우리네 생활패턴이 조금씩 바뀌고 있다. 그 변화에는 갈수록 가속이 붙고 있는데, 대세로 자리 잡은 격주 휴무제, 주5일 근무제 등의 직장 근무 형태가 이를 주도하고 있다. 이러한 라이프스타일의 변화는 다른 영역과 분야에도 적지 않은 파장을 일으키고 있다. 그 중 전원주택시장도 예외는 아니다. 레저인구와 가족단위 여행객의 두드러진 증가와 더불어 몇 년 전까지만 하더라도 생소한 개념이던 ‘펜션(Pension)’이 급성장을 거듭하고 있다.
호텔과 민박의 중간쯤에 해당하는 펜션이 전원생활을 영위함과 동시에 안정된 수익을 확보할 수 있다는 것이 주목을 끄는 이유이다. 그러나 폭발적인 수요에 비해 국내의 펜션은 걸음마 단계에 불과하다. 이에 본사는 올바른 펜션문화의 정착과 실수요자의 판단을 돕고자 창사 28주년을 기념하여 ‘펜션마을 투자 설명회’를 개최한다. 이 달에 연이어 개최되는 MBC건축박람회와 경향하우징페어 기간 동안 ‘펜션마을 투자설명회’라는 테마로 열리게 될 이번 행사에는 관련 분야의 여러 전문가를 초빙, 상세한 정보를 제공하게 될 것이다. 앞서 그 내용 중 일부를 본지에 실어 독자들에게 널리 전달하고자 한다. <편집자 주>
▒ 국내 펜션(Pension) 시장의 전망과 방향 - 박철민 대정하우징N 대표이사
Ⅰ부동산시장에서의 펜션
‘펜션(Pension)’이라는 용어는 원래 연금(年金), 은급(恩給)에서 파생된 말로 연금을 받아 꾸려 가야 하는 노년의 생활을 보장받기 위해 식사를 제공하는 하숙집이나 기숙학교를 두는 것을 의미한다. 유럽에 오래 전부터 있었던 민박풍의 작은 숙박시과 같은 의미로 전 가족 구성원의 서비스로 안락하고 편안한 분위기를 갖춘 것이 특징이다.
사실 펜션(pension)의 유래는 고대 그리스 시대로 거슬러 올라간다. 그리스의 여러 도시에서 여행자에게 빵과 와인을 무료로 제공하는 ‘간이식당’이라는 뜻에서 생성되었다. 이렇게 최초의민박은 호혜를 베푸는 환대정신에서 출발하였으나 화폐가 출현하고, 상업과 무역이 발달하면서 경제 생활이 활기를 띠기 시작하자 언제부터인가 민박은 간이숙소 영업으로 자리 잡게 된 것이다.
차츰 변화를 거듭하면서 펜션은 호텔의 합리성과 민박(民泊)이라는 숙박개념이 합쳐진 형태로, 여행자의 장기 체재에 대한 편의를 제공하는 10실 내외의 규모(연금 생활자의 수입에 알맞은 규모)로 정착하였다. 자연친화적인 환경 속에 가족간의 유대를 공고히 하고, 고향의 향수를 느끼며 휴양을 즐길 수 있도록 운영되는 레저형 숙박시설로 영역을 확보한 것이다.
1. 펜션(Pension)의 필요성
우리나라의 여가 문화를 한번 돌이켜 보자. 민주주의 사회 정착의 역사가 선진 서구에 비하여 상대적으로 짧고, 급격한 경제 발전에만 전력을 다하다 보니 레저 생활을 통해 삶을 윤택하게 재충전하려는 경험과 교육이 부족했다. 더구나 자연의 가치를 통한 인간교육에 소홀하였을 뿐만 아니라, 가족 내에서조차 세대간의 갈등이 심화되어 왔음을 부인할 수 없다.
이러한 현실 속에서 올바른 인간관계 교육의 장, 풍요로운 재충전의 공간이 절실하게 필요하게 되었고 새로운 레저 숙박 환경으로 펜션이 대두되기 시작한 것이다. 펜션은 이용자의 측면에서 볼 때, 고도로 복잡한 도시 생활 속에서 육체적, 정신적으로 받은 스트레스와 피로를 자연 속에서 떨쳐버리고, 목가적인 전원생활을 영위하며 안락함을 누리고자 하는 인간의 기본적 본능을 충족시키는데 더욱 그 필요성이 있는 것이다.
또한 펜션을 제대로 운영하면 든든한 연금을 확보할 수 있다는 장점으로 사회 여건상 일찍이 퇴직하거나 사회에서 소외되는 과정에 있는 활동적인 노인들에게 펜션은 새로운 대안이 되고 있다.
2. 현행 법규상의 펜션 검토
현행법상 제주도 이외에는 펜션에 관련된 법규가 없다. 우리나라에서는 ‘제주국제자유도시특별법’에 따라 제주도에서만 공식적으로 펜션을 운영할 수 있는 것이다. 제주도에서 펜션을 운영할 경우에는 법적 규정 시설 기준은 10실 이하 객실과 동물사육장, 목장 등의 부대시설을 갖춰야 한다. 한편 제주도 펜션은 콘도처럼 1실당 2∼20명에게 회원권을 분양할 수도 있다.
이러한 규정이 마련된 제주도를 제외한 여타 지역에서 ‘펜션’이라는 이름으로 영업을 하는 것은 법적인 잣대로 보면 펜션이라고 할 수 없는 셈이다. 엄밀하게 따져보면 민박집에 ‘펜션’의 개념을 접목한 고급 민박집 정도로 볼 수 있는 것이다.
그런데 현재 제주도를 포함한 대부분의 지역에서는 우선 주택이나 다가구로 인허가를 취득하여 펜션으로 운영하고 있는 실정이다. 그러다 보니 단지 규모로의 계획적인 개발이 드물고, 기반 시설이 부족하거나 종합적인 검토가 부족한 데 따른 부작용도 적지 않게 발생하고 있어 난개발이 우려되고 있는 실정이다.
◆ 제주 펜션업에 대한 검토| 건축물 규모 및 객실 구비 요건 |
① 층수 및 객실 수 : 2층 이하, 10실 이하
② 객실당 면적 : 25㎡(7.5평)이상 100㎡(30평)이하
③ 1개 객실 구비 요건 : 숙박과 취사에 적합한 1개 이상의 방과 거실, 욕실, 화장실, 현관 및 취사 시설
◆ 층수와 객실수를 규제 하는 것이 꼭 필요한 것은 아니다.
◆ 객실 면적을 규제함으로서 시설을 저렴하게 이용하고자 하는 사람이 이용하지 못하게 되는 사례가 발생할 우려가 있다.
◆ 취사 시설을 반드시 설치하도록 하는 것은 운영자가 식사를 제공할 수 있도록 하는 시설의 목적과 상충되는 측면이 있다.
| 체험농장 및 부대시설 |
① 농장 시설용 토지 : 660㎡(200평)이상
② 목장 : 10,000㎡(3,000평)이상
③ 시설 부지 안에 놀이터 ④ 간이 골프장
⑤ 게이트 볼장 ⑥ 풀장
⑦ 바베큐장 등 이용 시설 중 2종 이상
◆ 하나의 단지로 건설할 때, 공동시설로서 체험 농장 및 부대시설의 종류와 규모를 적용해 각각 동을 건설하고 자율적인 시설이 될 수 있도록 권장 시설로 하는 것이 바람직할 것이다.
| 시설 부지 위치 |
도시계획 구역 외 지역으로서 국토 이용 관리법 상 숙박 시설이 가능한 지역에 한정
◆ 민박의 개념이 아니고 숙박의 개념으로 적용 한다면, 실제 건설하기 좋은 환경일지라도 건설하지 못하는 어려움이 많다
| 오수 처리 |
① 농어촌 지역에 오폐수로 인한 환경 문제를 방지하기 위하여 오수 처리 시설을 생화학적 산소 요구량 5㎎/ℓ이하로 유지하도록 정함
② GIS(지리정보시스템)에 구축된 사항이 확정되면 지하수 자원보전지구 안에서의 행위 제한 기준(1등급 :설치 금지, 2등급 : 10ppm, 3∼4등급 : 20ppm) 등에 따라 시행령 개정 시 개선
③ 오수 처리 기준 방류수의 수질을 생물 화학적 산소 요구량 5㎎/ℓ이하로 유지할 수 있는 오수 처리 시설을 갖출 것. 다만, 오수를 하수종말처리시설로 유입시켜 처리하는 경우에는 그러하지 아니함
◆ 일반적으로 농지전용 주택을 다가구나 단독주택의 경우로 해석하여 건설하는 경우에는 동마다 정화조 시설을 하고 있다. 그러므로 생활하수를 포함하는 종합적인 오수처리가 되지 않고 있다. 전체 단지에 대한 오수처리규정이 지켜져야 할 것이다.
| 분양 및 회원 모집 범위 |
① 제주 펜션업 등록자는 농어민 소득증대 및 제주 펜션 숙박 시설 이용자의 권익 보호를 위하여 객실 수는 총 객실 중 80%이하(8실인 경우 6실 이하)만 분양하여 회원 모집 할 수 있음
② 20%(8실인 경우 2실 이상)는 농어촌 펜션업을 등록한 사업자가 자체 운영하도록 한 것으로 성수기 때 객실 이용 등을 감안한 것임. 회원 모집은 최초 분양 승인 일로부터 3년 이상 분양이 되지 아니한 잔여 객실에 대하여 공유자 전원이 회원 모집을 희망하는 경우에 가능하나 사업 시행자가 부동산 신탁 등으로 사전 회원 보호 방안이 별도 마련된 때에는 이와 관계없이 회원을 모집할 수 있도록 하고 있음
◆ 농어민을 위한 제도적 규제로 만들었지만 농어민이 펜션을 운영할 인적 능력이 의심스럽고, 공유자 전원의 회원모집 희망을 추후에 받아 내기는 그 실효성도 의심스럽다.
