세제개편안 중에서 알아두어도 좋을 것들만 간추렸음.

[부동산은 김진규]

(34) 허위계약서 작성시 양도세 비과세․감면 제한

① 허위계약서 작성시 양도세 비과세․감면을 제한하는 이유?

□ 부동산 거래시 양도세 비과세․감면 대상자(1세대1주택 등)가 거래상대방의 양도세를 절감하도록 하면서

  허위계약서(Up․Down계약서) 작성을 권유하는 사례 등을 방지하기 위함임

(허위계약서 작성 사례)

계약당사자 (양도자) 양도세 부담자 (양수자) 비과세․감면대상

ㅇ 비과세․감면 대상*인 양수인이 매입가격 인하를 조건으로 양도인의 양도세

   부담을 덜 수 있도록 Down 계약서를 작성

* 매입주택에 장기거주할 예정인 1세대1주택자 등

- 가격을 1억원 낮추는 Down 계약서를 작성할 경우 양도자는 최고 3,500만원의 양도세를 탈루 가능

계약당사자 (양도자) 비과세․감면대상 (양수자) 양도세 부담자

ㅇ 비과세․감면 대상인 양도인이 양도가격 인상을 조건으로 양수인의 양도세 부담을 덜 수

   있도록 Up 계약서를 작성

- 가격을 1억원 올리는 Up 계약서를 작성할 경우 양수자는 향후 최고 3,500만원의 양도세를 탈루 가능

② 부동산 실거래가 신고제도*란?

* 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률( “공인중개사법”)에서 규정

□ 실거래가 신고의무

ㅇ 부동산거래시 거래당사자(또는 중개업자)는 계약체결일부터 60일 이내*에 시군구에

   공동신고의무(’06.1.1 시행)

* 주택거래신고지역 : 15일 이내

□ 불성실신고시 제재사항

① (공인중개사법) 신고 불이행시 500만원 이하의 과태료, 허위 신고시 취득세의 3배 이내의 과태료 부과

<허위신고 과태료 부과기준>

허위신고 유형	과태료 부과기준
1) 실제 거래가격과 신고가격의 차액이 10% 미만 2) 실제 거래가격과 신고가격의 차액이 10%~20% 미만 3) 실제 거래가격과 신고가격의 차액이 20% 이상	취득세의 1배 취득세의 2배 취득세의 3배

- 거래당사자간 거래시 거래당사자에게 부과, 중개업자가 중개시 중개업자에게 부과

※ 중개업자의 경우 1년에 2회 이상 위반시 업무정지 처분 가능

② (국세기본법) 양도소득세 탈루시 40%의 가산세 부과

③ (지방세법) 취득세 탈루시 20%의 가산세 부과

(42) 양도세 이월과세제도 보완

① 이월과세 제도란?

□ 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산(토지․건물․시설물이용권)을 5년 이내에 양도하는 경우

ㅇ 당해 취득가액은 증여자의 당초 취득가액으로 하여 양도시까지 통산하여 양도세를 계산하고,

     기 납부한 증여세는 양도소득의 필요경비에 산입하여 차감하는 제도

□ 동 제도는 토지 등을 배우자 등에게 증여 후 양도함으로써 양도소득세 부담을 회피하는 사례를 방지하려는 것임

  

② 이월과세제도를 보완하는 취지는?

□ 토지 등이 수용되거나 사망으로 인해 양도시에 배우자관계가 소멸된 경우

ㅇ 조세회피 목적의 증여․양도로 보기 어려우므로 이월과세 적용을 배제하여 정상적인 증여․양도에

    따른 세제를 적용하려는 것임

③ 이월과세 적용여부에 따른 취득가액

◇ (증여받은 자산을 5년 초과하여 보유한 후 양도시)

⇒ ① (취득가액 : 5억원)

◇ (증여받은 자산을 5년 이내 양도시 : 이월과세 적용)

⇒ ② (취득가액 : 3억원)

- 증여세는 필요경비로 공제

(43) 공익사업용 토지 등의 취득시기 보완

① 공익사업용 토지 등 양도시 양도소득세 감면이란?

