부재지주. 비업무용 토지

부재지주. 비업무용 토지 비사업용토지 양도소득새*양도소득세=(양도가액-취득가액-필요경비-장기보유특별공제-기본공제250만원)×세율 16%~48% ★장기보유특별공제비사업용토지를 2016.01.01 이후에 양도할 경우 장기보유특별공제 적용대상으로 변경되었으나 장기보유특별공제율 적용시 보유기간은 2016.01.01 이후부터 적용하는 것으로 이상하게 변경되었습니다.그러므로 2019년까지 양도할 경우 공제율은 0%입니다----------------------------------------모든 토지에 대하여 장기보유특별공제를 해주고 대신 세율을 일반적인 경우보다 10% 더 부과합니다.그런데 장기보유기간을 계산할 때2016.1.1부터 기산하는 것이므로2015.12.31 이전의 보유기간은 보유기간으로 계산하지 않는 것입니다   -----------------------------------------------부재지주에 대한 양도세 중과목적은 투기를 방지할 목적으로 외지인에 대하여 토지투기를 못하도록한 제도입니다자경의 기준은 통작거리 20km이내에서 영농하는 것이며부재지주에 해당되면 2007년부터 양도세 장기보유 감면이 않되며 양도세 50%중과 예정입니다.비사업용 토지는 양도세 실가신고에 해당되며. 9~36% 차등부과입니다.주택은 1 가 2주택은 양도세가 실거래가의 50%중과입니다   --------------------------------------------- 부재지주토지 수용시에도 양도세 내야합니다 2006년12/31일이전 20년이상 보유토지는 2009년12/31일까지 비업무용으로 보지 않습니다즉 양도세 중과세 하지 않습니다양도세는 취득 가액이나 토지등급등이 없어서 계산 불가능 합니다만일 농지라면 8년자경 했다면 양도세중 1억을 면제 함으로 양도세 없으며 수용 된다면 양도세중 10%를 면제 해줍니다--------------------------------,2009년은 중과세가 아닌 6-36%,2010년은 6-33%입니다.2016년46%이며부재지주란 농사을 짖지 않은 경우며,토지의 양도소득세의 모든것 파헤친다. 본인과배우자,또같은주소에서 생계를 함께하는 직계 존비속과 형제자매등이 종부세의 합산대상이다.취학이나요양,지방근무등 사정으로 주소를 일시 다른곳으로 옮긴 일시퇴거자도 합산대상자로 포함된다.결혼해 분가하지 않더라도 별도의 세대로 인정받는 경우는 30세이상이거나 배우자가 사망 또는 이혼한경우와 종합.퇴직.양도소득등이 기초생활 보장법에 의한 최저생계비 수준이상이어서독립된생계를 유지할수있는 경우(미성년자는제외)등도 1세대로 인정받는다.   비사업용토지도마찬가지기준이적용된다.결혼이나 노부모 봉양을 위해 합쳐 살게되는 경우 세대별 합산과세를 유예받는 기간은 2년이다. 봉양하는 노부모의 대상 연령은 성별로 남성은 60세,여성은 55세이상이다.주거겸용 놀이방도 세대별 합산예외 대상에 새로 포함됐으나 시.군.구인가,사업자등록,5년이상 가정보육시설사용등 요건을 충족하지 못하면 나중에 경감받은 세액을 추징당한다.10년이상 보유한 비사업용 토지가 정부의 공익사업을 위해 수용될 경우 양도세중과6 0%가 배제돼 양도세 기본세율과 장기보유 특별공제등을 적용받을 수있게 된다.개인농민 이재촌,자경하는 농지와 농업법인이 소유한 농지이외는 기본적으로 중과 대상농지이나 2005년말 이전에 취득한 종중 소유농지와 주말농장농지 등은 예외가 인정된다.또 개인이 20년이상 보유한 농지에 대해서는 2009년말까지 양도하면 중과를 배제해 준다.농지와 마찬가지로 임업이나 축산업을영 위하는 개인이나 법인이 보유한 임야나 목장용지이외에는 양도세 중과가 원칙이다.다만, 임업의 경우 사찰림등 공익이나 산림보호 육성을 위해 필요한 경우와자연 휴양림이나 수목원등은 예외대상이며,임야와 목장용지의 경우도 종중 소유나 20년이상 장기보유 개인에 대한 유예 규정이 있다.공장 건축물부속 토지기준면적 초과분등 지방세법의 종합 합산과세 대상토지는 비사업용으로 포함되고,별장도 비사업용 토지로 잡힌다.무주택자가 소유한 200평이내 토지와 옥외 식물원등은 예외가 인정된다.   양도일 직전 3년중 2년이상 또는 직전 5년중 3년 이상을 직접 사업에 사용하거나 보유기간의 80%이상을 직접 사업에 사용했으면 사업용으로 인정해준다.법에 의한 사용금지 등 불가피하게 사용하지 못한 기간은 사업용 기간으로 간주합니다.비사업용 토지 보유액(취득권리포함)이 자산총액의 50%이상인 법인의 주식을 팔면60%의 세율로 양도세가 중과되며,농지대토농어촌 특별세비과세는 종전까지는 한도없이 비과세 혜택이 부여돼 온 농지대토에 따른 양도세가 5년간 1억원 한도내에서만감면해주는 감면대상으로 전환된 데따라 부수적으로 발생하는 농특세에 대해 비과세 혜택이 부여된다.   부동산 실거래가 신고가 의무화됨에 따라 부동산을 팔때 내는 양도 소득세도실거래가를 기준으로 내야 하는것은 반드시 그런것은 아니다.실거래가를 기준으로 양도세를 내야 하는 경우도 있고 아닌 경우도 있다.