Ⅱ 일본 펜션업의 발전 과정
우리나라는 펜션업에 대하여 역사가 미비하고, 이제 새롭게 시작하는 단계이므로 가까운 나라인 일본 펜션업의 발전 과정<일본자료 : (財)餘暇開發センタ, 業種別レジャ-産業の經營動向, 1996, pp.228-239 일본 펜션업계 개요 참고>을 조명하여 우리나라에서 펜션이 나아가야 할 과제와 전망을 살펴본다.
1. 일본 펜션 현황과 인식
일본에서 펜션은 ‘가족경영의 소규모 서양식호텔’로 인식되어 있으며 여관업법 중 간이숙박소 영업의 적용을 받아 딱히 펜션과 관련된 독자적인 법률은 없다. 단지 1986년에 펜션의 시설기준을 명확히 밝히고 있는데, ‘숙박 형태가 서양식의 구조설비를 갖추고, 운영자가 숙박자와 교류 기회를 갖는 등 비교적 소규모의 호텔영업이며, 가족여행자가 숙박하기 적당한 객실, 라운지, 플레이 룸 및 식당을 갖추고 있는 것을 말한다’고 정의하고 있다.
따라서 객실은 10실 이상(그 중 80%이상이 서양식 객실) 그 외 플레이룸, 식당, 취사장, 욕실, 화장실, 침대 등 세부적으로 규정하고 있다. 이는 초기 펜션의 특징으로 최근과 같이 다양한 형태의 펜션이 등장하고 있는 상황에서는 컨셉을 포괄하여 정의하기 어렵다.
1) 펜션의 역사
일본 펜션의 기원은 유럽에 있다. 예를 들면 영국의 B&B(Bed & Breakfast)는 일반적인 호칭에서 알 수 있듯이 베드와 아침식사, 즉 조식(朝食)을 포함한 1박을 저렴하게 제공하는 숙박시설이다. 이러한 유럽의 펜션을 원형으로 하였기 때문에 시대와 이용자의 필요에 부합하여 독자적인 펜션으로 나아갈 수 있었다.
제1호 펜션은 1970년에 문을 열었다. 개업 당시는 아침식사만 제공하는 B&B스타일이었다. 이것이 숙박객의 불평요인이 되자, 결국 숙박자의 희망에 따라 저녁식사(夕食)를 제공하게 되었다. 이후 석식 제공은 펜션의 상식처럼 자리잡게 되었다. 그 후 1973년에 PSD(Pension System Development)라는 펜션 공급회사가 설립되었으며, 이를 계기로 펜션은 급증하였다. PSD는 펜션촌의 용지 확보 및 건설, 오너모집 및 교육, 그 밖에 융자알선까지 포함한 일종의 프렌차이즈 경영시스템으로 다수의 펜션이 이를 통해 개업하였다.
2) 펜션 규모와 시장 추이
일본 펜션연맹의 조사에 의하면 1995년 당시 펜션 수가 3,323채로 호텔과 여관, 민숙 등에 미치지는 못하지만 숙박시설로 자리를 잡아가고 있었다. PSD가 설립된 후 15년도 경과하지 않아 2천채를 넘어섰으며, 그 후에도 지속적으로 증가하여, 1987년까지는 전년대비 20%의 증가율을 기록하였다.
펜션의 연 숙박객수는 1985년대에 들어와 감소경향을 보였고 1989년, 1991년에 다소 회복하였다가 경기의 침체 및 일손 부족 등으로 인해 객실 가동율이 저하되어 대폭 감소하는 추세를 보였다. 수요가 감소한데도 원인이 있었지만 펜션을 운영하는 측에서 의도적으로 가동율을 낮추었기 때문에 매출이 대폭 줄어든 이유도 있었다.
1992년은 3년 동안의 반동도 있어 10% 증가한 470억엔 대의 매출을 나타냈으나, 이를 정점으로 1993년 2% 감소, 1994년 8% 감소하였다. 매출이 감소한 요인은 숙박객수 감소와 숙박단가 저하에 따른 것이다. 1995년은 약간 회복 기미를 보였는데, 이는 단가의 감소에도 불구하고 숙박인구가 증가하였고 또 펜션의 수가 증가한데 힘입은 결과였다.
3) 이용자 현황과 평균 숙박단가
1986년에 6,889엔이었던 1인당 평균 숙박단가는 다음해 7천엔 대가 되었고, 1989년에는 8천엔 대에 돌입하였다.
1인당 평균 숙박단가는 1992년까지는 계속 상승하였으나, 펜션 자체가 고급을 지향하며 등급을 상향 조정하면서 숙박요금도 대폭 인상하여 리조트 호텔과 비슷한 계절요금을 받는 펜션이 크게 증가하였다. 저렴한 가격을 주무기로 하던 펜션이었으나 경제적인 숙박소라 말할 수 없게 된 상황이 되었다.
펜션에 한정된 것은 아니지만 최근에는 요금을 떨어뜨리지 않고는 고객을 불러들일 수 없는 경영환경에 처해 있다. 어쩔 수 없이 펜션도 요금을 내리는 방향으로 가고 있으며, 계절요금을 없애거나 평일할인 등도 채택하고 있다
2. 시장변화와 수급분석
1) 매출액의 감소로 수지상황은 그리 좋지 않다
영업이익은 1990년부터 감소하는 경향을 보이며, 1995년에는 328만엔의 마이너스를 나타내었다. 펜션의 평균 1채당 년간 매출액은 1990년의 1,621만엔을 정점으로 감소, 1995년에 1,371만 엔이 되었다.
총 투자액 대비 매출액도 높지 않다. 따라서 매출원가, 인건비, 일반관리비 등을 비교적 낮게 책정해야 한다. 그래도 감가상각비, 차임금의 지불이자 등이 매출에서 차지하는 비중이 상당하다. 또 일반관리비 중에는 광고선전비의 비율이 높아(매출의 10%정도), 상당한 부담이 되고 있다.
2) 막대한 차입금과 상환 규모
펜션 경영의 가장 큰 문제점은 많은 펜션이 막대한 차입금을 가지고 있어 상환을 고려해야 한다는 것이다. 개업을 위해서는 상당한 투자가 필요하므로 이에 따른 차입금 규모도 커지게 되는 것이다. 이 때문에 개업자금도 일시에 상승. 1975년대에 7천만엔대였던 1채당 평균개업자금이 1991년에는 피크에 달해 1억2천9백만엔까지 증가하였다.
이렇게 고액의 설비투자를 하였으나, 높은 숙박요금은 받을 수 없었다.
호텔이나 여관에 비해 객실도 작고 요금도 적어 투자금액에 부합하는 채산성을 기대하기 위해서는 상당히 높은 가동율이 필요하였다. 그러나 이러한 여건들이 갖추어지지 못한 데 비해 경영이 이루어질 수 있었던 것은 인건비가 그다지 많이 들어가지 않았기 때문이라고 볼 수 있다.
3) 과다한 노동력 투입(Over work)
펜션의 대부분을 차지하고 있는 것은 10실, 30명 정원 정도의 규모이다. 7∼8월이나 연말연시 등 성수기에 정원이 일시에 가동되는 경우 부부 두사람의 일손으로는 힘들다. 근래에 들어 일본의 펜션에서 아르바이트를 희망하는 젊은이도 부쩍 줄었기 때문에 일손이 바쁜 시기에 아르바이트 노동력도 구하기 쉽지 않은 형편이다.
일손 부족으로 바쁜 철을 극복할 수 없어 부득이하게 객실 가동율을 낮추는 펜션도 생겨나기 시작했다. 1991년에 시장이 마이너스로 돌아선 가장 큰 이유도 여기에 있다. 10실, 30명 정도의 수용력은 가족이 운영하는 범위를 넘어선 것으로 과중한 노동으로 건강을 해치는 경우도 적지 않았다.
3. 펜션 이용객의 변화
1985년까지 펜션 이용객은 젊은 여성층이 압도적으로 많았다. 그러나 1990년경부터는 가족 이용객의 증가세가 두드러져 전체 펜션 이용객의 반 정도를 차지 하게 되고, 그 후 2∼3년에는 80% 비율을 차지하게 되었다.
이용객(여성)의 연령은 1985년경까지 20세 전후가 반수 이상을 차지하고, 25세 이상 성인은 30% 정도였으나, 그 후 비율이 역전되어 20세 전후가 감소하고 25세 이상이 증가하는 추세를 보였다.
그 후 몇 년간 25세 이상의 비율은 꾸준히 증가하여, 1995년에는 68%에 이르렀고 반면 18세 이하의 저연령층의 비율은 낮아졌다. 중심고객층이 젊은 여성에서 가족객이나 25세 이상의 성인으로 옮겨가는 추세를 보인 것이다.
Ⅲ 자연친화적인 해외 숙박시설 (녹색관광을 중심으로)
1. 프랑스의 지트(Gites : 프랑스의 민박 조직)
바캉스(Vacance)의 나라 프랑스는 일년에 적어도 5주 이상 휴가를 갖도록 법으로 정해놓고 있다. 우리에게도 잘 알려진 지중해 연안 고급별장에서 휴가를 보내기 위해서는 많은 휴가비가 들기 때문에 저렴한 비용으로 장기간 휴가를 즐길 수 있는 숙박시설, 즉 민박이 발달하게 되었다. 뿐만 아니라 산업화 이후 인구 유출로 인해 황페해진 농촌의 건축물과 문화를 지키고자 하는 사람들이 ‘녹색관광’이라는 관광객들을 위한 새로운 형태의 관광을 제안하면서 출발하였다.
