소득세법 시행령 제156조의2(1세대1주택의 비과세 특례) & 임시총회 앞둔 둔촌주공 입주권 매매 시세동향(21.04.26)

[조폭마누라]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~~입니다.

출근길 봄꽃 보는 재미가 쏠쏠한데 이놈의 라일락이 허락도 없이 사라져 버렸지 뭡니까?

도대체 왜? 언제?

사진 한 장 담지 못했는데 그윽한 향기와 여리여리한 보라 꽃송이는 어디로 날랐냐구요?

가던 길 멈추어 사진도 찍고, 향기도 맡고, 한 번 보듬어도 주고 했어야 했는데 그냥 보낸 것이 정말 아쉽습니다.

앞서가는 날씨 때문이라고 하면 핑계겠죠?

구경할 기회는 충분했는데 매번 다음 기회를 기약하면서 늦장을 부린 제 관심 부족탓이라고 하는 것이 맞습니다. 마음이 편해야 자연에 대한 애정도 높아지는데 여러분들도 아시다시피 코로나인지 머시기인지 때문에 삶이 팍팍해지니 자연을 벗하는 여유가 없어져 그냥 주는 선물도 마다했습니다. 엊그제는 모처럼 일찍 퇴근해서 올림픽공원을 산책했습니다. 퇴근 길에 들러도 되는데 굳이 근무시간에 나갔습니다.ㅋㅋㅋㅋ

평일 그 시간에 사람들이 이리이리 많은 이유는 뭥미?

혹시 실업자? 아니 실업가?

아니면 재택근무로 짬내서 나오신건가?

암튼 걷가다 쉬다가를 반복하며 철쭉이랑 눈도 맞추고 연초록 신록에 듬뿍 빠져 있다가 왔습니다. 일부러 늦게 가는 것도 모르고 눈치없는 옆지기는 언제오냐고 성화를 합니다. 밥 해서 먼저 먹고 말끔하게 설거지까지 해놓으면 좋으련만~~버럭!!!ㅋㅋㅋㅋ

오늘은 공부 한 번 빡세게 해보려고 합니다.(공부하면 머리 아플까봐 미리 약 먹습니다.ㅋㅋㅋㅋ)))))

백이면 백사람이 사례가 다른데 어쩌라는 것이지......

전국민을 세법 전문가 만들겠다는 것도 아니고 나원참~~~억지로 집어넣으려니 해골 뽀개지게 생겼습니다. 조합원님이나 고객분께서 전화해서 갑자기 훅~질문들어오시면 맞게 대답하한 것도 틀린 대답을 하나 싶어 한 발 뒤로 물러서곤 합니다. 사실 저희 공인중개사가 법령을 만드는 국토부(?) 직원도 아니고 불특정 다수가 예고도 없이 각기 다른 상황의 질문을 들이대니 답변하려면 ㅎㄷㄷ~~하긴 합니다. 실간단하게 력 부족이라고 하면 될걸 조폭마누라 답지 않게 이유가 많습니다.

며칠 전에 1세대1주택 비과세 특례(주택을 소유한 상태에서 입주권 구입)를 물어보는 겁니다. 대답을 잘했다고 자신했는데 재차 물어보시는 겁니다. 두 번 물어보시니 괜히 쫄려서(?) 다시 한 번 더 찾아보겠다고 했습니다. 아고~등신같이ㅋㅋㅋㅋㅋ

그놈의 재건축 전매제한 등 규제(2017년 8.2대책, 2018년 9.13대책, 2019년 12.16대책...등등) 때문에 거래가 이따금씩 일어나니 이 쉬운 것을 어버버~했습니다. 엉엉~~~그래서 다시 한 번 정리해봅니다.

주택과 조합원 입주권을 소유한 경우 1세대1주택 특례

③ 1주택을 소유한 1세대가 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지난 후에 조합원 입주권을 취득하고, 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우

일반 주택은

2018.09.13.이전 취득 3년 이내,

2018.09.14~2019.12.16.취득 2년 이내-(19.12.16일 매매계약(분양권포함) 체결하고 계약금 지급했으면 2년 이내 인정),

2019.12.17.이후 취득 1년 이내로 나와 있는데 법이 자주 바뀌니 넘넘 어렵습니다.

