외벽 크랙 방수공사 비용은 장충금? 수선유지비?

외벽 크랙 방수공사 비용은 장충금? 수선유지비?  [ LH 중앙공동주택관리지원센터 질의회신]당 아파트는 약 30년 된 노후 아파트로 옥상 방수공사와 외벽 크랙 방수공사를 하고 있습니다. 그런데 옥상 방수공사는 장기수선계획에 있다고 장기수선충당금으로 공사를 하고 있으나 외벽 크랙 방수공사는 장기수선계획에 없다고 수선유지비를 사용하고 있습니다. 세입자 비율이 반수에 달하는 아파트에서 외부 크랙 방수공사를 하면서 수선유지비로 집행해 세입자에게 부담시키려 합니다. 장기수선계획은 공동주택관리법 제29조에 의해 소유자 과반 동의로 언제든지 조정할 수 있는 것으로 아는데 외벽 크랙 방수공사에 관해 관련 규정이 궁금합니다.  공동주택관리법령에서는 전국의 공동주택에서 가장 빈번하게 수선하는 항목 중 시설물의 중요도, 수선비용 등을 고려해 공동주택 장기수선계획에 반드시 반영해야 할 항목을 공동주택관리법 시행규칙 별표1 장기수선계획의 수립기준에 반영하고 있습니다. 또 해당 시설물이 개별 공동주택에 있는 경우라면 장기수선계획에 포함해 입주자(소유자)가 부담하는 장충금을 이용하도록 하고 있습니다. 질문의 외벽 균열보수는 ‘별표1’ 제1호 나목의 2)수성페인트칠과 같은 제1호 가목의 2)고분자도막방수 공종에 포함된 공사 내용 중 하나의 절차로 실무상 공동주택에서 실시하는 수성 페인트칠 및 지붕 공사의 품질향상과 내구성 증진을 위한 목적으로 진행하게 됩니다. 일부 지자체에서 균열보수공사를 외벽 도색공사와 함께 진행하는 것에 대해 공동주택관리법령에 따른 장기수선제도 위반을 사유로 입대의 및 관리주체에게 과태료를 부과하고 있습니다. 우리 중앙공동주택관리지원센터에서는 주된 공사가 별표1의 외부 수성페인트칠 공종인 경우에는 해당 공종의 장기수선계획으로 반영돼 있는 페인트칠 등의 공종의 공사 범위, 공사비용 등에 반영해 장충금으로 집행하도록 안내합니다.  또 귀 공동주택과 같이 보수단위면적이 넓고 공사비용이 많이 소요되며 공동주택의 자산가치 증진에 도움이 되는 공사라면 장기수선계획의 별도 공종으로 반영하고 입주자(소유자)가 부담하는 장충금을 이용해 공사하도록 안내하고 있습니다. 그러나 센터의 판단 및 민원에 대한 안내에도 불구하고 주된 공사가 외벽 균열 보수인 경우 해당 공종이 별표1에 반영돼 있지 않으므로 공동주택에서 반드시 장기수선계획에 반영해야 할 항목은 아닙니다. 따라서 귀 공동주택 장기수선계획에 반영하지 않고 수선유지비로 해당 공사를 진행하는 것이 공동주택관리법령에 위반됐다고 보기에는 어려움이 있는 점 참고 바랍니다. <LH 중앙공동주택관리지원센터 2023.9.>