오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 7-3.

[해야해야]

2022년 10월 18일 오두막 지기 A - 3 그룹

글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 69632

등록일 2018-11-01 21:45

​3.

마치 1970년대~2000년대 초반의 서울 강남처럼,십 년,이십 년을 넘어 장기,초장기적으로 인구,일자리,지역민의 소득이 지속적으로 증가할 수 있고,또 도시 및 주거환경도 상전벽해가 될 수 있는 지역은 어디?

2013년 전후,꽉 쥐고만 있어도 떼돈 번다 했음에도, 대연동 재개발 지분들이 감정가 이하에도 매물이 넘쳐 났었고, 당시 부산 최고 비싼 아파트들인, 삼익비치, 대우 마리나, 트럼프월드 센텀, 센텀파크, 우동 해운대자이, 대연혁신, 광안쌍용 등의 전용면적 25평, 33평 가격대가는 3~4억대, 주로 3억 대에 머물렀었다.

지금 보다 더 암울했던 2013,2014년경 전후만 해도 찌질한 SNS는 물론 각종 카폐,블로그류의 주류 여론들까지 부산 아파트 전용 25평의 가격은 절대 5억, 심지어 4을 넘길 수 없다 했었지?

​그럼, 2016년을 전후로 한 부산 부동산 2차 상승기에 상기한 아파트들은 얼마나 올랐을까?

당시 부산 아파트 전용 25평의 집값 실거래가는 7억5천의 삼익비치를 선두로 경남,대우마리나,광안쌍용 등의 실거래가는 8억을 목전에 둔 7억대 후반으로 급등 했었다. 그런 극소수의 가격을 선도,주도했던 아파트가 없었다면,상기한 장전 래미안,사직 롯데, 명륜 자이 등의 전용 25평 가격대는 6억대조차 원천 불가능 하였을 것이다 .

세상사 낮이 있으면 밤도 있고,오르막이 있으면 내리막도 있는 법. 전세 실거래가도 마찬가지다. 전용 25평, 33평 기준, 당시 최고가였던 대연 힐스테이트 푸르지오,남천 코오롱 하늘채등의 전세가는 거의 5억 원에 육박했었지?

그 당시, 2016년 전후 대구 수성구의 범어 SK부,범어 롯데,범어 푸르지오 전용 25평의 집값은 하락하여 상기한 남천 하늘채, 대연 혁신 등의 전세 최고가인 5억 내외의 가격대였었다. 광주 봉선동 더 샾,대전 유성구 도룡동 SK뷰등의 집값은 그 전세가 보다 한참 아래 가격대였었는데 지금은?

그리고 몇 년 후에 전국 부동산 시장은 또 어떻게 바뀌게 될까? 특히,소수지만,앞서 1가구 1주택자도 종부세 대열인 오동통 돼지떼에 합류하게 될 부산 부동산 시장은 어떻게 변하게 될까?

부동산 시장이 쉬어가지 않는다면, 부산 부동산 3차, 4차 상승기 구분이 불필요할 듯하지만, 종래의 목표인 3차 상승기가 있다 가정 하, 부산 부동산시장의 3차 상승기 정점이 도래 할 2021~2022년 무렵,분양권,입주권 가격을 포함한 부산 아파트 전용 면적 25평의 상위 0.1% 실거래가는 15~20억,1%들은 10억애서 10~15억, 초반,10%들은 7~9억, 혹은 10억 원대가 예상되고 또 용인 될 수 것이다.

서울과 달리,동시다발적 재정비 사업이 한창인 부산은 많은 추가 분담금 등 제 돈을 많이 들여 도시 및 주거 환경을 상전벽해 해 나가는 것이기에 그 가격대는 더욱 용인 가능하다.지역 발전, 도시 및 주거환경 개선에 비례하는 것이기에, 한시적 공복, 가랑잎 개미들인 문재인 폭락이 정권 한 줌들이 지랄용천을 해도 부산 부동산 시장은 제 갈 길을 가게 될 것이란 말이다.

만약 부산 조정 지역을 해제 않는다면 공급 측 요인만으로도 2023년경 까지 정점이 연장될 수도 있고 상기 예시한 가격대는 각각 수억 원, 혹은 그 이상 상향 조정될 수도 있을 것이다.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 8일 부동산 단신 3.

