엔 새임차인이 구해지거나해서 서로 협의해 수수료를 부담한다 하더라도말이에요.
참... 분쟁의 소지는 돈이 걸려있는 부분에서 민감하게 반응하게 되지요.
얼마되지않는 중개수수료지만 양자에게는 떠맡고 싶지않은 헛돈으로 느껴지나봅니다..쩝..
여하간,
위의 조항으로
임차인은 더 살것 같으면 계약서 작성없이 묵시적갱신이 되는 것이 유리할 것 같고,
임대인의 입장에서 보면 계약만료시 계약서를 다시 작성하는 것이 유리하다 할수 있겠네요.
계약조건은 별도로 하더라도말이에요.
최근 묵시적갱신된 임대차의 경우였는데,
임대인이 수수료 부담을 해야하는 경우였지만,
임차인은 주인이 내는건데 무슨소리냐 화를 내고,
주인은 일방적으로 임차인에게 받으라 해서 한참 애먹었던 경우가 있었네요.
(주임법은 어찌됬든 약자라고 할 수있는 임차인을 위한 법이지만, 역전세난이 있었던 IMF때나 요즘처럼집값하락과 동시 전세금하락과 임대차계약이 잘 이루어지지않는 시기엔 집을 가지고 있는 집주인이 더 약자로 보일 때도 종종 있습니다..)
생각이 나서 두서없이 함 올려보았습니다.
좋은 밤 되세요.
----- 퍼온 글 하나 올려봅니다------------------------------------------------------
(펌글)
임대차 분쟁 조정과 관련해서 묵시적갱신과 중개수수료 문제에 대한 법률상담을 자주 받게 된다. '묵시의 갱신 후 해지시 중개수수료 부담은 누가?'라는 명제를 놓고 부동산 중개업을 하는 중개업자와 의뢰인은 물론이고, 심지어는 변호사들 사이에서도 의견이 엇갈리는 경우가 있다. 그러나 묵시적갱신의 효과와 특별법의 규정을 옳바로 이해한다면, 그 해법은 의외로 쉽게 찾을 수 있다.
묵시적갱신이란, 임대차기간만료시까지 계약의 연장 등에 관해서 임대인이나 임차인간에 아무런 언급이 없이 임대차기간이 경과하고, 임대차목적물을 종전과 다름없이 계속 사용하는 경우를 말한다.
현행법상 부동산임대차의 묵시적갱신에 관해서는 민법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등에서 규정하고 있고, 이들 법에서 묵시적 갱신의 요건이나 효과에 대해서 각기 달리 규정하고 있다. 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 경우 민법의 특별법으로서의 지위를 가지고 있어, 이들 법에 규정되고 있는 내용은 민법에 우선해서 적용된다.
주택임대차보호법의 경우, 주거용건물의 임대차 전반에 대해서 적용된다. 상가건물임대차보호법은 상가건물 전반에 대해서가 아니라, 상가건물 중 일정금액 이하의 환산보증금(서울의 경우 240,000,000원)에 해당하는 상가에 대해서만 적용된다. 이외의 임대차에 대해서는 민법의 '임대차'가 적용된다. 따라서, 묵시적갱신과 관련해서, 주거용건물의 경우에는 주택임대차보호법을, 상가건물임대차보호법에서 정한 일정금액 이하의 보증금에 해당하는 상가의 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용된다.
주택에 적용되는 주택임대차보호법은 제6조 제1항에서 ‘임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다’라고 규정하고 있고, 제2항에서는 ‘제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.’라고 하며, 법 제4조 제1항에서는 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”라고 규정되고 있다. 따라서, 묵시적갱신이 될 경우에는 임대인으로서는 2년의 기간 동안 전임대차계약과 동일한 조건으로 임대할 수밖에 없게 된다.
주택임대차보호법은 임차인보호를 목적으로 한다는 차원에서 제6조의 2에서 “제6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있고, 이 경우에 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.”고 규정하고 있어 임차인은 2년의 제한 없이 (3개월의 제한) 자유롭게 해지할 수 있다.
상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 경우, 법 제10조 제4항은 “임대차기간 만료 6개월에서 1개월 사이에 임대인이 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.”고 하고, 법 제9조에서는 “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.”고 하여, 일단 1년 동안 전임대차계약과 “동일”한 조건으로 임대기간이 연장되는 것으로 규정하고 있다.
주택임대차보호법과 동일한 취지에서 상가임차인보호를 위해, 법 제 10조 5항에서는 “ 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.”고 하여, 주택임대차보호법에서와 마찬가지로 상가임차인도 기간의 제한 없이 자유롭게 해지할 수 있다.
임차인 해지 통고 후 3개월 지나기 전에 계약을 해지하는 경우, 중개수수료는 임차인이 부담
묵시적갱신 후 임차인 사정으로 계약을 해지해야 할 경우 새로운 임대차계약에 대한 임대인 측 중개수수료는 임대인이 부담하는 것을 원칙으로 한다. 임차인이 부담을 하는 경우라면 임대인에 대한 손해배상적 성격이 강하나 묵시적갱신의 경우 당초의 계약기간은 지킨 후 계약연장 차원에서 보는 시각이 강하므로 임대인의 피해는 없다고 할 것이다.
그러나 임차인이 해지 통고 이후 3개월이 지나기 전에 임차인의 사정에 의하여 계약이 해지되는 경우에는 문제가 다르다.
위 경우 중개수수료는 중개의뢰인 즉, 임대인과 새로운 임차인 쌍방이 부담하는 것이 원칙이나, 임대 기간 내에 임차인이 개인적인 사정으로 해약하는 경우에는 임대인과 임차인이 상호 합의하여 처리함이 타당하다고 할 것이다. (건교부 관계자의 유권해석도 이와 일치함)
하지만 지금까지의 사례들을 살펴보더라도 이미 분쟁이 발생한 이후에는 중개 의뢰인 간 합의가 거의 불능 사태에 빠진 경우가 많다. 법률근거와 판례 등을 제시하지 못한 분쟁조정을 의뢰인들 스스로가 인정하려 들지 않기 때문이다. 따라서 의뢰인들이 수긍 할 수 있는 합의를 도출해내기 위해서는 법률근거를 제시할 수 있어야 한다. 그러나 묵시적갱신에 있어서의 수수료 문제에 대한 판례는 지금까지는 나온 것이 없다. 다만, 최초의 명시적 계약에 관한 하급심의 판례가 있기는 하지만 이를 적용하기는 다소 무리가 있다.
현행법상, 묵시적 갱신이 이루어진 후 세입자가 위 임대차 목적물을 명도 한다고 할 때, 어느 쪽이 중개수수료를 내야 한다는 명문 규정이나 판례가 없기 때문에 '주택임대차보호법 제 6조의 2 '(묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다)의 규정에 의해서 임차인이 임대인에게 임대차 계약의 해지 통고를 하고, 이후로 3개월이 지났다면, 통상의 관행대로 임대인과 새로운 임차인이 중개수수료를 내야 한다.
그러나, 임차인이 해지 통고 이후 3개월이 지나기 전에 임차인의 사정에 의하여 계약이 해지되는 경우(임대인의 사정에 의하여 계약이 해지되는 경우에는 임대인)에는 계약해지 통고를 하는 쪽, 즉 임차인이 중개수수료를 부담한다는 묵시적 합의가 있었다고 볼 수 있다. 임대인이 3개월 전 까지는 보증금을 반환해야 할 법적 책임이 없기 때문이다. 따라서 위 경우에는 임차인이 중개수수료를 부담해야 하는 것이다.