가좌 뉴타운 사업

[갈매기 조나단]

[2차뉴타운-전략사업] 가좌뉴타운, 1,2구역 지정으로 속도 빨라 관심 [부동산114 2005/08/22] 가좌뉴타운은 가좌뉴타운 1,2구역이 노량진 1구역과 더불어 전략사업구역 중 처음으로 정비구역으로 지정되면서 주목 받은 데 이어 지난 8월 12일 재개발 구역으로 지정, 고시되면서 최근 들어 관심을 끌고 있다. 2차 뉴타운으로 지정된 지역 중 면적이 가장 넓고, 추후 건립규모가 가장 큰 것에 비해 그 동안에는 타 뉴타운 지역에 밀려 다소 관심이 적은 지역이었던 가좌뉴타운 그 현장에 다녀왔다. - 가좌뉴타운, 구역 면적 넓고, 건립 세대수 많은 미니신도시급 가좌뉴타운은 서대문구 남가좌동, 북가좌동 일대에 위치해 있으며, 6호선 수색역에서 가깝다. 건립규묘는 총 20,540가구로 약 53,000명 정도의 인구를 수용할 것으로 예상된다. 수원 이의신도시나, 김포신도시의 예상 건립규모가 24,000~25,000가구인 것을 감안할 때, 미니신도시급 수준의 대단위로 개발된다. 가좌뉴타운 전체 면적 중 계획정비구역 53%, 계획관리구역 17%, 자율정비구역 30% 의 비율로 개발되며, 현재 재개발 구역이 4곳, 계획관리구역 2곳, 지구단위계획구역 2곳으로 나뉘어 있다. - 계획관리1,2구역 개발 요건 충족 못해 2010년쯤 되어야 개발 가능 가좌뉴타운의 가장 북쪽에 위치한 계획관리1,2구역은 아직까지 개발 기본요건을 충족하지 못해, 개발에 착수하지 못한 상태다. 일반적으로 노후도, 호수밀도 등이 재개발, 재건축의 기본요건이 되는데 이를 충족하려면 2010년쯤 되야 가능해진다. 따라서 거래가 거의 없는 상황으로 일반 재개발 구역처럼 평형대 별로 평균적인 가격조차 형성되어 있지 않다. 계획관리1구역은 재건축 방식으로, 계획관리2구역은 재건축과 재개발 방식이 혼용되어 사업이 진행될 예정이다. - 가좌뉴타운 1,2구역 사업속도 가장 빨라, 면적이 적어 건립규모가 작은 점이 단점 가좌뉴타운 1,2구역은 정비구역으로 지정된 데다, 최근 구역지정이 되면서 많은 관심을 받고 있다. 재개발 사업의 가장 큰 단점이 장기간 자금이 묶여야 한다는 것인데, 정비구역 지정으로 사업 추진 속도가 빨라 연내에 사업시행인가가 가능해질 것으로 예상되어 단기간에 수익을 얻을 수 있게 되었다. 서대문구청 건축계획에 따르면, 가좌뉴타운 1,2 구역에는 85㎡(34평형) 이하 주택이 476가구 85㎡ 초과 주택이 164가구, 32㎡(14평형) 이하 임대주택이 190가구가 들어서게 되며 용적률은 240% 이하 20층 규모의 아파트 단지로 개발된다. 가좌뉴타운 1,2구역은 바로 옆에 붙어있어 위치상의 차이점이 거의 없는 데다, 사업속도가 같아 현재 평형별로 가격대가 거의 비슷하다. 10평 이하 소형지분인 경우 평당 1700~1800만원, 10~20평대 1300~1400만원, 20평대 1100~1200만원, 30평대 1000~1100 만원, 40평대는 1,050만원 정도에 가격이 형성되어 있다. 가좌뉴타운 1구역에 위치한 강북뉴타운 공인(☎306-7200)에 따르면, "현재 매물이 거의 없고 문의는 있는 편이다. 하지만 8.31 부동산 대책 발표가 임박해 매수자들이 관망세를 유지하고 있어 거래가 거의 없는 상황이다" 라고 현재 상황을 전했다. 또한, "가좌뉴타운 1,2구역은 지분쪼개기가 거의 없고 사업 속도가 빨라 단기간에 수익을 올릴 수 있어 유리한 면이 있다" 고 전망했다. 다만, 가좌뉴타운 1,2구역은 가좌뉴타운 내에서 면적이 가장 적은 지역으로 건립세대수가 많지 않다는 단점이 있다. - 가좌뉴타운 3구역 입지여건 좋아 수익성 높을 듯. 