↑위에 질문하신 서울시 성북구 정릉동 현대빌라 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

본건의 경우 물건번호가 1번과 2번 총2건인데 어떤 물건인지

특정하지 않으셔서 물건번호 1번을 기준으로 답변 드립니다.

*2013타경17422(물건번호 1번)*

이 물건은 서울시 성북구 정릉동 현대빌라 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변:본건 건물등기부를 확인한 결과 1997.05.31티와이머니대부

주식회사의 근저당이 말소기준권리가 되어 낙찰시 전부 소멸

하므로 소유권 이전시 건물 등기부상 법적인 문제는 없습니다.

2.대지권 관계건

답변:본건의 경우 일반적인 빌라(다세대) 경매와 달리

빌라의 대지권은 없이 건물만 매각이 되고 있습니다.

아래--감정평가서 자료에서처럼 어떤 이유에서인지

2001.1.6일자로 대지권이 말소된 상태입니다. (토지등기부를 별도로 발급받아 확인요망)

따라서 본건을 낙찰 받는다고 해도 정상적인 부동산매매 자체가 아예

불가능하고 만약 대지권을 확보 하여 정상적인 권리를 행사 하려면

최소한 대지권 감정평가액 38,500,000원 이상을 추가 지출해야 합니다.

3.임차인 관계건

답변:본건 점유관계조사서와 매각물건명세서,전입세대열람내역서를 확인한 결과 

채무자(소유자)박이숙 이외에 말소기준권리 이전 전입한 대항력 있는 임차인

문난희가 전입되어 있으며 문난희는 전세보증금 4천만원에 대하여 확정일자를

받고 배당 요구하였지만 동대문세무서를 비롯한 당해세가 먼저 배당 되므로 현재

입찰가격으로 낙찰시 문난희의 미배당 임차보증금 잔액 전부를 낙찰자가

인수해야 하며 문홍래는 인도명령 대상자입니다.

4.최종결론:본건은 입찰을 포기하시기 바랍니다.

이유: 본건 빌라는 1996년11월에 입주하여 약18년이 경과하였는데

아래---자료 사진 상 외관은 상당히 노후해 보입니다.

본건은 버스로 약 12분 거리에 2014년9월 개통예정인 우이-신설 경전철

(가칭)정릉삼거리역이 건설 중 이기는 하지만 문제는 위에서 설명드린대로

대지권도 없고 선순위임차인으로 인하여 단 한 푼도 대출이 안 나온다는 것

입니다.

즉, 만약 이번에 무리해서 최저가로 낙찰을 받더라도 피같은 현금 3,600만원을

그대로 고스란히 투자해야 하는데 과연 그럴 가치가 있는지 의문이 듭니다.

더구나 본건 토지이용계획확인원을 열람해 보니 ‘제1종일반주거지역’에

제한보호구역으로 묶여 있어 앞으로 개발 가능성도 매우 희박 합니다.

물론 재개발이나 재건축의 호재가 있다면 대지권이 없더라도 얼마든지

투자 가능 하지만 본건은 지금 현재는 물론 앞으로 최소한 10년 이상

재개발이나 재건축이 전혀 될 수 없는 물건입니다.

따라서 이번 회차 입찰을 포기 하시고 차라리 그 종자돈에

잔금 대출을 최대한 받아 더 좋은 물건에 입찰하시기 바랍니다.

(물건번호 2번도 역시 투자 가치가 없습니다.)

^^러브정/정의덕(010)3391-3005 올림.