□ 국가 등 공익사업 시행자가 사회간접자본(SOC) 건설 등 공익사업을 추진하는 경우

ㅇ 원활한 공익사업 수행을 지원하기 위해 지정된 지역내에서 토지가 양도․수용되는 경우 양도세를 감면

<양도세 감면 구체적 내용>

구 분	내 용
감면대상	사업인정고시일까지의 보유기간이 2년이상인 부동산
감면율	현금보상 : 20% 채권보상 : 25% (3년 만기 : 40%, 5년이상 만기 : 50%)
감면한도	1억원 한도 : 현금보상, 채권 보상 25% 2억원 한도 : 채권보상 중 3년 만기, 5년이상 만기

② 공익사업용 토지 등의 취득시기

󰊱 원칙 : 사업인정고시일 2년 이전에 취득한 것을 공익사업용 토지 등으로 인정

󰊲 사업인정고시일 전에 양도하는 경우 : 양도일부터 2년 이전에 취득한 것은 공익사업용 토지 등으로 인정

	‘06.6		‘08.6		‘09.6
	이전에 취득		양도		사업인정고시일
		(2년)

󰊳 이월과세적용 토지 취득시기 : (현행) 증여일(‘08.6월)

(개정) 증여자의 취득일(‘06.6월)

	‘06.6		‘07.6		‘08.6		‘09.6		‘10.1
증여자 취득일			(2년이전 취득)		증여		사업인정고시일		양도
					(2년)

(44) 가산세 한도 이원화

① 가산세 한도 제도란?

□ 현행 국세기본법(§49)은 고의성 없는 단순 협력의무 위반에 대해 부과되는 가산세의 경우

ㅇ 위반정도에 비해 가산세가 지나치게 높지 않도록 1억원을 한도로 하고 있음

구 분	가산세 한도 적용대상
법인세법	① 법정증명서류미수취가산세 ② 주식변동상황명세서불성실가산세 ③ 지급명세서불성실가산세 ④ 계산서불성실가산세 ⑤ 기부금영수증불성실가산세
소득세법	① 지급명세서불성실가산세 ② 계산서불성실가산세 ③ 법정증명서류미수취가산세 ④ 영수증수취명세서불성실가산세 ⑤ 사업장현황신고불성실가산세 ⑥ 기부금영수증불성실가산세
부가가치세법	① 미등록․타인명의등록가산세 ② 세금계산서불성실가산세 ③ 매출처별세금계산서불성실가산세 ④ 매입처별세금계산서합계표불성실가산세 ⑤ 현금매출명세서제출불성실가산세
상속세 및 증여세법	① 공익법인 등의 보고불성실가산세 ② 공익법인 등에 대한 외부전문가의 세무확인불성실가산세 ③ 지급명세서불성실가산세(금년 개정으로 포함예정)
조세특례제한법	① 창업자금사용명세서미제출가산세 ② 세금우대자료미제출가산세

② 중소기업에 대한 가산세 한도 50% 인하

□ 중소기업에 대해서는 가산세 부담을 완화시켜 주기 위해 가산세 한도를 기존 1억원 → 5천만원으로 하향 조정

ㅇ (적용대상) ｢중소기업기본법｣ 제2조에 의한 ‘중소기업’

ㅇ (대상 가산세) 현행 국세기본법 제49조에 따라 가산세 한도가 적용되는 가산세

＜ 가산세 한도 적용사례 >

대 상	가산세 산출세액	가산세 결정세액
		현 행	개정(안)
중소기업기본법상 중소기업	1억 3천만원	1억원	5천만원
	7천만원	7천만원	5천만원

(45) 기한 후 신고의 가산세 감면기간 연장

① 기한 후 신고란?

□ 기한 후 신고란 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 않은 자라도

ㅇ 관할 세무서장이 당해 국세의 과세표준과 세액을 결정․통지하기 전까지는 가산세를 줄이기 위해 스스로

   신고․납부를 할 수 있도록 하는 제도

② 기한 후 신고시 가산세를 감면해줄 수 있는 기간을 기존 1개월에서 6개월까지 확대한 이유는?