경사도 높은 지형이 단점 가좌뉴타운 3구역은 가좌뉴타운 내 재개발 구역 중 6호선 수색역에서 가장 가까이 위치해 있고, 바로 옆으로 수색로가 있어 뉴타운 지역 내에서 가장 교통이 편리한 역세권 지역이다. 주민 참여도도 높은 편이고, 주거지로 좋은 지역이며, 면적이 넓어 추후 건립세대수가 3000세대가 넘을 것으로 예상된다. 역세권에다 세대수가 많아 수익성이 높은 곳으로 꼽히고 있다. 현재, 소형지분의 경우, 4~6평형이 1억 1천만원까지 매물이 나와있는 상황이다. 20평대는 1200~1500만원, 30평대 900만원, 40평대는 700만원 정도에 가격이 형성되어 있다. 뉴타운 지정 이전에 다세대의 경우 평당 400만원에도 매물이 있었던 것과 비교하면 많이 오르긴 했으나, 타 뉴타운 지역에 비해 가격이 저렴한 편이다. 현재, 2005년 초부터 가격의 변동이 크지 않은 상황으로 계속 보합세를 유지하고 있다. 가좌뉴타운 3구역 인근에 위치한 뉴서울공인(☎205-5949)에 따르면, " 입지여건상 3구역이 가장 수익성이 있을 것으로 기대된다. 게다가 뉴타운 지정시 3구역은 뉴타운 구역 내에 포함될 지 여부가 미지수였기 때문에 뉴타운 지정 이전에 지분 쪼개기도 거의 없었기 때문에 더욱 유리하다"고 전했다. 다만, 가좌뉴타운 3구역 전체적으로 경사도가 높은 지형이 많은 점이 단점으로 지적되고 있고, 조합원 갈등이 있기도 했다. 현재 조합원 갈등 문제는 해결된 상황이다. - 가좌뉴타운 4구역, 면적 대비 조합원수 적어 사업성 좋아, 상권 넓은 것이 단점 가좌뉴타운 4구역은 가좌뉴타운 내에서 가장 넓은 구역으로 건립세대수가 약 5000세대 정도가 될 것으로 추정된다. 게다가 개발 면적 대비 조합원수(2,100명 정도로 추정)가 적어, 3구역과 함께 수익성 높은 지역으로 거론되고 있다. 현재 추진위원회 승인이 난 상태고, 곧 구역지정이 될 전망이다. 게다가 전체적으로 평지이기 때문에 아파트가 들어서기 좋은 조건이다. 소형지분(6~7평)의 경우 평당 1700~1800만원, 빌라지분 10~20평대 1500만원, 단독 20평대 1000만원, 30평대는 900만원 정도에 가격이 형성되어 있다. 가좌뉴타운 4구역에 위치한 명성공인(☎305-4200)에 따르면, "4구역은 조합원수가 면적에 비해 적기 때문에 사업성이 좋다. 연초에 비해 50~100만원 정도 가격이 오른 상태이긴 하나, 아직 저평가 되어 있다" 고 현재 상황을 전했다. 또한, "재개발 사업은 장기간이 소요될 수 있고, 위험성이 있기 때문에 소액투자로 하는 것이 좋다" 고 말했다. 하지만, 구역내에 상권이 넓게 형성 되어 있어, 주민 동의율 문제로 인해 재개발 사업의 걸림돌로 지적되고 있다. - 가좌뉴타운 1,2구역은 안정적인 수익 기대, 3,4 구역은 위험 높지만 높은 수익률 기대 가좌뉴타운 1,2구역은 연내 사업시행인가가 거의 확정적인 상황이므로, 가격이 다소 높더라도 안정적인 수익을 원하는 경우 투자할 만하다. 좀더 높은 수익률을 바란다면 가좌뉴타운 3,4구역에 투자해야 한다. 다만 각 구역별로 문제점이 있고, 3,4구역은 아직 추진위원회 승인만 난 상황이기 때문에, 재개발 사업이 확정적이라고 단정짓기는 힘들다. 따라서, 구역별로 정확하게 장. 단점을 비교한 후에, 소액투자로 접근하는 것이 좋다. [부동산114 황지영]

[달빛사냥]

감사드립니다..

[이순화]

유익한 정보 감사합니다.

[순형이]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^