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재테크, 그 중에 부동산에 관심이 있으시면 정말 부지런히 발품을 파셔야 합니다.
물론 인터넷으로 편하게 검색해 보시고 질문해 보시는 것도 좋지만 단순 비교를 떠나 정말 현장에서 몸으로 느껴 보시는 것이 가장 좋다고 생각이 듭니다.
우선 사장님께서 상가투자에 관심을 갖게 되신 점 진심으로 축하드립니다. 가장 쉽고 빠른 재테크 바로 상가투자 일 것입니다.
제가 느낀 바로는 은행이자 수익등 수동적인 자금을 제외한 시중 투자자금의 흐름은 크게 다섯단계로 나뉘어 움직이게 됩니다.
채권 -> 주식 -> 아파트 -> 상가 -> 토지
앞의 두개는 유가증권이고 뒤의 세개는 부동산입니다.
이 말씀을 왜 드리느냐 기본적으로 자금의 흐름을 알고 계셔야 어떤 곳에 어느시기에 투자를 하는 것이 적당한가 하는 투자 포인트를 맞추기가 쉬워지십니다.
다섯단계로 나눠지는 투자포인트들 모두 장단점을 가지고 있지만 가장 구분하기 쉬운 것은 환금성이라는 부분 입니다. 채권이 가장 환금성이 높고 다음은 주식을 사고 파는 일이 아파트를 팔고 사거나 상가를 팔고 사는 것보다 빨리 이루어 진다는 뜻입니다.
토지 투자가 향후 발전가능성이 높은 만큼 돈을 묶어 두는 시간이 오래걸린다는 기본적인 마인드를 가지시고 투자에 임하셔야 합니다.
지속적인 부동산 대책으로 인해서 요즘에는 아파트 투자가 많이 시들해져서 거의 네단계로 진행이 되고 있는 추세입니다. 하지만 몇일전 발표에 따르면 기획부동산에 대한 세무조사가 착수될 예정이라고 하니 토지에 대한 투자도 쉽지 않을 전망 입니다.
따라서 올 초부터 상가에 관심을 갖는 분들이 많아지셔서 빠른 속도로 매물이 소진되고 있는 상황입니다.
여기서 사장님께서 상가투자에 관심을 갖게 되신 이유를 살펴보고자 합니다.
최대의 목적은 이익의 창출이시겠죠, 안정적이어야 하고, 은행이자 보다 높은 수익의 발생되어야 할 것이구요, 그 수익은 단지 수익률로 설명 될 수 있으니까 간단하게 비교 할 수 있는 것이 은행이자율 대 상가투자 수익률로 비교를 하시게 되는 경우가 많이 있습니다.
대부분의 투자자 분들이 이런 부분에만 맞춰서 투자를 하시다 보니까 향후 발전 가능성이나 임대상황, 대지나 건물의 추가 상승가능성, 혹은 하락 가능성 등을 등한시 하는 경우가 많이 발생하고 있습니다.
금액의 많고 적고를 떠나서 어렵게 모으신 돈을, 1~20 만원 투자 하시는 것도 아닌데 투자를 하실 때에는 꼭 돈을 버셔야 하는 것 아니겠습니까
상가투자를 실패 하지 않으시기 위해서는 꼭 살펴 보셔야 할 점이 몇가지 있습니다.
1. 과연 믿을 만한 회사인가?
대부분 상가투자에 실패하시는 분들의 가장 큰 문제는 불확실한 회사의 물건에 투자하시지 않았나 하는 겁니다. 여기서 불확실한 회사라는 것은 시행사나 시공사 등을 말하는 것이지만, 속내를 들여다 보면 여러가지 복합적인 문제가 있습니다.
상가를 지으려면 일단 땅이 있어야 합니다. 원래 주인이 여러명인 땅을 전부 매입해서(지주작업 이라고 합니다) 건물을 올리는 경우도 있지만, 여러명의 주인을 둔 상태에서 매입을 하지 않고 동의서를 받아서 건물을 올리는 경우(대부분의 아파트 같은 부지규모가 큰 경우 조합이 설립되는 형식)도 있습니다.
굿모닝 씨티등 굵직굵직한 거대 쇼핑몰들의 사기사건들이 대부분 이런 경우 입니다. 토지 매입이 모두 끝났다라고 광고를 하고 실상 매입이 30% 도 끝나지 않았다거나 애초에 토지 매입의사 없이 사기 분양을 한 경우 입니다.