□ 신고의 기회를 일실한 자에 대해 신고의 기회를 넓히기 위해 기한 후 신고의 가산세 감면기간을 확대하되,

   기간별로 감면비율을 차등화

ㅇ 법정신고기한이 1개월 이상 경과한 후에도 가산세 감면 혜택을 부여함으로써 기한 후 신고를 활성화

＜기간별 가산세 감면 비율＞

법정신고기한 경과 후	가산세 감면 비율
1개월 이내	50%
1개월 초과 ～ 6개월 이내	20%

(47) 상속재산에서 차감하는 장례비용에 자연장 비용 추가

상속재산 공제에 자연장 비용을 추가한 취지는?

□ ｢장사 등에 관한 법률｣에서 “자연장*제도”가 도입('08.5월)된 취지를 감안하여

* 화장한 유골의 골분(骨粉)을 수목･화초･잔디 등의 밑이나 주변에 묻어 장사하는 것

ㅇ 봉안시설비용과 동일하게 자연장에 소요되는 비용도 상속재산에서 추가로 공제함으로써 국토의

    효율적 이용을 위한 장례문화의 확산을 유도하기 위함임

※ 봉안시설비*는 500만원을 한도로 장례비에 포함하여 상속재산에서 공제하고 있음

* 봉안묘ㆍ봉안당ㆍ봉안탑 등에 유골을 안치하는데 소요되는 비용

(48) 상속․증여재산 평가 관련 유사매매사례가액제도 개선

① 상속세 및 증여세법상 시가(유사매매사례가액 포함)란 ?

□ 상증법상 상증세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가*를 원칙으로 하고 있음

* 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로

   인정되는 가액을 의미

ㅇ 구체적으로는 평가기준일 전･후 6개월(증여의 경우 3개월)에 매매･감정･수용･경매가액 등을 시가로 인정

□ 다만, 당해 재산의 매매가액 등이 없더라도 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나

   유사한 다른 재산의 매매가액 등(유사매매사례가액)도 시가로 인정

② 유사매매사례가액 적용방식을 변경한 이유는?

□ 상속 및 증여재산 평가시 당해 재산의 매매가액 등이 존재함에도 불구하고 과세당국이 상속･증여세액 결정시

   유사매매사례가액을 적용함으로써 동 가액의 적정성 등에 논란 존재

* (예) 당해 재산(149m2 아파트)의 경매가격이 존재함에도 같은 동의 149m2 아파트의

  최근 매매가격(유사매매사례가액)을 적용하여 재산 평가

ㅇ 납세자가 신고한 이후에도 법정신고기한(상속 개시 후 6개월)까지 발생한 유사매매사례가액을

   적용할 수 있어 납세자 불편 및 예측가능성 저해

□ 이에 따라 유사매매사례가액은 당해 재산의 매매가액 등이 없는 경우에 한하여 적용하도록 하고,

   적용기간에 있어서도 상속･증여세 신고 이후에 발생한 유사매매사례가액은 적용을 배제토록 하였음

③ 유사매매사례가액 적용 사례

(49) 공매절차 개선

① 공매 관련 개정사항 요약

★ 표시는 신설․개정사항

② 참가압류자에게 공매를 허용하는 이유는?

□ ‘참가압류’란 국세체납 등을 이유로 압류하고자 하는 재산이 이미 다른 징세기관에 의해 압류되어 있는 경우,

  별도로 압류하지 않고 선행압류에 참가하는 것을 의미

ㅇ 현행법상 참가압류한 기관은 공매권한이 없고 최초 압류한 기관에게 매각 최고만 가능

ㅇ 최초 압류한 기관이 공매착수를 지체하여 조세징수가 지연되고, 체납자의 가산금이 증가하더라도

   후행 참가압류 기관은 별도의 조치가 불가능

□ 따라서, 공매지체시 발생하는 위와 같은 문제를 해소하기 위해 참가압류한 기관에 대해서도 공매착수를 허용

ㅇ 다만, 최초 압류한 기관이 매각최고를 받고 3개월 이내 매각에 착수하지 않는 경우만 허용

③ 공매개시결정의 등기 제도를 신설한 이유는?