지트는 마을에 있는 농가를 관광객에게 빌려주는 프랑스의 대표적인 민박 조직이다. 원래 명칭은 ‘지트 드 프랑스 전국연맹’으로 1955년 만들어졌다. 지트의 목적은 농촌에 있는 낡은 주택의 보존, 농촌인구의 유출 방지, 저렴한 요금으로 양질의 숙박을 하는 데 있다. 말하자면 지트는 ‘지트 드 프랑스 전국연맹’에 가입된 민박의 상표라 할 수 있다.
지트의 민박유형에는 농촌주택을 빌려주는 대가민박(貸家民泊), 방을 빌려주는 대실민박(貸室民泊), 4세 이상의 어린이를 위한 어린이 민박, 농가캠프장, 다수 이용객을 위한 단체민박 등 크게 다섯 가지로 구분되어 있다. 그 외에도 고성(古城)을 이용한 고급민박인 ‘프레스티지 민박’, 낚시도구와 정보를 제공하는 ‘낚시 민박’, 장애인을 위한 ‘누구나 갈 수 있는 민박’ 등이 있다. 지트 본부에서는 국내외 홍보 선전활동, 안내서 발행, 민박 예약시스템 운영, 민박 경영자 육성 뿐만 아니라 민박의 등급을 매기거나 품질관리를 담당한다. 1991년 당시만 해도 전국적으로 대가민박 3만7천 채와 기타민박 약 1만3천6백실이 가입되었다.
특이한 것은 민박의 등급제도이다. 지트는 민박이면서도 연맹에서 자율적으로 기준을 마련해 등급을 정해 놓고 있다. 그러한 엄격한 품질관리시스템을 통하여 이용객들에게 전국 어느 지트를 이용하더라도 안심할 수 있다는 신뢰감을 심어준다.
정부에서는 지역마다 차이는 있지만 농촌민박을 실시하려는 농가에 제반시설 정비자금을 장기 저리로 융자하거나 세제상의 우대조치를 하고 있다. 예를 들면 민박 신설시에는 공사비의 30∼35%를 보조하며 주민세, 부가가치세, 소득세 등을 면제 또는 감면해준다.
2. 영국의 농장휴가(Farm-holiday)
영국에서는 70년대 전반까지 B&B형태가 민박의 대부분이었으나, 1970년대 후반부터 휴가사업을 시작하는 농가가 늘어나고 내용도 캠프장, 오토캠핑 등으로 확산되었다. 지역 농가가 공동으로 마케팅을 하는 사례도 나타나고 농장에 있는 여러 가지 자원을 활용한 볼거리들도 등장하였다.
이러한 자주적인 시도는 전국적인 조직의 구축과 마케팅운동으로 확산되어 1983년 농장휴가협회(Farm Holiday Bureau)라는 단체가 설립되기에 이르렀다. 현재 회원정보는 데이터베이스로 정리되어 프랑스의 지트와 같은 중앙 예약 시스템를 운영하고 있다.
1992년 말 협회 회원수는 1,021명이며 ‘농장휴가협회’라는 조직에 가입하여 같은 상표로 공동마케팅을 하는 농가수를 뜻한다. 회원이 되기 위해서는 일상적으로 농사를 지으면서 방문자가 농장을 즐길 수 있는 환경을 제공할 수 있어야 하고, 일정수준의 서비스를 제공하는 숙박시설을 운영해야 한다. 이 같은 조건을 통해 ‘진짜 농가에서 묵는다’, ‘확실한 서비스를 보증한다’는 것을 홍보 초점으로 부각시킨 것이다.
협회에서는 회원들을 위한 자문이나 정보제공, 마케팅을 위한 전시회의 기획, 연수회 개최 및 안내서를 발행한다. 특히 안내서는 ‘농가에서의 체류’라는 제목으로 전체 회원의 주택사진 또는 그림, 자기소개, 안내지도, 시설이용 등의 정보가 상세히 수록되어 일반에게 제공된다. 또한 농가에서의 숙박은 저렴한 반면 시설의 질이 떨어진다는 이미지를 없애기 위해 숙박시설의 등급을 인정받도록 되어 있다. 프랑스의 지트와 마찬가지로 등급을 매기는데, 등급은 등록(listed)에서 5관(five crowns)까지 6등급이 있다. 최고인 5관인 경우 규모는 작지만 고급 호텔급에 해당한다.
3. 일본의 농촌 리조트 팜인(Farm-Inn)
일본에서 농촌 리조트와 유사한 것으로는 과거 민숙과 펜션, 자연휴양촌 등이 있으나 녹색 관광에 해당하는 것으로 농촌 리조트 또는 팜인(farm-inn)이라는 것이 있다. 이것은 낙후된 농ㆍ산촌의 활성화 대책과 함께 90년대 초 이른바 일본의 버블경제가 무너지면서 장기 경기침체로 접어들자 저렴한 비용으로 즐길 수 있는 여가 시설로 주목을 받게 되었다.
또한 정부차원에서 농업 문제에 대한 대책, 농촌 리조트 정비를 담은 녹색관광 모델 정비사업(1993), 농촌 리조트와 농가민박 등의 발전을 위한 농산어촌민숙법(1995)을 제정하는 등 녹색관광을 적극적으로 도입한 것이다.
유럽의 경우는 농촌환경과 풍경 속에서 ‘검소한 생활을 즐긴다’는 것에 주안점을 두고 리조트의 조용함과 편안함을 최우선으로 추구해, 식사는 대부분 농가 레스토랑에서 해결하고 전원 풍경 속에서 독서나 산책 등을 즐긴다. 그러나 일본의 농촌 리조트에서는 일반적으로 농업체험, 산지직매와 같은 농업에 관심을 둔 활동과 도시와 농촌의 교류, 가족의 체재에 중점을 두고 있고 기타 활동은 부수적인 것이 특징이다.
Ⅳ 우리나라 펜션의 향후 과제
1. 운영자 측면에서의 조건
우리나라에서는 아직까지 펜션의 운영에 대하여 전문화가 미비하고 운영과 서비스에 대한 교육이 전무한 상태이다. 따라서 일반적으로 연금 생활자들이 독자적으로 운영하기에는 많은 어려움이 따른다.
1) 자연을 사랑한다
도시 생활자는 점점 늘어만 가는데 도심의 환경은 더욱 악화되고 있다. 펜션은 자연과 함께 자연을 아끼며 여유 있고, 건강한 황혼을 맞이하는 기회를 갖는 것으로 이를 보람으로 생각하는 사람만이 펜션의 목적을 이룩할 수 있다.
2) 사람을 소중히 알고 인격을 중시한다
펜션 운영자들은 한결같이 펜션 운영의 가장 큰 매력은 여러 사람들을 알고 인간적인 관계를 유지할 수 있는 것이라 말한다. 도시 생활 안에서는 지위나 권력, 경제력 등의 생존환경에 적응하다 보면 타인의 인격을 고귀하게 생각하는 마음이 본의 아니게 훼손될 수 있다.
이와 반대로 스스로 봉사하는 입장에서 타인을 위하여 베풀고 그 베푸는 즐거움을 갖고자 하는 기본적 사고와 진심을 가진 사람만이 펜션을 운영할 수 있는 자격을 가진다.
3) 자연 속의 삶을 즐기는 마음을 갖는다
자연을 사랑하는 것과 자연 속에 사는 것과는 다르다. 자연 속에서 산다는 것은 농사를 짓고 있거나, 어촌에서, 산촌에서 그리고 도서지방에서 사는 것을 뜻한다.
아무리 자연 속에서 살고 싶어도 도시 생활자들이 갑자기 자연 속에 적응하는 것은 어려운 것이다. 이러한 부작용을 완화하며 매개적 역할을 할 수 있는 것이 바로 펜션 생활이다. 펜션이 자연 속에 삶을 이루는 관문이요 시작이 될 수 있을 것이다.
4) 펜션 운영의 매력을 느낀다
펜션의 매력은 사람을 만나는 것이다. 연령이나 직업 등에 상관없이 생각이 다른 사람들과 만나고, 친분을 갖는 즐거움을 알고 느껴야 하며, 비즈니스로서의 고객 접대가 아닌, 가족간에 느낄 수 있는 넉넉함이 있는 펜션이 되어야 한다. 운영자 자신이 고객과의 시간을 즐겁게 느낄 수 있는 경영이 되어야 한다.
2. 구체적인 운영 방향
1) 고급화보다는 친근감으로 승부
일본의 경우, 버블기까지는 고급스럽고 미식가(美食;gourmet) 지향을 반영한 펜션이 성행했다. 아트홈(art-home)한 분위기만으로는 고객을 모을 수 없다는 판단에서다. 그로부터거주성의 향상에 무게를 두어 건물이나 인테리어를 고급스럽게 치장하고 넓은 객실과 욕실 및 화장실, 텔레비젼을 설치하는 등 호텔에 버금가는 장비를 경쟁적으로 내놓게 되었다.
요리도 고품질을 추구하여 고객의 입맛에 맞추려는 노력이 이어졌으나, 아무리 고급화 노선을 추구하고자 하여도 쁘티호텔 혹은 오베르쥬(교외숙박시설에 딸린 레스토랑)와 경쟁이 될 수 없었다. 소규모 숙박시설이라는 점은 유사하지만 쁘티 호텔 등은 요리나 서비스가 일류 프로에 의해 제공되어 펜션과 같은 가정적인 분위기와는 이질적인 요소가 많은 것이다. 또한 표적시장이나 고객의 숙박목적도 다르기 때문에 펜션이 기를 쓰고 업그레이드해 경쟁할 필요가 없다.
펜션은 차라리 다른 점을 어필하는 것이 바람직하다. 고객이 한번 묵었던 펜션을 다시 찾게 되는 것은 화려한 시설보다는 오히려 운영자 부부의 정성이 담긴 요리 등에 크게 기인할 수 있다. 더욱이 주변의 관광, 레저 또는 즐길 거리에 관한 정통한 정보가 제공되는 등의 서비스 정신도 중요하다. 결국 하드웨어보다는 소프트한 부분의 세심한 서비스에서 승부를 봐야 한다.