서울시의 5개 지구(반포,서빙고,청담·도곡, 이촌, 압구정) 지구단위계획 전환으로 압구정 현대, 한양, 미성, 여의도 시범·한양에 이어 삼부·목화아파트, 서빙고 등 한강변 일대 재건축 사업은 속도가 붙을 것으로 보인다. 경기도 광명시 10R구역(재개발) ‘호반써밋 그랜드에비뉴’, 경기 군포시 '트리아츠', 경기 시흥시 ‘시화MTV 푸르지오 디오션’, 경기 분당구 '라포르테 블랑 서현', 인천 영종국제도시 제일풍경채 디오션을 분양한다.

충북 청주시 ‘해링턴 플레이스 테크노폴리스’, ‘복대자이 더 스카이, 음성군 ‘음성 아이파크’, 충남 천안시 ‘힐스테이트 불당 더원’, ‘더샵 신부센트라’, 홍성군 내포신도시 ‘메타피아’를 공급한다. 전남 함평군 '함평 엘리체 시그니처'는 단 한 건의 청약 신청도 받지 못했다. 이밖에 경북 포항 푸르지오 마린시티·영주 아이파크·구미 해모로 리버시티, 충남 트루엘 시그니처 천안역, 아산자이 그랜드파크, 논산 아이파크 등도 일반 분양 청약에서 미달됐다.

전남 광양시 광양 동문 디 이스트'는 내년 1월 입주한다. 강원도 춘천시 춘천소양촉진2구역 재건축정비사업조합은 더샵 소양스타리버의 분양 시점을 내년 1월 이후로 순연 한다. 원주시 단구동 자이와 e편한세상 원주 프리모원 아파트의 연내 분양도 미지수다. 원주시 원주 롯데캐슬 시그니처는 1순위 평균 1.28대 1을 기록했다.

토지주택공사(LH)는 평택고덕국제화계획지구, 고양장항 신혼희망타운 행복주택, 정읍수성, 영광단주 행복주택 청약접수를 실시한다. 대구시 동구 '힐스테이트 동대구 센트럴', 대전시 중구 ‘힐스테이트 선화 더 와이즈’, 울산 남구 ‘빌리브 리버런트’, 포항시 북구 ‘학산 한신더휴 엘리트파크’, 경남 창원시 ‘창원 롯데캐슬 포레스트’를 공급할 예정이다. 부산시 부산진구 더샵센트럴스타’의 현재 매매가(3.3㎡당)는 966만원이다.

2021년 12월 8일 부동산 단신 3.

용산 집값 '나홀로' 강세 왜?... 용산구 이촌삼성리버스위트 전용 234㎡는 36억원에 신고가를 경신했다. 한가람 아파트 전용 84㎡는 23억8000만원에 거래돼 3억원 올랐다. 용산정비창, 한남 3구역 등 한남 뉴타운 등의 개발에다 도원삼성래미안과 리버힐삼성아파트 등이 리모델링 추진위원회를 출범하고, 이촌코오롱아파트와 이촌강촌아파트 등이 시공사 선정에 나섰다. 또 현대맨션과 이촌코오롱, 건영한가람, 한강대우, 우성아파트 등도 리모델링을 추진 중이기 때문이다.

광명·인덕원 3억원 '뚝'…GTX 따라 올랐던 집값 하락 조짐... 경기도 광명시 일직동 광명역써밋플레이스 전용 98㎡(27층)은 지난달 1일 직전 거래가(15억원, 10층)보다 3억원 하락했고, 유-플래닛태영데시앙 전용 84㎡는 15억2000만원(29층)이던 직전보다 2억2000만원 줄어든 13억원(8층)에 거래가 이뤄졌다. 2017년 입주한 광명역 푸르지오 전용 84㎡도 지난달 7일 직전 거래(26층 14억7000만원)보다 2억2000만원 떨어진 12억5000만원(4층)에 매매됐다.

경기도 안양시 동안구 인덕원대우 전용 84㎡은 10월19일 9억8000만원(15층)에 손바뀜했다. GTX 이슈 때보다 2억6000만원가량 하락한 셈이다. 같은달 전용 84㎡가 10억2500만원에 거래된 인덕원대림2차도 지난달 13일에는 9억2000만원에 하락거래 됐다. 동두천시 지행동 동원베네스트 전용 84㎡가 지난달 10일 직전보다 5900만원 떨어진 3억4000만원에 매매됐다. 인근 송내주공1단지 전용 84㎡은 직전보다 5200만원 하락한 2억9800만원에 매매계약이 체결됐다.