□ 현행 국세징수법상 공매는 민사집행법상 경매와 달리 공매가 개시된 사실이 등기부에 나타나지 않아,

   공매진행사실을 모르는 이해관계인이 불측의 손해를 볼 여지

※ 현재 체납처분에 따라 부동산이 압류되더라도, 압류된 모든 부동산에 대해

   공매절차가 진행되는 것은 아니므로 제3자는 압류등기만으로 공매진행

   사실을 파악하기 어려움

□ 공매개시결정 등기제도가 도입되면 임차인 등 이해관계인에 대한 권리보호의 효과가 제고될 것으로 기대

ㅇ 임차인 등은 공매사실을 인지하고 배분요구 등 권리보호 조치 강구 가능

ㅇ 임차하려는 자는 임차보증금 회수 곤란이 예상되는 경우 임대차계약을 체결하지 않을 수 있음

④ 배분요구 종기(終期)를 신설하고, 배분요구 철회를 금지하는 이유는?

□ 현행 공매절차상(국세징수법) 입찰인 입장에서는 입찰시 임차보증금 등의 인수여부를 명확히 알 수 없어

   적정가에 의한 입찰이 어려운 측면이 있음

ㅇ경매절차(민사집행법)와 달리 배분요구 기일이 없어, 임차인 등 배분요구권자는 매각대금이 배분될 때까지

   언제든지 배분요구를 하면 배분을 받을 수 있음

- 또한, 입찰 전에 배분요구 의사를 밝혔다 하더라도 추후 자유롭게 철회하여 임차권 존속을 주장할 수 있음

ㅇ 따라서, 공매물건에 대한 권리관계를 입찰전에 조속히 확정지어 공매물건이 적정가격으로 낙찰되도록 함으로써

  체납자의 재산권을 보호하고자 한 것임

□ 앞으로 공매절차에서 배분요구 하여야만 배분을 받을 수 있는 채권자*는 반드시 사전 고지된

  “배분요구의 종기”까지 배분요구를 하여야만 배분을 받을 수 있음

* ①공매개시결정 기입등기 전까지 등기하지 못한 국세징수법 §81의

     배분대상 채권(국세․가산금과 체납처분비 등)

②임차보증금반환채권, 임금채권, 최선순위 전세권 등

ㅇ 공매절차에서 임차보증금을 반환받고자 하는 임차인과 배분요구가 필요한 국세․지방세․공과금 채권자도

    반드시 “배분요구 종기”까지 배분요구를 할 필요

ㅇ 또한, 배분요구 유무에 따라 낙찰인의 인수부담이 바뀌는 경우* 배분요구를 한 임차인은

   배분요구 종기가 지난 뒤에는 철회가 불가능함

* ① 대항력과 확정일자가 최선순위인 주택의 임차인이 배당요구를 철회하는 경우

② 최선순위의 대항력 있는 주택임차인(확정일자 無)이 배당요구를 철회하는 경우 등

배분요구 종기를 신설하고, 배분요구 철회를 금지할 경우 임차인이 불이익을 받는 것이 아닌지?

□ 그간 경매절차(민사집행법)에서도 배당요구의 종기까지 배당요구를 하지 않은 채권자는 배분에서 제외되고,

   낙찰인의 인수부담이 바뀌는 경우 배분요구 철회가 불가함

ㅇ 따라서, 공매절차에서만 임차인이 특별히 불이익을 받는 것이라고 볼 수 없음

□ 또한, 앞으로 공매절차에서 세무서장은 임차인 등에 대해서는 반드시 사전에 배분요구 종기 등을 고지할 예정이므로

   임차인이 불측의 손해를 볼 여지는 없음

임차권의 우선변제권과 대항력

□ 국세와의 우선권 : 법정기일과 확정일자 비교(국세기본법 제35조①3호,

    주임법제3조의2②)