2) 펜션 규모의 적정화로 노동력 부족 해소
시설의 규모를 축소함으로서 운영자, 혹은 외부의 적은 노동력으로도 충분히 운영될 정도의 미니 펜션으로 변화가 필요하다. 즉 정원규모를 5실 10명 전후로 하는 것이 바람직하다.
또한 종래의 2인실 중심의 객실을 가족을 위한 4인용으로 전환시킨 펜션도 생각해 볼 수 있다. 정원을 억제하는 것보다 1실을 넓혀 숙박객이 쾌적하게 지낼 수 있도록 하는 것도 바람직하다. 이것이 실현되면 노동력도 경감되어 질 높은 서비스 제공이 가능해진다.
3) 일본식 펜션 게스트 인, 패밀리 인
펜션은 중ㆍ고령층에는 지명도가 낮고 젊은층에 인식이 높은 편인데, 오히려 표적이 될 연령대를 중ㆍ고령층에 둔 게스트인을 생각해 볼 수 있다. 일본의 경우, 중·고령층의 선호에 맞춰 양식 객실을 두고 식사도 양식 중심으로 하는 펜션이 있다. 한편 가족손님을 타깃으로 한 패밀리 인은 가족이 묵을 수 있는 넓은 방을 두고 식사에서도 푸짐한 대형 요리를 중심으로 제공한다.
4) 석식을 제공하지 않는 B&B형 펜션
펜션에서는 석식을 제공하지 않으면 노동량을 상당히 줄일 수 있다. 매출은 떨어지겠지만 운영자 부부의 짐을 상대적으로 줄일 수 있고 숙박객과의 커뮤니케이션 시간도 늘릴 수 있다. 근처에 레스토랑이나 향토 요리 등을 제공하는 시설이 있다면 그 식당의 정보와 서비스를 연계해 활용하는 것도 생각해 볼 수 있다. 자가용 승용차를 이용한 숙박객이 대부분인 만큼 외식은 그리 큰 문제가 되지 않는다. 펜션측이 정해 놓은 메뉴를 선택할 수밖에 없는 식사로 부담스러워 하는 사람도 적지 않다.
여행에 익숙한 최근의 젊은층 가운데 체재 일수를 조금이라도 늘리기 위해, 식사는 편의점 등 간이식당에서 해결하는 것이 경제적이라는 사람도 있다. 여행자에 따라 식사도 다양한 스타일이 있음은 당연한 것이다.
5) 농원이나 과수원에 딸린 컨트리 펜션
리조트 지역이나 관광지와는 달리 한적한 전원에 풍부한 자원을 주요 매력으로 하는 것이 컨트리 펜션으로 농원과 과수원에 설치되는 것이 큰 특징이다. 기존의 관광지와는 달리 맛 좋은 물과 과일, 곡식 등 자연에서얻는 혜택이 상대적으로 풍부하다. 지가가 저렴하기 때문에 투자금액이 적고 차입금의 상환도 비교적 쉬운 것이 큰 장점이다.
농업을 하면서 펜션을 경영하면 부수입도 얻을 수 있다. 최근 농촌의 과소지 대책이나 농지의 효율적인 이용을 위해 농협과 지자체가 펜션을 적극적으로 유치하려 하고 있다. 토지를 빌려 농업과 펜션 경영을 병행하고 거기서 나오는 농산물을 요리에 사용하기도 한다. 자연을 점점 잃어가면서 자연이나 전원에 대한 동경심을 가진 사람들이 증가하여 유난히 농업 체험 등에 대한 욕구가 강해지고 있는 추세에 따라 주목되는 부분이다.
6) 고정적인 틀에서 벗어나야 한다
다양한 새로운 유형의 펜션이 등장하고 있는 만큼 펜션의 컨셉을 잡는데 있어 고정적인 틀에서 벗어날 수 있어야 한다. 가족경영, 소박함, 친밀감과 경제적인 요금 등 본래의 특징을 고수하는 한편, 특색있는 서비스로 접근해야 한다.
앞으로는 여가시간을 즐기는 계급이 사회저변층까지 확대되면서 저렴하게 이용할 수 있는 체재형 숙박시설이 성장할 가능성이 높다. 인상을 남길 수 있는 다양한 서비스 개발과 저렴한 요금으로 보다 나은 위치를 선점하는 것이 필요하다.
Ⅴ 펜션의 새로운 방향
1. 펜션의 단지화
그동안 펜션은 단지화를 지향하지 않았다. 그런데 최근 펜션 개발자들이 점차 펜션의 단지화를 이루고자 하는 움직임을 보이고 있는 것은 고무적인 현상이라고 볼 수 있다. 그러나 펜션을 단지로 형성하여 이점을 제대로 살리지 못한다면 단지화 개발에 따른 효과를 기대하기 어렵다.
1) 관리의 통합화
고객관리, 정보의 공유, 단지 유지 및 환경관리, 경비 및 안내와 기타 인적 관리를 통합함으로써 경비의 절감효과는 물론 더 나은 고객서비스 제도를 제시할 수 있다.
2) 단지내 시설의 쾌적화
그 동안 개별적 펜션은 스스로의 범위를 벗어날 수가 없었다. 그러나 단지 전체를 계획적으로 개발하면 종합적인 공공시설의 유치와 보다 쾌적한 환경 조성이 가능하다. 우리나라는 보통 단지를 조성함에 있어서 토목공사를 하여 대지를 조성하는 과정에서 자연을 훼손하고 있다.
또한 조성된 부지 안에서만 건축을 하므로 각 개별 펜션에서 공동 이용시설의 접근이 어렵고 상호 자연스럽지 못한 동선을 갖는 경우를 볼 수 있다. 말 그대로 맨발로 공동 편익시설에 접근할 수 있는 정도는 되어야 한다.
3) 편익시설의 공동이용
개별적인 펜션에서 편익시설을 설치하기는 매우 어렵다. 부대시설의 종류에 따라서는 많은 토지가 필요한 운동장, 테니스장, 게이트볼장, 미니골프장, 수영장 등은 물론이고 건물이 필요한 공동 목욕장, 실내풀장, 연회 및 회의장, 수공예시설, 도자기 작업실 및 가마 등의 시설이 개별적인 펜션에서 소화하기 어렵고 단지 개발 차원에서 건설되어야 효과적이다.
4) 마케팅, 홍보 및 광고의 단지공유화
개별적인 펜션의 마케팅이나 홍보는 운영 수익에 비하여 매우 많은 비용이 지불되어야 함으로 비효율적이고 고객을 유치하는 효과도 미비한 편이다. 단지화를 이뤄 여러 편익시설을 겸비하는 마케팅 전략을 수립한다면 더욱 효과적으로 고객을 유치, 관리 할 수 있다.
2. 펜션 운영과 소유 분리
경험이 전무하여 망설여지거나 사정상 운영하기 곤란한 여건인 사람, 펜션 사업에 투자를 하되 위탁 운영에 의한 수익을 원하는 투자자에게는 자본과 운영을 분리하는 개념으로 전문 운영업체에 위탁 하는 것도 현실적으로 전문성 있고, 효과적인 방법일 수 있다.
1) 펜션 단지 전체를 전문업체에 위탁하여 운영, 관리하면 전체 기능이 달라진다
개별 펜션에 차지하는 운영자 주거 공간이 필요 없다
ㆍ개별적인 각 호에 독자적인 옥외 공간을 둘 수 있다.
ㆍ경비 및 관리를 전체적으로 할 수 있으므로 개별적으로 담장이 필요 없고, 단지 전체에만 필요하므로 자연 친화적인 배치가 가능하다.
ㆍ공동 편익 시설을 전체 펜션 성격에 따라 계획적으로 배치할 수 있다.
2) 단지 전체를 경제적이며 효과적으로 사용할 수 있다
ㆍ비수기에 일부만 운영 할 수 있으므로 에너지비, 관리비 절감을 가져온다.
ㆍ마케팅을 공동으로 시행하여 홍보 비용이 절감되고 그 효과를 극대화 할 수 있다.
3) 투자자(자본주)에게 안전성을 보장할 수 있다
ㆍ단지 전체가 하나의 관리 운영권으로 엮어 있기 때문에 개별 숙박 부분은 다양한 형태(별장형, 호텔형 등)로 구성할 수 있다. 운영 주체에 대한 신용도에 따라 공신력을 가질 수 있고 소유의 보장으로 투자 안전성을 보장할 수 있는 것이다.
① 별장형 단독으로 단지내 단독형 1세대로 분양이 가능하며 건축물 규모는 25~45평형 정도로 단독 별장 소유의 보장을 할 수 있다.
② 별장형 2~4호 등의 1층 연립형으로 소규모 투자자가 일정 토지공동소유 지분을 가지고 있는 펜션을 소유하는 형태다.
③ 호텔형 혹은 여관형의 소규모 숙박실이 6~10실 정도의 규모로 전체를 개인 소유로 하는 것도 가능하다.
3. 도농간 교류에 의한 펜션 개발 및 운영 방법
1) 상호 필요에 의한 자연적 교류
현대 사회에서 환경적 측면의 가장 큰 문제점 중 하나는 인구의 도시 집중으로 도심의 과밀화 현상이 가속화되고 있는 것이다. 또한 상대적으로 시골(농촌, 어촌, 산촌, 도서지방, 폭설지대, 소외지역 등)은 과소지로서 문화 및 경제적 혜택을 받지 못하여 이촌 현상이 두드러지고 있어 생활의 격차가 심화되고 있는 것이 현실이다.
이러한 문제의 격차를 좁히고자 한다면, 서로가 경험하지 못한 환경의 교류를 통하여 1차적인 해결이 가능하다. 그런데 이러한 소통은 인위적이 아닌 상호 필요에 의한 자연적인 교류가 되어야 하며, 이러한 과정 속에 펜션이 중요한 역할을 할 수 있는 것이다.
