[펌]집행정지당한 이야기

[유니짱]

내일은 매각허가결정 취소신청하러 가야겠다.

방금전 경매신청자와 통화했다. 재판에 진 것 같은데 항소할 의사가 없느냐고 물었더니 채무자로부터 채권을 상환받고 채무자가 승소하는 것으로 했다고. 더 이상 기다릴 이유가 없다. 내일은 남원지원으로 가서 매각허가결정 취소신청을 해야겠다. 하루빨리 보증금을 돌려받고, 깨끗이 잊어버리고 다른 물건에 전념하는 것이 정신건강에 좋을 것 같다.

낙찰허가 받은 건 집행정지 당하다.

나의 경매경력은 4년 정도 돼간다. 경력에 비해 상당히 많은 건수를 낙찰 받아 처리했지만 낙찰허가를 받고 집행정지를 당하기는 이번이 처음이다. 남의 일로만 여겼던 일이 나한테도 다가온 것이다.

기뻤던 순간

2006년도가 막바지에 접어든 12월 26일 , 늦은 점심을 먹고 있으니 근무하던 중에도 근무에 집중하지 못하고 기다리던 집사람한테서 전화가 왔다. 기쁜 목소리였다. 조금차이로 낙찰받았는데 같이 응찰했던 분 왈 지금 팔아도 평당 10만원은 더 받는다고 혹시 팔의사 있으면 자기가 팔아준다고 전화하라고 명함도 주었다고. 금방 돈을 번 것 같은 목소리다.

눈에 띄던 물건

퇴근하자마자 컴퓨터에 앉아 굿옥션을 검색하던 중 고향 근처에 괜찮은 물건이 눈에 띄었다. 전주지방법원 남원지원 2006타경 1545. 지리산 정령치로 통하는 육모정 가는 길목에 자리잡은 대지와 전 임야 4필지의 땅이다. 대지에는 제시외 건물이 있고 밭에는 인삼이 식재되어 있다. 감정가는 1억1천삼백만원이나 두 번 유찰되어 최저가가 5천5백6십만원으로 많이 떨어져 있다. 언뜻 위치를 보니 괜찮은 물건 같았다.

눈발속의 임장

괜찮은 물건 같은데 눈으로 확인해야 한다. 그런데 시간이 없다. 회사에서도 연말이라 너무도 바쁘다. 일요일에도 시간이 없다. 그래도 어찌하랴? 시간을 내야지. 돈을 벌수 있을지도 모르는데... 잠시라도 시간을 내어 갔다 와야지. 드디어 일요일 전날 밤부터 조금씩 흩날리던 눈발. 멈추기는 했지만 2~3센티 쌓여 밖에 나가기가 움추려든다. 그래도 어찌하라. 차를 몰아 남원으로 향했다. 굿옥션에서 프린트한 사진을 보고 해당 물건을 금방 찾았다. 행정구역은 남원시 주천면이지만 남원시내에서 가까운 곳이다.

감정평가 제대로 했을까

육모정계곡에서 흘러오는 요천지류를 따라 곧게 뻗은 4차선 도로에서 다리를 건너 바로 왼쪽으로는 남원에서 제일 큰 찜질방이 자리잡고 있고 오른쪽에는 전원형 가든이 자리잡고 있다. 해당물건은 그 가운데에 자리잡고 있다. 약간 산쪽으로 치우쳐 있지만 오히려 그것이 장점이 될수도 있다. 진입로 확보 문제만 빼면 찜질방이나 가든에 결코 뒤지지 않는데 평당 10만원이 조금넘는 956평에 감정가 1억1천삼백만 원 아무리 땅값 싼 남원이라지만 이 감정 제대로 한 것일까?

지상권 해결할 수 있을까?

지상에 쓰러져가는 옛날집(헛간)이 있고 , 비어있는 슬라브집이 한 채 가 있다. 현재 토지 소유자는 경매로 낙찰받았고 건물은 전소유자의 아버지명의로 된 건물이다. 건물등기는 스라브집을 짓기전 건물인 것 같다. 건물을 헐고 집을 지으면서 등기는 그대로 둔 것 같다. 따라서 전에 경매를 진행할 때 등기와 물건이 일치하지 않아 건물을 매각에서 제외한 것 같다. 채권은행이 토지만 경매를 진행시켰고 현재의 소유자가 날찰을 받아 집은 비어 있는 상태로 방치되어 있다. 이번 역시 토지만 매각물건에 포함되어 있다. 내가 낙찰받으면 지상권 해결할 수 있을까?