□ 대항력 : 체납처분(공매)으로 임차주택의 소유권 변동시

① 임차주택에 저당권, 가압류 또는 압류, 담보가등기 중 가장 빠른 등기일과

   임차권의 대항력 구비 시기를 비교

② 위 등기가 없을 경우 체납처분으로 인한 압류등기 경료시기와 임차인의

   대항력 구비시기를 비교

□ 체납국세와 임차권과의 우선순위 관계(임차권보다 선순위 담보권,

    가등기, 일반채권에 대한 압류가 없는 경우 전제)

사 례	제3자에 대한 대항력	공매시 우선변제권	배당시 국세와 우선관계	소액임차 보증금 보호1)	배분요구
①	○	○	국세 < 보증금	○	가 능
②	○	○	국세 > 보증금	○	〃
③	○	○	〃	○	〃
④	×	○	〃	○	〃
⑤	×	○	〃	○	〃
⑥	×	○	〃	×	〃
⑦	×	×	〃	×	불 가

1) 주임법상 대통령령이 정하는 일정금액 이하의 소액임차보증금은 경매개시결정

    등기전 ‘인도+주민등록’ 요건만 갖추면 우선변제를 받음

- 소액임차보증금은 당해세 이외 국세보다 항상 우선변제를 받음

2) ①~③ : 임차권 유지, ④~⑦ : 임차권 유지 불가능

배분요구 대상 채권과 채권신고 최고 대상 채권

󰊱 배분요구 없이도 배분받을 수 있는 채권(채권신고 대상 채권)

ㅇ공매개시결정 등기 전에 등기된 담보부채권으로 공매처분으로 권리가 소멸되므로 배분요구 없이도 배분을 받을 수 있음

ㅇ단, 배당요구 종기까지 채권신고를 하여야 하고, 이를 하지 않을 경우 등기부 상 채권액으로 계산되고 종기 이후 채권액을 추가할 수 없음

①공매개시결정 기입등기 전 등기된 징수법 제81조제1항의 채권

󰊲 배분요구하여야만 배분을 받을 수 있는 채권

ㅇ공매개시결정 전에 채권의 존부 및 액수를 알 수 없는 채권으로 배분요구 종기까지 배분요구를 하여야만 배분에 참여할 수 있고, 종기까지 배분요구를 하지 아니한 경우 배분을 받을 수 없음

①공매개시결정 기입등기 전까지 등기되지 않은 제81조제1항의 채권

②주택임대차보호법 또는 상가임대차보호법 상 우선변제권이 인정되는 임차보증금반환채권

③근로기준법 또는 근로자퇴직급여보장법 상 우선변제권이 인정되는 임금, 퇴직금, 재해보상금, 그밖에 근로관계로 인한 채권

④최선순위 전세권

󰊳 배분요구를 하지 않으면 배분을 받지 못하지만 자신의 권원만으로 권리가 보존되는 채권

①주택임대차보호법 또는 상가임대차보호법 상 대항력 있는 임차인

②국세의 법정기일보다 앞선 소유권이전청구권 보존 가등기

③최선순위 전세권

※ 배분대상 채권(징수법§81①)

① 압류에 관계되는 국세․가산금과 체납처분비

② 교부청구를 받은 국세․가산금․체납처분비․지방세 또는 공과금

③ 압류재산에 관계되는 전세권․질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권

공매물건에 대한 기본정보 제공 확대

□ 공매물건이 적정한 가격으로 낙찰될 수 있도록 앞으로 공매물건에 대한 정보제공을 더욱 확대할 계획

ㅇ 공매물건의 현황 및 권리관계에 대한 조사를 강화하기 위해 세무공무원에게

    민사집행법(§85)상의 집행관에 준하는 현황조사 권한 부여

ㅇ 공매물건에 대한 현황조사를 기반으로 입찰에 도움이 될 수 있는 정보를 담은 공매물건명세서* 작성 의무화

* 임대차 사항, 조세채권도 명기되므로 적정 입찰가격 결정에 유용

ㅇ 입찰가격 결정에 필요한 공매물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 등을 인터넷을 통해 입찰 참가자에게 공개

- 단, 공매물건명세서에는 조세채권 신고액이 포함되어 있으므로 개인정보 보호 문제를 감안하여

   일정기간(입찰기간 개시 7일전~입찰기간 종료일까지) 중에만 열람가능

배분에 대한 불복절차(이의신청)의 특례를 신설한 이유는?

