과천복합 민간사업자공모지침(안)

[파란들]

과천복합 민간사업자공모지침

【 목 차 】

제1장 사업의 개요 1

제1조 (목적) 3

제2조 (용어의 정의) 3

제3조 (사업내용) 4

제4조 (개발방향) 5

제5조 (계획지침) 5

제2장 사업계획 조건 7

제6조 (사업계획 수립방향) 9

제7조 (도입 의무시설) 9

제8조 (사업계획의 의무조건) 9

제9조 (프로젝트회사의 재원조달의무) 10

제10조 (이주보상대책) 10

제11조 (에너지 절감계획) 10

제3장 사업시행 조건 11

제12조 (프로젝트회사의 설립) 13

제13조 (출자지분율 변경) 13

제14조 (수익금의 배분계획) 14

제15조 (선 수행 용역 등의 인계) 14

제16조 (출자·출연 타당성 검토) 15

제17조 (사업의 성실이행) 15

제18조 (사업계획의 변경) 15

제19조 (인허가 등) 15

제4장 사업신청자격 및 방법 17

제20조 (사업신청자격) 19

제21조 (사업협약체결보증금 납부) 19

제22조 (사업신청서류) 20

제23조 (사업계획서 작성기준) 20

제24조 (제출방법) 21

제5장 사업계획서 평가 23

제25조 (평가분야 및 배점기준) 25

제26조 (평가내용) 27

제27조 (평가방법) 32

제6장 민간사업자 우선협상대상자 선정 35

제28조 (선정심의위원회 구성) 37

제29조 (선정방법) 37

제30조 (선정과정 비공개) 37

제31조 (민간사업자 우선협상대상자 선정) 37

제7장 사업협약의 체결․해지 39

제32조 (사업협약의 체결) 41

제33조 (사업협약서의 내용) 41

제34조 (사업협약 이행보증) 42

제35조 (사업협약의 해약 또는 해지) 42

제36조 (손해배상) 43

제8장 추진일정 및 기초자료 45

제37조 (추진일정) 47

제38조 (기초자료) 47

제39조 (기타) 48

<별첨1> 사업계획서 작성지침 49

<별첨2> 사전검토 감점기준63

<별첨3> 서식1~17 67

		제1장 사업의 개요

제1장 사업의 개요

제1조 (목적)

본 지침서는 과천시가 추진하는 경기도 과천시 과천동 208번지 일원에 '과천복합문화관광단지 조성사업'(이하 ‘본 사업’이라 한다.)을 위한 민간사업자 공모에 필요한 사항을 정하는데 목적이 있다.

제2조 (용어의 정의)

본 지침서에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

1. '본 사업'은 경기도 과천시 과천동 208번지 일원에 쇼핑·업무·숙박·문화시설 등이 어우러진 특색 있는 테마와 미래가 있는 복합문화관광단지를 조성하는 사업을 말한다.

2. '사업신청자'라 함은 본 공모에 참여하는 단독 또는 2개사 이상의 법인으로 구성된 연합체(이하 '컨소시엄'이라 한다.)로 도시개발법 제11조 제1항 제8호부터 제10호까지 어느 하나에 해당하는 자 및 외국인투자촉진법 제2조 제1항 제1호의 외국법인에 해당하는 자를 말한다.

3. '민간사업자 우선협상대상자'라 함은 본 공모에 참여한 사업신청자 중에서 공모지침서 제6장에 의하여 선정된 자를 말한다.

4. '사업계획서'라 함은 사업신청자가 사업계획서 작성지침에 의해 제출하는 제안서를 말한다.

5. '민간사업자'라 함은 본 공모에 참여하여 공모지침서 제6장에 의하여 민간사업자 우선협상대상자로 선정되어 공공부문과 사업협약 체결을 완료한 자를 말한다.

6. '프로젝트회사'라 함은 본 사업을 추진하기 위해 과천시, 경기도시공사와 민간사업자가 공동으로 출자하여 설립하는 법인을 말한다. 다만, 과천시와 경기도시공사는 출자지분율 51% 범위 안에서 도시개발법 제11조 제1항 제1호부터 제4호까지 어느 하나에 해당하는 자와 공동으로 출자할 수 있다.

7. '공공부문'은 도시개발법 제11조 제1항 제1호부터 제4호까지 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

8. '사업대상지'라 함은 본 사업을 수행하기 위한 토지로서 공모지침서 제3조에서 정의한 토지를 말한다.

9. '사업협약'이라 함은 본 사업을 추진하기 위하여 공공부문이 공모지침서 제32조에 의하여 민간사업자 우선협상대상자와 체결하는 약정을 말한다.

10. '민간사업자 선정심의위원회(이하 '선정심의위원회'라 한다.)'라 함은 평가분야별 사업계획서를 평가하고, ‘민간사업자 우선협상대상자’를 선정하기 위하여 과천시가 선정한 위원으로 구성된 위원회를 말한다.

11. '총사업비'라 함은 사업신청자가 과천시에 제출한 사업계획서상 본 사업의 수행에 투입되는 일체의 비용을 말한다.(총사업비에는 조사․설계비, 공사비, 보상비, 본 사업의 수행을 위해 부과되는 일체의 세금, 공과금, 기타 법률에 의하여 부과되는 각종 부담금, 소유권 이전에 소요되는 비용, 공모지침서 제15조에 의한 선 수행용역의 당연비용, 타인자본 조달에 의한 일체의 금융비용이 포함되며, 그 밖에 공공부문이 동의하는 기타의 비용이 포함될 수 있다.)

제3조 (사업내용)

본 사업의 내용은 다음 각 호와 같다.

1. 사업명 : 과천복합문화관광단지 조성사업

2. 사업내용 : 쇼핑·업무·숙박·문화시설 등이 어우러진 특색 있는 테마와 미래가 있는 복합상업시설, 공원 및 녹지 등의 계획 및 건설을 포함하는 개발사업

3. 사업대상지 위치 : 경기도 과천시 과천동 208번지 일원

4. 사업대상지 면적 : 185,000㎡

5. 용도지역 : 도시관리계획(개발제한구역 해제) 변경결정이후, 준주거지역 및 상업지역, 자연녹지지역(계획)

6. 사업방식 : 도시관리계획(개발제한구역 해제) 변경결정이후 도시개발법에 의한 도시개발사업(수용 및 사용방식)

7. 사업기간 : 사업신청자는 관련법령에 따른 개발사업의 정상적인 추진절차 등을 고려하여 예정 사업기간을 제시하여야 하며, 사업기간은 사업협약으로 확정하되 사업완료예정기간은 2018년 12월까지임

8. 사업시행자 : 공공부문과 민간사업자가 공동 출자하여 설립한 프로젝트회사

제4조 (개발방향)

본 사업은 쇼핑·업무·숙박·문화시설 등이 어우러진 특색 있는 테마와 미래가 있는 복합상업시설, 공원 및 녹지 등을 건설하는 사업으로 초광역적 수요창출이 가능한 신개념 라이프스타일 타운을 조성하여 지역관광산업의 구심점인 동시에 지역경제 활성화에 기여하고자 한다.

제5조 (계획지침)

개발계획과 관련된 사항에 대해서는 다음 각 호의 내용을 준수하여야 한다.

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

2. 2020년 수도권 광역도시계획

3. 2020년 과천도시기본계획

4. 도시개발법

5. 본 사업과 관련된 법령 및 지침

		제2장 사업계획 조건

제2장 사업계획 조건

제6조 (사업계획 수립방향)

① 사업신청자는 공모지침서에 명시된 기준에 따라 사업계획서를 작성한다.

② 사업신청자는 사업계획을 수립함에 있어 과천복합문화관광단지가 초광역적 수요창출이 가능한 신개념 라이프스타일 타운으로 조성될 수 있도록 창의적이고 경쟁력 있는 공간구성, 동선계획을 수립하여야 한다.

③ 사업계획은 사업대상지 주변의 자연환경, 교통 및 경관, 지역특성과 조화를 이루어야 하며, 사업의 성공을 위해 구체적이고 실현가능한 개발계획, 사업추진계획, 도로․교통계획, 관리․처분계획(조성토지 등의 공급계획은 도시개발법 제26조 및 같은법 시행령 제56조, 제57조에 따른다.) 및 재원조달계획 등이 포함되어야 한다.

제7조 (도입 의무시설)

① 사업신청자는 다음 각 호와 같은 시설을 의무적으로 도입하여야 한다.

1. 공원 및 녹지 (관련 지침의 규정에 따름)

2. 무상양여용 공공시설 (관련 지침의 규정에 따름)

3. 복합쇼핑몰 (판매시설, 근린생활시설, 문화･집회시설, 운동시설 등 포함)

→ 특색 있는 테마와 미래가 있는 복합상업시설로 건축

4. 방문객 체류를 위한 숙박시설

② 제1항의 도입 의무시설 이외의 시설을 도입하고자 할 경우에 사업신청자는 도입시설의 타당한 논리와 수요, 인허가 가능성 등을 근거로 하여 사업계획서를 작성하여야 한다.

제8조 (사업계획 의무조건)

① 사업신청자는 제7조 제1항 제3호 및 4호에 해당하는 시설에 대하여는 최소 5년간의 시설운영계획(운영희망자의 운영의향서 포함)과 시설공급계획(수급희망자의 매입의향서 포함)을 반영하여 사업계획서를 제출하여야 한다.

② 사업신청자가 제출하는 사업계획서상의 목표이익을 초과하는 수익이 발생할 경우에는 그 초과수익의 상당부분을 공익에 환원하기 위한 제안 및 계획을 사업계획서에 포함하여야 하며, 단지의 관리․운영에 참여하는 방안을 포함하여 시설운영 활성화 및 지역사회 발전에 기여할 수 있는 구체적인 계획을 제시하여야 한다.

제9조 (프로젝트회사의 재원조달 의무)

프로젝트회사의 재원조달(타인자본)은 민간사업자가 책임지고 조달하여야 한다.

제10조 (이주 보상대책)

사업신청자는 사업계획서를 작성할 때에 본 사업의 시행으로 인해 발생하는 이주자들에 대한 합리적인 수준의 이주 보상대책이 포함되도록 하여야 한다.

제11조 (에너지 절감계획)

사업신청자는 사업계획서를 작성할 경우에는 친환경․신재생에너지 등 관련법령 및 지침을 준수하는 등 효과적인 에너지절감방안을 포함하여 작성하여야 한다.

		제3장 사업시행 조건

제3장 사업시행 조건

제12조 (프로젝트회사의 설립)

① 프로젝트회사의 설립과 관련한 세부사항은 공모지침서 제32조에 의하여 체결하는 사업협약에 따라 사업협약 체결일로부터 공공부문의 예산확보를 위한 투융자심사 및 출자법인 타당성검토 등 행정절차를 마치는 대로 프로젝트회사를 설립하여야 한다. 단, 과천시의 동의가 있는 경우에 상호 협의하여 설립기한을 연장할 수 있다.

② 프로젝트회사의 총 자본금 규모는 300억원으로 출자하며, 출자자별 지분은 공공부문 51%, 민간사업자 49%로 구성한다. 단, 공공부문의 '출자지분 51%'와 관련하여 과천시는 24%, 경기도시공사 27%로 구성되어 있으며, 공공부문과 민간사업자의 프로젝트회사 자본금은 추가로 증자하지 않는다.

③ 민간사업자가 사업계획서에서 프로젝트회사를 법인세법상의 프로젝트금융투자회사로 제안하는 경우에는 '법인세법 제51조2의 제1항 및 동법 시행령 제86조2'의 요건을 충족할 수 있는 출자자 및 임원(이사, 감사) 구성 등을 제안하여야 한다.

