수익형 부동산의 함정을 피해투자하는 방법

[경매하는흥부럽럽하다^^))]

요즘의 투자 트렌드는 ‘수익형’ 부동산이다.

자산설계나 컨설팅 전문가들은 한결같이 집을 줄여 상가나 오피스텔 등 임대상품으로 리모델링하는 전략을 세우라고 조언한다.

실제 은행권의 금융상품은 물가 상승률도 따라가기 버거운 반면 임대를 통해 수익을 얻는 수익형 

부동산은 짭짤한 임대소득을 얻고 있어 갈수록 인기를 끌 전망이다. 시세차익을 노리는 부동산 투자시대는 저물고 임대 수익을 챙기려는 실속형 투자자들이 늘고 있어서다.

그러나 기대치에 한참 못 미치는 무늬만 수익형 부동산들이 버젓이 비싼 분양가에 팔리고 있어 투자자들의 주의가 요망된다. 비싼 값에 분양 받았다가 수익을 내지 못해 손실로 이어지거나 건물 완공 후 수년간 공실로 이어져 깡통을 차는 사례도 비일비재하다.

고수익을 기대했다가 임대수익을 얻지 못해 자산가치가 반 토막 나거나 기존 임대수익을 그대로 

믿고 번듯한 건물에 투자했다 사기를 당해 빈곤층으로 추락하는 사례까지 생겨나고 있다.

저금리기조에 따른  시중의 유동자금이 갈곳을 잃고 수익형 부동산시장으로 흘러들어 앞으로 수익형 부동산상품으로 관심이 쏠리고 있다.

수익형 상품인 상가‧오피스텔은 금리 변동에 민감한 반응을 보인다.

상가투자를 할 때 통상 자기 자금보다는 은행대출 비중이 높은 상품이기 때문이다.

수익률도 기대치에 못 미치는 경우가 대부분이다. 

경기 침체와 대형 상업시설 출현으로 상가의 공실률과 영업이익이 크게 감소하고 있다.

서울 등 7대 도시 상가공실률은 10%대 육박하며 신규 분양상가의 경우 초기분양률은 30% 안팎에 

불과하다.

강남 등 인기지역 오피스빌딩 공실률도 10%를 상회해 증가추세인 반해 오피스텔 연간 임대수익률은 5.8%로 하락세다. 투자수요가 늘면서 매매가격이 상승해 오히려 수익률이 하락하고 있다.

상가 - 수익은커녕… ‘깡통’ 출현

신규 분양 상가나 오피스텔은 분양가가 비싸 임대수익을 맞추기 어려운 가격구조를 형성하고 있다.

현재 미분양이거나 새로 분양하는 상가인 경우 상업·준주거 용지의 땅값 자체가 턱없이 오른 상태에서 땅을 매입해 개발했기 때문에 시행 분양사는 고분양가라야 개발이익을 맞출 수 있다.

특히 도심·역세권에 지어지는 상업시설은 땅값이 천정부지여서 기존 상업시설의 시세에 맞춰 분양할 수 없는 유통구조를 가지고 있다.

택지지구에서 아파트를 지을 수 있는 공동주택부지의 공급은 거의 공개추첨 방식으로 매각하지만 상가부지는 공개경쟁입찰 방식으로 분양하기 때문에 입지 경쟁력이 좋은 상가부지는 3.3㎡ 당

수천 만 원에 낙찰된다.

고가에 용지를 사들이므로 당연히 신규 분양가는 주변 상가보다 턱없이 비쌀 수밖에 없다. 도심 재건축 1층 상가 분양가는 3.3㎡ 최대 1억5000만 원, 강남의 역세권 상가는 3.3㎡ 당 2억5000만원까지 하는 이유가 여기에 있다.

재건축·아파트 단지 상가는 중간 유통자가 늘고 이권 다툼이 치열해 분양가가 천정부지로 오른다.

아파트의 경우 정부규제가 많아 일반분양에 부치지만 상가의 경우 시행사측이 별도로 통매각이 

가능하기 때문에 마진을 붙여 상가유통업체에 되팔게 된다. 분양업체는 매입가에 적정 이윤을 붙여

수요자에게 분양하는 데 통상 마진율이 20~25% 선이다. 유통과정에서 20% 이상 가격이 상향조정된 셈이니 고스란히 투자자의 부담으로 남을 수밖에 없다.

이렇듯 비싼 분양가 탓에 분양상가는 예상 임대수익을 맞추기 어렵다.

고분양가 탓에 임대를 맞추기 어려워 장기 공실로 남아있는 상가들이 도시 곳곳에 즐비하다.

임차인을 맞췄다 하더라고 비싸게 분양받은 탓에 입점하는 자영업자는 비싼 임대료로 장사할 수밖에 없고 기간이 지날수록 이익을 맞출 수 없어 상가 자릿세도 내지 못하는 사태가 발생한다.