2) 기존마을시설의 펜션화
펜션이 도시민의 휴식이나 농촌체험 등에 목적을 둔다면 반드시 관광지에만 위치할 필요는 없다. 펜션 단지의 이상적인 건설 방법 중 하나로 기존 마을의 형태에 내외부 시설을 현대화해 단지를 만드는 방안도 생각해 볼 수 있다. 펜션이 기존 시골촌에 자연스럽게 형성되어 그들의 생활과 환경을 배우고 체험함으로써 진정한 인간 관계를 형성할 수 있다면 도시와 농촌의 욕구를 동시에 만족시킬 수 있을 것이다.
3) 회원제로 지속적인 관계유지
1970년 독일에서는 ‘농가에서 휴가를’이라는 행정적 캐치플레이를 걸고 시골을 살리고자 하는 사업을 추진한 바 있다. 회원형 고향 휴가촌은 등록을 하고 연회비를 납부한 사람들을 회원화하여 펜션을 사용할 수 있도록 하는 것이다.
마을의 제시설을 지역주민과 동등하게 이용할 수 있고 연중 4계절 항상 사용할 수 있는 특전을 베풀며, 더불어 지역의 생산 품목을 도시 회원에게 년2~4회 직송하는 시스템을 도입할 수도 있다.결국 펜션의 이용회원은 휴가철만의 일시적인 이용이 아닌 시골 지역의 문화나 생활을 교류할 수 있는 회원으로 지속적인 관계를 유지할 수 있다.
4) 농·과수원 오너 제도 도입
회원형 펜션에서 농과수에 대해 오너(Owner)제도를 도입하면 참여를 더욱 적극화 할 수 있다. 산림 및 과수가 있는 농ㆍ과수원업의 생산수단에 대해 회원(도시인) 등으로부터 출자나 임대를 모집하여 농가의 자금 부담을 줄이는 한편, 오너에게는 그 수확물을 환원하는 조합식 펜션으로 펜션의 소유범위를 확대하는 방법도 강구 할 수 있다.
5) 산림관찰 시스템 도입
펜션 회원에 대한 산림관찰 시스템을 도입 할 수 있다. 회원에게 할인 요금 등을 적용하여 개방하고, 출자한 산림에 대해 성장 과정을 관찰하며 가꿀 수 있는 시스템으로 산림속에 휴양의 펜션을 제공하는 것이다. 보다 세부적으로 대상을 선정하여 다양한 형태를 이끌어 낼 수도 있다.
6) 특화된 서비스로 펜션의 다양화 추구
계절별, 위치별(산촌, 어촌, 농촌, 반도, 폭설지, 도서지, 벽지 등), 산업별(곡식, 채소, 과일 등), 특화 사업별(이벤트 성격의 특화, 지역 생산성 불균형 해소, 특화작물에 관한 생산 등), 행위별(해수욕장, 낚시터, 버섯 따기 등)로 펜션의 다양화를 추구할 수 있다.
Ⅵ 펜션의 미래와 전망
지금까지 살펴본 바와 같이 펜션 사업은 관광지의 새로운 숙박시설 뿐 아니라 농어촌지역 활성화와 농촌문화 및 환경의 보존을 위한 새로운 수단으로 파악되어야 한다. 관광객을 위한 펜션과 향토요리, 특산물의 개발, 각종 이벤트를 개최하는 등 그 지역의 독특한 생활과 문화를 자원으로 하여 농촌지역의 활로를 개척할 수 있어야 한다. 더욱이 앞으로 우리나라에서 주5일 근무제가 보다 확산될 것이기 때문에 다양한 패턴의 레저생활이 더욱 가속화 될 전망이다.
유럽의 경우 농촌 자체가 우리나라처럼 쌀농사에 적합한 고온 다습한 지역이 없고, 오히려 휴양지로서 적절한 기후조건을 가지고 있는 곳이 많다. 또 유럽 농가주택의 구조가 펜션이나 민박시설로 개조하기에 적합한 반면 우리나라 농촌주택은 상당히 낙후되어 있다는 근본적인 문제점도 있다.
그러나 이러한 조건들에도 불구하고 펜션산업이 활기를 띠는 것은 마땅한 위락시설과 숙박시설이 적은 우리나라에서 그 대안이 될 수 있기 때문이다. 도시인에게는 농촌 체험의 장이 되고 편안한 휴식을 제공하며, 농촌 주민들에게는 낙후된 생활여건을 향상시킬 수 있는 일거양득의 펜션사업을 우리 실정에 맞게 도입할 때가 왔다. 따라서 펜션은 다음과 같은 방향으로 발전되어야 할 것이다.
전국적인 펜션 및 민박조직을 구축하여 관련 정보의 파악과 공동 홍보를 전개하고 펜션의 이용과 관리 운영에 관한 체계적인 구축이 필요하다.
펜션마케팅에 대한 노력은 물론 펜션의 단지 성격과 알맞은 종합 계획이 기본적으로 성립되고 단지 전체의 계획적인 개발이 이루어져야 한다. 또한 기본적인 개발 컨셉의 설정에 맞는 훌륭한 운영 서비스 수준도 제고되어야 한다.
지방자치단체 등 행정의 지원이 이루어져야 한다. 낙후된 민박시설을 보수하는데 많은 자금이 필요하고 펜션 개발에 대한 법적인 보장이나 단지 개발에 대한 제도적 보장이 미비한 만큼 이에 대한 개선이 절실하다.
농촌 펜션이나 민박을 실시하기 전에 환경보전을 염두에 두고 주거환경을 정비하는 등 기존의 관광지 개발과는 달리 환경친화적인 조성이 되어야 한다.
전문적인 운영 노하우가 있는 전문가에 의한 세부적인 매니지먼트가 확산되어 이용자를 만족시킬 수 있는 질 높은 활동 프로그램과 서비스를 제공해야 할 것이다. 또한 지역 활성화 개념의 녹색관광 펜션이 성공하기 위해서는 단순히 소득증대 차원이 아닌 시골의 아름다움을 보존하면서 지역 주민들이 스스로 자원을 발굴하고 사업화시킬 수 있도록 체계를 갖추는 데 중점을 두어야 한다.
지역의 펜션 사업이나 녹색관광은 단순히 농업과 관광의 접목이 아니라 농촌지역의 총체적인 활성화를 유도하는 것이며, 지방자치단체는 물론이고 여행자, 지역주민 모두가 이러한 정신을 이해하고 비전과 전략을 공유하는 파트너로서 협력하는 것이 중요하다.
이러한 노력은 농어촌을 살리고 이농현상을 줄일 수 있는 대안이 될 수 있으며, 계층간의 문화적 격차를 줄이고 지역적인 소외감과 과소지 활성화에 대한 확실한 대책이 될 것이다. 도시와 시골과의 적극적인 교류는 도시과밀화로 인한 도시인들의 스트레스 해소 및 재충전에 기여되며, 도시 내 상대적 빈곤을 누리는 계층의 갈등 요소를 줄이는 계기도 될 것이다.
그리고 어린 자녀들에게는 자연을 직접 체험할 수 있는 참교육의 공간으로, 노인에게는 편안한 쉼터의 자리로 제공되어 현대인들이 보다 풍요롭운 삶을 누리는 데 보탬이 될 것이다. 이러한 차원에서 펜션 개발은 농어촌 활성화 방향과 함께 수립되어야 하고, 전국토로 확대되어야 할 필요성을 갖는다.
우리 국민들이 경제적 성장만을 추구할 것이 아니라 인간적인 삶을 영위하고 자연과 하나되는 본연의 모습을 찾아갈 수 있게 하는데 펜션개발은 그 의미를 찾을 수 있다.
박 철 민 대정하우징 N 대표이사
전원주택 전문 컨설턴트로 단지개발 및 전원주택단지 분양은 물론 ‘전원주택 정보센터’를 운영하여 컨설팅을 해주고 있다. 현재 전원주택단지, 펜션단지 및 휴양지, 위락시설 개발ㆍ관리 등 각종 부동산 관련 컨설팅을 전문으로 수행하고 있는 대정하우징N(02-566-9400)을 운영하고 있으며, 양평, 용인 등지에 전원주택단지를 개발하기도 하였다. 현재 부동산TV(RTN)에도 출연중이다. http://www.jwnews.com
▒ 펜션(Pension) 건축의 설계에서 준공까지
Ⅰ 개 설
펜션 건축은 일반 개인주택과 달리, 아파트나 호텔 혹은 다른 상업성 건물처럼 불특정 다수인이 이용하게 되는 건축이다. 따라서 건축주의 의사보다 이용자의 측면을 더욱 고려해야 하는 건축으로 당초 설계과정부터 준공까지 주관적인 오류를 범하지 않는 객관성이 요구된다.
또한 자연 속에 위치하는 경우가 대부분이므로 자연과 인간, 그리고 건축이라는 테마를 만들어 낼 수 있는 작품성, 그리고 많은 사람이 사용하는데 따른 유지, 관리 면에도 큰 비중을 두어야 한다.
건축은 기획(타당성조사, 위치선정, 기반시설의 유무를 포함한 대지 환경분석, 건축물 기본구상, 기본계획, 기본설계, 시공설계, 건축구조 부분공사, 설비공사, 전기공사, 마감공사 등)부터 건축물 사용에 이르기까지 많은 단계를 거쳐야 하는 만큼 적지 않은 전문 인력을 요한다.
또한 건축은 건축물의 크기와 내용에 관계없이 모든 과정(직종수 68가지-영국의 BRS 분류)을 필요로 하며, 수많은 재료(1백만 가지 이상)와 공법이 요구된다. 그러므로 모든 과정을 계획하고 완결하기에는 일사 분란한 계획과 실행이 병행되어야 하며, 전문 인력의 도움이나 위탁이 필요하다.
