부도공공임대아파트

[고구마]

이은희 / 충북대학교 법과대학 교수

8월 29일 건설교통부는 충주 신한강변아파트와 호라아파트 107세대 등을 부도 공공건설임대주택 매입대상 아파트로 지정·고시했다. 이로써 <부도공공임대주택 임차인보호를 위한 특별법>이 지난 4월 20일부터 시행된 이래 처음으로, 매입대상 부도아파트가 지정되었다. <부도공공임대주택 임차인보호를 위한 특별법>의 요지는, 민간사업자가 국민주택기금으로부터 대출을 받고 임대아파트를 건설하였으나 후에 부도가 난 경우, 그 임대아파트를 대한주택공사 등이 매입하여 기존 임차인의 임차보증금 손실을 보전해 주고 그 임대아파트를 국민임대주택으로 재임대한다는 것이다. 따라서 이제 매입대상주택으로 지정·고시된 충주 신한강변아파트 등은 대한주택공사가 경매로 매입하게 된다.

임대주택을 건설하겠다는 민간업자에게 국민주택기금을 저리로 대출하여 줌으로써 임대주택의 공급을 늘리려는 정책은 1982년부터 시행되었는데, 1980년대말부터 임대사업자의 부도문제가 발생하기 시작하였다. 임대사업자들이 사업을 대출금에 의존하여 진행하다 보니 사업이익으로 이자를 감당하지 못해 결국 부도를 내고 만 것이었다. 임대사업자가 부도가 나면, 임대사업자의 채권자들은 우선 임대아파트를 분양하여 들어오는 분양대금으로부터 변제를 받고자 한다. 이때 임차인에게 자금이 있어 임대아파트를 분양받을 수 있다면, 임차인은 임차보증금을 떼이지나 않을까 하는 걱정에서 벗어날 수 있고 이사갈 필요도 없게 된다.

그러나 임차인이 임대아파트를 분양받을 형편이 못되고 다른 매수자도 나타나지 않으면 채권자들은 결국 임대아파트를 경매에 붙이게 된다. 경매에서는 보통 물건이 낮은 가격으로 팔리니까 이때라도 임차인이 임대주택을 경락받으면 분양받는 것과 같은 효과를 거둘 수 있다. 그런데 1990년대 말부터는 경매에 나온 부도임대아파트마저 부동산투기의 대상이 되면서 임차인이 경락을 받기가 어려워졌다. 결국 임차인도 다른 채권자들과 함께 경락대금으로부터 배당을 받게 되는데, 순위가 앞서는 국민은행이 배당을 받고 나면 임차인에게는 임차보증금에 해당하는 돈이 돌아오지 않았다.

그래서 2005년 7월 13일에 <임대주택법>을 개정하여 임차인우선매수제를 도입하였다. 이 제도에 따르면 경매에서 최고가를 부른 사람 대신 임차인이 임대아파트를 매수할 수 있다. 단 가격은 경매에서 나온 최고가로 정해진다. 그런데 이 금액도 임차인이 부담하기에 벅차는 수가 있다. 그러면 결국 임차인은 경락대금으로부터 임차보증금을 배당받아야 하는 처지에 놓이게 된다. 임대아파트를 분양받지도 경락받지도 못한 임차인들은, 비록 그 아파트를 사지는 못했지만, 거기에 계속 거주할 수 있기를 원하고 적어도 보증금을 돌려받을 수 있기를 원한다.

그들을 보호하기 위하여 만들어진 법이 바로 <부도공공임대주택 임차인보호를 위한 특별법>이다. 이 법에 따르면, 먼저 임차인들이 대한주택공사에게 자신들의 임대아파트를 매입하여 줄 것을 요청하여야 한다. 요청을 받은 대한주택공사가 그 임대아파트를 매입하고자 하면 건설교통부장관에게 매입대상주택의 지정을 신청하여야 한다. 그러면 건설교통부장관이 매입대상주택을 지정고시하게 된다. 8월 29일에 있은 건설교통부의 지정고시는 바로 그 절차에 따른 것이다.

이제 그 임대아파트들에 대하여는 대한주택공사가 임차인들의 우선매수권을 양도받아서 매입하게 된다. 대한주택공사가 납부한 경락대금에서 국민은행과 임차인들이 배당을 받는데, 임차인들이 혹여 입게 되는 임차보증금 손실은 대한주택공사가 보전해 주게 된다. 충북만 해도 4500세대가 넘는 부도임대아파트의 임차인들은 자신들의 임대아파트를 대한주택공사가 매수하여 주기를 희망하고 있다. 하지만 한꺼번에 많은 매입자금을 들일 수 없어서 이 사업은 단계적으로 추진되고 있다. 부디 이 사업이 끝까지 잘 추진되기를 바란다.