일반 건축물의 하자책임

일반 건축물은 공동주택과 달리 하자 보증금을 예치해야 할 의무 규정이 없다. 하자 보증금액을 결정하고 예치 방법이나 예치 된 보증금의 사용 방법 등에 대해서는 당사자간의 계약에 의할 뿐이다.당사자간의 계약에 의한 하자 보증금에 관한 약정이 없었다 하더라도 하자 보수에 대한 책임까지 없다는 말은 아니다. 건설산업기본법에 의하여 시공자의 책임은 물을 수 있다. 건설산업기본법에서 정하는 하자 보수에 대한 내용은 다음과 같다. 종합병원,관광 숙박 시설, 관람 집회 시설과 대규모 소매점, 그리고 16층 이상인 건축물은 많은 사람들이 이용하므로 특별 관리할 필요가 있어 이를 '대형 공공성 건축물'로 분류하고 다른 건축물 보다 기준을 강화하여 하자 보증 책임 기간을 따로 이 정하고 있다. 대형 공공성 건축물의 기둥과 내력벽은 10년까지 하자보증을 해야 하지만 기타 구조상 주요한 부분은 5년간 보증을 하여야 한다. 대형 공공성 건축물이 아닌 기타의 건축물은 5년간만 책임을 지도록 되어 있다. 그 외에도 공사의 종류별로 보증기간을 따로 정하고 있다. 방수와 지붕 공사, 철근콘크리트 공사, 에레베타 공사는 3년을, 토 공사,돌 및 조적 공사,철물 공사, 급배수 공사, 지하 저수조.냉난방.환기 공사는 2년을, 실내 의장과 미장 공사, 타일 및 도장 공사, 창호 공사 등은 1년간 하자 보증 기간으로 정하고 있다. 건설산업기본법에 의한 하자 보수 규정은 동 법에 의한 건설업자만이 구속을 받는다는데 문제가 있다. 속칭 종합 건설업자라는 일반 건설업자와 단종 건설업자라는 전문건설 업자가 공사한 경우에만 동 법을 적용할 수 있다. 주거용 건축물은 661㎡(200평)이상, 기타 용도의 건축물은 495㎡( 150평)을 넘을 때에는 일반 건설업자가 반드시 시공을 해야 하니까 이 경우에는 동 법에 의한 하자 보수를 요구할 수 있다. 그러나 당사자간에 특별한 계약이 있거나 건축주가 제시한 재료나 공법으로 시공하여 생긴 하자와 내구연한이 지난 경우에 대해서는 책임을 물을 수 없다. 하자가 발생하면 보수 명령을 하는데 시공자는 이에 응해야 한다. 시정 명령에 응하지 아니하거나 하자담보 기간 내에 일정한 규모 이상의 하자가 3회 이상 발생한 경우에는 4개 월 이내의 영업정지를 하거나 4천만원 이하의 과징금을 부과한다. 그러나 건설업자가 시공하지 아니한 건축물에 대해서는 당사자간의 계약이 없으면 불가능하다. 준공된 지 1년이 지난 상가 건축물에 입주자와 분양자 사이에 의 하자 문제로 다툼이 있었다, 진정을 받은 건축주는 시공자에게 하자를 보수토록 통보하였더니 시공자는 공사 잘못에 의한 하자가 아니라 사용상 부주의하여 생긴 하자이므로 보수할 수 없다는 것 이였다. 공사 로 인한 하자다 사용상 부주의에서 생긴 하자다라고 결론 없는 싸움을 계속하다가 급기야 행정기관에 진정을 하기에 이르렀다. 우선 안전 진단 기관에 의뢰하여 공사 부실로 인한 하자 여부를 증명하라고 건축주에게 통보했다. 대한건축사협회에 의뢰하여 해당 건축사가 설계도면과 현장 조사를 실시하였다. 공사 감리 일지와 시공 일지를 검토하고 설계자와 감리자의 증언, 공사 책임자의 증언을 채취하는 등 객관성을 유지하려 노력하였다. 나중에 시공자로 부터 이의가 제기될 것을 우려하였기 때문에 신경을 써지 않으면 안되었다. 보름쯤 지나서 제출된 안전 진단서에 의하면 공사 부실로 하자가 발생되었음이 판명되었다. 안전 진단 결과를 근거로 시공자로 하여금 하자를 보수토록 지시하는 과정에서 면허를 대여 받은 무면허 업자임을 알게 되었다. 무면허 시공자에게 직접 시정 명령을 내릴 수는 없었다. 우선 사실상 시공한 자를 불러서 경위를 들었다. 자신은 중간에 연락만 했지 실제 시공은 면허업자가 하였다는 것이다. 건축주의 말로는 현장에 상주하여 인부들을 지휘하고 각종 영수증에도 그가 싸인을 하였다는 것 이였다. 서류상에 나타난 면허업자는 자신들이 직접 시공을 했다는 주장을 하였다. 사실 이 부분을 행정기관에서 확인하기란 불가능하다. 수사권이 없기 때문에 증거 없이 면허 대여로 처리하기가 쉬운 일이 아니다. 착공 신고서와 사용 검사 신청서에는 면허업자의 날인이 있었으므로 이를 달리 증명할 방법이 없다. 문제는 하자의 치유가 가능한가를 따져야 하는데 면허 대여 문제로 일을 어렵게 만들 필요가 없을 것 같았다. 건축주를 설득하고 무면허 시공자에게 조속히 하자 보수를 해주는 조건으로 협의를 유도하였다. 무면허 시공자는 면허 대여 등의 말썽이 생기는 것보다 하자 보수를 해주는 것이 유리하다는 판단을 한 것이다. 행정은 사법처럼 원리 원칙을 다루기 보다는 민원을 해결하는 방법이 있다면 다소의 편법은 인정해야 한다고 생각한다. 감사를 두려워하여 법과 규정만 따진다면 공무원 그 자신은 책임을 면할 수 있겠지만 민원은 미제사건으로 남을 수 밖에 없다. 소신껏 일하다 생긴 잘못은 관용한다고 들 하지만 현실은 그렇지가 않다. 감사를 받는 일선 기관에서는 위의 경우 소신껏 행정 처리를 했다고 인정하기 보다는 잘못한 부분을 추궁 당하기가 십상일 것이다. 감사를 받아 보지 않고는 모른다. 이 사건의 경우도 당사자간에 계약을 분명히 해 두었더라면 이 처럼 어렵게 되지는 않았을 것이다. 건설교통부가 1996년 5월 18일자 고시한 건축공사표준계약서에 의하면 하자담보 책임 기간과 하자 보수 보증금율을 명기하고 제 24조는 하자 보수 방법이나 절차 등을 정하고 있다. 쌍방간의 협의에 의하여 조건을 달리할 수도 있다.