건축은 많은 전문 인력을 필요로 하며 예술성과, 사회성, 경제성, 안전성, 합리성 등 많은 부분을 고려해야 한다. 그러나 설계자의 주관적 가치관이나 건축물의 목적과 경제성 등에 따른 가치관의 차이가 있기 때문에 건축가를 비롯 관련된 많은 사람들의 의견을 취합하기엔 어려운 점이 있다. 그래서 설계 당시부터 충분히 검토하고, 협의를 거쳐 세세한 부분까지 계획해야 하고, 특히 시공 중 설계 변경이 가능한지에 대하여 사전에 충분히 검토되어야 한다.
설계가 완료되면 시공업자 선정 단계로 접어들게 되는데, 작은 규모의 공사는 평당 공사비 단가에 의해 시공자를 선정하는 경우가 대부분이다. 이 때 양심적인 시공업자를 만나면 다행이지만, 적지 않게 시공 과정에서의 설계 변경, 건축물에 대한 정확한 구성 내용, 가격표시가 명시된 자재내역서가 없는 등의 이유로 건축주와 설계자, 시공자 간에 마찰이 발생하는 경우를 종종 보게 된다.
양심적인 시공자에게 시공을 의뢰했더라도 기술적인 능력이 해결되지 않는 업체라면 시공의 수준을 믿기가 어렵기 때문에 여러가지 측면에서 업체의 능력과 조건을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
시공자는 설계를 사전에 검토하여 이에 따른 시공 대안을 제출해야 함에도 불구하고, 설계도면에 누락된 사항을 발견하면 추가공사를 요구하는 경우가 있다, 이를 빌미로 공기지연, 시공비 상승 등 마찰의 소지를 만들기도 한다. 다만 지반조건이 면밀하지 못한 지질조사 때문에 설계에서 가정한 지질 상태와 다른 경우, 설계가 변경되어야 하며 이에 따른 추가 공사비는 지불해야 한다.
또한 건축주 본인의 의사에 의해 설계된 내용을 달리하고자 할 때 제출된 내역서 단가에 의한 계약 조건이 재조정되어야 하며, 혹 내역서에 기재되지 않은 해당 재료나 공정 사항에 대해서는 별도로 견적을 뽑아 실제 집행되는 금액을 추가하거나 혹은 정산처리 한다. 시공이 완료되면 마지막 단계로 법적인 준공검사 조건의 준공청소를 하고 사용승인이 떨어진 후에 사용하게 된다.
Ⅱ 펜션 건축 순서 및 점검사항
1. 타당성조사
ㆍ대지의 자연환경조사 (표고, 경사, 전망, 식 생물, 기후환경)
ㆍ대지의 인문환경조사 (주변 관광자원, 교통, 편익시설, 경쟁시설)
ㆍ주위여건 조사 (도로, 기존마을과의 관계, 주변 농어민에 관한 사항)
ㆍ기반시설 조사 (급수, 지하수, 배수, 외부 전기, 진입도로, 오수처리)
ㆍ건폐율, 용적율, 층수 등의 관련 법규 제사항(주택 규모예측)
2. 대지구입
ㆍ소유권, 제3자와의 채무관계, 규모, 국토이용계획 등을 확인
3. 기본구상(기획)
ㆍ건설규모, 용도, 운영방법, 기타 특기사항 (건축주)
ㆍ건축물의 배치, 기능, 형태, 투자비, 일정계획 구상
ㆍ주변 환경과의 연계 및 대지 조건에 대한 구상
5. 기본 및 기초설계
ㆍ건축물 기본설계(평면, 입면, 재료, 창호, 외부시설, 세부 디테일)
ㆍ구조설계, 난방설비설계, 위생설비설계, 전기 설비설계
6. 건축허가 / 신고
ㆍ심의지역여부에 따라 소요
ㆍ기존 건물 존치시 철거신고
ㆍ100㎡ 이상 건축사 설계
7. 시공회사 선정
ㆍ도면의 이해도 및 기술능력 평가
ㆍ공사의 이해도 평가
ㆍ회사의 신용 정도, 실적, 기술인력 수준, 협력업체 수준
ㆍ시방서, 현장설명서, 현장 조사사항 평가
ㆍ내역서, 단가조사서, 시공 및 제품 샘플, 제품안내서 준비 등의 평가
8. 건설공사
ㆍ설계도서 및 현장 확인 등의 공사기본 준비
ㆍ설계변경이 필요한 사항의 검토. 공사 시공도 작성
ㆍ안전계획 수립, 공사예정공정표, 현장 공사일지, 기후표
ㆍ자재보관 및 지급자재 리스트 작성, 자재보관계획
ㆍ터파기공사, 구조공사, 외부마감공사, 내부마감공사, 대지조성 및 조경공사, 설비공사, 전기공사
9. 준공 및 사용허가
ㆍ오수처리 혹은 정화조 준공 필증
ㆍ전기 통신 준공 필증
ㆍ형질변경 준공 필증
ㆍ건축물 사용검사 및 기타 개별법에 의한 준공서류
10. 소유권 보전등기
ㆍ취득세, 등록세 등 세금 납부
ㆍ건축물 관리대장, 등기부 등본 등재
11. 입 주
ㆍ가구배치, 청소, 액세서리 배치 및 설치
ㆍ식기류 등 주방용품 점검
ㆍ고객접대 친절교육, 업무분장, 운영방향교육
ㆍ마케팅 점검, 기록준비
Ⅲ 펜션 운영 방향에 따른 설계의 중점사항
1. 펜션의 운영 방향에 따른 형태 결정
ㆍ단독 직접 운영 펜션 : 운영자와 소유자가 같고 직접 살면서 고객과 인간관계를 유지하며 운영하는 펜션이다.
ㆍ단독 간접 운영 펜션 : 단독 필지에 건설하되 운영은 전문 운영진에게 위탁 운영하는 펜션이다.
ㆍ다가구식 연립 펜션 : 운영자가 직접 살지 않고 다른 곳에서 살며 운영하는 것이다.
2. 단지내 운영 방향에 따른 형태 결정
ㆍ단지내 개별 운영 : 개별적인 펜션이 하나의 단지로 형성되어 있어 단지개념이 비교적 약한 편이다. 그러나 단지내 운영자들의 공동협력 여하에 따라서 발전적인 결과를 도출할 수도 있다. 각 개별 주거가 필요하고, 운영자에 따라서 식당이나 소규모의 목욕탕, 기타 개성 있는 부대시설을 설치할 수 있다.
ㆍ단지 전체 통합 운영 : 개별적 운영 형태인 펜션의 주거기능이 필요 없게 되고, 단지전체를 운영, 관리하는 사무실과 종업원 숙소가 필요하다. 단지내 부대시설이 공동으로 형성될 수 있으므로 옥외공간이나 테니스 코트 같은 운동시설, 식당, 회의장, 공중목욕탕, 수영장 등을 설치할 수도 있다. 많은 객실과 다양한 부대시설로 단체고객이나 연수팀 등을 받을 수 있어 마케팅 범위가 넓어진다.
3. 설계의 중요성
1) 설계(Design)는 창조물(Creation)이다.
2) 설계단계에서 원가의 80%가 결정된다
당초 설계 단계에서 전체 공정에 대한 원가의 80% 쯤 이 결정된다. 설계의 중요성은 건축설계가 인간 생활환경 창조라는 건축의 근본적인 접근에서 뿐만 아니라 건설비 절감 측면에서 더욱 중요한 것이다.
건축의 아름다움은 건설비용이 많이 투입되는 것에 비례하지 않는다.
기본적인 형태의 아름다움과 기능의 충족에 따르는 내실의 추구가 이루어 질 때, 같은 비용을 투입하더라도 더 효율적이고 아름다운 건축물을 지을 수 있다. 그렇지 않다면 많은 비용을 쏟아 부어도 그에 합당한 효과를 볼 수 없다.
적재적소에 필요한 합리적인 자재 사용은 적은 비용으로 최대의 설계 효과를 가져다준다.
설계도서상의 충실(누락됨 없는 세밀한 표현)은 시공자의 임의변경이 불가능하므로 건축주에게도 올바른 비용투입이 보장된다.
3) 설계변경
인간은 생각하는 동물이고, 건축을 함에 있어서 건축가의 창작의욕은 계속되므로 이에 의한 설계는 변경될 수 있다. 그러나 이유 없는 설계변경이나, 설계자의 당초 의도와는 다른 시공상의 편의라는 이유로 변경하거나, 건축주가 비전문가일 경우 다른 사람들에게 여러 가지 지나친 조언을 듣고(각각 다른 환경에서 다른 목적으로 다른 작가가 설계한 건축을 참고하여 부분적인 적용을 하고자 하는 것 등) 변경을 고집하면 일관성이 결여되어 나쁜 결과를 초래할 수도 있다는 것을 유념해야 한다.
기본적 사항의 변경이 많을수록 비용은 대개 증가한다.
조사 사항(지질 조사, 기반시설 조사, 지하수 탐사 등)이 미진할수록 설계 변경이 많다.
적은 설계비로 세밀한 설계를 기대할 수가 없으므로, 설계비를 무조건 절약하고자 하면 이는 부실한 설계로 이어지고 결국 공사비가 증가하는 결정적인 요인이 된다.
초기에 설계변경 할수록 원가 절감에 좋다.
4) 차별화된 설계
① 환경 친화적인 측면에서 대지분석 및 배치계획
주변 환경의 상황에 따라서 어떻게 자연과 조화시킬 것인지, 혹은 단지 내의 환경 정비를 어떻게 해야 할 것인가를 결정해야 한다. 맹목적으로 자연에 무조건 순응하도록 하는 것이나, 단지 개발만으로 점철된 조성은 바람직하지 않다.
어느 방법이든 개발하고자 하는 구역 주변의 주된 자연 환경에 조화를 이루어야 하고, 내부적으로는 자연과 어울리는 건축계획(수림의 분포, 주변 환경과의 접목, 자연 상태 이용 등)을 축으로 단지를 조성해야 한다.
