아파트가 경매로 나왔는데, 주인이 5명이다

[최성근]

서울 양천구 신정동 목동 9단지 아파트 경매물건. /신한옥션SA

결혼 11년차 맞벌이 은행원 A씨(38). 그는 종잣돈이 부족하다는 핑계로 내 집 마련을 미뤄두다 올가을에 경매로 내 집을 마련하기로 했다. 그는 최근 법원 경매에 나온 서울 양천구 목동 9단지 아파트 전용 107㎡ 경매(서울남부지원 사건번호 2018-708)에 관심을 갖고 있다. 1차감정가는 12억4500만원이었는데, 유찰돼 20% 떨어진 9억9600만원에 경매가 시작된다. 오는 9월 11일 2차 매각기일을 앞두고 있다.

그는 경매 책에서 공부한대로 권리분석에 들어갔다. 복잡할 것 같았던 등기부는 의외로 간단했다. 경매 물건임을 알리는 ‘경매개시결정(임의경매)’ 하나 뿐이었다. 하지만 매각물건 명세서를 확인해보니 ‘공유물 분할을 위한 경매’라는 표시가 있었다. 아파트 전체가 아니라 집의 일부를 낙찰 받는 ‘지분 경매’의 일종이었다.

다만, 경매물건명세서 등본 등을 검토해 보니 일단 경매로 낙찰을 받기만 하면, 낙찰 받은 이후에 인수해야 하는 권리 관계는 없어 보였다. 그는 경매 초보자라 공유물 분할을 위한 경매가 무엇인지, 그리고 이런 표시가 낙찰 받은 뒤에 아파트에 어떤 영향을 미칠지에 대해서는 지식이 없었다. 이런 집은 낙찰 받아도 나중에 골치 아픈 일이 생기지 않을지 걱정도 좀 됐다. 

A씨를 곤궁에 빠뜨린 ‘공유물 분할을 위한 경매’는 두 명 이상 공동으로 투자한 부동산을 말한다. 때론 형제 자매가 함께 상속받아 하나의 부동산을 경우에 따라 4~5명이 공동(지분)으로 소유하고 있는 경우도 있다. 부동산을 공동으로 소유한 경우 사거나 팔려면 공동 소유자끼리 합의가 돼야 하는데, 끝내 의견이 맞지 않는 경우 급기야 부동산을 분할하는 상황으로 치닫게 된다. 이런 경우 공유자는 법원에 ‘공유물 분할’을 청구할 수 있다.

법원은 부동산을 나눌 수 없거나, 나눴을 때 부동산의 가치(평가액)이 대폭 떨어지는 경우 경매를 명한다. 매각대금을 만들기 위해 형식적 경매에 부치는 것이다.

통상 이런 경우는 지분 경매에 해당하는데, 이런 경우에는 경매에 붙여진 부동산의 공동 소유자에게 우선매수청구권이 있어 일반인이 낙찰받기 어렵다. 일반인이 최고가를 써내 낙찰을 받더라도 공유자가 우선매수청구권을 행사하면 최고가 매수인 자격이 상실되기 때문이다. 하지만 A씨가 관심을 가진 경매 물건을 분석한 결과 우선매수청구권이 없는 형식적인 경매였다. 이런 경우에는 일반인이 낙찰받기가 더 수월하다.

서울남부지원 사건번호 2018-708 매각물건명세서. 등기부등본엔 언급되지 않은 '공유물 분할을 위한 경매'가 표시돼 있다. /신한옥션SA

게다가, A씨가 관심을 가지는 서울 목동 지역은 교육환경이 뛰어나 대기 수요자가 꾸준하다. 교통환경 및 편의시설도 양호한 편이다. 특히 목동 9단지는 제3종일반주거지역에 있고 2030가구 대단지에 대지권 지분도 많아 재건축에 유리해 보인다. 1987년에 입주해 연식이 30년 이상으로 재건축에 따른 미래가치도 우수해보인다.

무엇보다 아파트 매매시세가 13억원, 전세가격이 6억5000만원선에 형성돼있다. 해당 아파트의 시세를 조사한 결과 최저가격에 근접해 낙찰 받는 경우 1억원 이상의 수익이 예상된다.

매수자에게 공유물 분할을 위한 형식적 경매는 전혀 문제가 되지 않는다. 따라서 매수자가 인수해야 하는 권리가 없고, 아파트의 미래가치도 좋은 이 경매는 실수요자라면 내 집 마련의 좋은 기회로 삼아 도전해 볼만하다.

글=고준석 신한은행 부동산투자자문센터장

[황사 人-박준호]

좋은 글...
좋은 정보...
감사~!

[통일]

잘 보고 갑니다^^

[김은애]

잘 보았습니다 감사합니다

[김용근]

감사합니다..

[보아스]

참 좋은 정보에 감사드립니다.
지분경매는 공유자 우선 매수권이 있어 힘 들겠다
생각했는데 이런 경우도 있네요.

[카르페디엠]

현재 서울 시장의 상승세 고려하면 형식경매이긴 해도 높게 낙찰될 것 같습니다~.

[오륙도]

감사합니다