중부내륙철도 충주 앙성역 (돈산역), 민간주도 도시개발사업지 투자 해도 괜찮을까요?

[충주복덕방]

중부내륙철도 충주 앙성역 (돈산역),

민간주도 도시개발사업지 투자 해도 괜찮을까요?

 

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중부내륙철도 충주 앙성역(돈사역) 인근 토지에 대한 관심 있으신 분들의 문의가 정말 많습니다.

문의하신 분들은 모두 한결같은 질문을 하시는데요, 지난번에도 비슷한 내용으로 포스팅을 했지만 공통적으로 궁금해하시는 내용을 다시 정리해보겠습니다.

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중부내륙철도 앙성역 도시개발사업에 대한 질문 (Q & A)

Q : 돈산(온천)지구 도시개발사업의 주체가 충주시라는데, 충주시에서 환지로 보상해주는 게 맞는가요?

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A : 돈산온천지구 도시개발사업의 주체는 민간개발업체입니다. 즉 충주시와는 무관합니다. 따라서 도시개발사업은 민간이 주도하고 '환지'는 충주시가 한다는 것은 어불성설입니다.

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Q : 돈산지구 도시개발사업지에 투자하면 조합원으로 분양권을 받는다고 하는데 맞나요?

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A : 돈산지구의 도시개발사업은 조합을 결성하고 조합원들이 개발사업 시행주체로 직접 사업에 참여하여 토지(환지)를 공급 받는 것입니다.

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앙성역 인근 토지를 판매하는 기획부동산들은 마치 지분으로 땅 몇 평씩 사면 환지로 아파트 분양권으로 돌려 주는 것처럼 말도 안되는 광고를 하며 투자자들을 끌어모으고 있습니다.

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만약 도시개발사업 조합원이 되었더라도 분양권을 받는 것은 절대 아닙니다. 꼭 명심하시구요.

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Q : 땅을 사두면 2021년에 앙성에 역이 들어오고 도시개발도 되고 2~3년 후면 환지를 받을 거라는데요?

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A : 도시개발사업 수행절차를 아시면 금방 이해가 가실 텐데 기획부동산들은 '환지보상' '아파트 분양권'이라는 말도 안되는 것에 포커스를 맞춰 투자자들을 끌어모으는 것 같습니다.

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다시 말씀드리지만 충주 앙성역 돈산지구 도시개발사업은 민간이 주도하는 개발이며, 아직 조합도 만들어지지 않은 상태로 현재 도시개발 추진 위원회(가칭)를 만들어 지주들께 안내문을 발송하고 있는 단계인 듯합니다.

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아직 도시개발사업 수행절차 중 첫 번째 단계도 못 간 상태라고 보셔야겠죠.

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안내문 발송 후 주민동의서 (60% 이상) 받아 시에 도시개발 구역 지정 제안서를 제출하는 것으로 도시개발사업은 첫걸음을 떼게 되는 겁니다. 주민 동의를 받는데도 상당한 시간이 걸리는 경우가 허다합니다.

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즉, 민간개발업체에 의해 도시개발사업이 제대로 이루어진다고 가정해도 긴긴 시간과 자금이 필요한다는 이야기입니다. 2015년 돈산온천도시개발사업도 민간 개발업체의 자금난으로 인해 지정 해제되었던 것 처럼요. 당시 투자했던 분들은 절망이 크셨겠죠?

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Q : 앙성역세권 인근에 땅을 사면 전원주택도 지을 수 있다고 하던데 어디에나 지을 수 있는 게 맞나요?

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A : 이 질문은, 충주 앙성역세권에 대해 여러 번 포스팅을 하면서 투자자들께 주의를 당부하는 가장 중요한 이유입니다.

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물론 지번을 봐야 정확하게 알겠지만 지난 포스팅에서 말씀드렸던 것처럼 토지이용계획원에 온천지구, 관광. 휴양개발진흥지구, 지구단위계획지구 등의 이름표가 붙어 있는 곳은 목적에 맞는 개발이나 건축만 가능합니다. 즉 개별적인 건축행위나 개발은 불가능합니다.

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Q : 앙성역 도시개발사업에 이름 대면 다 알만한 1군 메이저급 시공사도 참여한다고 하는데 맞을까요?

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A : 현재 추진위원회만 발족된 상태로 '조합 결성도 되지 않았는데 어떤 메이저급 건설업체가 시공사로 참여한다고 결정했을까'에 대해 객관적으로 생각해보시면 됩니다.

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시공사들도 도시개발에 대해 어느 정도 윤곽이 나와야 참여한다고 보시면 됩니다.

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그리고 민간 주도개발 시 조합 설립~입주까지 성공률이 20%도 되지 않아 희박한데 명성이 있는 메이저급 시공사들이 큰 Risk를 감수하고 민간 도시개발에 참여하는 일은 거의 없고 보통 2군 이하 업체의 참여가 많습니다. 이 부분은 시공사가 어디인지 물어보고 시공사에 직접 문의해보시면 되고요.