② 가변성 있는 평면계획과 교체 가능한 마감자재 선정
인간의 생활 환경이 변하듯 가치관이나 생활 방법의 변화에 따라서 건축의 공간은 변화하는 것이다. 하지만 그동안의 우리 주거 건축은 주(住)생활의 변화를 수용하지 못하는 고정적인 건축이었다. 앞으로는 구조적으로 필요한 부분을 제외하고 가변성을 확보할 수 있는 계획으로 구조적인 이유 이외에 사회적 가치관 에 따른 변화만으로 건축물을 철거하는 일은 반복하지 말아야 한다.
③ 자연과 조화를 이루는 색상 및 재질 선택
자연과 제대로 조화를 이룬다는 것은 철학적으로나 건축적으로 대단히 어려운 일이다.
일단 자연을 배경으로 한 건축물이 너무 도드라져 보여 전체적인 풍광을 해치지 않도록 유의하는 것이 좋다. 나아가 건축물이 자연의 한 부분으로 비친다면 더할 나위없이 좋을 것이다.
그렇기 위해서는 건축재료와 색상을 잘 선별해 사용해야 하는 것이 가장 중요하다.
Ⅳ 계획설계 및 세부설계시 유의사항
1. 대지분석과 계획에 필요한 체크리스트
일반적으로 건축에 대한 가장 기초적인 분석에 대하여 소홀히 하기 쉬운데, 지나쳐 버린 후에 발생되는 문제에 대해서는 대처하기 어렵게 될 수 있다. 그래서 사전 조사와 분석은 실제 작업을 위하여 가장 중요하고, 지식이나 경험이 있는 우수한 인력을 필요로 한다.
이 결과의 명확한 해석이 건축의 전반적인 계획사항은 물론 세밀한 부분까지 시행착오를 줄일 수 있게 하며, 건축의 전체적인 질에도 큰 영향을 미치게 된다.
항 목
체 크 사 항
토지이용계획
대지 전체를 Negative Space와 Positive Space로 적절히 조화한 공간구성건축물의 배치, 외부공간계획 및 조경계획
진입로
진입공간에 대한 연출, 차량 진입의 용이성, 진입로 포장 방식, 차량동선
지형
지형축의 형성, 표고, 경사도, 배수형태, 식ㆍ생물의 분포에 따라서절토, 성토, 옹벽의 설치규모, 배수로 작업, 부대 토목공사 계획 검토
기후조건
방위 축과의 관계(건축 계획을 자연 상태를 이용하는 방향으로 계획)검토, 일조량 확보 방안, 바람의 방향 및 기온을 고려한 계획(환기,단열, 배연 위치 등)수립
조망권
각 실 및 발코니, 테라스 등의 조망권을 고려한 평면 배치 및 건축물의구조, 창문계획
기반시설
담장, 우수관로, 오ㆍ배수관로, 맨홀, 정화조 위치, 통신 맨홀의설정
주변여건
교통, 교육, 의료시설, 근린생활시설, 공공시설 등의 관계와 주민들과상호 협조해야 할 테마 설정에 따른 건축의 성향, 단지내 충족시키지못하는 편익시설 상태에 대한 검토, 지역내 공사 장애물, 민원발생 소지의원인
2. 건축주의 요구에 따른 체크리스트
항 목
체 크 사 항
신축하고자 하는 펜션에 대한 국토이용과의 법적 적용
법적 적용에 대한 검토 - 단독(다가구포함)주거, 연립주택 (공동주택), 숙박시설 등
펜션 운영자의 검토, 단독 운영시세대원(가족 구성원 수, 직업, 성격, 연령)
● 공동 운영시 - 관리부분 규모 및종업원 숙소문제, 편익시설의 종류 및 규모, 개별실의 규모 및 형태,단독실(Unit)에 대한 구조
●단독 운영 펜션 - 실수, 각 실의 구조 및 설치기능, 식사 유무에 따른식당관계, 부대 편익시설의 설치유무 및 규모
●단독 운영시의 거주부분 - 각실(침실, 욕실, 주방, 다용도실, 기타)의개수, 규모, 배치, 동선, 거실의 크기, 객실 편익시설과의 관계 등
건축의 형태 혹은 건축 형식에 대해설계자와 협의해야 할 사항
●펜션의 건축형태에 대해서 설계자와의 대화
●펜션의 건축에 대한 형태에 대하여 좋아하는 모델은 있는가?
●집 전체의 구성이 남보다 튀었으면 하는가, 아니면 보편적인 형태를원하는가?
건축구조의 방식
목조주택, 스틸 하우스, RC조등 장단점 분석
내부구조의 종류
붙박이장의 설치, 가구에 적합한방의 규모, 효율적인 가구 배치, 창고
차량대수
주차장의규모, 배치
주요 마감자재
● 외장재 (지붕재,벽 마감재)
●내장재 (바닥재, 벽 마감재)
●창호자재, 수전 금구류, 조명, 기구 등에 대한 다양한 사양 검토
첨단기능
보안시스템, 홈오토메이션, CCTV,위성방송 수신 시스템, 중앙 집진 청소시스템, 방범필름 취부, 기타첨단 기능 설치 여부
특수효과
홈 바, 벽난로, 데크의 기능, 연못,정자 바베규 시설, 야외 파티시설 설치 여부
난방방식
중앙난방, 기름보일러, 심야 전기보일러,가스난방 등 주택 규모와 열효율의 적합성
냉방방식
중앙냉방(공기조화방식 포함) 개별패키지 방식, 벽걸이 형 - 실외기 설치 위치, 배관, 배선고려
급수설비 방식
단지 지하수 공동 급수방식, 상수도,자가 개별 지하수, 마을 공동우물, 고가수조 방식, 가압펌프 방식
전기설비
적재적소에 배관 배선, 소요 전력인입,인터넷 통신, TV, 전화
정화조설비
종말 처리장 관로, 일반 부패정화조,합병정화조
조경시설
● 대문, 담장여부, 조경수 식재 등조경 설계
●본 건물과 조경공사의 공사 우선 순위
예상공사비
운영 방법에 따른 적정 공사비 규모와자금지원 시점
3. 세부 설계시 유의사항
항 목
유 의 사 항
평면, 입면설계
① 각 실 별(현관, 거실, 침실, 화장실, 욕실, 주방, 식당, 창고, 기타) 동선은 원활한가?
② 계획 설계에 의거한 각 실 별 규모, 기능은 좋은가?
③ 건물의 형태미는 좋은가(지붕모양, 창호모양, 발코니모양 등)?
④ 동선이 짧고 편안한가?
구조설계
① 구조 전문가에 의한 구조 계획 및 구조 계산
② 구조 전문가의 최적 설계 경제성, 안전성 추구
설비(기계, 전기)
① 설비 전문가에 의한 설비 계획 및 설비 관련 용량, 열량 계산
② 설비 전문가에 의한 최적 설계 경제성, 효율성 추구
③ 설비 공사 설계도서(설계도, 시방서)에 의한 시공지침
조경설계
① 조경 전문가에 의한 조경 설계
ㆍ해당지역 여건에 따라 잘 자랄 수 있는 조경수목 선정 및 배치
ㆍ신축 건물과 조화를 이루는 분위기 연출(미니동산, 산책로, 연못, 조경석의 배치 등)
② 사후 관리 계획
토목 및 기초공사
ㆍ터파기, 지반 건수처리, 지반 다지기, 잔토 처리
ㆍ기초바닥 동결선 이하로 잡석다짐이나 모래, 자갈 등의 지정
ㆍ시공 후 되메우기 시에는 하부 배수관계 체크 후 물 다짐
골조공사
ㆍ거푸집공사, 철근가공 및 배근공사, 설비ㆍ전기ㆍ배관공사, 레미콘 타설 및 양생, 거푸집 해체, 조적공사
ㆍ방수공사(내 외부방수), 지붕공사(지붕자재에 따라 다름)
내외부 마감공사
ㆍ창호공사, 현관등 출입문 설치, 방범 시스템 설치
ㆍ배선, 배관공사, 내외부 방수 및 미장공사
ㆍ인테리어공사, 목공사, 타일공사, 돌공사, 도장공사, 기타 마감공사
준공
ㆍ구옥이 있는 경우에 철거신고 및 폐기물처리 신고
ㆍ정화조 준공 필증
ㆍ준공 측량
ㆍ사용전력 인입 (계량기 설치)
입주
2. 시공시 감안할 점
1) 균열(Crack)방지
벽체균열은 구조상 결함 뿐만 아니라 마감재까지 영향을 끼쳐 사후 하자 발생시 비용증대는 물론 완전한 보수가 어렵다. 사전예방에 철저한 품질관리가 이루어져야 한다.
2) 누수방지
방수공법의 채택, 점검미비로 하자가 발생하면 보수를 하기 전에 건설기술자로서의 신뢰도뿐만 아니라 여러 측면에서의 심적, 물적 피해가 발생하여 큰 피해를 입게 된다. 그러므로 설계시 적정한 방수공법 선정과 철저한 품질 관리가 무엇보다 중요하며, 시공에 있어서 작업원의 정성에 의한 정밀한 시공이 생명이다.
3) 결로방지
건축물의 실내와 실외의 온도차에 의해 표면에 수증기가 응결되는 현상으로서 오염, 박리, 곰팡이, 부식, 습윤, 결빙, 신축, 휨 등의 피해를 가져온다.
4) 단열처리
단열의 목적은 난방 및 냉방부하를 감소시켜 에너지 절약을 꾀하고 표면 결로를 방지하며 쾌적한 실내 환경 조성을 목적으로 한다.
5) 차음기능
생활수준 향상에 따라 주거환경, 생활환경도 점점 쾌적하고 조용한 실내공간을 요구한다, 개인의 프라이버시를 무엇보다 중요시 여겨 작은 소리에도 신경을 쓰게 된다. 이 같은 음(소리)의 문제를 해결하기 위해서는 보다 좋은 양질의 건축물을 설계, 시공해야 한다.
