오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 7-4.

[해야해야]

2022년 10월 18일 오두막 지기 A - 3 그룹

글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 69632

등록일 2018-11-01 21:45

​4.

또한, 상기 예시한 삼익비치,대우마리나,대연혁신 등 동부산 아파트의 현재 집값, 전세값이 전 고점에도 한참 부족하여, 동부산 부동산 시장이 침체 지속, 가속 더욱 가능성은 희박하지만. 2020년을 전후하여 조정 지역 해제가 없다면 급등 가능성도 약해질 것이다. 

부산 내륙 중부산 지역 부동산 시장도, 장전래미안, 명륜자이, 사직 롯데 등 중부산 부동산 시장을 주도하는 아파트들의 전용 면적 25평의 집값,전세값이 각각 8억,5억 원대의 부산 아파트 전고점을 뚫어 준다면 앞서 예시한 가격대는 상향조정 될 수도 있을 것이다.

마지막으로, 수요 양극화, 차별화 심화와 관련하여, 부산 부동산 주도 지역,수급,가격 등 시장 원리에 관한 추가 힌트다. 예를 들어,현재 중대형 평행대 위주의 용호동 W와 중소형 평행대 위주 인근 대연자이의 수요층은 전혀 다르다.

따라서 부산 부동산 시장은 주도 지역의 개별 수급만 잘 살펴도 투자에 실기, 실패 하지 않는다.

보다 더 쉽게,비주도 지역,나 홀로 아파트,오피스텔 등을 포함 비주도 지역, 주택의 공급 물량이 아무리 많아도 주도지역의 공급량이 적으면 부산 부동산 시장은 상승하게 되어있고, 반대로, 주도 지역의 공급 물량이 많으면 부산 입주 물량 급감에도 불구하고 부산 부동산 시장은 크게 오르지 않을 것이다.

추가 힌트다. 부산도 마찬가지고,어느 지방이든 부동산 침체기에도 불구하고 집값,특히 실수요를 잘 반영하는 것이 전세가고, 그 전세가가 바닥을 찍고 꾸준히 반등하는 지역의 부동산 시장이 주도 시장들 중 하나다. 미래 발전 가능성,수요 초과 등 이유가 있기 마련이고, 전세가가 지속적으로 상승하며 수급이 타이트한 지역의 집값까지 밀어 올려, 그 지역의 집값은 언제든, 소수의 외부 투자자 가세만으로도 급등할 수 있을 것이다.

경기 광주군 영동 지역이 이 모래 밭, 배 밭,미나리 밭에서 오늘날의 강남 3구로 변한 것처럼...지금은 달동네에 불과할 지라도 당해 도시 및 주거 지역이 상전벽해로 변할 가능성에다 장기 인구,일자리 지속 증가가 예상되는 지역이면 장기간에 걸쳐 급등에 급등을 거듭할 수도 있을 것이다.

반포, 잠원동 일대나 잠실 1,2,3동 일대 등등처럼 요지임에도 수 개의 동이 마치 한 단지처럼 수 만에서 십 여 만 가구가 집체되어 있으면 학교,대중 교통 시설 등을 포함한 각종 편익,편의 시설의 개발 가속화와 함께 그 동네 집값은 추가로 계속 올라갔던 것처럼 부산도 그리 될 수 있을 것이다. 지역 부동산 시장을 주도하는 대표, 대단지 이기에 침체기에 더 빨리, 더 많이 집값이 하락할 수 있지만, 회복 활황기에는 그 반대가 될 것이다.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 8일 부동산 단신 4.

서울 서초구 래미안 리더스원 전용면적 84㎡는 최고가보다 6억원 하락한 26억원에 거래됐다. 11억 ‘최고점’ 찍은 게 엊그제 같은데…인천 연수구 송도동의 송도SK뷰는 전용면적 84㎡가 지난 1일 5억2700만원(39층)에 거래됐다. e편한세상송도는 지난 10월 6억3000만원(20층)에 팔렸다. 지난해 8월 10억7500만원과 비교하면 4억5000만원 가량 차이난다. 더샵그린스퀘어는 지난달 5일 6억원에 손바뀜돼 지난해 10월 11억원보다 5억원 떨어졌다.

서울 아파트 시장은 거래절벽을 넘어 거래멸종 수준...송파구 가락동 헬리오시티는 53건, 신천동 파크리오 35건, 잠실동 리센츠 34건, 강북구 미아동 SK북한산시티 32건, 잠실동 잠실엘스 31건, 재건축 이슈가 있는 마포구 성산동 성산시영 30건, 노원구 월계동 미륭미성삼호3차 29건, 서초구 반포동 래미안퍼스티지 29건, 강동구 고덕동 고덕그라시움 28건, 강동구 상일동 고덕아르테온 27건 등도 많이 팔린 축에 속한다.