□ 현행 공매절차에서 배분결과에 대해 이의가 있는 경우

ㅇ 이해관계인은 과다하게 배분을 받은 다른 채권자를 상대로 민사소송(부당이득 반환청구)을 제기할 수 있음

ㅇ 그러나, 민사집행법상 경매절차와 달리 배분이 완료되기 이전에 사전적으로 다툴 수 있는 불복수단이 없는 상황

- 이해관계인에게 사후적 구제수단에만 의존하도록 하는 것은 비경제적

□ 따라서, 공매절차에서 이해관계인이 배분이 완료되기 전에도 세무서장에 대해 이의를 제기할 수 있도록 제도 개선

① 세무서장은 배분기일 3일전 배분계산서 원안을 세무서에 비치하거나 인터넷에 공시

② 체납자나 채권자는 채권의 존부 또는 순위에 대한 이의 제기 가능

③ 세무서장은 제기된 이의신청을 심사한 후 최종 배분계산서를 확정*

* 확정된 배분계산에 대해서는 법원에의 소송제기를 통해 불복

(50) 국세부과 제척기간 보완

사기 기타 부정한 행위로 인해 세금계산서불성실가산세 등이 부과되는 경우 본세액의 포탈이 없더라도 가산세에 대해 장기(10년)의 제척기간이 적용되도록 한 이유는?

□ 현행 국세부과 제척기간*

* 정부가 국세를 결정․경정 또는 취소할 수 있는 부과권의 존속기간

유 형	일반세목	상속증여세
사기 기타 부정한 행위로 국세를 포탈․환급․공제	10년	15년
미신고	7년	15년
거짓․누락신고	10년 or 5년	15년
기 타	5년	10년

□ 자료상 등이 동일한 금액의 가공 매입․매출세금계산서를 함께 수수하는 경우,

ㅇ 사기 기타 부정한 방법으로 조세징수를 어렵게 하는 적극적인 위법행위를 했음에도,

ㅇ 우연한 사정으로 부가가치세 본세액의 포탈이 없다는 이유로 가산세가 일반 제척기간(5년)을 적용받는 부당한 사례가 발생

□ 따라서, 조세정의 확립 차원에서 사기 기타 부정한 행위로 조세징수를 어렵게 하는 위법행위를 한 경우에 부과하는

   가산세의 부과제척기간을 10년으로 한 것임

(51) 국세환급금 충당의 소급효 신설

① 국세환급금 충당이란?

□ 납세자가 체납한 국세․가산금 등과 과세관청이 환급할 국세환급금이 서로 대립하고 있는 경우

   그 대등액에서 이를 소멸시키는 제도

ㅇ 법적성격은 민법상 상계와 유사하며, 불필요한 환급과 징수 절차의 반복을 회피하기 위해 인정

 

② 국세환급금 충당의 소급효를 신설하는 이유는?

□ 민법상 상계의 의사표시가 있는 경우 쌍방의 채권은 각 채무가 상계할 수 있는 때로 소급하여 소멸

ㅇ 이는 당사자간에는 상대방의 자산상태와는 무관하게 서로 동등한 가치로써 결제되는 것을 기대하고

    신뢰하기 때문 (간이결제 및 공평유지 기능)

□ 국세환급금 충당도 법적성격이 민법상 상계와 유사하므로, 국세징수의 확보를 위해 소급효를 규정

③ 국세환급금 충당의 소급효 인정시 효과

□ 국세환급금 충당결정시 충당결정의 효력은 체납된 국세의 납부기한과 국세환급금발생시점 중 늦은 시점으로 소급 

  ＜국세환급급 충당의 소급효 인정 사례 >

ㅇ 위 사례에서 세무서장의 충당결정은 체납된 국세의 납부기한과 국세환급금발생시점 중 늦은 시점인

   국세환급금발생시점으로 소급하므로 제3자의 압류보다 우선하여 충당 가능