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Q : 그럼 도시개발이 안될 수도 있는 건가요?

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A : 민간주도 도시개발사업은 지역주택조합, 재개발, 재건축과 형태가 같다고 보시면 됩니다.

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어제 KBS2 제보자들에서 민간기업 주도했던 '동군산지역주택조합 중단 위기'에 대한 방영이 있었습니다. 조합원들의 분담금이 25억 원이나 걷혔음에도 불구하고 토지 매매 잔금 기일을 지키지 못해 계약 해지 통보를 받은 상태일 뿐 아니라 25억 원이라는 분담금은 흔적도 없이 사라진 상태입니다.

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핵심은 땅 확보가 되지 않으면 민간주도 개발사업은 깨질 수 있다는 말씀입니다.

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자금력이 있는 개발사업자라면 개발코자 하는 땅을 애초에 매입해서 진행하겠죠? 문제는 내 돈 안 들이고 조합원들의 돈으로 사업을 해보겠다는 민간개발업체들이 많아 투자 자금을 날리는 일이 빈번하다는 겁니다.

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이 말씀을 드리는 이유는 2005년~2015년 사이 설림 인가된 조합 중 실제 결과를 내기까지 성공한 조합은 약 20%에 불과하다고 합니다. 이마저도 대부분 공무원 주택조합 등 목적이 뚜렷한 경우였습니다.

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Q : 그럼 앙성역세권 도시개발사업지라는 곳에 땅을 살 경우 도시개발사업이 무산돼도 내가 직접 건축행위는 할 수 있지 않나요?

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A : 내가 산 땅이 앙성온천지구처럼 '온천지구' 니 '관광지구'니 '휴양개발진흥지구'등의 특수한 이름표가 붙어있지 않으면 도시개발이 안돼도 토지 용도 범위 내에서 자가 건축을 할 수 있겠죠?

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그러나 위에서도 말씀드렸듯이 앙성역 인근 '온천지구' , '관광. 휴양개발진흥지구'는 목적에 맞는 개발을 제외하고는 개별 개발은 불가능합니다. 아마 돈산 도시개발사업을 추진하는 업체들의 안내문에도 이 내용은 표시되어 있지 않을까 생각됩니다.

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Q : 앙성역세권에 땅을 추천한 회사 대표 등이 매경, 토마토 등 TV 출연도 하고 부동산 세미나에서 강의도 했던 유명한 분 들이던데 제대로 추천한거 아니겠어요?

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A : TV 출연, 신문광고, 세미나 강의? 돈 주면 다 할 수 있습니다. 웬만한 분들은 다 아실텐데 말이죠. 방송이나 미디어 매체는 기획부동산에서 만든 자료와 영상을 돈 받고 그들이 원하는 시간대에 내보내는 일만 하는 것입니다. 광고와 같은거죠.

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부동산 세미나도 대부분 그들이 취급하는 땅을 팔기 위한 수단입니다. 기획부동산들이 돈내고 하는 광고성 홍보가 대부분 이니 잘 판단하시구요.

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앙성역세권 민간주도 도시개발사업 예정 부지 투자에 대한 결론은?

앙성역세권 인근엔 말씀드린 바와 같이 충주시와는 관계없이 민간기업이 도시개발사업을 계획, 추진 위원회를 발족한 상태입니다.

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어쨋거나 최종적인 투자는 본인들의 판단과 결정에 따르는 것입니다.

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그러나 한 가지 꼭 염두에 두셔야 하는 중요한 내용은 돈산지구와 같이 민간 주도 도시개발사업지에 투자를 하시면 이 회사와 한 몸으로 가셔야 한다는 점입니다.

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앙성 온천지구 도시개발사업지의 특징은 이 사업이 깨진다면 내가 필지로 땅을 가지고 있다 해도 온천지구, 관광지구 등 특수 목적의 지구 지정이 해제되지 않는 한 개별적인 개발은 불가능하다는 겁니다.

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앙성역이 온천관광지구 인근으로 결정된 이유는 온천관광지구를 개발해 활성화 하기 위한 수단이었습니다.

30년간 표류했던 온천개발건이 없었다면 앙성역이 들어올 이유도 없지 않았을까 합니다.

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앙성역은 다른 지역과는 달리 역세권개발보다는 온천관광지구 개발에 초점이 맞춰져 있다는 점을 이해하셔야 합니다. 온천지구 도시개발사업이 무산되도 온천지구 지정 해제가 안된다면 재산권 행사는 못하니까요.

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앙성역세권 민간 도시개발사업과 같은 '온천지구'에 대한 투자는 정말 신중에 신중을 거듭하셔야 합니다.

자료출처 : https://m.blog.naver.com/gaia-korea/221453889571