고양 덕양구 행신동 무원마을 1단지 전용 68㎡는 지난 9월 최고가 5억5000만원에 거래됐다. 하지만 이달 2일 거래된 11층은 5억1600만원이다. 최고가 거래가 8억2000만원인 덕양구 도내동 도래울센트럴더포레(2014년 입주) 전용 84㎡은 지난달 30일 7억2500만원에 거래돼 9500만원 떨어졌다. 이 외에도 군포시 산본동 솔거대림(9억2500만원→8억원), 부곡동 삼성마을5단지(9억원→7억8000만원) 등 수도권 일부 지역 아파트 거래에서 하락세가 포착됐다.

서울 노원구 상계동 상계주공6단지 아파트 전용면적 58㎡는 올해 10월 한 달 새 8000만 원 하락한 8억6000만원, 서울 관악구 신림푸르지오 아파트 전용 84㎡는 10월 한 달 새 1억3000만원 내린 10억3000만원에 매매됐다. 반면, 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡는 지난달 15일 28억2000만원에 신고가를 경신했고 서초구 잠원동 아크로리버뷰는 37억 5000만 원, 반포동 반포 자이는 36억 6000만 원에 거래됐다.

주간 경매... 서울 마포구 대흥동 804번지 마포자이 아파트 102동 402호가 경매로 나왔다. 최초 감정가 16억4100만원에서 첫 매각이 진행된다. 경기 고양시 일산서구 일산동 후곡마을 아파트 909동 1506호가 경매로 나왔다. 최초 감정가 7억5200만원에서 한 차례 떨어져 5억2640만원에 매각이 진행된다. 경기 용인시 수지구 성복동 758번지 버들치마을 성복자이 아파트 107동 1904호가 경매로 나왔다. 최초 감정가 10억원에서 첫 매각이 진행된다.

2020년 12월 8일 부동산 단신 3.

강남아파트값 신고가행진, 규제에도 '네버스톱'...8일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 강남구 개포동 주공5단지 54.98㎡는 지난달 7일 19억원에 매매됐다. 같은 달 1일 18억원에 매매된 이후 일주일도 채 안 돼 1억원이 올랐다. 압구정동 현대7차 144.2㎡는 지난 3일 39억8000만원에 매매됐는데 이는 10월에 매매된 직전 최고가 38억8000만원 대비 1억원 오른 가격이다. 압구정동 현대6차의 경우 10월 36억원에 매매되던 게 지난달 4일엔 37억5000만원에 거래됐다.

서초구와 송파구 일대에도 직전 거래가 대비 최근 매매가격이 오르는 아파트 단지가 속속 나타나고 있다. 서초구 잠원동 래미안신반포팰리스 84.49㎡는 지난달 2일 26억3000만원으로 해당 면적 신고가를 경신했다. 송파구 가락동 헬리오시티 84.99㎡는 지난달 2일 19억7000만원에 매매되며 해당 면적 최초로 20억원 돌파를 눈앞에 두고 있다.

강남권의 경우 초고가 단지가 밀집된 강남 3구의 대형 아파트들이 평균 매매가를 끌어올렸다. 강남구 삼성동 아이파크 156.86㎡는 지난달 12일 44억9000만원에 신고가를 찍었다. 이는 1년6개월 만에 무려 10억원 넘게 오른 가격이다. 강남구 대치동 선경1차 136.68㎡도 지난달 17일 35억원으로 해당 면적 역대 최고가를 경신했다. 송파구에서도 대형 아파트값이 20억원을 웃도는 단지가 속속 나오고 있다. 송파구 신천동 더샵스타파크 208.28㎡는 지난달 12일 20억1500만원에 거래되며 처음 20억원을 돌파했다.

마포 금싸라기 3년차 아파트, 아직도 등기 못한 사연은?///홍남기 경제부총리가 사는 아파트로 유명세를 탄 서울 마포구 소재의 ‘마포자이3차’에서는 최근 내부 잡음이 거세다. 입주 3년차인데도 아직까지도 등기가 이뤄지지 않아서다. 이는 처음 사업계획을 수립했을 당시 인근 공덕 현대아파트와 사잇길에 소방도로를 내는 행정 절차를 이행하지 않은 데서 비롯됐다.