④ 프로젝트회사의 자본금 출자는 재원조달계획에 따라 분할하여 출자계획을 수립할 수 있으나, 민간사업자가 사업계획서에서 프로젝트회사를 법인세법상의 프로젝트금융투자회사로 제안하는 경우에는 설립자본금의 규모가 법인세법상의 요건을 충족하도록 하여야 한다.

⑤ 프로젝트회사는 본 사업의 사업시행자로서 인허가, 보상, 공사시행, 준공, 분양, 임대 등 사업수행 전체에 대하여 책임과 권한을 갖는다.

⑥ 프로젝트회사 설립과 관련한 기타 사항은 제32조에 의하여 체결되는 사업협약에서 정하며, 상호신뢰에 입각하여 공공부문과 민간사업자가 협의하여 정한다.

제13조 (출자지분율 변경)

① 민간사업자 우선협상대상자 선정 및 민간사업자 선정 이후, 프로젝트회사 설립 전까지 과천시의 사전 서면승인 없이 프로젝트회사의 전체 출자지분율 중 5% 이상의 변동을 가져오는 출자자 구성 및 출자지분율 계획을 변경할 수 없으며, 만약 사전 승인없이 변경할 경우에는 과천시는 민간사업자 선정을 취소하거나 사업협약을 해약 또는 해지할 수 있다.

② 제1항과 관련하여 민간사업자 우선협상대상자 및 민간사업자는 프로젝트회사의 출자자 구성 및 출자지분율 변경계획에 대하여 과천시의 사전 서면승인을 받고자 하는 경우에 변경된 출자자의 자격은 공모지침서 제2조제2호․제3호, 제20조, 제25조, 제26조에 따라 사업신청자가 제출한 사업계획서 중 사업수행능력 등 감안하여 동등한 자격을 갖추거나 그 이상의 자격을 갖춘 출자자에 한하며, 과천시 실무검토를 통해 승인여부를 결정한다.

③ 프로젝트회사 설립 이후 프로젝트회사의 출자지분율을 변경하고자 할 경우에는 공모지침서 제32조에 의하여 체결하는 사업협약에서 정한다.

➃ 프로젝트회사 설립 이후 일부 출자자의 부도 등으로 인하여 해약 또는 해지 시 그 잔여지분은 공공부문을 제외한 잔여 출자자가 지분율에 따라 의무적으로 인수하여야 한다.

제14조 (수익금의 배분계획)

① 사업신청자는 사업계획서를 작성할 때 프로젝트회사의 수익금에 대하여 출자지분별 배분계획을 작성하여야 한다.

② 사업신청자가 제출하는 사업계획서상의 목표이익을 초과하는 수익이 발생할 경우에는 그 초과수익의 상당부분을 공익에 환원하기 위한 제안 및 계획이 사업계획서에 포함하여 제출하여야 한다.

제15조 (선 수행용역 등의 인계)

① 프로젝트회사의 설립 전 공공부문이 본 사업을 위해 계약을 체결하여 추진 중인 관련용역에 대하여 프로젝트회사는 프로젝트회사 설립 후 지체 없이 과천시와 경기도시공사로부터 '갑의 지위 및 의무‘를 인계받아 변경계약을 체결하여야 한다.

② 프로젝트회사의 설립 전 공공부문 및 민간사업자가 '제1항의 관련용역'을 포함하여 지출한 본 사업의 당연비용에 대하여 공공부문 및 민간사업자는 프로젝트회사에 관련내역 및 증빙서류를 제출하여야 하고, 프로젝트회사는 검토하여 인정된 당연비용에 대하여 지체 없이 정산하여야 한다.

제16조 (출자․출연의 타당성 검토)

① 민간사업자 우선협상대상자는 제출된 사업계획서에 의거, 공공부문의 출자･출연 타당성 검토 수행을 위해 지방공기업법에 따라 민간사업자 우선협상대상자 선정일로부터 10일 이내 전문기관에 의뢰하여야 하며, 출자･출연 여부를 심의한 후에 프로젝트회사를 설립한다. 단, 이에 소요되는 비용은 민간사업자 우선협상대상자가 우선 지출하되 프로젝트회사의 설립 이후 비용을 정산하여야 한다.

② 민간사업자 우선협상대상자는 공공부문의 출자･출연 타당성 검토 및 지방의회 심의 등에 필요한 사항을 적극적으로 지원하여야 한다.

제17조 (사업의 성실이행)

과천시는 사업의 성실한 이행, 부실시공방지를 위하여 필요하다고 인정한 경우, 기타 중요한 공익상의 목적달성을 위하여 반드시 필요한 것으로 객관적으로 인정되는 경우에는 프로젝트회사의 사업시행과 관련된 업무를 감독하고 감독상 필요한 명령을 할 수 있으며, 민간사업자는 이를 수용하여야 한다.

제18조 (사업계획의 변경)

① 본 사업의 공모기간 및 사업협약체결 이전까지 과천시의 사업계획이 변경될 경우에 과천시는 공모지침서를 변경하거나 사업신청자가 제출한 사업계획서의 변경을 요청할 수 있으며, 사업신청자는 이러한 과천시의 변경 및 변경요청을 인정하고 이를 응하여야 한다. 이와 관련하여 사업신청자는 과천시에 어떠한 이의도 제기할 수 없고, 과천시는 이에 대하여 책임을 지지 않는다.

② 과천시는 제1항과 관련하여 공모기간의 연장이 필요한 경우에는 제39조 제4항에 따라 공지하여야 한다.

제19조 (인허가 등)

① 본 사업은 개발제한구역 해제 등 인허가를 전제로 추진되는 사업임을 감안하여 개발제한구역 해제 및 개발계획, 실시계획인가와 관련, 민간사업자 우선협상대상자 및 민간사업자로 선정된 사업신청자는 과천시의 인허가 추진에 협조하여야 한다.

② 본 사업의 특수성을 감안하여 과천시 인허가의 추진 중에 발생하는 심의 지연 및 중단될 경우에는 민간사업자 우선협상대상자 및 민간사업자로 선정된 사업신청자는 사업계획 수립 등 기 투입된 비용 등에 대하여 과천시에 어떠한 이의도 제기할 수 없으며, 이와 관련하여 과천시는 어떠한 직․간접적인 책임을 부담하지 아니한다.

		제4장 사업신청자격 및 방법

제4장 사업신청자격 및 방법

제20조 (사업신청자격)

① 사업신청자는 본 사업을 수행할 능력이 있는 단독 또는 2개사 이상의 법인으로 구성된 컨소시엄으로 하며(단, 외국인투자촉진법 제2조 제1항 제1호의 외국법인이 참여할 경우에는 외국법인에 의한 직접투자방식이어야 하며, 사업신청 이후 별도의 국내법인을 설립하여 본 사업에 참여할 수 없다.), 각 법인은 하나의 컨소시엄에만 참여할 수 있다.

② 사업신청자는 컨소시엄 참여업체의 위임을 받아 컨소시엄 대표주관사 명의로 사업신청을 하여야 한다.

③ 각 컨소시엄에 참여하는 1개 이상의 법인은 프로젝트회사에 대한 출자지분율을 최소 25% 이상으로 하여야 하며, 컨소시엄의 최다 출자자는 민간 컨소시엄 대표자의 지위를 갖는다. 단, 참여업체가 컨소시엄 구성할 때에는 최소 5%이상 지분을 출자하여야 하며, 재무투자자는 예외로 한다.

④ 사업신청자는 컨소시엄 내에 '건설산업기본법'에 따른 '건설업자'를 포함할 경우에는 건설산업기본법 제23조에 따른 시공능력평가·공시(공모일 현재 최근자료, 토목․건축공사분야) 상위 20위 이내의 건설회사가 1개사 이상 포함하도록 하여야 한다.(단, 상위 5위 이내 건설회사는 2개사까지만 포함할 수 있다.)

⑤ 사업신청서류 접수일 현재 '지방자치단체를당사자로하는계약에관한법률', '독점규제 및 공정거래에 관한법률', '지방재정법' 등 관련 법령 또는 이에 의한 처분으로 입찰자격이 제한 또는 정지된 자는 컨소시엄에 참여할 수 없다.

⑥ 사업신청자가 단독이거나 컨소시엄 내 금융기관이 포함되지 않을 경우, 사업신청자는 재원조달의 확실성을 담보하기 위하여 사업계획서에 금융기관을 선정하여 재원조달방법을 제출하여야 한다.

제21조 (사업협약체결보증금 납부)

① 사업신청자는 민간사업자 우선협상대상자 선정 5일 이내에 '사업협약 체결보증금'으로 금삼십억원(3,000,000,000원)을 다음 각 호에 해당하는 방법으로 과천시에 납부하여야 하며, 보증기간은 ‘사업협약 체결보증금’ 납입일로부터 공모지침서 제34조에서 정하는 바에 따라 ‘사업협약 이행보증금’을 납부한 때까지로 한다.

1. 현금(체신관서 또는 은행법의 적용을 받는 금융기관이 발행한 자기앞수표를 포함한다.)

2. 과천시의 우선변제권이 확보될 수 있는 정기예금증서

3. '지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령' 제38조 제2항에 따른 보증서

② 과천시는 민간사업자 우선협상대상자가 제출한 ‘사업협약 체결보증금'에 대하여 '사업협약 이행보증금' 납입일에 반환한다. 단, '사업협약 체결보증금'에 대한 이자는 과천시에 귀속되며, 어떠한 경우에도 반환되지 아니한다.

③ 민간사업자 우선협상대상자는 공모지침서 제32조에서 정하는 사업협약을 체결하지 않을 경우와 공공부문의 행정절차 지연의 원인이 되는 공모지침서 제16조에서 정하는 출자출연의 타당성 검토 이행의무를 위반할 경우에는 제1항에 의하여 납부한 '사업협약 체결보증금'은 과천시에 귀속된다.

제22조 (사업신청서류)

① 사업신청자가 사업신청시 제출하는 서류는 다음 각 호와 같다.

1. 민간사업자 신청서(별첨3 <서식1>) 및 첨부서류 각 1부

2. 사업계획서(사업신청 대표자 법인 인감 날인본 포함) 40부

3. 도판 3식

4. 전산파일(CD 또는 DVD) 5식

5. 모형 1식

6. 기타 과천시가 심의를 위하여 요청하는 서류 1식

② 사업계획서 및 도판의 작성은 공모지침서 제23조에 명시되어 있는 사업계획서 작성지침을 따른다.

제23조 (사업계획서 작성기준)

① 사업신청자는 <별첨1>사업계획서 작성지침에서 제시한 내용을 기준으로 사업계획서를 작성하여야 한다.

② 사업계획서는 「개발계획 및 건설계획」,「사업계획 및 운영계획」등 총 2권으로 각각 40부씩 편철하여 제출하고, 이중 원본 각 1부에는 각 페이지별로 대표 출자자의 법인인감(또는 사용인감)을 날인하여 제출하여야 한다.

③ 사업신청자는 사업계획서 작성 시 공개를 원하지 않는 재무관련 자료 등을 별권으로 편철하여 제출할 수 있다.

④ 사업계획서 중 사업신청자의 재무관련 자료와 「사업계획 및 운영계획」관련 내용 중 필요한 사항에 대하여 공인회계사의 확인을 받아야 한다.

제24조 (제출방법)

① 사업계획서, 도판, 모형은 규격에 맞게 백색모조지로 2중으로 포장하고, 포장지에는 일체 표기를 하지 않아야 한다.

② 민간사업자 신청서, 첨부서류, 기타 서류 및 CD(또는 DVD) 등은 대봉투(규격봉투 4호)에 넣어 제출한다.