이 경우를 알아 보시려면 일단 토지 등기부 등본및 토지대장을 떼어 보시는 것이 가장 확실한 방법 입니다. 하지만 근린상가나 프라자 상가 같은 경우에 등기부 등본 확인이 가능하지만 대형 쇼핑몰이나 아파트 단지내 상가의 경우 조합이 설립되고 지주가 많기 때문에 확인이 거의 불가능 합니다. 태생적으로 땅덩어리가 큰만큼 그만큼의 위험요소를 내포하고 있다고 보시면 됩니다.
하지만 거대한 땅이 단일지주로 나오는 경우도 있습니다. 신도시 택지개발 지구나 재경부 소속의 땅을 불하 받는 경우가 바로 그것인데요. 그런 경우는 나라(대한주택공사나 한국토지공사)에서 매입작업을 마치고 도시계획이 된 후에 일반 사업자에게 경쟁입찰 방식으로 땅을 매매를 합니다.
그런 경우에는 땅 주인과 건축주가 틀려서 분쟁이 일어나서 완공이 되지 못하는 위험요소가 그만큼 적어 질수 밖에 없겠죠?
하지만 규모가 워낙 크고 돈이 많이 들어가는 사업이라 개인사업자가 하기에는 무리가 있습니다.
돈이 정말 많아서 현찰 딱 주고 땅을 몇 천억 주고 살 수 있는 개인 건설 업체가 그 땅을 불하 받으려 해도 국가에서 나온 땅이니 가격을 낮춰 신고할 수도 없어서 세금 문제도 있고, 관급공사 수주시 총액 제한이 있어서 직접 매입하는데에는 보수적입니다.
그럼 그 땅들은 어떻게 팔지도 않고 건물은 어떻게 짓느냐?
여기에서 나온 것이 프로젝트 파이넨싱(이하 PF) 기법 입니다.
쉽게 설명드리자면 민관 합동으로 나라에서 땅을 대고, 민간기업에서 건물을 짓는 형식입니다. 이런 PF 사업을 하기 위해서는 시행사나 시공사가 그만큼의 인지도와 도급능력을 가지고 있어야 함은 당연하구요. 건물을 짓는 시공사에서 땅값의 일정 %를 지정된 은행에 예치를 시키고 자금관리를 합니다. 대략적으로 공탁 과 비슷한 시스템이다 라고 생각하시면 큰 차이는 없을 겁니다.
* 제가 분양하는 " 쥬네브 " 는 "한국토지공사" 에서 토지출자를 하고 " 포스코건설 " 에서 책임시공, " 외환은행 " 에서 자금관리 하는 민관합동 프로젝트 입니다.
대형 쇼핑몰이나 아파트가 아닌 경우에는 지주작업이 어떻게 되었는지 주인은 몇명이고 이해관계는 어떻게 되는지 확인하는 것이 투자성공을 위한 첫걸음 입니다.
2. 독점 및 과점 형태의 물건인가?
땅 주인도 명확하고 건물짓는 시공사도 1군의 튼튼한 회사다 라고 생각하셨다면 다음 단계로 넘어갈 차롑니다.
직접 가게를 운영하시든 투자를 해서 임대 수익을 올리시든 기본은 장사가 잘 되는 자리여야 되지 않겠습니까? 기껏 투자해 놨는데 임대가 안나가서 관리비 물고 있다거나 주변에 동종업종이 수십개씩 들어온다거나 하면.. 그 피해는 누가 책임 질 껍니까?
* 분당의 예를 들자면 상업지 비율이 9.8% 정도이고 죽전은 7.7% 정도 입니다. 도시계획에 의하면 앞으로 계획되는 신도시들은 점점 상업지 비율이 낮아지고 녹지비율이 높아지는 친환경 적인 신도시를 지향하고 있습니다. " 쥬네브 " 가 위치한 용인 동백지구는 상업지 비율이 겨우 3.6 % 밖에 되지 않는 국내 최저 상업지 비율의 신도시 입니다.
상업지 비율이 낮다는 것은 크게 두가지의 의미를 가질 수 있습니다.