지상권 해결방법

현재 건물은 오랫동안 비어 있는 상태고 명의는 전전소유자의 아버지 명의다. 그런데 전에 경매를 진행시켰던 채권은행 등의 저당이 그대로 남아 있다. 건물주인도 이미 건물을 포기한 것 같다. 그렇다면 건물 소유자를 찾아 많은 저당이 남아 있고 이미 별 쓸모가 없으니 조금이라도 챙기라고 설득하여 1~2 백 건네주고 소유권을 넘겨받아 철거해버리고 무너졌다고 멸실 신고하면 될 것 같다. 자기집 철거하는데 누가 시비를 걸까? 그도 안되면 밤에.....

인삼밭의 처리문제

인삼은 제 3자가 땅을 임차해 심어 놓았다. 인삼의 수확시기는 보통 5~6 년정도, 2003년 초에 심었으니 1년정도 남았다. 1년간은 차임 받으면 되고.

시가는 얼마나 될까?

남원에서 육모정으로 가는 길목을 다시 한번 오가며 살펴보니 도로 양쪽을 따라 군데군데 가든 등이 자리 잡고 있고 현재도 산을 깍고 논을 메워 공사하고 있는 곳이 많다. 그런데 해당물건은 찜질방 등이 자리잡고 있어 조그만 다듬으면 물건이 될 듯 싶다. 여기저기 들러 가격을 알아보니 그 근처가 몇 십만원은 간다 한다. 내 판단과 크게 다르지 않다.

왜 유찰됐을까?

감정가 113,481,000원에 최저가 55,606,000(평당 58,000원) 평당 58,000원이면 농사만 지을 수 있는 땅보다 크게 높지 않은 가격이다.
더구나 관리지역이고 당장 개발가능한 곳이다. 굉장히 싼 가격인데 왜 유찰됐을까? 건물 처리문제와 인삼 처리문제겠지. 남들이 못보고 지나쳤을 수도 있고.

농지취득자격증명서 발급의 문제

매각물건은 4필지이고 그중 2필지가 농지다. 농지면적은 500여평, 옛날에는 어지간하면 농지취득자격증명서를 발급해 주었는데 요즘은 공무원들이 꽤나 까다롭게 군다. 1 세대당 1,000제곱미터까지는 주말농장으로 아무나 소유할 수 있지만 그이상은 농업인이 아니면 발급받기가 상당히 힘들다. 할 수없이 어머니 이름을 빌리기로 하였다. 집사람과 1/2씩 낙찰받으면 1000제곱미터 미만이니 쉽게 받을 수 있다.

경매법원에 갈 수 없는 신세

12월 26일, 나는 출근해야 한다. 경매가 주업이 돼버렸지만 그렇다고 직장을 그만두기엔 아직은 자신이 없다. 한때 명예퇴직하고 직장을 그만둔 때가 있었다. 애들 학교에서 아빠직업을 써야 하는데 마땅히 뭐라고 써야 할까 망설인 적이 있었다. 아무래도 애들 결혼 시킬 때까지는 직장을 다녀야 할 것 같다.

집사람의 외출

할 수 없다. 집사람을 행동대장으로 투입했다. 경매처음에는 내가 경매하는 것을 말리던 집사람이었지만 돈맛을 안 뒤로는 내가 경매하는 것을 말리지 않는 것은 물론이고 본인에게 입찰 대리를 시켜도 지금은 기꺼이 잘도 법원에 들락거린다. 역시 돈이 좋긴 좋은 모양이다.

입찰가와 낙찰

남들이 물건을 제대로 보았다면 여러 사람이 응찰하리라 그러면 응찰가를 높여야 한다. 아무리 지상권문제가 있어 남들이 해결방법을 모른다 해도 7천이상을 써야 할 것 같다. 그런데 집사람이 반대다. 10월에 감정가 1600만원 물건을 남들이 분명히 들어 올거라 우겨 2011만원 써서 결국은 단독으로 낙찰받아 400만원 떡 사먹었다고 바가지 긁던 집사람이다.(그 물건은 1달 여후에 팔아 먹어 지금은 벌써 똥됐다) 최저가에서 조금만 더 쓰잔다. 지난번 전과가 있어 어쩔 수 없다 집사람 말을 들어야지. 결국 1000만원 줄여 61,010,000원에 응찰하기로 했다. 그런데 예상외로 우리 외에 1명만 더 응찰했고 우리가 간신히 낙찰을 받았다. 역시 남자는 여자의 말을 들어야 하는 모양이다.

김치국물부터 마시다.