③ 과천시는 평가에 필요한 서류를 사업신청자에게 추가로 요청하거나, 본 작성지침을 추가 또는 수정할 수 있으며, 이 경우 사업신청자는 이에 따라야 한다.

④ 사업신청자는 과천시에 사업신청서류에 관한 일체의 지적재산권을 주장할 수 없으며, 과천시는 제출받은 사업신청서류를 반환하지 않는다.

⑤ 전산파일은 사업계획서와 도판, 이미지(그림)파일 등의 내용물을 CD(또는 DVD)에 수록하여 5식을 제출한다.

⑥ 전산파일은 사업계획서 파일(글 2007 버전 이하,*hwp) 및 도판 파일, 사업성 분석 파일(Excel 2007 버전 이하), 단지 및 건축계획 등 도면 (AUTOCAD 2005버전 이하,*.dwg), 조감도 등 이미지파일(*.jpg, *.gif *.bmp)로 제출한다.

		제5장 사업계획서 평가

제5장 사업계획서 평가

제25조 (평가분야 및 배점기준)

① 과천시는 선정심의위원회를 구성하고, '개발계획 및 건설계획'과 '사업계획 및 운영계획'으로 구성된 사업계획서를 평가한다.

② 총점은 1,000점이며, 평가항목 및 평가요소별 배점은 다음 표와 같다.

평가분야	평가항목	평가요소	배점
총 계			1,000
개발계획 및 건설계획	계		450
	1.사업의 이해	소계	10
		∘사업추진 절차 및 사업구조의 인지도	10
	2.개발구상	소계	80
		∘개발컨셉 및 테마 설정	70
		∘토지이용 및 단지 배치계획	10
	3.건축계획	소계	70
		∘건축규모 및 도입시설의 적정성	20
		∘건축계획 및 디자인의 우수성	30
		∘건축물의 안전성 및 시공관리계획	10
		∘관련법령 및 관리계획 준용 여부	10
	4.친환경 개발계획	소계	20
		∘신재생 에너지 활용·사용계획	10
		∘시설별 관리 및 에너지 절감계획	10
	5.경관계획	소계	60
		∘랜드마크 계획	50
		∘경관 및 야간조명계획	10
	6.교통처리계획	소계	80
		∘단지 차량 및 보행동선 처리계획	10
		∘주변지역 광역교통처리계획 및 첨단 교통시스템 연계계획	50
		∘블록별 교통처리계획	10
		∘주차장 설치계획	10
	7.공공시설물 계획	소계	40
		∘단지내 공공시설물 설치 및 디자인계획	10
		∘CI디자인 및 사인계획	20
		∘일반시민 대상 개방시설 설치계획	10
	8.단지활성화계획	소계	90
		∘단지 및 가로활성화 계획	10
		∘국제적 명소화 추진전략 및 계획	50
		∘주변 관광시설과의 연계계획	10
		∘문화행사 및 이벤트 추진계획	10
		∘시설물의 지속적 관리·활용계획	10

평가분야	평가항목	평가요소	배점
사업계획 및 운영계획	계		550
	1.사업성 분석	소계	60
		∘시장분석 및 수요예측	20
		∘수익방안(시설 처분방안)	20
		∘사업성 분석	10
		∘수익배분 계획	10
	2.재원조달 및 이행방안	소계	140
		∘투자비 산정 및 재원조달계획	70
		∘예비비 확보방안	20
		∘자금관리 및 운용계획	50
	3.투자자 유치 및 테넌트 유치계획	소계	150
		∘유명 개발자, 운영자, 투자자 등 유치실적 및 계획	30
		∘주요 테넌트 유치 및 배치계획	70
		∘상업시설 MD 구성 및 관리계획	30
		∘상업시설 임대 방안 및 임대관리계획	20
	4.사업수행능력	소계	100
		∘사업신청자(출자자) 구성의 우수성	20
		∘사업신청자 재무구조의 우수성	30
		∘사업신청자의 사업실적 및 사업수행 능력의 우수성	50
	5.원가절감계획	소계	30
		∘공사비 (시공/설계 등) 절감방안	20
		∘기타 사업비 절감방안	10
	6.프로젝트 회사의 관리운영계획	소계	40
		∘프로젝트회사의 설립 및 운영계획	10
		∘사업추진 일정계획의 적정성 및 준수계획	10
		∘사업 리스크 관리계획	20
	7.이주 대책 지원계획	소계	10
		∘사업부지내 이주대책 지원계획 수립	10
	8.개발수익 공공환원 계획	소계	20
		∘향후 개발수익의 공공환원 계획	20

③ 개발계획에 있어 독창성(예시, 기네스기록 등재시설), 미래지향성, 테마성을 갖춘 사업신청자에게 100점 범위 내에서 가점을 부여할 수 있으며, 가점부여는 민간사업자 선정심의위원회의 결정에 따른다.

제26조 (평가내용)

① 개발계획 및 건설계획의 평가내용은 다음 각 호와 같다.

1. 사업의 이해 (10점)

평가요소	평가내용	배점
∘사업추진절차 및 사업구조의 인지도	․사업추진 배경 및 추진타당성의 이해도 ․관계법(도시개발법 등) 및 추진절차 이해도	10

2. 개발구상 (80점)

평가요소	평가내용	배점
∘개발컨셉 및 테마설정	․개발컨셉 및 테마설정의 창의성, 실현가능성 ․개발방향(공모지침)과의 부합 여부	70
∘토지이용 및 단지 배치계획	․토지이용계획의 활용성 및 적정성 ․대상지 용도지역 등 도시관리계획의 적정성 ․단지특성을 고려한 건축물 배치의 합리성	10

3. 건축계획 (70점)

평가요소	평가내용	배점
∘건축규모 및 도입시설의 적정성	․개발규모(용적률, 건폐율, 층수 등)의 적정성 ․도입시설 선정의 타당성 및 규모의 적정성	20
∘건축계획 및 디자인의 우수성	․건축디자인의 독창성 및 예술성 ․업종별 특성을 고려한 건축물 내·외부 공간계획 ․건축물 디자인의 통합성 및 연계성 ․평면·입면·단면계획의 우수성	30
∘건축물의 안전성 및 시공관리계획	․단지 및 건축물 공사관리상의 안전성 확보방안 ․공정관리, 품질관리의 적정성	10
∘관련법령 및 관리계획 준용 여부	․과천시 도시계획 조례/건축조례 ․상위계획 및 법령 준수 여부	10

4. 친환경 개발계획 (20점)

평가요소	평가내용	배점
∘신재생에너지 활용·사용계획	․태양광/지열/우수/전기설비 등 자연에너지 활용·사용계획 ․신재생에너지 설치규모 및 투자금의 적정성	10
∘시설별 관리 및 에너지 절감계획	․에너지 절감계획의 실현 가능성 및 적정성 ․에너지 절감시설 설치규모 및 투자금의 적정성 ․하절기/동절기 관리비 산출, 산출근거의 적정성 ․하절기/동절기 관리비 절감계획	10

5. 경관계획 (60점)

평가요소	평가내용	배점
∘랜드마크 계획	․랜드마크 계획의 독창성 ․시설별 건축디자인의 독창성, 상징성 및 실현 가능성	50
∘경관 및 야간조명계획	․주변과의 조화로운 스카이라인 계획 ․야간조명을 활용한 광역·지역적 접근성 확보계획	10

6. 교통처리계획 (80점)

평가요소	평가내용	배점
∘단지 차량 및 보행동선 처리계획	․단지 외부와의 접근성, 연계성 ․단지 내부의 차량 및 보행동선분리계획의 우수성 ․블록, 건축물간 보행동선 연결계획	10
∘주변지역 광역교통처리계획 및 첨단교통시스템 연계계획	․단지 주변 접근로의 교통처리계획 적정성 및 타당성 ․경마공원, 국립과학관 등 진출입 교통개선대책 ․주변 교통체계(ITS)의 연계성	50
∘블록별 교통처리계획	․대형 상‧하차 및 운반교통처리계획의 적정성 ․입주자 및 이용자 차량동선 분리계획	10
∘주차장 설치계획	․주차시설 규모의 적정성 ․입주자 및 이용자 주차장 분리계획 ․주차장 지하화(주차안내시스템) 설치계획	10

7. 공공시설물 계획 (40점)

평가요소	평가내용	배점
∘단지내 공공시설물 설치 및 디자인계획	․공공시설물 디자인의 독창성 및 예술성 ․과천복합문화관광단지 컨셉과의 연계성 ․공공시설물 투자금액 규모의 적정성	10
∘CI디자인 및 사인계획	․과천복합문화관광단지 특성을 고려한 CI 구축 ․CI를 활용한 단지 가로시설물 및 사인계획	20
∘일반시민 대상 개방시설 설치 계획	․일반시민 대상 개방시설 설치규모의 적정성 ․주요시설 및 지원시설내 개방시설 설치계획	10

8. 단지활성화계획 (90점)

평가요소	평가내용	배점
∘단지 및 가로활성화 계획	․단지활성화 계획의 우수성 ․주간/야간 및 계절별 단지활성화 추진계획 ․가로활성화 시설 및 운영계획 ․지하공간 활용계획 ․지상·지하공간의 연계계획 적정성 및 타당성	10
∘국제적 명소화 추진전략 및 계획	․세계적인 집객유도시설 도입을 통한 명소화 추진전략의 독창성	50
∘주변 관광시설과의 연계계획	․사업부지 주변의 국립과학관, 경마공원, 서울대공원 등의 관광자원과의 연계방안의 우수성	10
∘문화행사 및 이벤트 추진계획	․글로벌(Global) 구현을 위한 문화행사, 이벤트 추진계획 및 실현 가능성 ․과천시 관련 행사 및 이벤트와의 연계성 ․주변 관광시설과의 연계한 행사추진계획 등	10
∘시설물의 지속적 관리·활용계획	․준공 이후 시설물 유지·관리계획의 우수성 ․시설물 활용계획의 우수성	10

② 사업계획 및 운영계획의 평가내용은 다음 각 호와 같다.

1. 사업성 분석 (60점)

평가요소	평가내용	배점
∘시장분석 및 수요예측	․타겟시장 선정 및 시장분석의 적정성 ․수요예측 및 분석의 적정성	20
∘수익방안(시설 처분방안)	․자산배분, 매각, 분양, 임대 등 시설물 처분 계획성의 우수성 ․용도별 매각, 분양, 임대가 등 산정의 적정성	20
∘사업성 분석	․사업수지 분석의 적정성(사업비 항목별 단가산정방법, 시점별 현금흐름 추정방법 등) ․사업성 분석 과정의 검증 용이성 ․매출 및 손익, 재무제표 등 추정의 타당성	10
∘수익배분 계획	․프로젝트회사의 이익배당 계획의 적정성	10

2. 재원조달 및 이행방안 (140점)

평가요소	평가내용	배점
∘투자비산정 및 재원조달계획	․재원조달방안의 우수성 ․계획된 재원 조달의 이행가능성 및 확실성	70
∘예비비 확보방안	․추가 투자비용 발생에 따른 예비비 확보방안의 적정성 및 실현 가능성	20
∘자금관리 및 운용계획	․운용자금 및 분양대금의 안정적 관리방안 ․여유 자금의 효율적 운영방안	50

3. 투자자 유치 및 테넌트 유치계획 (150점)

평가요소	평가내용	배점
∘유명 개발자, 운영자, 투자자 등 유치실적 및 계획	․국내외 독창성, 창의성을 갖춘 유명 우수 개발자, 운영자, 투자자, 테넌트 등 유치 실적(증빙서류 필요) ․유명 투자자 등 유치계획의 적정성	30
∘주요 테넌트 유치 및 배치	․개발컨셉에 부합하는 우수 테넌트 유치계획의 적정성 ․사업신청자의 테넌트 참여의 적정성 ․주요 테넌트 배치계획의 적정성	70
∘상업시설 MD구성 및 관리계획	․집객 및 체류시간 등을 고려한 MD 구성 및 배치의 적정성 ․동선 및 Unit 계획 등 평면계획의 적정성 ․집객유발계획 및 MD관리계획의 적정성	30
∘상업시설 임대방안 및 임대 관리계획	․임대 방안 및 임대 운영관리계획	20

4. 사업수행능력 (100점)

평가요소	평가내용	배점
∘사업신청자(출자자)구성의 우수성	․출자자 구성(시행자, 건설사, 재무적 투자자 등)의 우수성	20
∘사업신청자 재무구조의 우수성	․사업의 성공적 수행을 위한 재무상태, 출자여력 및 신용상태 등의 우수성	30
∘사업신청자의 사업실적 및 사업수행능력의 우수성	․출자자의 사업실적 및 사업수행능력의 우수성	50

※ 사업신청자는 도시개발법 제11조 및 동법 시행령 제18조의 시행자 자격에 부합되어야 한다.

