시골의사의 부자경제학

[보금자리]

 

시골의사의 부자경제학

[저자소개]

◉  저 자 명 :  박  경  철

◉  주요약력

   ○ 현직 외과의사로 본명보다 ‘시골의사’라는 필명으로 더 많이 알려진

      투자전문가다. 2005년 의사로서 병원이라는 공간에서 겪은 사연을

      담아 펴낸《시골의사의 아름다운 동행1.2》로 뜨거운 화제를 모으면

      서 베스트셀러 작가의 반열에 올랐지만. 원래 그보다는 ‘국내최고의

      기술적 분석가‘이자 ’증권사 직원들에게 주식을 가르치는 외과의사‘

      로 더욱 유명하다. 특히 그가 중앙 일간지나 유력잡지 등에 기고하

      는 다양한 주제의 칼럼들은 유력한 필체와 풍부한 인문학적 소양을

      바탕으로 한 통찰이 돋보인다는 평을 듣고 있으며, 이로 인해 실제

      여느 연예인 못지않게 많은 골수팬을 확보하고 있기도 하다

   ○ 1995년부터 IMF 전후까지의 시장 전망. 1997년 이동통신주에 대한

      장외 매집. 2001년 9.11테러 직후 MBN을 통해 “향휴 10년 내에

      이 가격에 삼성전자를 살 수 있는 기회는 다시 오지 않을 것“이라고

      강도 높게 주장한 사실은 지금도 많은 이들에게 회자되고 있다

   ○ 이후에도 그는 여전히 말뿐 아니라 실력으로 자신의 이론을 입증하

      면서도 이와 관련한 어떤 영리행위도 하지 않겠다고 공언한 바있다

      소위 “전망을 팔아먹지 않는다”는 신념을 고수하는 거의 유일한 전

      문가다. 또한 그는 현재 다양한 매체들에 칼럼을 기고하면서 안동

      신세계 병원장. MBN에 <머니 레볼루션> 진행자. 경제전문지

      <머니투데이> 전문위원 등으로 활동하고 있으며, 그 외에도 공익단

      체 등에서 맡은 몇 가지 소임을 위해 최선을 다하고 있다

【목    차】

제 1 장  부자의 철학, 부자의 논리

   1. 부자의 기준은 무엇인가           -----------    1

  2. 부는 어떻게 형성되는가           -----------    1

   3. 부자들은 어떻게 투자하는가       -----------    2

제 2 장  부자경제학의 기본원리 

   1. 투자의 두축 금리와 인플레이션    -------------  3

  2. 당신은 투자자인가,투기자인가     -------------  5

   3. ‘싸다’와 ‘비싸다’는 어떻게 결정되는가  ---  5

   4. 이기는 투자를 위해 알아야 할 가격 논리--------  6

   5. 인플레이션과 자산가치            -------------  6

   6. 장기투자는 무조건 이기는 게임인가 ------------  7

   7. 단기투자가 실패하는 이유         -------------  7

   8. 이제는 수익률 싸움이다           -------------  8

   9. 투자를 위한 종자돈 만들기        -------------  8

제 3 장 투자를 위한 부자경제학 

  1. 부동산투자 어떻게 할 것인가     -------------- 9

  2. 변화하는 주식시장, 어떻게 투자할 것인가 ------ 11

   3. 급등하는 실물자산, 어떻게 투자할 것인가 ------ 13

   4. 재테크에 대한 편견과 오해를 버려라      ------ 13

   5. 포트폴리오 어떻게 구성할 것인가         ------ 14

   6. 새로운 기회 처녀상품을 주목하라         ------ 14

          제 1 장 부자의 철학, 부자의 논리

1. 부자의 기준은 무엇인가?

가.부자는 어떤 사람들인가

부자란 부를 늘리는 데 관심이 없는 사람이다. 부자란 기본적으로 자신의 부를 지키고 이전하는 데 관심이 있을 뿐  더 이상 부를 늘려야 할 이유가 없는 사람들이다.

부는 누군가에게 노동을 시킬 수 있고, 내가 하기 싫은 일을 대신하게 할 수도 있다. 그래서 부는 권력과 함께 사람을 조종하는 힘의 원천이 되기도 한다. 부자들은 자신이 가진 부의 절대적 규모에 만족하면 그 다음부터는 부를 나누는 일보다 지키는 일에 집중한다.

나.어떻게 부자가 될 것인가

가장 좋은 방법은 자신의 능력을 향상시켜 스스로 자산가치를 높이는 것이다. 공무원이나 교사처럼 아무리 노력해도 유동자산가치(월수입)의 급상승을 기대하기 어려운 직업을 가지고 있다면 결국 ‘RATIo(비율)’의 개념을 도입해야 한다. 비율의 개념이란 월 200만 원씩 연 5%짜리 적금에 가입하는 것보다 연 6%의 수익을 올리는 수단을 찾아보는 것과 10%나 20%의 투자수익률을 올리는 방법을 연구하는 것이다.

