임대차기간 만료시까지 계약의 연장 등에 관해서 임대인이나 임차인간에 아무런 언급이 없이 임대차기간이 도과하였고 , 임대차목적물을 종전과 다름없이 계속 사용하는 경우를 말한다.
현행법상 부동산임대차의 묵시적갱신에 관해서는 민법 · 주택임대차보호법 · 상가건물임대차보호법 등 여러 가지 법에서 두루 규정하고 있고 , 이들 법에서 묵시적 갱신의 요건이나 효과에 대해서 각기 달리 규정하고 있기 때문에 많이 혼란스러워 한다.
이들 법규는 적용범위에 차이가 있다 . 즉, 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 경우 민법의 특별법으로서의 지위를 가지고 있으며, 이들 법에 규정되고 있는 내용은 민법에 우선해서 적용 되어지게 된다.
주택임대차보호법의 경우 , 주거용건물의 임대차 전반에 대해서 적용되는 반면, 상가건물임대차보호법은 상가건물 전반에 대해서가 아니라, 상가건물 중 일정금액 이하의 환산보증금(서울의 경우 240,000,000원)에 해당하는 영업용의 상가에 대해서만 적용된다.
그러므로 묵시적갱신과 관련해서 , 주거용건물의 경우에는 주택임대차보호법의 내용을, 상가건물 중 상가건물임대차보호법에서 정한 일정금액 이하의 보증금에 해당하는 영업용상가의 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용된다.
그 밖의 나머지 주거용 건물 이외의 건물임대차에 대해서는 민법이 적용된다 . 결국, 묵시적갱신과 관련해서는, 임대차되는 부동산이 이들 3가지 법 중에서 어느 법에 적용되는지를 먼저 살펴 보아야 한다.
◆ 주택임대차보호법
주택임대차보호법은 임대인의 입장에서 보면 다소 불평등하다고 생각되는 요소들이 있다 . 이는 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 취지에서 비롯된 것이므로 헌법상의 평등권을 침해하는 것은 아니라고 할 것이다.
주거용 건물에 대해서 적용되는 주택임대차보호법 은 제 6조 제1항에서 ‘ 임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 ▲임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 ▲조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. ▲임차인이 임대차기간만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다 ' 라고 규정하고 있다 .
제 2항에서는 ‘ 제 1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. ' 라고 하며 , 법 제4조 제1항에서는 “ 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. ” 라고 규정되고 있다 .
따라서 , 묵시적갱신이 될 경우에는 임대인으로서는 2년의 기간 동안 전임대차계약과 동일한 조건으로 임대할 수밖에 없게 된다.
주택임대차보호법은 임차인보호를 목적으로 한다는 차원에서 제6조의 2에서 “ 제 6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있고, 이 경우에 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다. ” 고 규정하여 , 임차인에게는 2년의 구속 없이 (3개월 정도의 제한 하에서) 자유롭게 해지할 수 있는 방법을 허용하고 있다.
※ 묵시적 갱신의 경우 최초의 확정일자가 유효하므로 임대차계약서를 새로 작성하거나 새로이 확정일자를 부여 받을 필요가 없다 .
오히려 새로이 확정일자를 부여 받고 기존 임차계약서를 없애버리면 오히려 문제가 생기게 될 가능성이 있다.
※ 묵시적 갱신이란 계약 기간이 만료되었고 , 이에 대해 아무런 얘기가 없었을 때에 종전의 계약과 같은 내용으로 임대차계약을 한 것으로 보는 것을 말한다.
임대인이 내용증명과 같은 서류를 보낸게 아니라 , 단순히 구두로만 ''더 이상 전세는 놓을 생각이 없다'' 고 했다면 묵시적갱신이 아니다. 이런 경우에도, 임대인이 의사표시를 했다고 볼 수 있다. 즉, 구두에 의한 의사표시도 서면에 의한 것과 그 효력이 같다.
또한 계약이 만료되었고 이에 대해서 구두상으로 계약연장의 합의를 한 경우에도 묵시적갱신이 아니라 명시적 갱신이며, 계약 기간 2년의 종전과 같은 임대차 계약이 성립된 것이다. 다만 서면상의 갱신이 아닐 뿐 이다 .
이 경우, 묵시적 갱신이 아니기 때문에 주택임대차보호법상 묵시적 갱신으로 임대차계약이 연장된 경우 인정되는 임차인의 계약해지권을 행사 할 수 없다. 계약을 해지 하려면 임대인이 이에 대해 동의하거나, 동의한다고 하더라도 이로 인해 임대인이 입을 손해에 대해서는 배상할 책임을 지게 된다.
◆ 상가건물임대차보호법 (상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 경우)
상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 경우 , 법 제10조 제4항은 “ 임대차기간 만료 6개월에서 1개월 사이에 임대인이 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. ” 고 규정하고 있다 .
법 제 9조에서는 “ 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. ” 고 하여 , 일단 1년 동안 전임대차계약과 “ 동일 ” 한 조건으로 임대기간이 연장되는 것으로 규정하고 있다 (이후 임차인의 갱신요구권 행사에 따라 총 5년간의 범위에서 임대차기간이 보장될 수 있는 것은 별개의 문제이다).
다만, 주택임대차보호법과 동일한 취지에서 상가임차인보호를 위해, 법 제 10조 5항에서는 “ 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다. ” 고 하여 , 주택임대차보호법에서와 마찬가지로 상가임차인에게는 기간의 구속 없이 (3개월 정도의 제한 하에서) 자유롭게 해지할 수 있도록 배려하고 있다.
◆민법이 적용되는 임대차의 경우(상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 상가건물의 경우)
임대차기간 종료 후 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않아 묵시적갱신이 이루어지면 , 기간의 약정 없는 임대차로 보고, 부동산의 경우 임차인이 해지통보하면 1개월, 임대인이 해지통보하면 6개월 이후에 해지의 효력이 발생하게 된다. 임대차기간 종료 후 상당한 기간 내에 임대차종료를 주장하는 등 이의를 제기하면 묵시적으로 계약이 갱신되지 않고 임대차계약기간종료와 동시에 계약이 종결된다. 이 때 “ 상당한 기간 ” 이라 함은 , 대략 일주일 정도로 이해하는 것이 일반적이다.
◇ 묵시적계약갱신 및 해제효력 발생시기
유형 |
계약해제주체 및 기간 |
묵시적갱신기간 중 |
주택 (주택임대차보호법) |
1.임대인: 만료일 6~1개월전까지 2.임차인: 만료일 1개월전까지 |
1.임대인; 해제불가 2.임차인: 계약해제 통보시 3개월후에 효력발생(임차인만 1년 계약시 2년 주장가능) |
상가 (상가건물임대차보호법) |
1.임대인: 해제불가 2.임차인: 만료일 6~1개월전까지 |
1.임대인: 해제불가(5년간) 2.임차인: 계약해제 통보시 3개월후에 효력발생 |
기타 임대차 |
1.임대인: 만료후 상당한 기간내(통상 14일 전후) 2.임차인: 기간 언급없음 |
1.임대인: 계약해제 통보시 6개월후에 효력발생 2.임차인: 계약해제 통보시 1개월후에 효력발생 |
전세권 |
1.전세권설정자: 만료일 6~1개월전까지 2.전세권자: 기간 언급없음 |
전세권설정자 및 전세권자 쌍방 모두 , 계약해제 통보시 6개월후에 효력발생 | |