투자기법.사례 주택임대사업 '두 마리 토끼'를 잡아라

[제주의 별]

 

주택임대사업 '두 마리 토끼'를 잡아라

다양한 혜택 주어져 관심 가져볼만

		김정용
		아파트, 재개발, 재건축 現 투모컨설팅 투자자문본부장 <부동산경제학> 저자 삼성 SDS 부동산 멘토

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전세 살면서 부동산 투자하기

점차 독신가구나 2인 가족 등이 증가하면서 주택에 관한 소비 패턴에 상당한 변화가 있을 것으로 보인다. 20-30대의 교육 수준이 높은 전문직 인구가 늘어나면서 결혼 적령기의 개념도 사라지고, 은퇴노부부나 자녀계획이 없는 부부 등 이런 문화적인 현상은 소형주택의 급증으로 이어지고 있다.

이런 소형주택에 대한 수요가 늘어나는 가운데 고정적인 수입을 창출할 수 있는 자산포트폴리오를 구성하고 싶다면 주택임대사업에 관심을 가져볼 만하다. 연금처럼 매달 돈이 들어와 생활에 지장이 없으면서 장기적으로 시세차익까지 얻을 수 있기 때문이다.

특히 주택임대사업을 고려하고 있다면 중대형보다는 상대적으로 수요가 많은 소형아파트를 매입하는 것이 좋다. 또한 유동인구가 활발하고 교통 및 거주가 편리하며 독신자 및 2인가족을 겨냥한 소형평형을 눈여겨볼 만하다. 여기에다 관리에 많은 시간과 비용이 드는 다세대 주택이나 개인주택보다는 아파트를 선택하는 것이 더 유리하며 게다가 현재 월수입이 많아 생활걱정이 없다면 임대료를 조금 받더라도 지역이 발전해 아파트 가격이 상승하면 이로 인한 양도차익도 함께 챙길 수 있는 곳을 찾는 것이 좋다.

아울러 주택임대사업을 한다면 여러 세제혜택이 주어지게 된다. 만일 국민주택규모이하에다 기준시가 3억 이하이면서 같은 시․군에 소재한 5호 이상의 주택을 10년 이상 임대사업을 하게 되면 양도 시 중과세율이 아닌 일반세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 있는데다 종합부동산 과세에서도 제외되기 때문이다. 게다가 임대주택 외에 거주하는 다른 1주택을 매도할 때 중과세율 60%가 아닌 일반세율(9~36%)을 적용받을 수 있다. 즉 5채의 기준시가 총액이 기준시가 6억원을 넘어도 종부세 대상에서도 제외되고, 매도할 때 다주택자라면 60%의 중과세율이 통상 적용되지만 이런 중과세율에서도 제외된다는 것이다. 다만 주택 5채 모두 동일 시․군에 있어야 하고, 전용 25.7평 이하의 주택이어야 한다. 예를 들어서 집을 매입해 임대사업을 할 때 서울에 4채, 경기도에 1채를 매입했다면 앞서 말한 5채에 해당되지 않는다.

실례로 지난 2005년 6월에 분양되었던 잠실시영 16평형을 예를 들어보자. 잠실시영아파트를 재건축 해 총 6864가구 가운데 16평형 344가구를 일반분양하여 원룸형으로 신혼부부용, 임대사업자용, 실버용으로 설계돼 분양되었다. 이 단지는 단지가 크고 단지 내 녹지 시설이 풍부하며, 인근에 생활편의시설이 잘 갖추어져 있는 것이 매력이다. 또한 오피스텔과는 달리 전용률이 높고 임대수요도 다양하며 임대주택 자체의 가격상승도 바랄 수 있는 곳이다.


▶ 2005년 잠실시영 16평형 5채 매입 시 투자수익률 - 실투자금액 117000만원
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임대보증금      1000만원*5      1000만원*5      1000만원*5
월세금액           100만원*5       110만원*5       120만원*5
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연간 월세수입     6000만원        6600만원         7200만원
취등록세               -                   -                    -
보증금 이자소득    165만원         165만원           165만원
종합부동산세         -                   -                    -
중과세율               X                   X                    X
임대소득세         약630만원       약714만원       약798만원
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연간 순수입       5535만원         6051만원        6567만원
연간 투자수익률    4.7%+α           5.2%+α           5.6%+α
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- 임대수익외에 매도차익(α)까지 발생.

오는 8월경 입주하는 잠실시영 16평형의 경우 예상되는 매매가격은 3억5천만원 선이며 입주 초기에는 물량이 한꺼번에 쏟아져 임대가격이 낮을 것으로 보이지만 보증금 1천만원에 100~120만원선일 것으로 예상된다. 잠실시영 5채를 분양받아 임대사업한다고 가정할 때, 보증금 1천만원에 120만원이라면 연간 7200만원의 임대수입이 들어오고, 이중 임대소득세를 제하면 6567만원의 수입이 들어와 수익률로 따지면 5.6% 수준이다.

수익률은 그다지 높은 편은 아니지만 이미 분양가격보다 1억원 가량 오른 시세를 고려한다면 결코 수익률만으로 주택임대사업을 폄하하지는 못할 것이다. 주택임대사업을 평가하는 잣대는 임대수익과 매매차익인 셈이다.

부동산 시장이 조율되고 상승률이 낮아질 때는 임대수익에 관심이 많아지는 것을 감안한다면 다른 투자처보다 안전성이 뛰어난 매력적인 투자처라고 할 수 있다. 향후 적게는 2억원에서 많게는 10억원정도의 자금으로 안정적이며 풍요로운 미래를 준비하고 싶다면 주택임대사업을 적극 고려해볼 만하겠다.

또한 10년간 임대사업 후 양도 시 중과세율이 배제되는 ‘기준시가 3억원 이하’ 조건의 경우 이전에는 매도시점이 기준이어서 10년 임대 후 기준시가가 3억원이 초과할 것으로 예상되는 잠실시영 16평형은 중과세율 적용이 예고됐었다. 하지만 정부에서 제도 합리화 차원에서 양도세 중과배제 대상 임대주택 가액요건을 양도시점에서 취득시점으로 변경함에 따라 임대주택의 기준시가가 취득시점에 3억원 이하라면 10년간 임대사업 후 양도 시 중과세율이 배제되게 된다.

아울러 임대사업자는 주소지의 지자체와 관할 세무소에 임대사업등록을 해야 하고 종부세가 부과될 때에는 합산배제신청을 해야 한다. 만일 매입임대사업을 10년 채우지 않고 주택을 매각하면 그동안 감면받았던 종합부동산세 등을 추징당하게 된다.


자료제공 : 투모컨설팅 김정용

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