다. 재테크의 세 가지 기준

재테크란 상대적 개념이 아니라 나의 만족도 기준으로 하는 절대적 개념이다. 남이 얼마를 가졌든 내가 만족할 수 있는 목표를 정해야 한다.

· 자기 스스로 만족할 수 있는 부자의 기준을 마련해야 한다.

· 자신의 능력을 향상시켜 자신가치를 높이도록 노력해야 한다.

· 은퇴 후 노후자금은 투자수익률을 올리는 비율 개념으로 접근해야 한다.

2. 부는 어떻게 형성되는가

가. 부가가치 이해하기

유목민에게 최고의 부가가치는 말이나 양이었고, 농경사회에서는 작물을 생산하는 땅이었다. 근대들어 산업화가 진행되면서 토지는 공장을 지어서 얻을 수 있는 기회비용만큼의 가치를 가지게 되었다. 생산시설이나 상업시설에 근접한 주거용 토지의 부가가치는 상승하지만 농지의 가치는 하락한다.

최근 부동산 가격의 상승은 인구 구조와 관련이 있다. 1995년에는 한해 50                        

만 가구의 신규 주택수요가 발생했지만 실제로는 20~30만 가구만 공급되어 상승을 유발했다. 문제는 10년 후에는 독립세대 감소로 결혼한 부부 5쌍 가운데 3쌍은 양가에서 집을 물려받아 오히려 한 채의 집을 처분해야 하는 상황이 될 것이다.

나. 금융지식에 따라 부가가치가 분배된다

미래의 산업자본들은 국내에서 공장을 짓기보다는 해외에 생산시설을 짓거나 해외지분을 참여하는 방식으로 투자를 전개할 것이다. 기업들이 전세계적으로 보유하고 있는 지분가치만으로 엄청난 양의 산업시설을 유지하고 있다. 이것이 진정한 세계화의 사례이다. 따라서 이제는 부동산과 같은 실물자산의 가치보다는 금융자산의 가치를 주목하고 금융자산에 대해 이해하는  것이 중요하다. 이때 가장 먼저 해야 할 일은 금리에 대한 이해이다.

다.금융지식이 부자를 만든다

금리는 매 순간 자산가치의 가능성으로 수치화해서 보여주는 잣대이며 시간을 사고파는 결과다.

이자율은 자본주의 사회에서 자산가치를 늘리려는 인간의 행동양식을 규정하는 유일한 수단이다. 부자들은 이자율에 대한 기본적인 철학을 가지고 있다. 그래서 이자율을 중심으로 경제 현상을 바라보려고 노력해야 한다.

3. 부자들은 어떻게 투자하는가

가. 부자의 논리, 빈자의 논리1: 세상을 곁눈질하는 욕심

누가 주식으로 대박이 났다는 이야기를 들으면 우리는 잠시 잊고 있던 부자에 대한 갈망이 솟구치는 것을 느낀다

나. 부자의 논리, 빈자의 논리2: 끝까지 지키지 못하는 평상심

머니게임의 속성을 이해하지 못한 투자자들이 마지막 불꽃의 화려한 유혹에 못 이겨 뒤늦게 뛰어드는 순간, 머니게임은 끝난다.

다. 부자의 논리, 빈자의 논리3: 하락에 익숙한 사고

게임이 끝나는 시기에 게임을 배운 패자들은 게임이 시작되는 논리를 이해하지 못할 뿐 아니라 하락에 익숙해지고 만다.

이들에게도 부자가 되는 길이 있을까? 그것은 자신의 논리가 아니라 부자의 논리로 세상을 바라보는 것이다.

라. 부자와 반해로 행동하고 판단하라

부자의 눈으로 보는 것도, 빈자의 논리로 바라보는 것도 어렵다면 어떤 눈으로 시장을 바라보아야 할까? 그것은 부자의 행동양식을 이해하되 부자처럼 행동하지 않고 부자처럼 사고하되 부자와는 다른 판단을 내리는 것이다.

마. 부자들의 행동양식

자산을 지키는데 관심이 많은 부자들의 행동양식은 첫째, 주식시장이나 부동산시장에 열풍이 휩쓸어도 부화뇌동하지 않는다. 둘째, 불필요한 비용을 지출하지 않는다. 따라서 리스크를 감내하거나 이익을 활률적으로 보장하는 투자는 철저히 배척한다. 부자가 되려면 먼저 부자의 이러한 행동양식을 이해해야 한다.

            제 2 장 부자경제학의 기본 원리

1.투자의 두 축 금리와 인플레이션

가.코스톨라니의 달걀 모델: 금리와 투자 결정

금리정점에 이르면 통화당국은 금리 저하를 고려하지만 돈을 지키는 부자들에게는 가장 매력적이다.