6) 설비공사
① 위생 및 급ㆍ배수 시설
② 냉ㆍ난방 설비
③ 정화조 설비
④ 지하수 정수 설비
7) 전기공사
① 조명기구(스위치, 콘센트, 조명기기류 등)
② 약전 설비(전화, TV 등)
③ 음향 설치(오디오, 비디오)
8) 조경공사
조경공사는 단순히 식재만을 하는 것이 아니다. 외부공간 구성에 필요한 모든 것이라 해도 다름이 없다. 특히 불특정 다수인의 이용에 대하여 관리상 필요한 것은 물론 그 이미지가 단지나 건축 전체에 미치는 영향은 건축물보다 더 클 수가 있다. 따라서 내부공간인 건축과의 연계성을 중시해 공간의 연출부터 식재, 구조물, 조명, 공간 활용, 건축물과의 관계 등을 세심히 검토하여 자재를 선정하고 디자인하여야 한다.
① 수종 선택 및 배치 계획
② 석축 쌓기
③ 외부 데크(DECK) 설치
④ 대문, 담장, 연못 등
Ⅵ 준공시 체크사항
항 목
체 크 사 항
지붕, 옥상,
테라스
ㆍ지붕 아스팔트 슁글 청소 (흙, 발자국, 슁글 조각 등)
발코니,
처 마,
동 판
ㆍ옥상, 옥탑 등의 드레인 주위 청소
ㆍ두겁대 등 금속 부분의 더러움 제거
ㆍ발코니 바닥 등의 흙 청소
ㆍ난간류의 하중이 걸리는 부분의 고정 상태
ㆍ코킹이 안된 부분 및 코팅 상태가 불량한 부분의 보수
ㆍ처마 마감재의 시공정밀도 체크(늘어진 곳은 보수, 도장상태)
ㆍ동판 물받이 안의 청소
ㆍ동판 접합부의 상태(용접부의 하자 여부 등)
ㆍ홈통받이 철물고정 및 코킹 상태
외벽마감
ㆍ외부 마감재(산호석, 사이딩, 기타) 청소
ㆍ창문틀, 문틀 주위의 마감 상태
ㆍ외부 마감재의 박리 현상 점검
창 호
① 철재문
▶ 수직, 수평 등 균형이 바로 잡혀 있는가?
▶ 고무패킹이 바로 설치되어 있는가?
▶ 손장비, 도어책, 도어스톱 등의 설치 상태
② 목재
▶ 문의 파손(손상)부분은 없는가?
▶ 문틀 손상이나 그 보수(도장, 무늬목 접합) 상태
▶ 문의 개폐 상태
▶ 지정 철물의 설치 상태
▶ 도장 상태
③ PVC 또는 알루미늄 창호
▶ 청소 상태
▶ 방충망틀 윗부분 청소
▶ 배수구(물구멍) 막힘 청소
▶ 유리파손 부분
④ 공통사항
▶ 문의 청소 상태
▶ 창호, 장지, 미닫이류의 손상
▶ 창호 주위의 코킹 상태
내부바닥
1) 이질자재의 접합 부분의 마무리 상태(마루판과 대리석 접합부)
2) 바닥 마감재의 떠오름 현상 조정
3) 출입문, 창문 등의 하단부 이물질 청소. 코킹
① 대리석
▶ 메지의 시공 상태
▶ 대리석 크랙발생 유무
② 마루판
▶ 벽체와 접합 부분의 마무리 상태(코킹)
▶ 떠오름 현상 점검
▶ 보양 후 흠집 발생 자재의 교체
▶ 왁스칠
③ 비닐륨
▶ 자재 이음부의 접합상태
▶ 떠오름 상태 점검
④ 타일
▶ 줄눈시공 상태
▶ 자재 파손 여부
▶ 박리 현상
⑤ 공통
▶ 청소 상태
▶ 접착 상태(박리현상, 떠오름 현상)
▶ 이질 자재의 접합부의 마무리 상태
내 부 벽
1) 몰딩류(걸레받이, 천정몰림, 창문틀, 출입문틀 몰림) 주위 마무리 상태
▶ 이음부의 적합 상태
▶ 구조체와의 접합 상태
▶ 코킹
▶ 도장
2) 벽지의 부풀음, 이음부분의 손상, 찢어짐
3) 도장마감시 석고보드 이음부에서의 크랙상태
4) 색깔의 얼룩, 도장 얼룩, 칠 부족
5) 전기 스위치, 콘센트 등의 주위 마감 상태
내부천장
1) 천장 중앙부의 처짐상태
2) 누수부분 체크
3) 천장의 청소(먼지제거)
붙박이가구 외
1) 도어의 경첩 설치 상태
2) 내부마감 상태
3) 내부청소
4) 세대별 벽체 단열
외부데크
1) 나무의 휨, 비틀림 상태
2) 목재용, 녹방지용, 나사못 사용(철못 종류 사용 엄금)
전기공사
조명
기구
1) 조명기구류의 스위치 점멸시험
2) 스위치류의 각부의 명칭과 확인
3) 조명기구의 룩스 부족 장소는 없는가?
4) 기구의 고정상태는 양호한가?
5) 조명기구 부착 주위의 천장에 처짐은 없는가?
6) 조명기구 받침대 주위에 틈새는 없는가?
7) 벽부 등 높이는 양호한가?
8) 외부 벽체 벽부 등 설치 주위의 틈새는 없는가?
약전
1) 약전관계(TV 등)의 위치 재확인
2) 예비 배관 콘센트의 용량, 위치, 수량확인
기타
1) 관통 슬라브 복스 등의 주위 구멍 메우기
2) 어스확인(주방기구류)
3) 천장 점검구의 위치 확인
4) 분전반 내 명칭과 확인
5) 예비자재, 전구, 퓨즈, 소모품류 준비
설비공사
위생 및
급배수
설비
1) 플래시 밸브 작동 확인
2) 소변기 플래시 밸브 벽 주위 백시멘트 채우기
3) 기구류의 누수부분 점검
4) 배수관 주위 코킹 상태
5) 수도꼭지 세면기의 흔들림은 없는가
6) 청소구 주위의 줄눈 채움, 청소 상태
7) 욕조의 배수 수평레벨 확인
8) 양수, 배수 펌프 작동
9) 배수구 주위의 마감처리 확인
10) 수압테스트
냉난방
설비
1) 실별 명칭과 확인
2) 보일러 유량 유압계 버너 조정
3) 냉, 온수밸브 플랜지 누수 점검
4) 보일러실 바닥주위 마감 상태
5) 실외기 냉각수의 퇴수구 설치
정화조
설비
1) 정화조 설치 바닥의 다짐 상태
2) 배수관이 제대로 침전기 안에 들어 있는가?
3) 침전지 안 청소 상태
4) 에어펌프의 작동 여부
5) 상수원보호구역 내의 경우
① 합병정화조의 정상 작동여부 및 허가
② 합병정화조에서 배수관로 공사는 지정업체가 시공했는가?
Ⅶ 준공검사 인허가시 체크사항
신 영 용 조형건축 대표이사
35년 동안 주택에서부터 대규모 단지에 이르기까지 풍부한 건축경험을 토대로 건축에 실무와 이론을 두루 겸비하였다. 그의 건축물들은 작품적 가치를 인정받고 있으며 대학에서 건축사(建築史)에 대해 강의도 하고 있다.
특히 자연과 건축의 만남에 주력하여 관광 숙박시설과 관광지, 공원시설 등에 많은 설계 작품을 가지고 있다. 20여년 전부터는 펜션과 전원주택에 대하여 연구해 왔고, 지금은 Spatial Form Group에서 펜션과 전원주택단지의 조성에서부터 각 시설물의 설계 및 시공까지 아우르는 작품완성을 위해 정열을 다하고 있다.
시공과정의 마무리 과정에는 부대공사가 있다. 조경공사를 비롯하여 외부와 정원에 관련된 데크, 대문, 담장, 외등, 연못, 석축 쌓기, 외부바닥마감, 각종 맨홀 등의 공사가 이에 해당한다. 건축법상 건축주는 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후, 그 건축물을 사용하기 전에 관할 행정기관에 사용승인을 신청하여야 한다.
사용승인를 교부받지 아니하고 건축물을 사용할 수 없으며, 이를 위반할 시에는 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하게 된다.
공사감리자(설계자)가 작성한 감리완료보고서를 첨부하고, 폐기물 처리업체로부터 처리영수증을 받아, 사용승인신청을 할 때 행정기관에 함께 제출한다. 신고대상 주택인 경우는 건축지도원이, 허가대상 주택인 경우는 설계자(감리자)가 현장을 방문하여 설계도면대로 시공되었는지 여부와, 건축법에 저촉되는 것은 없는지, 보일러 급, 온수, 전기, 가스, 전화 등의 사용상 문제는 없는가를 검사하여 검사조서를 행정기관에 제출한다. 행정기관은 사용승인신청 접수일로부터 7일 이내에 사용검사를 실시하고 검사에 합격된 건축물에 대해서는 그 건축주에게 사용검사필증을 교부한다.
이렇게 완공이 되면 시공자는 건축주에게 주택을 양도하고 건축주는 잔금을 지불하는데, 이 때 건축주는 설계도서를 받아 두는 것을 잊지 말아야 한다.
1 건축공사, 전기공사, 설비공사의 완료
2 대지 안의 조경공사 완료
3 담장공사의 완료
4 정화조공사의 완료(정화조 공사 준공 필증)
5 구옥이 있는 경우 철거 공사의 완료 철거 신고 - 철거공사 진행관련 사진 첨부 관할 읍, 면사무소에 제출 폐기물 처리 확인서, 구옥철거 폐자재 처리 확인서 시청 청소과 제출, 건축물 관리대장, 철거확인