5. 원가절감계획 (30점)

평가요소	평가내용	배점
∘공사비(시공/설계 등) 절감방안	․계약금액 결정방식 및 대금 지급방식의 객관성과 적정성 ․원가절감방안의 우수성, 타당성	20
∘기타 사업비 절감방안	․원가절감방안의 우수성, 타당성	10

6. 프로젝트회사의 관리운영계획 (40점)

평가요소	평가내용	배점
∘프로젝트회사의 설립 및 운영계획	․프로젝트회사 설립 및 운영계획의 우수성 ․조직구성 및 인력운영 계획의 우수성 ․단지 및 시설운용계획(AM/FM)	10
∘사업추진 일정계획의 적정성 및 준수계획	․사업 추진일정계획의 적정성 및 실현가능성 ․도시개발사업 절차 이행 등 추진계획	10
∘사업 리스크 관리계획	․사업리스크 분석의 적정성 ․단계별 사업리스크 관리계획 ․출자자간 사업리스크 분담계획의 우수성 ․사업협약이행 및 공사완공 보증방안	20

※ AM:자산관리(Asset Management), FM:시설관리(Facility Management)

7. 이주대책 지원계획 (10점)

평가요소	평가내용	배점
∘사업부지내 이주대책 지원계획 수립	․사업부지내 이주대책의 적정성 및 실현 가능성 ․도시개발법 제24조에 의한 이주대책 실현계획	10

8. 개발수익 공공환원 계획 (20점)

평가요소	평가내용	배점
∘향후 개발수익의 공공 환원계획	․향후 개발수익의 공공 환원 규모 ․향후 개발수익의 공공 환원계획의 적정성	20

제27조 (평가방법)

① 평가요소별로 가장 우수한 사업신청자부터 A, B, C, D, E 등급으로 나누고, 각 등급별로 사업신청자수를 A(10%), B(20%), C(40%), D(20%), E(10%)로 배분하되 평가대상이 5개 컨소시엄 이하인 경우에는 위 등급별 배분률에 불구하고 A, B, C, D, E 순으로 1개씩 배분한다.

② 등급별 사업신청자수의 배분은 전체 사업신청자 수에 등급별 배분률을 곱하여 산출하며, 산출결과, 소수점 이하 수치가 산출될 경우 소수점 이하 수치가 가장 높은 등급부터 배분한다. 단, 소수점 이하의 수치가 동일한 경우 A, B, C, D, E 순서에 의한다.

③ 제1항 내지 제2항에 의한 등급별 사업신청자수의 배분 분포는 다음 표와 같다.

< 등급별 배분 분포 >

등급	사업신청자 수
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	15개 초과
A B C D E	* 별도	1 1	1 1 1	1 1 1 1	1 1 1 1 1	1 1 2 1 1	1 1 3 1 1	1 2 3 1 1	1 2 3 2 1	1 2 4 2 1	1 2 5 2 1	1 3 5 2 1	1 3 5 3 1	1 3 6 3 1	2 3 6 3 1	(생략)

④ 사업신청자 수가 1개 컨소시엄(<등급별 배분분포>상의 *별도)의 경우에는 '공모지침서 제31조(민간사업자 우선협상대상자 선정)'에 따라 선정심의위원회의 적정성 평가로 대체하고, 제출된 사업계획서 평가방법 및 배점기준은 선정심의위원회에 정한다.

⑤ 평가요소는 다음 표의 등급별 배점기준에 따라 선정심의위원회에서 정한다. 단, 사업신청자가 제출한 사업계획서에 평가요소의 내용이 누락될 경우에는 이를 '0'점으로 처리한다.

<등급별 배점기준>

등급	A	B	C	D	E
배점(%)	100	90	80	70	60

⑥ 각 사업신청자의 평가요소별 점수는 각 평가요소별로 선정심의위원이 평가한 점수 중, 최대점수와 최소점수를 제외한 나머지 점수의 평균값(소수점 이하 셋째 자리까지)으로 하며, 각 사업신청자의 사업계획서 평가부문 점수로 합산한다.

⑦ 사업신청자가 본 작성지침을 위반하였을 경우에는 '사전검토 감점기준'[별첨 2]에 따라 사업계획서 총점에서 감점하고, 그 방법은 공모지침서 제29조에 따른다.

	제6장 민간사업자 우선협상대상자 선정

제6장 민간사업자 우선협상대상자 선정

제28조 (선정심의위원회 구성)

① 과천시는 '민간사업자 우선협상대상자'를 선정하기 위한 선정심의위원회를 과천시가 정한 당해 관련분야 종사자 및 전문가로 구성·운영할 수 있다.

② 과천시가 정한 당해 관련분야 종사자 및 전문가로 구성된 선정심의위원회 구성은 '과천시 제안서 평가위원회 설치 및 운영규칙'을 준용할 수 있다.

제29조 (선정방법)

① 평가는 사전검토와 본 평가로 구분하여 시행한다.

② 사전검토는 과천시 실무자가 사업신청자가 제출한 재무관련 자료 등을 확인하고, 본 작성지침 및 관련법규 위반 여부를 '사전검토 감점기준'에 따라 검토하여 사업신청자의 확인절차를 거친 이후, 평가 당일 선정심의위원회를 통해 사전검토 감점사항을 정하여 평가한다.

③ 본 평가는 '공모지침서 제5장 사업계획서 평가'에 명기한 바와 같이 과천시에서 구성한 선정심의위원회를 통하여 심의‧평가한다.

④ 가점을 부여할 사업신청자가 발생할 경우에 선정심의위원회는 가점기준을 정하여 평가한다.

⑤ 평가결과, 동점이 발생할 경우에는 사업계획서 중 '사업계획 및 운영계획'의 평가점수가 높은 자를 우선순위로 하며, 다시 동점이 발생할 경우에는 ‘사업계획 및 운영계획’ 중 ‘투자자 유치 및 테넌트 유치계획’의 평가점수가 높은 자를 민간사업자 우선협상대상자로 선정한다.

제30조 (선정과정의 비공개)

선정심의위원회의 '민간사업자 우선협상대상자' 선정과정 및 내용 등은 어떠한 경우에도 공개하지 않는다.

제31조 (민간사업자 우선협상대상자 선정)

① 과천시는 선정심의위원회의 평가결과, 최고 득점을 얻은 사업신청자를 민간사업자 우선협상대상자로 선정한다. 단, 최고 득점을 얻은 사업신청자가 본 사업을 수행하는 것이 적절하지 않은 것으로 판단되는 경우, 과천시는 최고 득점을 얻은 사업신청자를 민간사업자 우선협상대상자로 선정하지 않을 수 있다.

② 제1항에도 불구하고, 과천시는 선정심의위원회의 평가결과, 본 사업의 공모 목적에 적합한 사업신청자가 없다고 판단되는 경우에는 민간사업자 우선협상대상자를 선정하지 아니할 수 있다.

③ 과천시는 사업신청자의 경합이 없는 경우라도 사업계획서 및 사업신청자의 적정성 여부를 검토하여 민간사업자 우선협상대상자를 선정할 수 있다.

④ 제1항 단서의 경우, 과천시는 사업신청자가 취득한 평가결과, 순위별 점수에 따라 차순위 사업신청자를 민간사업자 우선협상대상자를 선정할 수 있다.

		제7장 사업협약의 체결·해지

제7장 사업협약의 체결․해지

제32조 (사업협약의 체결)

① 민간사업자 우선협상대상자는 선정 통보일로부터 30일 이내에 공모지침서와 사업계획서 내용을 기초로 공공부문과 사업협약을 체결하여야 한다. 단, 사업목적상 부득이한 경우에는 과천시의 승인을 얻어 사업협약 체결기한을 연장할 수 있다.

② 민간사업자 우선협상대상자는 사업협약 체결을 통해 민간사업자의 지위를 갖는다.

제33조 (사업협약서의 내용)

① 사업협약서의 내용은 다음 각 호와 같다.

1. 공공부문과 민간사업자의 책임과 의무에 관한 사항

2. 프로젝트회사의 사업계획 변경에 관한 사항

3. 프로젝트회사의 설립에 관한 사항

가. 설립자본금 출자 및 증자에 관한 사항

나. 출자자의 출자비율에 관한 사항

다. 재원조달에 관한 세부내용

라. 프로젝트회사의 경영 및 운영에 관한 사항

마. 프로젝트회사 대표이사의 선임 및 이사회의 구성･운영에 관한 사항

바. 주주총회의 운영에 관한 사항

4. 출자자별 출자금 회수에 관한 사항

5. 수익금 산정방법 및 배당에 관한 사항(개발이익의 환원계획에 관한 사항 포함)

6. 사업계획 관리운영에 관한 사항

7. 설계 및 시공에 관한 사항

8. 관리처분에 관한 사항

9. 민간사업자의 사업협약 이행보증에 관한 사항

10. 사업협약 해지 및 손해배상 등에 관한 사항

11. 기타 사업의 원활한 추진을 위해 필요한 사항

② 공공부문과 민간사업자는 상대방의 서면 동의 없이 사업협약상의 권리와 의무를 양도 또는 처분하지 못하며, 사업협약상의 권리(프로젝트회사에 대한 주주권을 포함하되 이에 한정되지 아니함)를 제한하는 물권이나 채권은 설정하지 못한다.

제34조 (사업협약이행보증)

① 사업협약을 체결한 민간사업자는 사업협약을 이행하기 위하여 사업계획서에 제시한 총사업비의 1%에 해당하는 사업협약이행보증금을 사업협약 체결일로부터 10일(시중은행 영업일 기준) 이내에 현금이나 과천시의 우선변제권이 확보될 수 있는 정기예금증서 또는 '지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령' 제37조 제2항에 의한 보증서 중 택일하여 과천시에 납부하여야 한다.

② 사업협약 이행 보증기간은 사업협약 체결일로부터 사업기간 종료일까지로 한다.

제35조 (사업협약의 해약 또는 해지)

① 과천시는 다음 각 호와 같이 사유가 발생할 경우에는 민간사업자와 공모지침서 제32조에 의하여 체결한 사업협약을 해약 또는 해지할 수 있으며, 이 경우에 민간사업자는 해약 또는 해지에 대하여 어떠한 이의도 제기하지 않고 수인하기로 한다. 다만, 민간사업자의 출자자 중 일부 출자자가 그 의무를 이행하지 아니하여 다른 잔여 출자자가 대체 출자자를 선정하여 사전에 과천시의 서면승인을 득할 경우에는 그러하지 아니한다.