당연히 상인은 상가를 비우면서 공실이 누적돼 지역 슬럼화로 이어지는 악성 고리를 형성한다.

오피스텔 - 고분양가로 수익률 하락

오피스텔은 요즘 한창 각광 받는 대표적인 수익형 부동산이다. 역세권 일대의 중소형 오피스텔 분양현장마다 높은 임대수익을 내세우며 투자자들을 유혹한다. 시중에는 저금리시대 대안상품으로 인기 상종가를 치면서 매물보다는 매수 희망자가 더 많아 부르는 게 값이 돼 버렸다.

자산가들이 시내에 오피스텔 한두 채 정도는 보유해야 우월감을 느낀다고 할 정도다. 그러나 임대수익은 그리 높지 않다. 통상 연 평균수익률은 5~6% 대이다.

계산기를 두드려보면 멀리보고 투자하기에 부적격하다.

아파트와 달리 오피스텔은 입주 뒤 해마다 가격이 떨어지는 게 일반적이다.

시세차익을 기대하기도 어렵다.

아무리 임대소득을 보고 투자하는 대상이지만 분양가보다 가격이 갈수록 하락하는 게 오피스텔 

투자의 현실이다. 철저히 임대수익만 바라보고 투자해야 하기 때문에 여유자금을 활용한 소액 투자용으로 적당한 상품이다.

오피스텔의 전용률은 계약면적의 절반인 50% 안팎이다.

계약면적으로 따져보면 아파트보다 분양가가 훨씬 비싼 셈이다.

문제는 3.3㎡당 분양가도 계약면적으로 계산한다는 점이다.

분양업체는 땅값이 비싼 역세권이라 분양가가 비싸고 상품의 고급화를 꾀했기 때문이라고 주장한다. 물론 요즘 분양하는 오피스텔은 수납형 냉장고와 에어컨, 샤워부스 등 최첨단시설을 제공하는 것은 사실이지만 이를 감안해도 분양가는 너무 높은 게 사실이다. 거품 낀 가격에 매입해 임대수익을 거두기 어렵다면 차라리 기존 오피스텔을 매입하는 것이 훨씬 실속 있다.

기존 매물은 투자비가 적고 입주가 빨라 투자회수기간이 짧기 때문이다.

상가와 오피스텔은 수익형 부동산의 대표상품으로 알려져 있지만 사실 '허풍선이'인 경우가 대부분이다. 경기 침체로 인한 자영업자의 몰락과 공급과잉, 비싼 분양가, 공실률 증가, 임대료보다 대출이자가 비싼 역전현상이 빚어지며 굴욕을 겪는 무늬만 번듯한 매물들이 넘쳐난다. 무늬만 수익형일 가능성이 높기 때문에 임대수익이 보장된다거나 당첨 때는 대박이라고 유혹하는 분양매물일 경우 투자손실로 이어질 공산이 크다는 점이다.

상가의 경우 도심 대형 테마상가와 세대수 작은 아파트 상가, 3.3㎡ 억 단위가 넘는 도심 재건축 상가, 게임과 한방·대기업 등 특수 아이템을 내세운 상가일수록 신중하게 투자해야 한다.

이들 상가는 유행에 민감하고 공급과잉, 상가 수요자 확보에 실패할 가능성이 크다. 오피스텔은 임대보장형이나 낮은 전용률, 비싼 분양가, 공급 과잉지역 내에서 분양할 경우 몇 년 후 깡통 오피스텔로 전락할 여지가 매우 높다.

상가와 오피스텔 등 수익형 부동산은 시세차익이 크지 않고 현금화가 쉽지 않기 때문에 전형적인 임대수익형 상품으로 분류된다. 따라서 주변 임대수요가 넉넉한지 여부와 수요와 공급 여부를 꼼꼼히

따져봐야 한다. 

분양업체들이 주장하는 임대수익률은 무시하고 현장을 방문해 전용면적 기준으로 부동산중개업소에서 시세를 확인하고 나중에 내야 할 세금, 대출이자 등을 반영해 적정 수익률을 계산한 후 투자에 나서야 한다.

요즘 저금리 기조까지 맞물리면서 인기지역 내 싸고 조건 좋은 매물들이 꾸준히 공급되고 있다.

소형 매물을 중심으로 기존 급매와 미분양 물량을 노리되 가격이 싸다고 덜컥 매입하는 건 곤란하다.

수익률을 높이려면 최대한 ‘저가매입’은 기본이다. 요즘은 비싼 게 비지떡이다. 매입 시점 한두 달 전 충분한 발품을 많이 팔아 시세보다 값싼 매물을 잡아야 한다. 값 싸게 나오는 대물변제, 경매·공매, 할인매물 등 가격우위의 매물을 사들여야 투자수익을 극대화시킬 수 있다.