대단지도 자가보유율 90% 시대…이달 전매 가능한 `검암역 로열파크씨티 푸르지오` 주목...8일 부동산인포에 따르면 올해 2월 입주한 서울 강동구 '고덕아르테온'(4066가구)은 전월세 거래량이 812가구에 불과했다. 즉 80%는 집주인이 거주하는 셈이다. 3월 입주한 양천구 '목동센트럴아이파크위브(3045가구)'도 299건에 불과해 90%는 최초 분양받은 사람이 살고 있다.

경기도도 마찬가지다. 올해 2월 김포 고촌읍에 입주한 '김포 캐슬앤파밀리에시티 2단지(1872가구)'는 전월세 비중이 2.7%에 불과하다. 100가구 중 97가구에 주인이 거주하고 있다. 지난 7월 입주에 들어간 '한강메르토자이 2단지(2456가구)'는 아직까지 전월세 거래가 '제로'다. 이 외에 안산 '그랑시티자이 1차(3728가구)', '시흥센트럴푸르지오(2003가구)'도 자가 점유율이 89.4%, 92.5%로 나타났다.

올해 10월 분양권 거래가 가능해진 인천 부평구 '힐스테이트 부평(1409가구)'은 10∼11월 118건이 거래됐다. 전체 가구수의 8%가 가량이 새 주인을 맞았다. 곧 분양 거래가 풀리는 아파트는 수요자들의 문의가 쏟아지고 있다. 12월 전매가 가능해지는 인천 서구 '검암역 로열파크씨티 푸르지오'가 대표적이다.

‘비강남의 반란’ 강북 아파트, 사상 첫 ㎡당 1000만원 시대... 국토교통부 실거래가 등록시스템에 따르면 수도권 곳곳에선 고가에 매매계약서를 쓰는 곳이 증가세다. 일산동구 킨텍스원시티(M3BL)에선 84㎡가 11월 19일 14억원에 신고가를 새로 썼다. 이 아파트는 올 초만 해도 10억원 아래에서 거래돼왔다.

용인 수지구 광교상록자이 84㎡도 지난달 21일 11억7800만원 최고가에 팔렸고, 성남 분당구 백현2단지 휴먼시아는 11월 84㎡(17억원)과 118㎡(19억9000만원) 모두 신고가에 거래됐다. 규제지역 지정에서 빠졌다가 지난달 19일 뒤늦게 조정대상지역이 된 김포시도 최근 일부 단지에서 오름세가 거세다. 김포 풍무센트럴푸르지오 84㎡는 5월 5억9000만원(21층)에 실거래됐으나, 지난달 9일엔 20층이 8억2000만원 최고가에 매매됐다.

강남 곳곳서 신고가…지방 뭉칫돈 '똘똘한 한 채'로 몰린다...8일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 압구정동 '한양5' 전용 115.24㎡는 지난달 9일 30억5000만원에 손바뀜했다. 신고가로 이전 최고가(27억8000만원)보다 2억7000만원 비싼 수준이다. 인근 미성2차 전용 74.4㎡도 지난달 11일 실거래가 22억9000만원에 거래하며, 신고가를 기록했다. 신고가 단지 출현은 압구정에 국한된 것은 아니다. 강남구 개포동 '현대3' 전용 163.85㎡, 서초구 방배동 '현대멤피스' 전용 186.53㎡, 강남구 도곡동 한신 전용 59.48㎡ 등에서도 나타났다. 지난 5일 하루에만 강남3구(강남·서초·송파구) 신고가 단지는 18곳에 달했다.

매수 움직임은 고가 신축보다 재건축 추진이 가시화하는 지역을 중심으로 나타난다. 대표적인 곳이 압구정이다. 압구정 재건축은 최근 2년 의무 거주 규제를 피하고자 지역별로 재건축 사업이 활발하다. 5일 신고가를 기록한 한양5(압구정 6구역)와 미성2차(1구역) 모두 재건축 예정 단지다. 현재 압구정 재건축은 6구역을 제외한 나머지 모든 곳이 조합 설립을 마치거나 막바지 단계다. 6구역 역시 최근 조합 설립을 위한 절차를 진행 중이다. 종합부동산 등 보유세 부담에도 강남 '똘똘한 한 채'로 전국의 자금이 모이고 있다는 게 현장의 전언이다. 2020.12.08. 15:53