(펌) 건축물관리대장과 계약서 작성요령

[중개실무] 건물 매매, 임대차계약할 때에 "건축물대장 확인사항"   1..건축물대장을 발급받아서 꼼꼼히 확인하라. 공인중개사가 건물을 중개하면서 위반건축물을 만나는 경우가 많다. 일단 중개물건을 의뢰받으면 각종 공부(公簿)를 보아야 하는데, 우리가 중개대상물을 확인ㆍ설명할 때에 참조해야 할 공부 중 최상위가 건축물대장이다. 이 건축물대장의 기재사항과 실제 현황이 다른데 그 차이점을 계약서나 중개확인설명서 등에 기재하지 않으면 중개사가 곤란한 입장에 처할 수 있다. 건축물대장이란 허가권자가(시장ㆍ군수ㆍ구청장) 건축물과 그 대지의 현황을 적어서 보관하는 공부로써, 건축물대장은 ①사용승인서가 있는 경우 ②건축물대장기재요청 ③이기 또는 표시와 소유권이 변경된 경우에 만들어진다. 여기서 ①사용승인서란 허가권자가 신청인(건축주)이 건축물을 허가서대로 시공하였는지 확인하고 건축주에게 건축물을 사용해도 좋다는 일종의 합격증인 것이다. ②건축물대장기재요청 건물은 건축허가나 신고대상이 아닌 건축물을 말하는 것으로 (2006.5.8) 비도시지역의 면지역에 존재하였던 건물이다. ③이기(移記)란 가옥대장, 건축물관리대장을 건축물대장으로 옮겨 적는 것인데, 현행 건축법 기준에 맞는 경우만 이기가 가능하므로, 결국 그 기간(2002년)까지 옮기지 못한 건물은 건축물대장이 없는 셈이다. 2.건축물대장 오른쪽 위에 ‘위반건축물’ 표시가 있다. 그리고 허가권자는 건축 중인 건물 또는 사용승인 후의 건물이 건축법 위반건축물임을 알았을 때에는 그 허가를 취소하거나 시정명령을 하도록 되어 있다.(건축법제79조제1항) 또한 허가권자는 시정명령에 대한 표지를 그 위반건축물이나 그 대지에 설치하여야 하고, 건축물대장에 그 위반내용을 적어야 한다.(건축법제79조제4항) 즉, 건축물대장의 첫째면 오른 쪽 상단에 장번호란이 있는데 그 위에 ‘위반건축물’이라는 표시를 하도록 되어 있다.(규칙제8조제2항/ 2007.2.1 신설) 그러므로 우리가 중개를 할 때에는 반드시 일반건축물대장, 집합건축물대장 표제부 또는 전유부, 건축물대장 총괄표제부 등의 건축물대장을 발급받아 오른쪽 상단을 유의 깊게 보아야 한다. 혹시 건축물대장에 위반건축물표시가 있으면 그 위반사항을 매수인에게 설명하고 중개확인설명서에 기재하여야 한다. 또한 허가권자는 위반건축물을 매년 조사해서 시정조치를 위한 정비계획을 수립하여 시행하도록 되어 있다.(영제115조) 그러나 건축물에 위법사항이 발견되어 허가권자의 행정처분이 진행 중이어서 아직 대장에 표시가 되지 않은 건축물을 중개하였을 때에 이를 확인하지 못한 책임이 중개업자에게 있다고 해석한다면 너무 가혹한 것이다. 중개사는 선관의무를 다하면 된다. 결론적으로 대장의 층별 용도와 평면도의 너비(면적)과 맞는지만 확인하여 공부와 현황의 차이를 설명하고 계약서 또는 중개확인설명서에 기재하면 된다. 3. 임대차계약 시 유의사항 또한 시정명령을 받고 이행하지 않은 건축물은 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가하지 않도록 요청할 수 있다고 규정되어(건축법제69조제2항), 중개사가 건물임대차계약을 하는 경우 임차인이 원했던 용도대로 사용되지 못할 수도 있으므로 유의하여야 한다. 상가임대차계약의 경우에는 임차인이 원하는 영업허가의 가능여부도 일정 부분 중개사의 책임이 될 수 있으므로, 중개사는 임차인의 영업허가는 일단 임차인의 책임으로 한다는 계약서 단서를 꼭 기재해야 하며, 건축물용도, 주차장, 정화조, 가스, 수도, 전기 등을 확인할 의무가 있다. 그런데 아직 허가권자가 불법용도변경 또는 불법증축을 발견하지 못한 경우에는 그 건축물 또는 대지에 위반건축물이라는 표지가 없고, 건축물대장의 오른쪽 상단에 위반건축물 표시가 없다. 그래서 중개사가 불법부분을 발견하기 쉽지 않다. 그러므로 이런 경우에는 매도인에게 묻고 그 내용을 그대로 중개확인설명서에 기재하여야 한다. 