우선 독점 및 과점 형태의 물건 형성에 용의 하다. 쉽게 말씀 드리면 짓고 싶어도 지을 땅이 없다는 겁니다. 이게 상가투자를 하시는 데는 굉장히 큰 메리트로 다가 올 수 있습니다. 도시 계획상 독점권을 쥐어 주는 거나 마찬가지니까요. 100 명 먹을 빵을 9.8 명이 파는 거랑 3.6 명이 파는 거랑 기본적으로 생각할 수 있는 수익률이 틀려지겠죠?
하지만 반대의 경우를 생각해 보자면 상가투자에도 그렇겠지만 땅을 구입하거나 입찰을 한 지주들에 의해서도 똑같은 일이 발생 할 수 있고 이미 그러했다는 점 입니다. 또 쉽게 설명 드리자면 100 명 먹을 빵을 3.6 명이 판다면 고수익을 올릴 수 있겠지만, 빵집 자리를 가지고 있던 사람은 독점권이 미리 주어지기에 몇몇의 빵집자리 주인들과 담합을 해서 땅을 비싸게 팔았던 것입니다.
이미 몇 차례 메스컴을 통해 가격담합에 대해 보도 된 적도 있지만, 모르시는 분들도 많이 계시리라 봅니다. 하지만 이것은 어쩔 수 없는 현실 입니다. 국가가 아닌 개인 사업자들이 땅을 낙찰을 받았다면 그리고 그 땅의 독점권이 도시계획에서 부터 명시 되어 있다면, 아마 제가 땅을 낙찰받은 사람이라 할 지라고 비싸게 팔고 싶어했을 지도 모릅니다.
지금 이러한 일 들은 용인동백지구에도 현실로 나타나고 있습니다. 제가 분양하는 " 쥬네브 " 는 토지공사가 토지출자를 해서 중심상업지 3.6% 비율 중에 절반 이상을 가지고 있습니다.
하지만 나머지 3.6% 의 상업지 중 개인이 불하 받은 46% 정도의 상업지는 지금 가격 담합으로 상가 분양가도 책정 되지 않고 사업 시행 조차 하지 못하고 있습니다. 과열 경쟁으로 고가에 낙찰 받은 땅값의 피해는 고스란히 분양받는 사람의 몫으로 돌아가게 되는 거겠죠?
실제로 2003 년 11월 16일 입찰했던 동백지구 서해그랑블 단지내 상가부지의 내정가는 평당 1700 만원 정도였습니다. 하지만 낙찰가는 2630 만원 이었습니다. 이것은 단지 땅값일 뿐 시공비나 광고비 운영비 등의 비용을 대략 계산 한다해도 그 사업주가 분양할 수 있는 가격은 1층이 최소한 평당 3300 만원 이상은 되야 사업성이 나오는 겁니다.
3. 상업지 비율 과연 낮다고 다 좋은가?
이제 상업지 비율이 독점 및 과점 형태의 상권형성에 중요한 순기능과 역기능이 있다는 것도 아셨으니 이제 상업지 비율에 따른 상권 분포를 설명 드리겠습니다.
수지의 경우 상업지 비율은 낮은 편이나 도시계획상 상업지가 지역 전체를 놓고 봤을때 여러군데에 분산 되어 있습니다. 쉽게 설명드리면 100 명 먹을 빵을 4명이 4군데에서 분산되서 팔고 있기 때문에 거대상권 형성이 되질 않습니다. 도시 여기저기에 군소상권들이 모여 있는 형태 입니다. 유동인구의 분산은 상권형성의 적입니다. 장사가 되고 안돼고는 최소한의 유동인구가 보장이 되었을때의 이야깁니다.
* 용인동백지구는 도시계획상 상업지 비율이 3.6% 로 국내 최저 비율이며 상업지 전체가 용인동백지구 중심에 모여 있습니다. 그 상업지구 중 절반 이상을 차지하고 있는 " 쥬네브 " 는 민간기업이 아닌 민관 합동의 PF 기법으로 추진되는 사업입니다.
4. 배후인구는 얼마나 되는지?
자 이제 배후인구와 배후인구대 실 거주 비율에 대해 알아 봐야 합니다. 배후인구라는 것은 기본적인 장사가 되기 위한 기본 조건 입니다.