서초구 방배2차 현대홈타운 전용 115㎡는 감정가 25억2000만원에 두 차례 유찰돼 16억원대로 3차 경매를 앞두고 있고, 강남구 도곡1차 아이파크 전용 84㎡(19억8800만원), 타워팰리스 전용 163㎡(40억원)의 경매매물도 낙찰자를 찾지 못했다. 서초구 반포동 '아크로리버파크'까지 2016년 8월 입주 이후 처음으로 경매 물건(전용 84㎡)이 나왔다.

경기도 광명시 철산동 ‘철산역 롯데캐슬&SK뷰클래스티지’는 전용 84㎡는 14억~16억5000만원, ‘철산센트럴푸르지오’ 전용면적 84.98㎡는 14억6000만원에 거래됐다. 안양시 ‘래미안 안양 메가트리아’의 매매가(3.3㎡당)는 3241만원이다. 8억이 4억 됐다…세종시 고운동 가락6단지 전용면적 59㎡는 지난 10월 3억2000만원, 보람동 호려울1단지 전용면적 59㎡도 지난 7월 4억원, 다정동 가온4단지 전용면적 84㎡도 지난달 6억2500만원에 거래됐다.

2021년 12월 8일 부동산 단신 4.

경기 안양시 만안구 원도심 일대... 예술공원 재개발(1,021세대), 상록지구(1,713세대), 화창지구(483세대), 안양역세권지구(853세대), 삼영아파트 재개발(558세대) 등의 재개발 사업과 향림아파트(271세대), 진흥아파트(2,736세대), 신한아파트(507세대), 동성2차 아파트(230세대), 청원아파트(419세대) 등의 재건축 사업과 이미 입주를 마친 덕천지구(래미안 안양 메가트리아, 4,250가구), 소곡지구(안양씨엘포레자이, 1,394가구) 등을 포함해 미니신도시급 주거타운이 조성되고 있다.

안양시 만안구 안양동 ‘안양예술공원 두산위브’ 전용면적 84㎡ 분양권은 분양가 5억8,140만원 대비 약 1억원, 같은 지역에 입주한 ‘안양씨엘포레자이’ 전용면적 59㎡ 분양권은 분양가 4억5,100만원 대비 약 2배의 프리미엄이 붙었다. 경기도 안양시 만안구 안양 냉천지구 주거환경개선사업 ‘안양 어반포레 자연& e편한세상’을 분양할 예정이다. 또, 경기도 평택시 ‘힐스테이트 평택 더 퍼스트’, 의정부시 ‘e편한세상 신곡 파크프라임’, 부천시 ‘힐스테이트 소사역’을 분양한다.

경기 하남C구역 재개발 '더샵 하남에디피스'는 1순위 평균 26.84대 1, 대전 용두동1구역 재개발 '대전 하늘채 엘센트로'는 1순위 평균 46.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 부산 남구 대연동 대연2구역 재건축 '힐스테이트 대연 센트럴'을 분양한다. 송파구 한편,잠실 롯데월드타워 시그니엘 레지던스는 초대형 평수 물건 두 개 외 완판됐다. 반포 아크로리버파크 전용 129.92㎡는 60억2000만 원에 팔려 평당 가격은 1억1577만원으로 시그니엘 분양가 평당 6000만 원은 싸게 보이기 때문이다.

전북 익산시 ‘미륵산 더 테라스 오투그란데 2차’, 울산시 울주군 ‘울산 뉴시티 에일린의 뜰 2차’, 대구시 서구 ‘힐스테이트 서대구역 센트럴, 경기도 평택시 ‘힐스테이트 평택 더퍼스트’, 수원시 광교택지개발지구 ‘시그니처 광교 2차’, 시흥시 지식산업센터 '배곧 스위트 시그니처타워' 지식산업센터를 분양할 예정이다. 한편, 경기 성남 수정구 태평동 ‘가천대역 더포엠’, 부산 수영구 망미동 지역주택조합은 중도금 60%를 무이자로 지원한다.

대형 건설사 브랜드 단지... 강원도 동해시 '동해자이'는 1순위 청약에서 '완판'됐다. 경남 진주시 '더샵 진주피에르테'의 청약 신청에 3만6000명, 경남 김해시 '김해 푸르지오 하이엔드2차'는 2만1000명, 강원 강릉시 '강릉 롯데캐슬 시그니처'는 3만5000명 등이 몰렸다.부산 동래구 온천동 ‘래미안 포레스티지’,부산 강서구 강동동 ‘에코델타시티 디에트르 1·2차’, 전남 나주시 송월동 ‘나주역자이 리버파크’, 경북 김천시 부곡동 ‘김천 푸르지오 더 퍼스트’를 분양할 예정이다

2020년 12월 8일 부동산 단신 4.

