1세대 다물권자의 매도시점 해석 및 근거

[고구마]

원래부터 독립된 2채였던 경우의 매도시점 근거 조항이 있나요?

법률상 '원래부터 각각 독립된 2채'라는 명시적 문구가 단일 조항으로 존재하는 것은 아니지만, 이는 「도시 및 주거환경정비법」(도시정비법)의 권리산정기준일 관련 조항과 조합원 자격 규정을 반대해석(반대 적용)한 법리적 근거에 기반합니다.

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1. 근거 조항 및 법리① 도시정비법 제77조 (권리산정기준일 / 지분쪼개기 제한)

도시정비법 제77조 제1항은 정비사업 구역 내에서 소유자 수를 인위적으로 늘리는 행위(지분쪼개기)를 규제합니다.

• 제77조 제1항 각 호의 행위:

  1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 나뉘는 경우

  2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

  3. 하나의 대지 범위에 속하는 건축물이 분리·소유되는 경우

  4. 나대지에 건축물을 신축하거나 다세대주택 등을 신축하여 토지등소유자가 증가하는 경우

해석 및 근거: 위 조항은 **‘권리산정기준일 이후’**에 이루어진 지분쪼개기 행위만을 규제 대상으로 삼습니다. 따라서 권리산정기준일 **이전부터 구분소유 등기가 마쳐진 독립된 별개의 건축물(주택)**인 경우에는 제77조의 제한 대상에 해당하지 않으므로, 원칙적으로 각각 독립된 입주권 대상 자격을 유지하게 됩니다.

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② 도시정비법 제39조 제1항 제2호 (1세대 다물권자의 매도 시점)

도시정비법 제39조 제1항 제2호는 *“여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”*고 규정합니다.

해석 및 근거: 이 규정의 적용 시점 기준은 **‘조합설립인가 시점’**입니다. 원래부터 별개로 존재하던 독립 주택 2채를 1세대가 소유하고 있더라도, 조합설립인가 전에 3자(또는 세대가 분리된 자)에게 양도하여 소유권을 이전하면 인가 시점에는 각각 다른 세대가 1채씩 소유한 상태가 됩니다. 따라서 제39조 제1항 제2호의 '1세대 다물권자 제한'을 받지 않고 매도인과 매수인 모두 **제39조 제1항 본문(토지등소유자 = 각각의 조합원)**에 따라 단독 조합원 지위와 입주권을 확보할 수 있습니다.

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요약

• 지분쪼개기 물건인가? → 도시정비법 제77조 적용 (권리산정기준일 이후 분할·전환된 물건은 인가 전 매도해도 각각 입주권 불가능)

• 원래 독립된 2채인가? → 도시정비법 제39조 제1항 적용 (조합설립인가 전에 매도하여 소유권 분리 시 각각 단독 조합원 지위 인정)