1. 민간사업자가 본 사업의 참여를 포기하는 경우

2. 민간사업자의 귀책사유로 공모지침서 제12조에 의한 프로젝트회사 설립 기한 내에 회사를 설립하지 않는 경우

3. 민간사업자의 부도 등으로 사업추진이 곤란하다고 판단되는 경우, 출자자 중 일부 출자자가 부도 등으로 사업추진에 영향을 준다고 판단되는 경우에는 그 일부 출자자에 한함

4. 자본금 출자 및 증자 시 출자를 하지 않은 경우에는 그 해당 법인

5. 민간사업자가 사업을 이행함에 있어 사업계획서의 내용에서 벗어나 본 사업의 목적을 현저히 훼손하는 경우

6. 민간사업자가 공모지침서 제34조에 의한 사업협약 이행보증금 납부, 공모지침서 제12조에 의한 출자 등을 이행하지 아니하는 경우

7. 토지매매계약금, 중도금, 잔금의 납부를 3개월 이상 연체한 경우

8. 금융기관 등을 통하여 조달하여 납부한 금액을 상환하여야 할 경우

9. 기타 민간사업자의 귀책사유로 인하여 본 사업의 추진이 불가능하다고 판단되거나 공모지침서의 중대한 규정을 위반하는 경우

② 공공부문의 귀책사유로 사업협약의 목적 달성이 불가능하게 되는 경우에 민간사업자는 공공부문과 체결한 사업협약을 해약 또는 해지할 수 있다.

③ 공공부문과 민간사업자는 다음 각 호와 같이 사유가 발생한 경우에는 상호 협의하여 사업협약을 해약 또는 해지할 수 있다.

1. 천재･지변 등 불가항력의 사유로 사업협약의 순조로운 이행이 곤란하거나 사업목적 달성이 불가능하여 사업협약을 존속시킬 수 없는 것으로 인정되는 경우

2. 국토교통부(중앙도시계획심의위원회) 등 심의과정에서 도시관리계획(개발제한구역 해제) 결정(변경) 등 인허가가 지연되거나 승인결과로 인해 사업협약을 존속시킬 수 없는 경우

3. 기타 쌍방의 귀책사유 없이 협약의 해약 또는 해지가 불가피한 정당한 사유가 발생한 경우

제36조 (손해배상)

① 공모지침서 제34조의 사업협약이행보증금 납부의무를 이행하지 않아 사업협약의 해약 또는 해지하는 경우에는 공모지침서 제21조의 사업협약체결보증금은 과천시에 귀속된다.

② 공모지침서 제35조 제1항의 사유에 의하여 사업협약의 해약 또는 해지할 경우에는 공모지침서 제34조에 의거 사업협약이행보증금 및 민간사업자의 프로젝트회사에 대한 출자지분, 프로젝트회사의 잔여재산에 대한 처분권은 공공부문으로 귀속된다.

③ 공모지침서 제35조 제2항에 의한 사업협약의 해약 또는 해지할 경우에는 공공부문의 프로젝트회사에 대한 출자 지분 및 프로젝트회사의 잔여재산에 대한 처분권은 민간사업자에게 귀속된다.

④ 공모지침서 제35조 제3항에 의한 사업협약의 해약 또는 해지할 경우에는 프로젝트회사의 잔여재산에 대한 처분권은 출자지분에 따르며, 상호간에 출자지분에 따른 권리행사 및 제5항에 따른 보증금 반환 이외에 어떠한 의무부담 또는 책임추궁이 없는 것으로 한다.

⑤ 공모지침서 제35조 제2항, 제3항에 의하여 사업협약의 해약 또는 해지할 경우에 과천시는 공모지침서 제34조의 의한 사업협약 이행보증금을 민간사업자에게 반환토록 한다. 단, 사업협약 이행보증금을 현금으로 납부하여 발생되는 이자에 대하여는 지급하지 아니한다.

	제8장 추진일정 및 기초자료

제8장 추진일정 및 기초자료

제37조 (추진일정)

민간사업자 우선협상대상자 선정일정은 다음 각 호와 같다.

1. 공모 공고일 : 2013년 4월 25일 (목요일)

2. 공모방법 : 과천시 인터넷 홈페이지

3. 질의접수 및 회신

가. 질의접수기간 : 2013년 4월 25일 ~ 2013년 5월 8일(14일간)

나. 질의 및 회신 방법 : 질의는 과천시 인터넷 홈페이지를 통해 질의하여야 하며, 회신은 인터넷 질의에 의한 답변 글로 회신한다.

다. 인터넷 질의에 대한 답변 글은 공모지침서와 동일한 효력을 갖는다.

라. 인터넷 질의에 대한 답변은 질의자에게만 공개한다.

마. 위 지정기간 및 방법을 준수하지 않은 질의사항은 무효처리하며, 회신 글 내용을 숙지하지 못해 발생하는 책임은 사업신청자에게 있다.

4. 사업신청서류 접수

가. 일시 : 2013년 9월 24일(화요일) 15:00 한 ※ 공고일로부터 153일간

나. 장소 : 과천시 도시사업단

다. 접수방법 : 직접 방문 접수(우편접수 불가)

5. 민간사업자 우선협상대상자 선정 발표 : 추후공지

※ 과천시 홈페이지에 게시 및 개별 통보

제38조 (기초자료)

사업계획서 작성에 반영하여야 할 기초자료는 다음 각 호와 같다.

1. 민간사업자 공모지침서 ※과천시 인터넷 홈페이지 게재

2. 과천복합문화관광단지 수요분석 및 전략수립 연구보고서 등 관련자료

※ 과천시 도시사업단 방문수령

제39조 (기타)

① 주소 및 연락처

1. 주소 : 경기도 과천시 관문로 69(중앙동)

2. 담당부서 : 과천시청 도시사업단 민간사업개발팀

3. 전화 : Tel.02-3677-2880～2882/Fax.02-2150-1521

4. 업무시간 : 09:00~18:00(월요일~금요일)

② 비용부담

사업신청자는 사업신청서류의 작성과 제출 등에 소요되는 모든 제반 비용을 부담한다.

③ 저작권

1. 제출된 사업신청자의 사업계획서에 대한 모든 저작권은 과천시에 귀속된다.

2. 제출된 사업계획서는 과천시의 계획에 따라 책자로 인쇄‧발간하여 배포할 수 있다.

④ 본 지침과 관련한 공지사항 등 정보의 전달 및 사업신청자의 의무

1. 본 지침과 관련한 공지사항 등 정보 제공은 '과천시 홈페이지'를 통하여 인터넷 공지하며, 이는 공모지침서와 같은 효력을 지닌다.

2. 사업신청자는 '과천시 홈페이지'상의 인터넷 공지를 수시로 확인하여야 할 의무가 있고, 확인하지 않아 발생하는 손해에 대하여 과천시에 어떠한 이의도 제기할 수 없다.

⑤ 공모지침서의 해석

본 공모지침서의 해석과 관련하여 이의 또는 견해의 차이가 있을 경우에는 상호 협의하여 결정하며, 협의가 이루어지지 않을 경우 국내 관련법령에 따른다.

		[별첨 1] 사업계획서 작성지침

<별첨 1>

사업계획서 작성지침

제1장 일반사항

제1조 (적용원칙)

① 본 작성지침은 사업계획서를 작성할 때 반드시 지켜야 하며, 본 지침에서 제시하지 않은 사항은 사업신청자가 적의 판단하여 작성한다.

② 과천시는 적용원칙 외에도 사업신청자가 본 작성지침에 위배하여 사업계획서를 작성하거나 허위사실을 기재한 것이 발견된 경우에는 당해 사업신청자의 사업신청을 무효로 하고, 평가대상에서 제외할 수 있다.

③ 사업계획서를 비롯하여 도판, 및 모형 등 일체의 제출물에는 사업신청자를 인지할 수 있는 어떤 표시도 할 수 없으며, 이를 위반할 경우에는 평가대상에서 제외한다.

④ 상기내용 및 대지의 크기 등을 사실과 다르게 임의로 조정할 경우에는 선정심의위원회에 상정하여 탈락여부를 결정할 수 있다.

⑤ 표기는 한글과 아라비아숫자를 원칙으로 하되, 필요한 경우에는 영문 표기도 가능하며, 미터법을 사용하여야 한다.

⑥ 사업계획서를 작성할 때 적용되는 금액 및 기간계산 등은 규정이 없는 한 공모공고일을 기준으로 한다.

⑦ 금액 계산은 부가가치세를 제외한 금액을 기준으로 한다.

⑨ 사업계획서 작성에 필요한 주요 지표는 다음 각 호와 같다.

1. 가격산출기준 : 공모공고일 현재의 경상가격

2. 현가할인율 : 연 8%

3. 차입이자율 : 공모공고일 현재 3년 만기 회사채(무보증AA-)유통수익률

4. 예금이자율 : 공모공고일 현재 한국은행 발표 정기예금(6개월∼1년 미만) 예금은행 가중평균 수신금리

5. 환율 : 공모공고일 현재 서울외국환중개(주) 발표 기준 환율

6. 물가상승률 : 공모공고일 현재 통계청 발표 소비자 물가지수

제2장 제출물의 구성

제2조 (사업계획서의 구성)

① 사업계획서는 '개발계획 및 건설계획'과 '사업계획 및 운영계획' 등 총 2권으로 구분하여 작성한다.

② 제1권 '개발계획 및 건설계획'은 사업의 이해, 개발구상, 건축계획, 친환경 개발계획, 경관계획, 교통처리계획, 공공시설물 계획, 단지활성화 계획 등으로 구성한다.

③ 제2권 '사업계획 및 운영계획'은 사업성 분석, 재원조달 및 이행방안, 투자자 유치 및 테넌트 유치계획, 사업수행능력, 원가절감계획, 프로젝트 회사의 관리운영계획, 이주대책 지원계획, 개발수익 공공환원계획 등으로 구성한다.

제3조 (사업계획서의 규격)

① 사업계획서의 표지는 [별첨3]의 서식 17을 복사 또는 인쇄하여 사용토록 하며, 표지 및 본문, 측면 등에 일절 사업신청자를 인지할 수 있는 어떠한 표기도 해서는 아니 되며, 만일 사업신청자를 식별할 수 있는 표기를 발견할 경우에는 과천시는 해당 민간사업자의 사업신청을 무효 처리할 수 있다.

② 사업계획서는 각 권당 100페이지 이내로 작성하며, 표지, 목차, 간지, 사업계획서 본문 앞 부문에 수록하는 도판 및 이미지(전체 투시도 및 부분 투시도) 를 제외하고, 모두 페이지 수로 산정한다.

③ 사업계획서는 색채사용을 금하되, 사업계획서 본문 앞 부문에 수록하는 도판 및 이미지(전체 투시도 및 부분 투시도)는 칼라사용이 가능하다.

④ 사업계획서 규격 및 세부 작성지침은 아래 각 호의 규정에 따라 작성하여야 한다. 단, 표와 그림 등은 이미지 형식(*.jpg, *.gif, *.bmp 등)으로 변경이 가능하다.

