자경농지 8년과 양도세 감면조건 정리와 해설

[해와달(김흥주)]

자경농지  8년과  양도세 감면조건 정리와 해설| 財· 稅· 미래-Tech…

농지 소재지에서 8년 이상 거주하면서 직접 농사를 지은 농지(8년 이상 자경농지)를 농업인이 양도하면 양도소득세를 100% 감면해 준다.

당해연도에는 최대 2억원까지 감면혜택을 받을 수 있다.

또 대토로 인한 양도와 8년 이상 자경 농지·축사용지까지 합쳐 5년간 최대 3억원까지 양도세를 내지 않아도 된다.

8년이상 자경땐 100% 면제…연간 최대 2억 혜택

비거주 기간 2년 경과·공업지 등 편입후 3년 지나면 제외

축사용지·대토로 인한 양도까지 합해 5년간 3억 누적 감면

 양도세 감면한도

- 8년 이상 자경한 농지란.
★ 첫째, 취득한 때부터 양도할 때까지 농지 소재지에 거주하면서 자신이 직접 경작한 기간이 8년 이상인 농지를 말한다.

양도 시점에는 농지 소재지에 거주하지 않아도 되지만, 거주하지 않은 날로부터 2년이 경과한 농민은 감면대상에서 제외된다.

경작을 시작할 당시에는 농지 소재지였으나 행정구역 개편 등에 따라 바뀐 경우에는 농지 소재지에서 계속 경작한 것으로 본다.
둘째, 양도일 현재 농지이어야 한다.

농지라 함은 밭·논·과수원 등으로 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로 등도 농지에 포함된다.

- 자경기간 8년 미만일 때도 감면해 주는 요건이 있나.
★ 경영이양직접지불 보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사나 농업을 주업으로 하는 영농조합법인·농업회사법인에 2015년 12월31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상만 자경해도 된다. 
경영이양직접지불 보조금의 지급대상이 되는 농지는 10년 이상 영농에 종사하고 있는 65세 이상 70세 이하의 농업인이 3년 이상 소유한 농업진흥지역 안의 논과 밭·과수원을 지칭한다.

- 감면이 배제되는 농지는.
★ 8년 이상 자경한 농지라도 양도세를 감면받을 수 없는 사례도 있는데...

♡ 양도일 현재 특별시·광역시 또는 시지역의 주거·상업·공업지역 안에 있는 농지로 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지

♡ 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 된 경우 지정일로부터 3년이 지난 농지는 양도세가 모두 과세된다.
만약 자경농지가 주거·상업·공업지역에 편입되거나 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 후 3년 이내에 양도하면 편입 또는 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 양도차익에 대해서는 감면받을 수 있다.

- 위탁경영·대리경작·임대차한 토지도 감면대상에 포함되나.
★ 자경농지란 농지가 있는 시·군·구나 이와 연접한 시·군·구 또는 농지로부터 30㎞ 이내에 있는 지역에 거주하면서 자신이 직접 농작물을 경작하거나 자기 책임하에 농사를 지은 농지를 말한다.

따라서 위탁경영·대리경작·임대차한 농지는 자경농지로 간주되지 않기 때문에 양도세는 내야 한다.

- 농지은행에 8년 이상 임대위탁하면 양도세 감면혜택을 볼 수 있나.
★ 2008년 1월1일 이후 농지를 농지은행에 8년 이상 임대위탁했다면 농지와 인접한 시·군·구에 살고 있지 않은 부재지주라도 양도세 중과 대상에서 제외된다.

다만....

→ 도시지역이나

→ 계획관리지역 내 농지(농업진흥지역은 가능),

→ 일정 면적(농업진흥지역 1000㎡(302평),

→ 농업진흥지역 밖 1500㎡(453평)) 미만의 농지,

→ 농지법에 따른 농지전용허가·협의·신고를 거쳐 전용이 결정된 농지는 위탁대상에서 제외된다.

- 감면받는 절차는.
★ 농지를 판 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 또는 다음해 5월1일부터 5월31일까지 주소지 관할세무서에 세액감면신청서, 8년 이상 소유한 사실이 확인되는 등기부등본, 토지대장등본 및 기타 증빙 주민등록표등본, 시·구·읍·면장이 발급한 농지원부등본과 자경증명을 제출하면 된다.

- 8년 이상 사용한 축사용지를 양도하는 경우는.
★ 축사 소재지에 거주하면서 8년 이상 일정한 방법으로 직접 축산에 사용하는 축사용지(1명당 990㎡(300평) 한도)를 2017년 12월31일까지 양도할 때는 양도세가 감면된다.

다만 폐업하는 경우에만 해당된다. 등기부등본이나 토지대장등본, 시장·군수·구청장이 발급한 축산기간과 폐업확인서를 통해 축산을 중단하는 사실을 확인하는 절차가 필요하다.

양도소득세를 감면받은 사람이 5년 이내에 다시 축산업을 시작하면 감면받은 세액을 다시 납부해야 한다.

- 대토 시 양도세 감면은. 
★ 대토란 경작상 필요에 따라 자기가 경작하던 농지를 양도하고 그에 상응하는 다른 농지를 취득하는 것으로... 이때 양도세 감면 한도는 연간 1억원이다.

단 8년 이상 자경농지 양도 시의 감면액과 합산해 2억원까지 감면받을 수 있다.

- 비과세되는 대토의 요건은.
★ 양도소득세가 감면되는 대토는 다음의 두가지 경우 가운데 하나에 해당해야 한다. 
첫째는 먼저 농지를 양도한 후 취득하는 사례다.

4년 이상 종전의 농지 소재지에 거주하면서 경작한 사람이 종전의 농지 양도일로부터 1년 내에 다른 용지를 취득한 후 취득일로부터 1년 내에 새로운 농지 소재지에 거주하면서 경작을 하는 경우다. 
둘째는 먼저 농지를 취득한 후 양도하는 사례다.

새로운 농지를 취득한 날로부터 1년 내에 종전의 농지를 양도하고 양도일로부터 1년 내에 새로운 농지 소재지에 거주하며 경작하는 경우이다.

다만 새로운 농지 소재지에 거주하면서 계속해서 경작한 기간과 종전 농지의 경작기간을 합쳐 8년이 넘어야 한다. 또 새로 산 농지는 양도하는 농지 면적의 2/3 이상이거나 새로 산 농지가액이 양도하는 농지가액의 1/2 이상이어야 한다.

박준호 교수의 부동산꼭꼭 씹어보기

[성석]

좋은정보 감사합니다

[심 선]

좋은 정보 감사합니다.