수지나 죽전의 예를 들어 보겠습니다. 수지나 죽전에 거주하시거나 부동산에 관심이 있으셨던 분들은 아시겠지만, 수지나 죽전에는 지금 굉장히 많은 아파트 들이 들어서 있습니다.
하지만 그 수많은 아파트 들에 실제로 거주 하는 사람은 40% 정도 수준 입니다. 물론 그 중에서도 메가브랜드 아파트들(ex. 레미안, 이편한세상, 아이파크 등)의 입주율은 꽤 높은 편이지만 중소브랜드나 신규 브랜드 들은 거의 비어있으며 분양가 이하로 거래되는 물건들도 쉽게 찾아 볼 수 있습니다.
왜 비싼돈 주고 아파트 사서 살지도 않느냐?
그건 수지나 죽전에 아파트를 분양을 할 당시에는 " 분양권 전매 제한 " 조치가 없었기 때문입니다. 실제 거주를 위한 목적이 아닌 아파트 분양권 시세차익을 노린 투자자 분들의 투기성 분양이 많았기 때문 입니다. 하지만 아파트의 과잉 공급으로 가격은 하락하고 매도가는 책정 됐지만 매수하려는 사람이 없는 실정 입니다.
* 그럼 용인 동백지구는?
" 쥬네브 " 의 최소 배후세대인 용인동백지구의 아파트는 모두 18000 여 세대 정도 되며 분양을 시작할 당시에는 이미 " 분양권 전매 제한 " 조치가 시행되고 있어서 아파트를 분양 받으신 거의 대부분의 사람들이 실 거주를 목적으로 분양을 받으셨다고 보시면 됩니다.
아파트 2만가구 있는데 텅텅 비어있고, 만 8천 가구 있는데 꽉 차 있고.. 어떤 걸 선택 하시겠습니까?
단순한 배후인구 비교도 좋지만 실거주 비율 또한 꼭 확인해 보시길 바랍니다.
5. 배후인구의 구성은?
사실.. 이 배후인구의 구성 부분은 저도 잘 모릅니다.
아직 입주가 시작 된 것도 아니고 이제 공사하고 있으니.. -_-
배후 인구의 구성면에서 보자면 용인 동백지구는 분당 보다는 어쩌면 일산에 가까울 겁니다.
신도시의 특성상 최초 독립세대 구성 가구 및 신혼부부들, 처음 집을 장만 하시는 분들 등등 젊으신 분들이 많을 꺼라는 생각을 해 봅니다.
나이 지긋하신 분들 보다는 젊으신 분들이 구매력이 왕성한 것은 다 아시는 사실일 테구요
6. 유동인구는 얼마나 되는지?
배후인구와 맞물려 생각하실 수도 있겠지만 배후인구와 유동인구 사이에는 큰 차이가 있습니다. 주위에 100 만명이 산다 한들 자기 가게 근처에는 얼씬도 안하면 무슨 소용이 있겠습니까?
안정적인 유동인구를 유치하기 위해서 어떠한 조치를 취할 것인가에 대해 많은 전문가 들의 분석이 있었습니다.
기본적으로 대형 할인점 입점, 대형 극장의 입점이 바로 그것 들인데요.
잘 돼고 있는 상권을 분석해 보면 바로 답이 나옵니다.
테크노 마트의 강변CGV, 상암 월드컵 경기장의 상암 CGV & 까르푸 등등 너무 많아서 일일히 열거 하기도 힘듭니다.
* " 쥬네브 " 에는 국내 1위 대형할인점 E-마트가 지하 1층과 지상 1층에 입점확정 되었으며, 멀티플렉스 체인으로 발돋움 하려는 롯데씨네마 8개관이 7층과 8층에 입점확정 되었습니다.
하지만, 또 알아두셔야 할 것이 대형 할인점이 혹은 극장이 입점이 되었다고 다 같이 장사가 잘 되지는 않습니다. 상가 안에서 극장만 잘돼고 상가는 죽고, 할인점만 잘되고 상가는 죽고 이러한 경우도 비일비재 합니다. 동대문의 거평프레야가 대표적인 예 입니다.
상가의 주기적인 관리와 이미지 메이킹이 중요합니다. 따라서 운영 관리 법인이 있는 상가를 선택하시거나 백화점 식 통합 마케팅 관리를 할 수 있는 능력이 중요합니다. 상가를 팔기만 하고 관리 안 해주는 상가는 과감히 포기 하십시요.