1. 용지크기 : A4(210㎜×297㎜), A3(297㎜×420㎜)

도면, 표 등은 필요시 A3규격으로 작성할 수 있으며, 이 경우 페이지를 산정할 때 단면 인쇄는 2페이지, 양면 인쇄는 4페이지로 산정

2. 재질

가. 표지 : 색상(무색) 스노우지 250g/㎡ 무광택

나. 본문 : 백상지 100g/㎡

3. 인쇄방법 : 컴퓨터 조판 인쇄, 양면인쇄(출력)

4. 제본방법 : 무선좌철 (끈이나 철선을 사용하지 않고, 좌단에 철함)

5. 글자색상 : 흑색(사업계획서 본문 앞 부문에 수록하는 도판 및 이미지의 글씨는 제외)

6. 글자모양 : 자유선택

7. 쪽 번 호 : 하당 중앙에 “-1-”, A3규격은 “-1-,-2-”로 표기

8. 구성 및 편집

가. 대분류 : 글자크기(18point)

제1장 사업의 이해

제2장 사업계획 조건

⋮

나. 중분류 : 글자크기(14point)

1.1 개발컨셉

1.2 블록별 단지계획

⋮

다. 소분류 : 글자크기(13point)

1.1.1 평면도

1.1.2 단면도

⋮

라. 분문내용 : 글자크기(12point)

1) / 가) / (1) / (가) / ①...

⑥ 사업계획서의 서식 등을 포함한 근거 및 증빙을 위한 서류는 각 권 뒷면에 첨부하여야 하며, 제2항의 페이지에는 산입하지 아니한다.

제4조 (도판, 모형 및 전산파일 작성지침)

① 도판의 구성은 다음 표와 같다.

도판 구분	작성요령	비고
전체조감도	․주간 조감도 및 야간조명계획이 포함된 야간 조감도
개념도	․단지 및 건축물 계획의 컨셉 개념도
블록별 투시도	․주요 시설별 전체 또는 부분 투시도
종합배치계획도	․배치된 건물의 지붕층을 표현하여 작성하되 건축물의 용도, 블록별 연면적, 용적률과 건폐율, 블록간 연계 등과 관련된 계획도	1/1,200으로 표현
대지종·횡단면도	․대지 경사도를 활용한 지상·지하 시설배치계획
건축계획도	․건축물의 외관을 중심으로 평면, 입면, 단면계획 ․건축물간 연계계획(계획반영시)
외부공간 및 조경계획도	․건축물 외부공간 및 조경계획 ․공원, 광장, 보행자도로에 대한 개발구상 및 블록간 단지내·외간 연계성 확보방안
교통계획도	․사업대상지내 주차장 계획 ․차량 및 보행자 진·출입계획, 내부동선계획 등
기 타	․도판 작성지침 외에 사업계획을 표현할 수 있는 계획도 제시

② 도판 제작기준은 다음 각 호와 같다.

1. 규격 : 900㎜(가로) × 900㎜(세로) 4매로, 다음과 같이 구성한다.

1				2
3				4

2. 재질 : 두께 10㎜ 폼보드(우드락)에 부착하여 제출하되, 액자나 장식물 부착을 금지한다.

3. 도판의 표기와 배열은 종합배치계획도가 도판 좌측에 위치하도록 하고 제1항의 내용이 모두 표현되도록 하여야 한다.

4. 도판의 방위는 도판상단이 정북이 되도록 제작한다.

5. 도판의 색상은 칼라사용이 가능하다.

③ 모형제작기준은 다음 각 호와 같다.

1. 모형제작의 범위는 사업대상지와 주변지역현황이 잘 나타나도록 종합적이고 입체적으로 제작한다.

2. 축척은 1/2,000으로 제작하고, 규격은 600㎜(가로) × 500㎜(세로)이내로 하며 모형 받침대의 높이는 600㎜ 이내로 제작한다.

3. 건축물은 MASS 및 지형처리를 나타나게 하고, 도로, 주차장, 조경 등을 포함하여 표시한다.

4. 모형의 방위는 모형상단이 정북방향이 되도록 제작한다.

5. 모형의 상부를 덮개로 씌우되 투명한 아크릴 소재로 제작한다.

6. 모형에는 조명장치 부착을 금지한다.

7. 모형의 색상은 칼라사용이 가능하다.

④ 전산파일은 사업계획서 파일(글 2007 버전 이하, *hwp) 및 도판 파일, 사업성 분석 파일(Excel 2007 버전 이하), 단지 및 건축계획 도면(AUTOCAD 2005버전 이하, *.dwg ), 조감도 등 이미지파일(*.jpg, *.gif *.bmp)로 구성하고, 각 5식을 제출한다. 단, 필요시 전산파일을 항목별로 분리하여 구성할 수 있다.

1. 사업성 분석 산출자료는 총 사업비, 수입 및 지출, 금융비, 기간에 따른 현금흐름(Cash Flow) 등이 제시되어야 하고, 이외에 사업성분석에 필요한 항목을 sheet별로 작성하되, 각 sheet간 데이터가 서로 연동될 수 있도록 한다.

2. 단지 및 건축계획 도면은 종합배치도(1/1,200), 층별 평면도, 종·횡 입‧단면도로 구성된 데이터를 파일명으로 분리하여 제출한다.

제3장 사업계획서 작성지침

제5조 (개발계획 및 건설계획 작성지침)

① 개발계획 및 건설계획 작성의 공통사항은 다음 각 호와 같다.

1. 사업대상지내 자연지세, 지형과 연계된 계획을 수립하여 환경파괴를 최소화시키고, 경제적인 설계 및 공사계획을 검토·반영하여 계획 및 시공 등 개발의 전 과정에 걸쳐 자연친화형 복합쇼핑몰이 되도록 계획하여야 한다.

2. 건축물의 랜드마크적 요소와 공원/광장을 연계하여 관광자원으로서의 역할이 가능하도록 계획하여야 한다.

3. 지역의 공공성을 위한 공간제공이 가능하도록 계획하여야 한다.

4. 사업대상지는 개발제한구역의 해제 및 용도지역 변경을 통한 복합문화관광단지 개발이 필요한 부지이므로 이에 적합한 용도지역, 개발밀도, 공공시설비율, 상주 및 이용인구 등의 계획지표를 효율적으로 설정하여야 한다.

5. 모든 시설은 관련 법령에 따라 장애인 및 노약자의 이용에 불편함이 없도록 계획하여야 한다.

6. 지하공간은 시설이용자의 쾌적한 단지 환경을 제공할 수 있도록 자연채광, 자연환기를 고려하여 계획하여야 한다.

7. 재해영향을 대비한 저류지의 적정위치 및 규모를 산정하여 계획하여야 한다.

② 개발의 구상 작성지침은 다음 각 호와 같다.

1. 사업지의 삼각형 형상을 고려하여 새로운 랜드마크로써 인지성과 상징성을 갖는 배치계획을 수립하여야 한다.

2. 녹지축과 수변공간 축을 대지와 연계하고, 내부에 공원을 계획하여 녹지 및 친수공간 유입계획을 수립하여야 한다.

3. 주변 문화관광시설(국립과천과학관, 과천경마장, 서울랜드, 국립현대미술관, 서울대공원)과 사업대상지 내 시설간 연계성 확보를 위한 외부공간 조성 및 순환형 공간계획으로 조성하여야 한다.

4. 이용객의 편의를 향상하기 위한 경마공원역과 연계된 진출입 계획을 수립하여야 한다.

5. 단지계획의 계획지표는 다음과 같이 준수하여야 한다.

구분	지침 내용	비고
건폐율	-계획부지기준(공공용지 제외) : 60% 이하
용적률	-계획부지기준(공공용지 제외) : 300% 이하
층수/높이	-제한 없음

6. 단지계획의 주요내용(가로망, 용도별 토지면적, 차량 진·출입구 계획 등)은 2020년 수도권 광역도시계획 승인조건 및 개발제한구역 해제지침, 관련 계획․법령지표 등을 준수하여 창의성, 독창성, 미래지향적으로 작성하여야 한다.

【2020년 수도권광역도시계획 승인조건】

‣ 활용계획

- 국립과학관 건립을 계기로 기존의 문화관광시설을 보완하고, 시설 간 연계기능이 완비된 문화관광거점 조성

- 문화소비 창출에 필요한 체류형 관광(유스호스텔)

- 지역특화형 테마파크 및 복합관광서비스기능 도입(관광문화 콘텐츠, 지원시설 등)

- 청소년 교육문화의 거리조성(야외공연장, 스포츠시설 등)

‣ 심의의결조건

- 동서방향으로 녹지축을 조성하고 일반조정가능지역(지식정보타운/No. 3201)의 도입기능과 차별화

토지이용계획안

구분		토지면적	비율	비고
수익시설용지		140,800 ㎡	76.1%
소계		140,800 ㎡	76.1%
공공 용지	공원/녹지	28,000 ㎡	15.1%	15%이상
	도로	15,000 ㎡	8.1%	기존도로 포함
	주차장	1,200 ㎡	0.6%
소계		44,200 ㎡	23.9%
계		185,000 ㎡	100.0%

※ 본 토지이용계획안은 확정된 사항이 아니므로 참고수치로 활용하기 바라며,

사업신청자가 관련법령이나 계획을 준수하여 자유롭게 제한할 수 있다.

③ 건축계획의 작성지침은 다음과 같다.

1. 주요 시설별 면적 및 계획기준은 사업신청자가 관련법령이나 계획지표를 준수하여 자유롭게 작성할 수 있다.

시설구분		연면적	계획기준
업무시설	오피스	40,212.5㎡
	오피스텔	122,534.4㎡
	소 계	162,747.0㎡
판매시설	라이프스타일	21,619.8㎡
	할인마트	97,355.4㎡
	명품아울렛	14,446.3㎡
	쇼핑몰	68,077.1㎡
	특화 F&B	33,652.9㎡
	소 계	235,151.5㎡
숙박시설	호텔	15,658.4㎡
문화시설	영화관	16,462.8㎡
	공연문화시설	7,239.7㎡
	키즈파크	6,270.0㎡
	소 계	29,972.5㎡
총 계		443,529.3㎡

※ 상기 건축계획 표에서 도입시설이나 연면적은 확정된 사항이 아니므로 참고수치로 활용하기 바람

2. 사업대상지 전체 건축연면적, 각 건축물의 연면적을 지상층과 지하층을 구분하여 작성하고, 각 건축물의 용적률과 건폐율을 구분하여 작성하여야 한다.

3. 건축물별 디자인 컨셉 및 용도, 사업대상지의 테마와 연계성 및 조화 등을 표현하고, 층별 평면 및 입·단면 계획 등을 상세히 작성하여야 한다.

4. 이외 기타 세부 건축계획의 작성지침은 다음 표를 고려하여 계획하여야 한다.

시설구분	건축계획 세부 작성 지침
평면계획	․다양한 수요에 대응할 수 있도록 건축내부공간(점포)의 유니트 모듈화 (Unit-Module) 및 가변형 평면계획
건축 내·외장재료	․사업단지의 테마와 연관성 있는 마감재 및 색채계획 (과천시 경관계획에 부합되도록 계획) ․주변 자연환경을 고려한 내·외장재 선정

④ 친환경 개발계획의 작성지침은 다음 각 호와 같다.

1. 신재생에너지 활용·사용계획은 현재 민간 및 공공시설에 적용되어 실효성이 입증된 것으로 하며, 본 사업에 적용가능한 신재생에너지 계획요소를 도출하고, 설치 대상시설 선정, 고효율 기자재 설치비용 및 산출근거 등을 제시하여야 한다.

2. 시설별 관리 및 에너지 절감계획을 작성할 경우에 대상시설 선정, 고효율 기자재 및 설치비용, 산출근거를 제시하고, 특히 유리소재 건축물에 대해서는 동절기 에너지 절감 및 난방계획을 구체적으로 작성하여야 한다.

⑤ 경관계획의 작성지침은 다음 각 호와 같다.

1. 사업대상지 주변의 자연경관과 조화될 수 있도록 건축물의 배치 및 층고 등을 고려한 단지 스카이라인을 계획하여야 하며, 주요 경관포인트를 표현하여 작성하여야 한다.