바로 입주할 수 없는 입주권의 특성 때문인지 소득세법시행령 제156조의2에는 3년이내 양도로 되어 있습니다. 법이 맞는거죠?

④ 1주택을 소유한 1세대가 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지난 후에 조합원 입주권을 취득하고, 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 취득한 경우로 조합원 입주권을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우

*1. 관리처분계획등에따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 세대전원이 그주택으로 이사하여 1년이상 계속하여 거주할 것

*2. 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택을 양도할 것

⑤ 1주택을 소유한 1세대가 재개발·재건축사업 시행기간동안 거주하기 위하여 다른주택(대체주택)을 취득하고 다른주택을 양도하는 경우

*1. 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

*2. 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 세대전원이 그주택으로 이사하여 1년이상 계속하여 거주할 것(예외 허용의 경우는 아래 소득세법 시행령 제156조의2 참조할 것)))))

*3. 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택을 양도할 것

이외 상속, 혼인 등으로 인한 경우도 있는데 넘 복잡해서 자주 질문하시는 세 가지 경우만 정리했습니다.

♠〓향후 둔촌주공 재건축사업 추진 상황

○ 현재 한강현 변호사(조합장) 직무대행 체제

○ 21년 5월 29일 조합장 및 감사, 이사 등 조합집행부 선임 등을 위한 임시총회 개최(법원 허가 得함)))))

○ 6월~9월 일반분양가 산정을 위한 택지비 감정평가 신청(강동구청)-심사위원회에서 일반분양가 산정

○ 조합원 동호수 추첨

○ 21년 4/4분기 or 내년 초 일반분양(입주자모집공고)-일반분양 당첨자는 10년 전매제한 and 반드시 3년~5년 실거주

○ 23년 8월 준공 및 입주 예정

※ 법원의 허가를 받아 21년 5월 29일(토) 조합장 및 조합임원 선출 등을 위한 임시총회 개최 예정입니다.

조합원 동호수 추첨, 일반분양 일정 등 절차는 늦어지지만 단지내 현장 공사는 23년 8월 입주를 향해 계획대로 진행되고 있습니다.

♠〓둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레) 공사규모 및 시공사, 커뮤니티 시설 등

○ 세대수- 기존 5930세대에서 재건축 후 지하 3층~지상 35층 85개동 12032세대로 건립

○ 용적율 273.87%, 건폐율 18.09%, 공사면적, 시공사, 상가 등은 아래 표 참조

○ 교통-단지내 지하철 5호선+지하철 9호선 둔촌오륜역+급행(보훈병원역+올림픽공원역))))

○ 교육-단지내 초중고교 6곳(둔촌초, 위례초, 동북중, 동북고, 신설학교2곳예정)))))

○ 부대복리시설 및 약 46여개 커뮤니티 시설 건립 예정-표에 표기된 것 외에 다수

○ 녹지-단지내 산책로, 근린공원 2곳, 일자산, 강동그린웨이, 성내천, 올림픽공원, 석촌호수 등

♠〓둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레) 총분양세대수-12032세대

○ 소형임대 1046세대, 조합원분양 6181세대, 보류지 19세대, 일반분양 4786세대

○ 37평 43평 45평 50평 55평 58평 64평 66평은 모두 조합원분양. 일반분양 없음.

○ 34평 25평 조합원 로열동, 로열동 배정. 일반분양 저층 또는 서향 배정

○ 일반분양은 34평 이하 25평 22평 18평 14평이며 전부 가점제. 분양일정 미정(하반기 예상)))))

※ 새집행부가 들어서면 보류지는 19세대에서 29세대로 변경 가능성이 높습니다.

※ 둔촌주공 신축 명칭은 조합원들의 바램대로 올림픽파크포레로 변경 가능성이 높습니다.