우선 2006년1월1일부터 부동산 매매시 시군구청에 실거래가로 신고를 해야 함에 따라취득세와 등록세등 지방세는 무조건 실가로 과세된다.정부는 대신 개인간 주택거래에 대해서는 취득등록 세율을 기존4%에서 2.85%로 내렸다.허위신고를 하거나 지연신고, 이중계약서를 작성했다가 적발되면 취득세의 3배이하 과태료가 부과된다.양도 소득세를 낼 경우에도 거래 가격신고는 물론 실거래가로 해야 한다.우선 실거래가 신고를 하면서 동시에 실거래가 과세가 되는 경우는 ▲비사업용토지 ▲1년미만 단기양도 ▲투기지역으로 지정된 지역 부동산    실거래가 신고를 하되 양도세는 여전히 기준 시가로 부과되는 부동산은 상가,투기지역내에 있거나산지 1년안에 팔 경우에는 실가로 세금을 내야 하는것이다.모든 부동산에 대해 양도세 실가과세가 적용 되는것은 2007년 부터다.   기준시가 과세대상 인상가나 사업용토지의 경우 투기지역으로 지정되면 실가과세가 되기 때문에가격 안정을 도모 할수있다.또 투기지역에 대해서는 기본 세율의 상하 15% 범위내에서 탄력 세율을 적용할 수있기 때문에,가격 변동시 심한 지역은 미리 투기 지역으로 지정해 놓았다가 필요시 탄력세율을 바로 적용 할수도 있다.아울러 투기 지역중에서 가격 상승률등 일정 요건을 충족하면 거래 신고 지역으로 지정된다.신고 지역에서는 실거래가 허위신고를 하면 취득 세액의 5배까지 과태료가 부과된다.투기 지역의 제재 강도와는 차이가 있는 것이다.투지 지역내 주택 담보 대출은 담보인정 비율에도 차이가 있다.기존 차입자는 아파트 담보 대출 신규취급이 금지되며,아파트 담보 인정비율이 투기 지역은 40%(비투기지역60%)로 낮아진다.   2007년부터 농지와 임야를 소유한 부재지 주와 비업무용 토지는 양도 차익의 60%를 세금으로내야한다. 취등록세와 금융비용등 부대 비용을 감안할때 토지를 더이상 매력적 투자처로 보기 힘들다.농지와 임야에 대해선 향후 시세 상승 가능성을 염두에 두고 매도와 보유 전략을 결정하는게 좋다.개발 호재가 있는 땅이라면 일단 보유하는게 보다 유리하다.전용이나 형질 변경이 가능한 토지나 도심지 내나대지 등의 비업무용 부동산은주차장등 업무용으로 전환 하는것도 좋지만 업무용으로 인정 받으려면 해당지가를 기준으로 일정 부분 수익(주차장의경우지가의3%)이 발생하고 있다는걸 증명할수 있어야한다   양도 소득세 확정 신고기간인 5.1~6.2 양도 소득세 과세대상자산을 양도한 확정 신고대상자는 부동산,아파트분양권,주식,골프 회원권등을 양도하고 양도 소득세 예정신고를 하지않은 납세자와 예정신고를 한경우와 부동산등을 2회 이상 양도하고도 합산 해신고를 하지 않았거나 불성실하게 신고하였다면이번 확정 신고기간중에 수정 신고를 해야 한다.확정 신고기한까지 신고 하지않을 경우 20%의 가산세가 부과되며,허위계약서 작성등의 방법으로 양도 소득세를 불성실하게 신고한 경우에는40%의 신고 불성실 가산세가 부과된다.납세자는국 세청홈페이지(nts.go.kr)에 접속해 신고서및 납부서 작성 요령등을다운로드 할수 있으며 국세청 홈택스서비스(hometax.go.kr)의 양도 소득세자 동계산프로그램을이용해 양도 소득세를 계산 할수 있다.양도 소득세 신고서를 작성한 후 매매계약서,필요경비 증빙서류등을 첨부해 관할 세무서로 우편 발송하고 납부서를 작성해 은행에 세금을 내면 확정신고가 종료된다.---------------------------------------------------양도가액은 247,800,000  취득가액은 147,500,000입니다.농지이고 부재지주며, 2명 공동명의입니다.내년부터 누진양도세에 가산 10%인 것으로 알고 있는데,양도세 계산이 헷갈리네요.취득시기는 2013년 12월이고 매도시기는 2016년 2월입니다. 247,800,000원 - (147,500,000+취득시 각종세금,등기비,중개보수등비용 약700만원) = 9,330만원 (양도차익)9,330만원 - 장기보유공제 3년으로 계산 10% 933만원 - 기본공제 250만원 - 중개보수 등 양도경비 230만원 = 7,917만원 (과세표준액)1,200만원 16% = 192만원3,400만원 25% = 850만원3,317만원 34% = 1,128만원양도세 2,170만원지방세10% 217만원가산세 10%가 부과되는 대신에 부재지주토지라도 장기보유공제를 3년에 10%, 1년추가마다 3%씩 공제해줌.==========================================법인의 부동산 양도에 따른 특별부가세는 폐지되고2002.1.1. 이후 양도 분부터 특정지역에 소재하는 토지 및 건물을 양도할 때 생긴 소득에 대하여 법인세를 납부하는 것과 별도로 지가급등지역에 대한 "토지 등 양도소득에 대한 법인세"를 추가로 납부하였습니다.또한 2004.1.1.이후부터는 주택 및 부수토지의 양도소득에 대하여 법인세가 추가 과세되고 2007.1.1.이후부터는 비사업용 토지 양도소득에 대해 법인세가 추가과세 되었습니다