"과천 전셋값이 내렸다고요? 임대차법 없었을 때 얘기"...실제로 올 초를 전후로 과천의 전셋값은 수억원이 한꺼번에 빠졌다. 그전까지만 해도 8억원대에 거래되던 래미안슈르 전용면적 59㎡ 전세가 5억원 후반대까지 주저앉았다. 하지만 이달 들어 래미안슈르 전용면적 59㎡ 전세가 9억7000만원에 거래되며 해당 단지 신고가를 새로 썼다.

박강호 원문동 오렌지공인중개사 사무소 대표는 "과천 써밋 입주 당시 래미안슈르 전세 매물이 6억원까지 급락한 적이 있었다. 다만 그때는 임대차법이 없을 때"라며 "임대차법으로 인해 전세 수요가 늘면서 센트럴푸르지오써밋(1317가구) 입주를 앞둔 현재는 대규모 입주가 전세가에 영향을 주지 못하고 있다"고 설명했다.

또 다른 중개사는 "일부 사람들은 급매로 내놓기도 하지만 그 가격도 예전과 비슷한 수준이지, '가격을 내렸구나'는 생각은 안들 정도”라고 강조했다. 부림동 주공8단지 전용 73㎡는 지난 2일 5억3550만원에 전세 거래됐는데, 이는 지난해 7~11월 전셋값이 폭등했던 시기의 거래가와도 비슷한 가격이다. 과천시 별양동 주공5단지는 124㎡는 지난 1일 17억원에 거래됐다. 직전 거래가 대비 3억원 정도 올랐다. 현재 호가는 18억원 정도다.

지방도 4~5년뒤 세금 폭탄... 예를 들어 경기도 용인 수지구의 대장주 아파트인 ‘성복역 롯데캐슬 골드타운’ 84㎡(전용면적) 아파트 1주택 보유자는 올해 재산세만 약 203만원을 납부했다. 이 아파트 보유자는 내년부터 종부세 대상이 되고, 2025년에는 매년 558만원을 보유세로 내야 한다. 집값이 급등한 부산 해운대의 ‘더샵센텀파크 1차’는 올해 재산세로 약 150만원을 납부하지만, 내년부터 매년 세금이 증가해 5년 뒤에는 648만원을 내야 할 것으로 예상된다. 서울에선 강남권을 제외하고 집값이 비싼 지역으로 꼽히는 양천구 목동에선 ‘목동 신시가지 6단지’ 95㎡가 5년 뒤 1486만원 정도를 보유세로 내야 한다.


"임대 아파트 기다리느니 차라리 집 사자"…`영끌`만 더 부추긴 정부... 김포 장기동에 위치한 고창마을 한양수자인 리버팰리스 전용 84㎡는 감정가 3억3000만원보다 1억3000만원이 높은 4억6390만원에 낙찰됐다. 경기도 김포시 장기동에 위치한 한강센트럴자이1단지 전용면적 85㎡는 감정가 3억9100만원으로 4억원이 채 안 됐지만 실제 낙찰된 금액은 6억1021만원으로 2억원 이상 높은 가격에 주인을 찾았다. 11월 19일 경매가 진행된 부산 남구에 위치한 엘지메트로시티 전용 119㎡는 감정가가 4억5500만원이었는데, 7억5700만원에 낙찰돼 무려 3억원이나 높은 가격에 주인을 찾았다.

`똘똘한 한 채` 찾아 강남으로…압구정·개포서 잇달아 신고가... 8일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 압구정동 '한양5' 전용면적 115㎡는 지난달 9일 30억5000만원에 매매계약을 체결하며 신고가를 새로 썼다. 3개월 만에 이전 최고가(27억8000만원)보다 약 3억원이 올랐다. 인근 미성2차 전용 74.4㎡도 지난달 11일 실거래가 22억9000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 직전 거래가는 23억7000만원이었다.

매수 심리가 관망세를 벗어나면서 강남구 개포동에서도 신고가 단지가 속속 나오고 있다. 개포 주공5단지 전용면적 53.98㎡는 지난달 7일 19억원에 손바뀜됐다. 일주일도 안 돼 1억원이 올랐다. 개포주공7단지 전용면적 73.26㎡는 최근 20억7000만원에 거래되며 최고가를 기록했다. 업계 관계자는 "재건축 추진이 가시화되는 강남 구축 아파트단지를 중심으로 가격이 오르는 분위기"라며 "신고가를 기록한 한양5와 미성2차 모두 재건축 예정 단지"라고 설명했다. 현재 압구정 재건축은 6구역을 제외한 나머지 모든 곳이 조합 설립을 마치거나 막바지 단계다.

강남 개포동의 개포자이 168.42㎡도 지난달 18일 24억원에 거래되며 신고가를 썼고, 도곡동 우성4차 152.74㎡ 역시 30억2000만원에 손바뀜되며 최고가를 기록했다. 서초구 반포동 반포자이 전용 85㎡는 이달 5일 30억1000만원에 매매계약을 체결했다. 동일 면적이 30억원이 넘는 가격에 거래된 건 이번이 처음이다. 2020.12.08. 16:33