♠〓둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레) 조합원 옵션 VS 일반분양 옵션

발코니 확장 및 시스템 샷시, TV, 주방TV, 천정형 시스템 에어컨, 냉동냉장고, 드럼세탁기, 식기건조기 등 조합원들은 옵션 무상, 일반분양 당첨자들은 본인 비용 부담하에 선택 가능합니다.

※ 새로운 집행부가 구성되면 세월이 흐른만큼 시공사와 최신 제품으로 업그레이드 협상을 할 것으로 예상됩니다.

♠〓둔촌주공 전체 부동산시장에 출시된 매물 중 거래가능한 최저가 입주권 매매시세

○ 매수 시 준비자금=매매가격-이주비 대출 및 이자-이사비(취득세 별도)))))

○ 총투자비용=매매가격+추가부담금(또는 환급금)▶입주 시 일괄정산

○ 이주비 이자 입주 시 정산에 따른 매수비용 3000만원~5500만원 절감 효과

※ 10년보유 5년거주 1주택자는 예외적으로 전매 허용(매수자 주택수 상관없음)))))

※ 3년 이상 계속 보유자는 22년 12월 3일~준공 전까지 매매가능(다주택자도 가능)))))

※ 다주택자 매도 시 양도세 중과 없음(일반세율 6%~45%)))))

※ 둔촌주공 준공 후 소유권이전등기까지 전매금지(10년보유 5년거주 1주택자는 예외)))))

○ 둔촌주공 매수 시 종부세 없음(준공 전까지)))))

○ 매수 시 주택수에 관계없이 취득세 4.6%(농특세, 지방교육세 포함)))))

※ 둔촌주공 재건축초과이익환수금 없음(타 재건축 단지 대비 수익율 높음)))))

※ 우리은행, 기업은행, 하나은행 등 이주비 대출 승계 가능. 매수 시 은행상담 요함

※ 추가부담금 및 환급금은 20년 1월16일 관리처분계획변경인가 기준 비례율 138.62%, 평당 평균 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원으로 산정

○ 둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

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○ 둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 50평(134㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 58평 복층 및 64평 66평 펜트하우스 매매시세

2021.04.26. 드림공인 조폭마누라가 전해드리는 둔촌주공 임시총회 일정 및 입주권 매매시세 & 1세대1주택 비과세 특례~브리핑이었습니다.

"재건축=속도"라고 했습니다. 그간의 우여곡절로 다소 늦은감은 있지만 23년 8월 입주 예정인 둔촌주공은 초기 재건축단지보다는 잇점이 많은 단지입니다. 강남권 단지보다는 시세가 약하게 작용하겠지만 투자비용 대비 수익성은 뒤지지 않는 단지입니다. 대단지에 유명브랜드 시공사, 교통, 학군, 녹지공간, 부대복리시설 및 각종 커뮤시티 시설 등 생활인프라가 아주 우수한 단지로 주거만족도 면에서 아주 뛰어난 단지입니다. 둔촌주공 매수에 관심을 가진 분이시라면 동호수 추첨 전에, 가격이 더 오르기 전에 매수하시면 좋을 것 같습니다. 참고로 21년 1월~4월 26일 현재까지 총 6건 정도 거래됐습니다. 매물도 귀하지만 자금이 준비된 매수자만이 구입할 수 있는 특수상황인 관계로 거래량이 상당히 저조한 편입니다. 시세도 강남권 재건축 단지와 달리 제자리에서 횡보 중입니다. 하지만 23년 8월 신축(올림픽파크에비뉴포레)으로 거듭나면 새아파트의 진면목을 보여줄 것입니다. 무엇보다도 둔촌주공은 수억원의 개발이익을 환수하는 재건축초과이익환수제를 피한 단지라는 점이 초기 재건축 단지와의 차별성(=수익성)이라고 보시면 되겠습니다.

둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

둔촌주공 드림공인 02-478-9800 ☎010-9133-8705으로 연락바랍니다.

매도 매수 계획이 있으신 분은 연락바랍니다.

매물이 귀해 매매(매수) 예약은 필수입니다.

저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) & 사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

둔촌주공 드림공인 위치-02-478-9800 010-9133-8705

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