이런 경우에도 중개사의 책임은 선관의무 수준이 될 뿐이다. 즉, 중개사는 건물을 매매 또는 임대로 중개하는 경우 반드시 건축물현황도면 중 평면도를 가지고 꼼꼼히 건축물의 위반여부를 확인해야 하며, 매도인에게 물어서 그대로 중개확인설명서에 기재하여야 한다. 4. 중개사는 평면도를 발급받을 수 있다. 이 건축물 현황도면은 1993년부터 사용검사신청 시 제출이 의무화되었는데(9가지 종류), 그 도면 중 평면도는 건축물의 내부가 공개되어 범죄에의 이용 또는 사생활의 침해가 우려된다는 이유로, 소유자의 동의가 있는 경우에만 발급이 가능하다. 이 규정은 2007년 규칙이 개정되면서 구체화되었다.(규칙제11조제3항) 이 건축물의 현황도면 중 배치도는 누구나 발급이 가능하고, 평면도는 경ㆍ공매 중인 것은 누구나 발급이 가능하지만 기타의 경우에는 제한되고 있다. 다만, 중개사는 중개를 의뢰한 증빙서류를 갖추면 발급 또는 열람이 되는데(규칙제11조제3항제4호), 이 증빙서류는 법정양식이 없으므로 지자체마다 요구하는 양식이 다를 수 있다. 양식이 없으면 ‘평면도발급동의서’를 만들어 소유자의 막도장을 날인하여 제출하면 된다. 또한 건축물대장의 소유자 변경은 반드시 등기부에 의하여 변경되어야 하나, 등기부가 없는 경우가 있다. 즉, 건축법령에 적합하게 생성되었지만 부동산등기법에 따라 등기가 되지 못하는 경우에는, 등기능력이 없다는 증명서와 매매계약서로 소유자 변경이 가능하다.(규칙제19조제3항) 5. 건축물이 없는데, 건물 등기부가 있다. 그리고 실제로 건축물이 없는데 건축물대장이 있는 경우가 있고, 건축물대장이 없는데 건물등기부가 살아 있는 경우도 있다. 동일대지에 기존 건축물대장이 존재하는 경우에는 그 대장을 말소하거나 폐쇄하기 전에는 새로운 건축물대장을 만들 수 없다.(규칙제6조) 그러므로 건축물 소유자는 건물이 없는데 대장이 있을 때에는 읍ㆍ면ㆍ동장의 확인서를 첨부하여 건축물대장의 말소를 신청해야 한다.(규칙제22조) 그리고 건축물대장이 없고, 등기부만 있는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 건축물부존재증명서(2003.11.21 신설)를 발급받아서(규칙제25조) 등기소에 제출하거나, 건축물대장 말소 신청서에 말소등기촉탁을 희망하면 시청에서 등기소에 말소등기촉탁을 하게 된다.(규칙제26조) 간혹 건축물대장이 없는데, 건물은 있으며, 등기부등본이 있는 경우가 있다. 이것은 건축물대장을 이기하지 못했기 때문이므로 그대로 계약서에 적어주면 되는 것이다. 즉, 폐쇄된 건축물관리대장은 있었기 때문에 등기부에 등재된 것이지만, 건축물이 현행 건축법 기준에 맞지 않아서 건축물대장으로 이기되지 못했던 것이다. 6. 주거용건축물의 일부의 이행강제금은 5회 이내이다. 참고로 건축법을 위반한 '위반건축물'이란 시청의 정기조사나 민원제기(고발)로 드러나게 되는데, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 이런 위반건축물을 발견하면 사실을 확인하고 먼저 일정기간을 정하여 시정명령을 한다. 그 시정기간 내에 소유자가 스스로 시정하지 않으면 시장은 이행강제금의 부과를 계고한 후에 1년에 2회 이내로 시정될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과ㆍ징수하게 된다.(건축법제80조제4항) 이때 부과되는 이행강제금은 불법으로 용도변경한 면적에 해당되는 시가표준액의 10%이고, 기타의 경우에는 시가표준액의 2~10% 정도를 부과하게 된다.(건축법 시행령 별표 15) 다만 연면적이 85제곱미터 이하의 주거용건축물과 건폐율ㆍ용적률을 초과한 건축물 이외의 주거용 건축물은 지자체조례로 이행강제금을 50% 경감할 수 있다. 또한 위반건축물에 대한 이행강제금은 이행될 때까지 부과되는 것이지만, 주거용 위반건물의 일부는 부과회수도 5회까지만 가능하다.(건축법제80조제4항) [출처] DDR부동산연구원(세종아카데미)