낙찰을 받자마자 난 인맥을 총동원하여 해당물건에 대해 매매가능성을 알아보았다. 역시 내 예상대로였다. 시가는 더 가는데 2억 정도에 사겠다는 남원에서 음식점을 하는 친구가 있다. 친구에게 많이 남기면 쓰나. 매매가를 대폭 낮춰주는 대신 세금문제를 해결하기로 하고 년봉정도만 남기고 팔기로 했다. 돈벌기가 이렇게 쉽나....결국은 김치국물 만 마신 꼴이 됐다.

어머니에게 너무 자랑을 일찍하다.

2007년 1월 1일은 낙찰후 처음 쉬는 날이다. 회사에서 1월 2일은 쉬기로 했으나 내일은 천안 동우임대아파트 응찰하러가야 하기 때문에 시간이 없다. 아침 일찍 집사람과 함께 고향집에 들러 어머니에게 자랑하고 직접 보여주려고 어머니를 모시고 낙찰 받은 곳으로 들러 구석구석 들러 보았다. 너무도 좋아하신다. 늙으신 어머니는 아들이 돈을 벌게 되었다니 마냥 좋으신 것이다. 당신 눈에도 그 가격은 더 나갈 것 같다며 더 받아라고 코치까지 하신다. 그리고는 자식들이 준 용돈을 쓰지 않고 모아 두었던 170만원을 아무리 사양해도 억지로 쥐어 주신다. 뱀장어집에 들러 승리의 점심을 기분 좋게 먹고 남원 시내에 들러 어머님 목도리를 메이커로 사드리고 어머님을 집에 모셔다 드리고 전주로 올라왔다.

불안한 느낌 적중되다.

기쁨도 잠시, 높은 가격에 팔 수 있는 물건을 너무나 싸게 받은 것이 불안 했다. 불안한 마음에 매각허가 나기만을 날마다 인테넷에 검색을 하였다. 그러나 1월 2.3.4일은 천안 목천의 동우임대아파트 응찰 때문에 정신이 없었다. 4일 밤에 검색해보니 매각허가 결정이 나 있었다. 얏~호~
다음날 1월 5일 다시한번 확인하니, 아뿔사~~~~~채무자가 경매정지신청을 해버렸다. 월요일(1월 8일)에 출근하자 9시까지 기다려 남원지원에 전화해보니 소유자가 너무 낮은 가격에 낙찰되자 12월 26일에 본안소송을 제기하고 재판부로부터 경매정지결정문을 받아 경매를 일시적으로 집행정지 시켜버렸다 한다. 어떻게 해야 하느냐고 물어보니 자기들도 잘모르니 알아서 하란다.공무원 참 돈벌기 쉽다. 공부를 열심히 해서 민원인이 물어보면 시원스럽게 대답해 줄 수 없나? 내가 공부해서 오히려 공무원을 가르쳐야 하다니.

방법이 없다.

분통이 터져 남에게 물어도 보고 책을 뒤져 보았다.결론은 방법이 없다. 재판결과를 기다리는 수 밖에. 판결 선고일이 1월 31일이다. 내가 대금지급을 하고 소유권을 확보할 가능성은 거의 제로에 가깝지만.그렇다고 결과도 나오기 전에 낙찰허가결정취소신청을 하고 싶지는 않다. 보증금 이자 얼마나 되겠어 ? 끝까지 기다려 봐야지.

그래도 혹시나 기다리고 있으면 기회가 오지 않을까

방법은 두가지 중 하나다. 깨끗이 포기하고 바로 낙찰허가결정취소신청을 하여 보증금을 빨리 돌려받던가, 아니면 채권자가 재판에서 이겨 경매가 계속 진행되기를 기대하는 수 밖에. 채권자가 이길 가능성은 거의 없지만 혹시 또 이길 수도 있지 않을까?

혹시나가 역시나

인터넷으로 날마다 검색하다 보니 채무자가 이의신청하여 제기한 본안소송의 판결일이 1월 31일 오후 2시로로 정해졌다. 1월 31일 오후 3시에 인터넷을 열어보니 원고(채무자)승이란다. 그럼 그렇지. 혹시나가 역시나이다. 그런데 또 혹시 채권자가 재판결과에 대해 항소하지는 않을까? ...결론은 쓸데없는 기대였다.

덕분에 공부는 하다

막상 집행정지를 당하고 나니 혹시 방법이 있지는 않을까 하여 집행정지에 대하여 공부를 하였다.


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강제경매에 있어서의 집행정지에 대하여

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민사집행법 제 49조 (집행의 필수적 정지.제한)

강제집행은 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 서류를 제출한 경우에 한하여 정지하거나 제한하여야 한다.

