임대계약기간 만료 전에 해당 계약의 임차인이 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인의 범위에 포함되는지 여부(공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법)

[물괴기]

안건명 : 국토해양부 - 임대계약기간 만료 전에 해당 계약의 임차인이 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인의 범위에 포함되는지 여부(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제1항 관련)

• 안건번호 : 09-0384
• 해석기관 : 법제처
• 해석일자 : 2009.12.24

【질의요지】
  임차인이 임대차계약기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 그 임차인은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제1항에 따른 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하는지?

【회답】
  임차인이 임대차계약기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 그 임차인은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제1항에 따른 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않습니다.

【이유】
  「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 “공인중개사법”이라 함) 제32조제1항에서는 중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받되, 다만 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있고, 같은 법 제2조제1호에서는 “중개”란 같은 법 제3조의 규정에 의한 중개대상물(이하 “중개대상물”이라 함)에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있습니다. 
  같은 법 제32조제1항에서는 중개업자와 중개의뢰인간의 중개대상물의 거래에 관한 중개계약에 기초하여 중개업자가 중개대상물의 중개행위와 거래계약의 성립에 대한 대가로 중개의뢰인으로부터 소정의 중개수수료를 받는다는 것을 규정하고 있는바, 같은 법 제2조제1호에서 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 “중개”로 정의하고 있고, “중개”의뢰인은 당해 중개대상물에 대한 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위의 알선을 의뢰한 자로 볼 수 있으므로, 위 규정에서의 중개의뢰인은 매매·교환·임대차 등의 거래를 통하여 중개대상물에 대한 권리의 득실변경을 하고자 하는 매도인·매수인, 임대인·임차인 등이 해당된다고 할 것입니다.
 
  또한, 중개대상물에 대한 임대에 관한 중개계약은 임대인과 중개업자 사이에 중개대상물의 임대차의 중개행위와 임대차거래계약의 성립에 대한 중개보수의 지급을 의무로 하는 청약과 승낙의 합치로 이루어지는 것으로서, 중개대상물에 대한 임대의 중개 의뢰는 해당 중개대상물의 위치나 규모 그리고 임대보증금과 차임, 임대시기, 임대기간 등을 포함한 임대조건을 제시하여 중개업자에게 임대의 중개를 의뢰한다는 의미라고 할 것입니다.
  그런데, 임대차계약기간이 만료되기 전의 임차인(이하 “전 임차인”이라 함)이 임대차계약기간이 만료되기 전에 위 계약을 해지하고자 중개업자에게 종전의 임대차계약과 동일한 중개대상물에 대하여 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우에도, 전 임차인은 위 중개대상물을 계속 임대할 것인지, 임대보증금과 차임은 얼마로 할 것인지, 임대기간은 얼마로 할 것인지 등에 대한 임대조건을 제시할 수 있는 권한이 없다 할 것이고, 새로운 임대차 계약에 대한 중개의뢰는 새로운 임대차 계약에 대한 임대조건을 결정할 수 있는 임대인에 의하여 확정적으로 이루어진다 할 것이며, 설사 전 임차인이 중개업자에게 종전의 임대차계약과 동일한 중개대상물에 대하여 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하였다고 하더라도 이는 새로운 임대차계약의 중개의뢰에 관한 정보를 중개업자에게 알리는 행위라고 할 것입니다.
  같은 법 제22조에서 중개의뢰인은 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우에는 중개업자에게 중개대상물의 위치·규모, 거래예정가격, 중개수수료, 그 밖에 중개업자와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항을 기재한 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있도록 하고 있고, 같은 법 제23조에서 중개의뢰인은 중개대상물의 중개를 의뢰함에 있어서 특정한 중개업자를 정하여 그 중개업자에게 한하여 당해 중개대상물을 중개하도록 하는 전속중개계약을 체결할 수 있도록 하고 있는바, 위 규정에서 중개계약의 당사자를 중개의뢰인과 중개업자로 하고 있으므로, 중개의뢰인은 중개대상물의 규모, 거래예정가격 등을 결정할 수 있는 권한을 가진 매도인·매수인, 임대인·임차인 등이 이에 해당함을 예정하고 있다고 볼 수 있습니다.
  아울러, 같은 법 제25조제1항에서 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하도록 하고 있고, 같은 조 제2항에서 중개업자가 위 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있도록 하고 있어, 이 규정에서도 중개의뢰인을 중개대상물에 대한 매도·임대 등의 권한을 가진 매도의뢰인·임대의뢰인 등으로 규정하고 있다고 할 수 있습니다.
  또한, 같은 법 제32조의 위임에 따라 규정한 같은 법 시행규칙 제20조제1항 및 제4항에서 주택과 주택외의 중개대상물에 대한 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받도록 하고 있고, 같은 조 제2항에서 중개업자가 실비를 청구할 수 있는 대상을 매도·임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인과 매수·임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인으로 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 여기에서의 중개의뢰인은 매도의 경우에는 매도인과 매수인이, 임대차의 경우에는 임대인·임차인이 중개의뢰인 쌍방이 되고, 전 임차인은 중개의뢰인 범위에 포함되지 않는다고 보아야 할 것입니다.
  따라서, 임차인이 임대차계약기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 위 임차인은 공인중개사법 제32조제1항에 따른 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않는다고 할 것입니다.