또 잘 되고 있다가도 더 경쟁력 있는 상권이 생겨서 망하는 상가도 많습니다.
이번에 대박을 터트린 용산민자역사 스페이스 나인과 전자랜드 21이 대표적인 예 일겁니다.
서울 및 수도권 컴퓨터 및 전자제품시장을 양분하고 있던 용산권의 대표주자 전자랜드 21, 유동인구를 높이기 위해 멀티플랙스 극장도 구비하고 있었고 그 기능을 충분히 하고 있었습니다. 하지만 그 옆에.. 더 편한 교통편의와 더 쾌적한 쇼핑환경, 더 많은 집객경쟁력을 지닌 대형 할인 마트를 입점 시킨 더 큰 상권이 떡 하니 들어 선 겁니다.
아직은 시작 단계라 변화는 미미한 편이지만 이미 용산권의 상가 가격은 변동하고 있습니다, 몇년안에 분명히 스페이스 나인을 필두로 용산권은 재편 됩니다. 용산 나진상가, 선인상가 등등의 영세한 가게를 운영하시는 분들은 굉장히 힘든 시간을 보내시게 될 겁니다.
여기에서 상업지구의 희소성이 상가선택의 중요한 부분 이라는 점을 다시한번 아실 수 있을 겁니다. 언제든지 더 큰 상권이 들어설 수 있는 곳과 더 들어오고 싶어도 들어올 수 없는 곳..
단지 물건을 사는 것에서 끝나는 상권은 오래가지 못 합니다. 그래서 요즘은 테마형 상가가 큰 인기를 얻고 있습니다.
부천의 실내 스키돔, 일산의 스트리트형 상가 라페스타 등등 수많은 이벤트와 문화 휴식을 동시에 할 수 있는 테마형 복합 상권을 선택 하십시요.
* " 쥬네브 " 는 친환경 쇼핑 리조트를 테마로 잡고 일산 호수공원, 분당 중앙공원이나 율동공원 같은 호수공원을 조성 합니다. " 쥬네브 " 바로 앞 마당이 바로 2만평의 인공호수 이며, 호수 중앙에는 가로 50m, 세로 15m 의 국내 최고 수준의 음악분수대가 설치 됩니다.
7. 그럼 어떤 상가를 사라는 거야?
아주 쉽게.. 상가에 투자를 하거나 가게를 내고 싶은데..
어디다가 가게를 내는게 유동인구가 가장 많고 실제로 내 가게를 이용해 주는 사람이 많을까?
결론은 타 상가와의 치열한 판매간섭 속에서도 살아남아 끝까지 버텨낼 수 있는 입지와 업종을 유치 할 수 있는 상가를 선택 하셔야 합니다.
근린상가나 프라자 상가에 투자하시려면 대학교 주변 근린상가나 지하철 역세권 상가, 2000 세대 이상 대단위 아파트 단지내 상가.. 아주 보편적으로 막연히 알고 계셨을 겁니다.
이런 것들에 지금까지 제가 말씀 드린 것들(믿을 수 있는 회사인지? , 독점 및 과점 형태의 물건인지? , 상업지 비율은 얼마고 낮다고 다 좋은건지? , 배후인구는 얼마나 되는지? , 배후인구의 구성은 어떻게 되는지? , 유동인구는 얼마나 되며 유동인구에 비해 집객력은 얼마나 되는지 집객력을 높이기 위해 어떻게 하는지?)을 대입하셔서 생각해 보셔야 한다는 겁니다.
" 대학교 주변의 독점 혹은 과점 형태의 패스트푸드 점이나 문구점, 원룸형 고시텔, 분식집, 당구장, 비디오방 등등 대단위 아파트 단지내 상가의 소형 슈퍼, 세탁소, 비디오 대여점, 역세권 상가의 김밥천국과 같은 1000원짜리 김밥집, 테이크아웃 커피숍, 대형 패스트푸드 점 " 등등은 투자 유망한 종목 입니다. 하지만 입점한 건물에는 독점권이 있겠지만 추후에 들어설 건물 들에 대해서는 독점권이 없다는 것을 항상 명심하시고 계셔야 합니다.