2. 개발 컨셉에 걸 맞는 독창적인 랜드마크 계획을 제시하여야 한다.

⑥ 교통처리계획 및 첨단교통시스템 연계계획 작성지침은 다음 각 호와 같다.

1. 사업대상지내 대·소형차량의 진·출입과 차량 이동이 원활히 이루어질 수 있도록 내·외부 주차계획을 적정하게 계획하여야 한다.

2. 각 시설 간 물류운송계획을 고려하여야 한다.

3. 대형차량의 회전반경을 고려한 적정 도로폭원 및 회전반경을 확보하여야 한다.

4. 보행동선과 차량동선에 대해 입체화 계획으로 안전 및 쾌적성을 확보하여야 한다.

5. 순환버스 승차장을 반영하고, 단체 관광객 등의 방문을 고려하여 대형 버스주차장을 계획하여야 한다.

6. 서울대공원(서울랜드), 경마공원 등과 연계된 순환버스 등 운영계획을 수립하여 운영하여야 한다.

7. 교통전략지인 만큼 교통처리계획 및 첨단교통시스템 연계계획은 기존 과천시 첨단교통시스템과의 연계를 고려하여 계획하여야 한다.

8. 사업대상지는 경마공원, 국립과천과학관 등 대규모 문화관광시설이 산재되어 있어 주변 교통처리계획 및 개선대책을 수립하여야 한다.

⑦ 공공시설물계획의 작성지침은 다음 각 호와 같다.

1. 공공시설물 설치계획으로 대상시설 및 공간, 설치비용 및 산출근거 등을 계획하여야 한다.

2. 과천복합문화관광단지를 대표할 수 있는 CI를 개발하고, 이를 활용한 사인계획, 가로시설물 디자인 연계계획, 공공시설물 디자인 연계계획 등을 계획하여야 한다.

⑧ 단지활성화계획의 작성지침은 다음 각 호와 같다.

1. 사업대상지내 공원 및 광장, 가로시설을 활용한 단지활성화 계획을 제시하고, 과천시가 추진하고 있는 각종 문화행사 및 이벤트 계획과의 연계방안을 모색하여 연차별/계절별 활성화 계획을 제시하여야 한다.

2. 준공 이후 시설물의 지속적인 관리를 위한 시설물 유지관리계획을 마련하도록 계획하여야 한다.

제6조 (사업계획 및 운영계획 작성지침)

① 사업성 분석의 작성지침은 다음 각 호와 같다.

1. 계획시설에 따른 시장환경 분석내용을 토대로, 수요를 추정하여 계획하여야 한다.

2. 제시한 계획시설의 매각방법 및 분양․임대가격을 제시하여야 한다. 이 경우 시설별 면적, 매출계획, 가격산정기준 및 내역을 상세히 작성하여야 한다.

3. 총사업비 산정은 도시개발업무지침(국토교통부)의 '사업비 표준항목 및 산정기준'을 참조하여 연차별로 작성하고, 투자원가 및 산출근거는 구체적으로 계획하여야 한다.

4. 사업성 분석을 위한 주요지표 및 조건들을 상세히 기술하고, 공사비는 '지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령'에 의한 예정가격 결정기준과 정부표준 품셈 및 단가(정부고시가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다.)를 적용하여 작성하여야 한다.

5. 사업수지 추정근거 및 자금회수계획에 대한 산출근거는 구체적으로 계획하여야 한다.

6. 사업성 분석을 작성할 때 추정 재무제표의 작성기준 및 산출내역을 구체적으로 제시하여야 한다.

7. 사업성 분석 자료를 기준으로 지역경제 파급효과를 분석하여 계획하여야 한다.

② 재원조달계획 및 이행방안의 작성지침은 다음 각 호와 같다.

1. 재원조달계획은 소요비용 및 조달계획을 수단별로 구분하여 연차별로 작성하고, 타인자본 조달계획은 구체적으로 제시하여야 한다. 그밖에 재원조달이 계획대로 이루어지지 않을 경우를 대비하여 예비비 확보방안도 제시하여야 한다.

2. 사업신청서류 중 출자자의 투자확약서 [별첨3]의 서식3, 차입금에 대한 금융기관의 대출의사를 확인할 수 있는 서류와 이에 따른 컨소시엄 출자자 간 보증방법에 관한 문서 등을 첨부하여야 한다.

③ 투자자 유치 및 테넌트 유치계획 작성지침은 다음 각 호와 같다.

1. 사업계획으로 제시한 도입시설별 분양(임대)계획을 제시하고, 사업준공일까지 성공적인 분양(임대)을 위해 실현가능한 홍보 및 판촉계획을 수립하여 제시하여야 한다.

2. 입주가 가능한 예상 고객(개인 또는 기업 등)을 확보하는 방안을 제시하여 지속적인 단지관리가 가능하도록 관리계획을 수립하여야 한다.

④ 사업수행능력 작성지침은 다음 각 호와 같다.

1. 사업신청자의 법인일반현황은 [별첨3]의 서식4에 따라 작성하여야 한다.

2. 사업신청자의 법인연혁은 [별첨3]의 서식5에 따라 작성하되, 설립 이후 현재까지의 영업, 재무, 관계회사 투자 등 주요 특기사항을 간략하게 기재하고, 증빙서류를 첨부하여 제출하여야 한다.

3. 사업신청자의 최근 3년간의 대차대조표는 [별첨3]의 서식6, 손익계산서는 [별첨3]의 서식7, 재무비율은 [별첨3]의 서식8(컨소시엄일 경우, 서식9 포함)에 따라 작성하여야 한다.

4. [별첨3]의 서식6, 서식7, 서식8은 최근 3년간의 재무상태를 나타내는 서류로, 회계법인의 확인을 받은 이후 감사보고서 의견(별첨3의 <서식10>)을 첨부하여 제출하여야 한다.

5. 사업신청자는 최근 5년 동안 본 사업의 수행과 관련한 사업에서의 주요 개발 및 경영 실적 등을 [별첨3]의 서식11로 작성하되 증빙서류를 첨부하여 제출하여야 한다.

⑤ 원가절감계획 작성지침은 다음 각 호와 같다.

1. 직접 공사비(시공/설계 등) 및 기타 사업비 절감방안에 대하여 구체적으로 절감방안을 제시하여야 한다.

2. 원가절감계획을 작성할 때에는 설계, 시공 등 주요 도급계약 상대자의 선정절차 및 방법(일반 경쟁입찰, 수의계약, 공모지침서 제18조의 ‘건설업’와의 수의계약 등)과 계약물량을 제시하고, 도급금액의 적정성 확보방안 및 수의계약의 경우에는 예가대비 낙찰률 등을 제시하여야 한다.

⑥ 프로젝트 회사의 관리운영계획 작성지침은 다음 각 호와 같다.

1. 프로젝트 회사의 출자자 구성 및 지분율계획은 [별첨3]의 서식12에 의거하여 작성하고, 조직 및 인력 운영계획은 사업 단계별로 사업계획서에 작성하여야 한다.

2. 자본금 출자계획을 임의 서식으로 작성하되, 총사업비에 대한 출자 자본금의 비율을 백분율로 표기하여야 한다.

3. 본 사업을 위한 도시개발사업 절차, 인허가 추진일정 등을 제시하고, 추진일정을 준수 할 수 있는 전략을 제시하여야 한다.

4. 사업리스크 관리계획은 발생 가능한 리스크에 대한 관리, 분담 등 조치계획을 구체적으로 제시하고, 사업이행 및 공사완공보증 등 사업리스크를 완화할 수 있는 방안을 작성하여야 한다.

⑦ 이주대책 지원계획은 '도시개발법 제24조(이주대책 등)'및 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'로 정하는 바에 따라 계획하여야 한다.

⑧ 준공 이후 또는 사업청산단계에서 배당하게 될 개발수익의 일부에 대한 공익 환원계획(규모, 환원방법)을 수립하고, 구체적으로 실현가능한 방안을 계획하여야 한다.

		[별첨 2] 사전검토 감점기준

사전검토 감점기준

구 분	검 토 내 용	감점기준	비 고
상위계획 및 공모지침서 위반	․건폐율/용적률 위반	각 1.0점	최대 5점
	․층수제한 위반	1.0점
	․‘과천복합문화관광단지 조성사업에 따른 과천시 도시관리계획(개발제한구역 해제) 결정(변경)안’상의 토지이용 및 가로망체계 위반시	건 당 0.5점
	․기타 본 사업관련 상위계획, 각종 법령, 조례 등 위반(단, 지침서 상 허용하는 경우는 제외)	건 당 0.5점
사업계획서 작성지침 위반	․A4기준 규격 위반	권 당 0.5점	최대 5점
	․페이지 초과	쪽 당 0.5점
	․지침 외 색채 사용	쪽 당 0.5점
	․글씨크기 위반	건 당 0.5점
도판 작성지침 위반	․규격(900mm × 900mm) X 매수(4매) 위반	도판 당 0.5점
	․정북방향(도판 상단) 위반	도판 당 0.5점
	․별도의 액자 및 장식물 부가 금지 위반	도판 당 0.5점
	․종합배치도 축척(1/1,200) 위반	도판 당 0.5점
모형 작성지침 위반	․규격(600mm × 500mm × 600mm) 위반	0.5점
	․정북방향(모형 상단) 위반	0.5점
	․축척(1/2,000) 위반	0.5점
건축 관련 주요 법규 위반	․법정 주차대수 확보 위반	0.5점	최대 5점

※ 위반사항은 선정심의위원회에 상정하여 감점여부를 결정함

		[별첨3] 서식 1 ~ 17

서식 1

민간사업자 신청서

컨 소 시 엄 명 (법 인 명)		전 화 번 호
대 표 자		사업자등록번호
소 재 지
본 사는 과천복합문화관광단지 조성사업 민간사업자 공모 참여를 위하여 공모지침서 및 관계법령을 준수하여 민간사업자 신청서를 제출합니다. 2013년 월 일 신청인 (인) 과천시장 귀하

<첨부서류>

1. 법인등기부등본 1부

2. 법인인감증명서 1부

3. 사업자등록증 사본 1부

4. [별첨3]의 서식2~서식17 각 1부

주) 1. 컨소시엄의 경우 각 출자자의 기명날인을 신청인 하단에 부기함

2. 민간사업자신청서 및 각 첨부서류는 원본으로 제출하여야 함

(사업자등록증은 사본으로 제출)

3. [별첨3]의 서식 4, 5, 6, 7, 8, 10의 첨부서류는 출자자별로 각각 제출함

서식 2

서 약 서

본 사는 과천복합문화관광단지 조성사업의 참여를 위하여 다음 사항을 서약하고, 만일 제출한 자료가 부정한 방법으로 작성되었거나 자료의 허위 기재사항 등이 확인될 경우에는 민간사업자의 선정 취소, 법적인 불이익 등 어떠한 처분도 감수하겠음을 서약합니다.

다 음

1. 사업계획서의 원본과 사본을 동일하게 작성하였습니다.

2. 민간사업자 신청서류 및 관련 증빙자료를 신의성실의 원칙에 의하여 작성하였습니다.

3. 민간사업자로 선정되는 경우 공모지침서 및 사업계획서에서 제시하는 제반 조건사항을 성실히 이행하겠습니다.

2013년 월 일

신청인 (인)

주) 컨소시엄의 경우 각 출자자의 기명날인을 신청인 하단에 부기함

서식 3

투 자 확 약 서

본 사는 과천복합문화관광단지 조성사업의 민간사업자로 선정되는 경우 사업의 성공적인 수행을 위하여 사업신청 시 제출한 사업계획서의 내용에 따라 출자 등의 투자의무를 성실히 이행할 것을 확약합니다.