1. 집행할 판결 또는 그 가집행을 취소하는 취지나, 강제집행을 허가하지 아니하거나 그 정지를 명하는 취지 또는 집행처분의 취소를 명한 취지를 적은 집행력있는 재판의 정본.

2. 강제집행의 일시정지를 명한 취지를 적은 집행력있는 재판의 정본

3. 집행을 면하기 위하여 담보를 제공한 증명서류

4. 집행할 판결이 있은 뒤에 채권자가 변제를 받았거나 의무이행을 미루도록 승락한 취지를 적은 증서

5. 집행할 판결, 그 밖의 재판이 소의 취하 등의 사유로 효력을 잃었다는 것을 증명하는 조서등본 또는 법원사무관 등이 작성한 증서

6. 강제집행을 하지 아니하거나 강제집행의 신청이나 위임을 취하한다는 취지를 적은 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본


민사집행법 제 50조 (집행처분의 취소. 일시유지)


1. 제 49호의 1.3.5.6호의 경우에는 이미 실시한 집행처분을 취소하여야 하며 2.4호의 경우에는 이미 실시한 집행처분을 일시적으로 유지(정지)하게 하여야 한다.


민사집행규칙 제 50조 (집행정지서류 등의 제출 시기)


1. 법 제 49조 1.2.5호의 서류는 매수인이 매각대금을 내기 전까지 제출하면 된다.

2. 매각허가결정이 있은 뒤에 법 제 49조 2호의 서류가제출된 경우에는 매수인은 매각대금을 낼때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

3. 매수인이 매각대금을 낸 뒤에 제 49조의 서류가 제출된 때에는 절차를 계속 진행하여야 한다.


민사집행법 제 93조 (경매신청의 취하)


2. 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가 매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다.

3. 제 49조 3.4.6호 서류를 제출한 경우에는 이 규정을 준용한다.

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1. 매각허가후에 집행정지를 시킬수 있는 경우는 1.2.5의 경우만 해당됩니다. 3.4.6의 경우는 매각허가가 나기 전에만 가능합니다.


2. 낙찰자의 동의가 필요한 경우는 3.4.6호의 경우만 해당되고 1.2.5호의 경우는 낙찰자의 동의여부와 전혀 무관하게 취소시킬 수 있읍니다.


3. 1.3.5.6호 서류를 제출한 경우는 경매자체를 취소시키고 2.4호 서류를 제출한 경우는 경매를 정지시킵니다.


4. 따라서 허가후 정지시켰다면 2호의 경우 즉 경매의 일시정지를 명한 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본을 제출한 경우로 채무자가 채권에 대하여 이의신청을 하여 본안소송으로 넘어간 경우입니다. 재판 결과 채권자가 이기면 경매는 계속진행되고 채무자가 이기면 취소되게 됩니다.


5. 낙찰자가 할 수 있는 방법은 허가취소 신청하여 보증금을 빨리 돌려받던가, 채권자가 승소하길 기대할 수밖에 다른 방도가 없습니다. 그런데 채권자가 승소할 확률은 1%도 안됩니다. 왜냐하면 채권자가 승소할 것 같으면 서로 합의하여 채권자가 채무를 변제받고 채무자가 승소하는 것으로 해결하고 있는 것이 현실입니다.

6. 제 경우도 낙찰가가 예상보다 낮은 가격에 낙찰되자 부랴부랴 변호사를 통해 채권에 대해 이의신청을하여 집행정지시키고 본안소송에서 채무자겸 소유자가 패소할 가능성이 크자 채권자에게 채권액만 받으면 되지 않느냐고 판사가 설득하여 채권자는 채권액을 변제받고 채무자는 경매를 면할 수 있도록 원고승소 판결을 이끌어내었습니다.

[쉐이크]

좋은 경험담이자 자료입니다. 감사히 잘 읽었습니다! ^^

[허재명]

감사합니다.

[서울의달]

강제집행은 등기후에도 취소가 될수있다고 하더군요..

[오렌지+]

좋은 정보 감사합니다.

[sanso]

유익한 글 잘 읽었습니다..

[키우]

우와~~ 그렇군요... 더 열심히 봐야게습니다.

[흙수선]

정말 유익한 정보 감사합니다. 한가지 알려주시면, 감사하겠습니다. 재판과정을 대법원에 들어가서 사건번호만 치면 아 알수 있나요. 세부한 내용까지는 잘 안나와 있던데, 어떻게 보는지 알려주세요.

[하얀나라]

채권자가 배당이 너무 적어서 채무자에게 연락하여 합의한 것은 아닌가요?

[예림공주]

감사~~

[황금 복 돼지]

좋은글 많은도움이 됩니다~ 감사합니다