[전답/임야]토지 낙찰후 군사보호구역 해제불가 확인

땅에 대한 관심은 여전히 높지만 일반인들은 어느 땅이 어떻게 좋은지 알기 쉽 지 않다. 일부 하자가 있어 나온 토지 경매 물건은 접근하기가 더욱 만만치 않다. 특히 땅은 아파트 등 다른 부동산에 비해 현금화가 어렵기 때문에 자칫 애물단지가 된다. 때문에 무턱대고 개발호재만 믿고 들어가서는 안되며 땅과 관련된 규제가 없는 지, 개발가치가 있는지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 또 현장답사를 통해 접근 성을 반드시 확인해야 한다. ◆ 포도나무도 사들여 재미＝구로구에 사는 이기용 씨(가명)는 호재가 있는 지 역을 경매로 노려 성공한 경우다. 이씨는 당시 미군 이전 이야기가 한창이던 평택지역을 주목했다. 그래서 경매 물건을 조사하던 중 경기도 평택 인근에 소재한 임야 1500평을 발견했다. 현장답사를 해보니 미군 이전 효과를 간접적으로 누릴 수도 있다는 판단도 들 었고 임야 주위에는 지적도상 맹지였으나 농로가 있어 소형차량 접근이 가능했 던 것도 마음에 들었다. 하지만 낙찰 후 문제가 될 수 있는 부분도 있었다. 바로 3~4년생 600여 그루의 포도나무가 용지에 속해 있었던 것이다. 이 나무는 경매대상에서 제외된 상태로 땅을 자신이 인수하게 되면 땅과 그 위 의 물건(나무)의 소유권자가 달라지게 돼 땅을 되팔 때 문제가 될 소지가 있었 다. 하지만 이씨는 포도나무 주인이 나무를 팔려고 한다는 소식을 접하게 됐고 먼 저 입찰에 참여하기로 결심했다. 낙찰을 받게 되면 포도나무 주인과 협상을 통 해 적정가격에 매수하면 된다는 생각을 했기 때문이다. 경매에 나온 땅은 2003년 8월 감정가 약 7900만원에 첫 경매에 부쳐졌고 경매 참가자는 9명이나 됐다. 무조건 저가 입찰만 고수할 수 없는 상황이었다. 이씨가 써낸 가격은 1억2175만원. 감정가의 153.6%에 해당하는 가격에 낙찰을 받을 수 있었다. 낙찰 후 이씨는 바로 포도나무 주인과 협상에 들어갔다. 약간 높은 가격에 낙 찰을 받아 시급하게 포도나무 문제를 해결해야 했기 때문이다. 다행히도 그 주인은 쉽게 거래에 응했고 이씨는 포도나무를 그루당 4만원씩 총 2500만원에 매수했다. 이 땅의 가치는 이후 지속적으로 상승했고 이씨는 낙찰 후 1년여가 지난 10월 초 3억원에 매각해 시세차익을 올렸다. ◆ 군사용지에 무리하게 투자＝주식투자자로 활동하던 임범준 씨(가명) 는 주식시장이 좋지 않자 부동산 경매에 뛰어들었다. 임씨가 눈독을 들인 곳은 파주지역 땅. 신도시 얘기가 솔솔 나오고 있었던 때였다. 마침 경매에 나온 물건이 있다는 소식을 접하게 됐다. 해당 물건은 파주시 조 리읍에 소재한 논 678평. 1번 국도와 98번 지방도로가 연계풔?지점에 있고 북서쪽에 12m, 남서측에 6m 도로가 있어 접근성이 뛰어나 마음에 쏙 들었다. 또 파주신도시의 후광 효과를 누릴 수 있는 지역이라는 판단 아래 경매에 뛰어 들었다. 입찰에 응하려고 마음을 굳히고 보니 약간의 걸림돌이 있었다. 해당 물건이 군 사시설보호구역으로 지정돼 있었던 것. 하지만 최근 군사용지가 대거 해제되거나 규제가 완화되는 추세여서 관련 사항을 낙찰 후 시청에서 알아보기로 하고 2004년 6월 경매에 먼저 참여 했다. 경매에 부쳐진 가격은 4억2460만원. 감정가 5억3075만원에서 1회 유찰된 상태 였다. 입찰 참여자는 총 4명. 임씨는 경매물건이 겹겹의 호재를 지니고 있는 점을 감안해 감정가 수준인 5억 3118만원을 과감히 낙찰가로 적어냈다. 자신의 적어낸 낙찰가와 두번째로 높게 써낸 입찰자의 가격 차이는 불과 500만 여 원이었다. 자칫하면 입찰을 받지 못할 상황을 맞이할 뻔했다며 가슴을 쓸어내렸다. 임씨는 좋은 물건을 적당한 가격에 낙찰받았다는 마음에 입찰 대금을 납부했다 . 하지만 상황이 반전되고 말았다. 시에서 전용허가는 가능했지만 군당국에서 허가를 해주지 않아 토지에 대한 용 도 변경을 할 수 없었다. 임씨는 파주시청에서만 전용허가 여부를 확인했고 군당국에서는 확인절차를 미리 경매 전에 거치지 않았다. 임씨가 파주시청에 들렀을 때 시 관계자는 해당용지가 관리지역이고 현재 휴경 지이기 때문에 시 자체에서는 용도 변경허가는 가능하다는 답을 얻었다. 또 용도변경을 위해서는 군부대의 허가도 받아야 한다고 시 관계자는 전했다. 그래서 군부대에 문의했지만 경매로 낙찰받은 용지는 유사시 전차부대 집결지 로 용도변경이 절대 불가하다는 말을 들었다. 재차 질문을 했지만 역시 돌아오는 대답은 같았다. 군사용지의 특성을 무시하고 그 해제 여부를 알아보지 않고 무리하게 경매에 참여한 것이 패착이었던 셈이다. 결국 낙찰자는 잔여 대금을 납부하지 않아 입찰보증금 4246만원을 몰수당했다. 도움말 = 이영진 디지털태인 부장 <문수인 기자>