↑위에 질문하신 서울시 강동구 명일동 한양아파트 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2013타경22618*

 이 물건은 서울시 강동구 명일동 한양아파트 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 건물등기부를 확인한 결과 2008.12.12 

한국씨티은행의 근저당이 말소기준권리가 되어 낙찰시

전부 소멸 하므로 건물 등기부상 으로는 아무런 법적인

문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:점유관계조사서를 확인한 결과 말소기준권리이후(2010년11월30일)

전입한 대항력 없는 임차인 '유정우'가 기재되어 있으며 유정우는 보증금

2억7천5백만원에 대하여 배당요구 신청을 하였는데 아직 매각물건명세서가

나오지는 않았지만 확정일자를 받았을 것으로 추정되며 이 경우 유정우는

배당순위에 따라 배당받고 소멸하는 인도명령 대상자입니다.

(인도명령 신청 시 서봉원도 함께 신청)

아울러 입찰 전에는 반드시 전입세대열람내역서를 발급받아

소유자(채무자)서봉원과 유정우 이외에 다른 주민등록전입자가

있는지 꼭 직접 확인하시기 바랍니다.

3.본건의 강점과 약점 정리

답변:본건은 1986년5월에 입주하여 약 28년 경과한 아파트로

아래-로드뷰 자료 사진상 외관은 건축연도에 비해 양호해 보입니다.

본건은 총540세대(6개동)의 중형 단지에 반경 도보 10분 거리 이내에

명일초/대명초/한영중고/한영외고/명일여고가 소재하여 학군이 탁월하고

강동아트센터와 강동경희대학교병원/이마트등도 이용 가능 하다는 강점이

있습니다.

다만, 지하철5호선 고덕역이 도보 12~15분 정도 소요되는 다소 먼 거리에

위치하고 물건에 특별한 개발호재가 없다는 것은 약점입니다.

하지만 단지 앞에 시내버스 노선이 10개나 되고 무엇보다 인근 고덕주공

2.3.4.5.6.7 단지 아파트의 재건축이 진행되고 있어 향후 본격적인 이주와

철거가 시작되면 대체 수요지로 본 한양아파트도 상당한 가격 상승이

예측 됩니다.

4.채권자와 채무자(소유자)사이의 소송건

답변:본건의 경우 채권자인 김상득이 김천지원에 서봉원에 대하여 결산미수금

45,800,000원 으로 2013년1월17일 민사소송을 신청하여 1심에서 승소 하였고

서봉원의 항소로 대구지방법원(항소기각)을 거쳐 대법원에서 상고심 재판이

진행 중입니다.

물론 채권자 김상득이 1심과 2심을 모두 사실상 승리하여 대법원에서

판결이 뒤집힐 가능성은 매우 희박 하지만 대법원의 최종 판단을

지켜볼 필요는 있어 보입니다.

5.최종결론:본건은 이번회차(감정가 100%)에 입찰하기 보다는

한 번 더 유찰된 다음회차(감정가의 80%)에 참여하시기 바랍니다.

이유:현재 네이버 부동산 시세를 보면 명일동 한양아파트 38평형은

같은 4동 1층이 5억7천에 12층이 5억8천/11층은 5억9천에

매물로 나와 있습니다.

만약 본건을 이번회차 5억6천에 낙찰 받는다고 가정하면 명도에

소요되는 기간과 비용을 감안하면 굳이 경매로 낙찰 받아도

급매물 대비 가격 메리트가 거의 없습니다.

따라서 직장이나 학교 관계로 꼭 이달 안에 한양아파트를 구입해야

한다면 차라리 부동산중개업소의 급매물을 가격을 조금 할인받고

직접 구매하시기 바라며 입주까지 아직 시간의 여유가 있다면

한 번 더 유찰된 뒤 다음회차(감정가의 80%=최저입찰가 4억4천8백)에

입찰 참여하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(010)3391-3005 올림.

[김도언]

좋은 가르침 감사합니다.

[러브정/정의덕]

김도언회원님 댓글 감사 합니다.^^러브정/정의덕 올림.