2013년 월 일

신청인 (인)

주) 컨소시엄의 경우 각 출자자의 기명날인을 신청인 하단에 부기함

서식 4

법인 일반현황

회사명		전화번호
대표자		사업자등록번호
본사		업태/업종
사업장		주요제품
		결산월일
자본금	백만원	설립일자
종업원수	명	주거래은행
매출액	백만원	총자산	백만원

주) 종업원수, 매출액, 총자산은 가장 최근 회계연도의 재무제표 내용 기재

서식 5

법인 연혁

회사명 :

년 월 일	내 용

서식 6

재무제표

2○○○년 ○월 ○일 현재

2○○○년 ○월 ○일 현재

2○○○년 ○월 ○일 현재

회사명 :

(단위: 백만원, %)

과 목	년		년		년
	금액	구성비	금액	구성비	금액	구성비
자 산 유동자산 당좌자산 재고자산 비유동자산 투자자산 유형자산 무형자산 기타비유동자산
자 산 총 계		100		100		100
부 채 유동부채 비유동부채
부 채 총 계
자 본 자본금 자본잉여금 자본조정 기타포괄손익누계액 이익잉여금(결손금)
자 본 총 계
부채 및 자본 총계		100		100		100

주) 1. 모든 금액은 십만원 자리에서 반올림하여 기재함

2. 상기내용 작성 시 해당과목의 차감계정은 순액으로 기재함

2013년 월 일

주 소 :

전화번호 :

○○회계법인 : (인)

서식 7

손익계산서

2○○○년 ○월 ～ 2○○○년 ○월

2○○○년 ○월 ～ 2○○○년 ○월

2○○○년 ○월 ～ 2○○○년 ○월

회사명 :

(단위 : 백만원)

과 목	년	년	년
매 출 액 매 출 원 가 매 출 총 이 익 판매비와 관리비 영 업 손 익 영 업 외 수 익 영 업 외 비 용 법인세비용차감전 순손익 법 인 세 비 용 당 기 순 이 익 주 당 순 손 익

주) 모든 금액은 십만원 자리에서 반올림하여 기재하되, 주당순손익은 원단위에서 반올림 기재

2013년 월 일

주 소 :

전화번호 :

○○회계법인 : (인)

서식8

재무비율표

회사명 :

(단위 : %, 배)

구 분	년	년	년	가중평균
1. 수익성비율 ․매출액영업이익률 ․매출액순이익률 ․총자산순이익률 ․자기자본순이익률 ․총자산대비영업현금흐름비율
2. 안정성비율 ․유동비율 ․부채비율 ․차입금의존도 ․이자보상배율
3. 활동성비율 ․총자산회전율 ․매출채권회전율 ․재고자산회전율
4. 성장성비율 ․매출액증가율 ․영업이익증가율 ․당기순이익증가율 ․총자산증가율

주) 1. 재무비율은 [별첨3]의 서식6과 [별첨3]의 서식7에 기재한 수치를 이용하여 산정

2. 수익성비율 및 활동성비율에 사용되는 자본, 자산 및 부채는 기초와 기말의 평균치이며, 안전성비율에 사용된 자본, 자산 및 부채는 기말잔액임.

3. 직전 3개년도 중 전액자본잠식이 있는 회사는 자기자본순이익률과 부채비율 작성시 해당연도에 ‘자본잠식’으로 기재

4. 수익성비율, 활동성비율, 성장성비율의 가중평균은 다음 산식에 의해 작성

▪ (직전연도 비율 × 3 + 2년전 비율 × 2 + 3년전 비율 × 1) ÷ 6

※ 각연도의 비율계산시 부(-)의 값이 나올 경우 가중평균은 그 수치 그대로 합산

(절대값이나 0으로 계산하지 말것)

※ 분모가 0이 되거나 법인신설, 자본잠식 등의 사유로 해당연도의 비율이 없거나 계산할 수 없는 경우 해당연도의 비율을 0으로 하여 위 산식에 대입하여 산정

5. 안정성비율의 가중평균은 최근년도의 수치만 기재

6. 모든 비율은 소수점이하 셋째자리에서 반올림한 수치로 작성

2013년 월 일

주 소 :

전화번호 :

○○회계법인 : (인)

서식9

재무비율표

컨소시엄명 :

(단위 : %, 배)

구 분	A사 가중평균	B사 가중평균	C사 가중평균	컨소시엄 평균
1. 수익성비율 ․매출액영업이익률 ․매출액순이익률 ․총자산순이익률 ․자기자본순이익률 ․총자산대비영업현금흐름비율
2. 안정성비율 ․유동비율 ․부채비율 ․차입금의존도 ․이자보상배율
3. 활동성비율 ․총자산회전율 ․매출채권회전율 ․재고자산회전율
4. 성장성비율 ․매출액증가율 ․영업이익증가율 ․당기순이익증가율 ․총자산증가율

주) 1. 컨소시엄의 경우 작성함

2. 각사 평균은 별첨3의 <서식8>식에 의해 작성된 가중평균을 기재

3. 컨소시엄 평균은 ∑(각사 가중평균×각사 출자지분율)로 산정

4. 안정성비율은 최근년도 수치를 기준으로 작성

5. 컨소시엄 구성회사 중 전액 자본잠식이 있는 경우 해당 회사의 부채비율은 ‘자본잠식’으로 기재하고 컨소시엄 평균 산정 시 제외

6. 모든 비율은 소수점이하 셋째자리에서 반올림한 수치로 작성

2013년 월 일

주 소 :

전화번호 :

○○회계법인 : (인)

서식10

감사보고서 의견

회사명 :

회계년도	감사의견	변형된 감사보고서인 경우 그 사유와 해소 여부
년
년
년

주) [별첨3]의 서식 6, 7, 8, 9를 확인한 후 감사의견 기재

2013년 월 일

주 소 :

전화번호 :

○○회계법인 : (인)

서식 11

사업실적 현황

사업명	참여내용	사업비	사업기간	사업규모	발주처	비고

주) 1. 참여내용에는 사업시행, 관리운영, 지분출자, 시공 등으로 구분

2. 사업규모는 건축연면적, 지분출자액 등으로 구분

3. 비고란은 계약, 착공, 준공, 운영 등 현재 상황 기재

4. 사진, 조감도 등 이미지는 첨부불가

서식 12

출자자 구성 및 지분율 계획

○ 과천시를 제외한 지분율 계획

(단위 : 백만원, %)

출자자명	업태/업종	사업자등록번호	출자금	지분율	비고
합계				100

○ 과천시 등 공공부문을 포함한 지분율 계획

(단위 : 백만원, %)

출자자명	업태/업종	사업자등록번호	출자금	지분율	비고
소계
과천시 등				51.0
합계				100

주) 1. 출자금은 총액을 기재

2. 지분율은 소수점 셋째자리에서 반올림하여 계산

3. 공공부문의 출자지분율은 51.0%로 책정하고 나머지 출자지분율 작성

서식 13

총사업비 산정표

(단위: 백만원)

구 분	합 계	년	년	년	년	년	년	년
조사․설계비 조사비 설계비 . 공사비 토목공사 건축공사 조경공사 . . 보상비 토지보상비 지장물 보상비 권리 보상비 이주대책비 . 기타비용 일반관리비 마케팅/분양경비 제세공과금 예비비 . 금융비용 .
합 계

주) 1. 모든 금액은 십만원 자리에서 반올림하여 기재

2. 도시개발업무지침(국토교통부)의 사업비 표준항목 및 산정기준을 참조하여 작성하되, 항목조정 및 추가 가능

서식 14

시설별 매출액 및 원가 산정표

(단위 : 백만원)

구 분	면적 (㎡)	매출액	㎡당 분양(임대)가	원가						㎡당 원가	손익
				조사 설계비	공사비	보상비	기타비용	금융비용	계
절화동
계

주) 1. 원가 총액은 총사업비 산정표 [별첨3]의 서식13의 총액과 일치하도록 작성

2. 매출액, 원가 및 손익은 백만원 단위로 기재하되, ㎡당 분양(임대)가 및 ㎡당 원가는 천원 단위로 기재

서식 15

대표자 선임서

과천복합문화관광단지 조성사업의 민간사업자 공모에 관한 모든 권한을 OO 컨소시엄 대표 OOO에게 위임합니다.

2013년 월 일

OOO사 대표이사 (인)

OOO사 대표이사 (인)

OOO사 대표이사 (인)

주) 1. 대표자는 출자자 중 최대 지분율을 가진 자로 정함

2. 개별법인에 대표이사가 2인 이상이거나 컨소시엄일 경우 대표자를 선임해야 함

서식 16

청렴 이행서약서

당사는 과천시에서 시행하는 과천복합문화관광단지 조성사업(이하 “본 사업”이라 한다) 공모에 참가함에 있어 부패 없는 깨끗한 사업 문화를 조성하고 청렴사업 시행취지에 적극 부응하기 위하여

1. 특정인의 선정을 위한 담합 또는 다른 업체와 협정, 결의, 합의하여 공모의 자유경쟁을 부당하게 저해하는 일체의 불공정한 행위를 하지 않는다.

ㅇ 이를 위반하여 담합 등 불공정행위를 한 사실이 드러날 경우 사업 공모에 참가자격 제한처분을 받은 날로부터 2년 동안 과천시에서 시행하는 각종 공사, 민간사업자 공모사업에 참가하지 않겠으며,

ㅇ 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에 따라 공정거래위원회에 고발하여 과징금 등을 부과토록 하는데 일체의 이의를 제기하지 않는다.

2. 본 사업과 관련하여 담당직원에게 직․간접적으로 금품, 향응 등의 부당한 이익을 제공하지 않는다.

ㅇ 이를 위반하여 담당직원에게 금품, 향응 등을 제공함으로써 공모에 유리하게 협약이 체결되었거나 사업과정에서 편의를 받아 부실하게 시공한 사실이 드러날 경우에는 사업 공모에 참가자격 제한처분을 받은 날로부터 2년간 과천시가 시행하는 각종 공사, 민간사업자 공모사업에 참가하지 않는다.

3. 본 사업과 관련하여 담당직원에게 금품, 향응 등을 제공한 사실이 드러날 경우 사업협약체결 이전의 경우에는 민간사업자 우선협상대상자 선정 취소, 사업협약체결 이후에는 당해 협약의 전부 또는 일부를 해약 또는 해지하여도 감수하겠으며, 민․형사상 이의를 제기하지 않는다.

4. 회사 임․직원이 담당직원에게 금품, 향응 등을 제공하거나 담합 등 불공정 행위를 하지 않도록 하는 회사 윤리강령과 내부비리 제보자에 대해서도 일체의 불이익처분을 하지 않는 사규를 제정토록 노력한다.

위와 같이 청렴이행서약은 상호 신의성실을 바탕으로 한 약속으로 반드시 준수할 것이며, 민간사업자로 선정될 시 본 서약내용을 그대로 협약하여 이행하고, 공모참가자격 제한, 사업협약 해약․해지 등 과천시의 조치와 관련하여 당사가 과천시를 상대로 손해배상을 청구하거나 당사를 배제하는 공모에 대하여 민‧형사상 어떠한 이의도 제기하지 않을 것을 서약한다.

2013년 월 일

서약자 :　ㅇㅇㅇ회사 대표 ㅇㅇㅇ (인)

　ㅇㅇㅇ회사 대표 ㅇㅇㅇ (인)

　ㅇㅇㅇ회사 대표 ㅇㅇㅇ (인)

과천시장 귀하

서식 17

과천복합문화관광단지 조성사업

사업계획서

2013. 9.

`

컨소시엄명 :

대 표 자 : (인)

과 천 시