금리가 내려가는 국면에서는 금리 인하에 영향을 받지 않는 확정금리(채권)에 투자하게 된다.

금리하락이 지속되어 균형금리를 지나면 부자들은 임대수익률을 겨냥하고 경기침체로 가격이 떨어져 있던 부동산 시장에 몰린다.

금리의 최저점을 지나 약간의 금리가 상승하면 부동산에 대한 투자에 고민을 하게 된다. 임대수익률은 금리보다 높지만 건물가격도 상승했다면 그들은 시세차익을 남기고 매도하게 된다. 그들은 고민끝에 주식으로 이동하게 된다. 안전이 우선이므로 선택하는 종목은 초우량기업이나 배당률이 높은 기업을 선택한다.

주가가 오르고 금리인상에 막바지에 이르면 부자들은 주식을 다 팔고 안전한 예금으로 갈아탄다. 개인투자자들의 뒤늦은 가세는 부자들의 매물을 받아내는 식이 되고 만다.

나. 자산가치를 위협하는 인플레이션

경기가 침체하면 정부는 화폐(채권)을 발행하여 공공사업을 시작하여 노동자들에게 임금을 지불한다. 이것은 구매력을 높이고 늘어난 구매력은 상품 가격을 상승시켜 인플레를 유발하여 노동자들이 받은 임금의 구매가치는 다시 하락한다. 그러나 댐과 고속도로, 다리, 간척지 등은 사회적 자산으로 남는다.

저금리에서는 실물자산으로 자금이 몰리기 시작하여 부동산, 주식 등의 자산가치가 늘어나면 부자가 된 듯한 착각에 빠져 소비가 늘어나고 이것은 다시 생산과 투자가 늘어나 인플레가 유발한다. 예전에는 돈이 풀리면 수요 증가로 물가가 올랐으나 요즘은 저임금 국가에서 공산품이 들어와 가격인상요인을 흡수하였다. 이것이 바로 인플레 없는 성장, 즉 ‘골디락스’이다.

금리가 낮은 상태에서 자산 가격만 상승하면 주식이나 부동산에 투자한 사람과 금리에 투자한 사람간의 자산평가액의 격차가 벌어지는 사회적 양극화가 발생한다.

다. 결국엔 본전, 가만히 있을걸

지난 20년간 한국 사회에서 가장 유용했던 재테크 수단은 일반의 예상과 달리 복리예금, 채권투자, 부동산 투자, 주식투자 순이었다

라. 이자율 투자는 지지 않는 싸움

이자율에 투자한다는 것은 명목이자와 인플레, 세금 등 제비용의 합이 0보다 크기만 하면 어떤 경우에도 , 크든 작든 무조건 이기는 게임이다

마. 인플레는 복리로, 금리는 단리로 움직인다

① 금리투자는 인플레 이상의 수익을 보장하는가

100만 원짜리 2년 만기 정기예금의 이율이 10%라면 2년 후에는 120만원

(100만원+100만원☓10%☓2년)이 된다. 그러나 인플레라 10%라면 화폐가치는121만원(100만원+첫해 인플레 10만 원+첫해 인플레에 대한 인플레1만 원+둘째해의 인플레 10만원)이 된다. 또, 3년째가 되면 예금은 130만 원이지만 인플레는 133만 1천원이 된다. 즉, 이율과 인플레가 같다면 무려 133만1천원이 증발한 셈이다.

② 단리와 복리의 차이

단리는 이자에 대한 재투자없이 정해진 기간만큼 이자를 지급하고 복리는 발생한 이자를 재투자하고 그것에 대해 다시 이자를 지급하는 방식으로 인플레와 같은 구조이다.

③ 미래가치와 현재가치

복리이자의 계산 즉 얼마의 자산을 얼마의 이율로 얼마의 재투자기간을 정해 얼마의 기간 동안 투자하느냐에 따른 계산은 곧 현재 자산의 미래가치이다. 거꾸로 내가 미래에 타게 될 1억원짜리 적금이 현재 기준으로 얼마의 가치를 지니는지 따져보는 것이 현재가치이다.

바. 이자율의 움직임

① 단기금리

단기금리는 한국은행에서 은행에 빌려주는 콜금리를 말한다. 흔히 실세금리라는 실질이자율도 단기금리로 주로 3년 만기 회사채 금리를 기준으로 한다. 회사채의 수익률과 이자율은 다른 개념이다. 그 채권을 회사가 망하지 않으면 만기까지 보유하여 원금과 이자가 보장되는데 이을 이자율이라고 하고 채권을 중간에 사고파는 과정에서 발생하는 이익을 수익률이라고 한다.

② 장기금리

만기 5년에서 10년 짜리로 주로 국공채에 있다

사. 채권은 금리와 경기를 예측해서 사고파는 상품

장단기금리의 차이를 살피는 것은 향우 경기의 판단이나 자산에 대한 중장기 투자를 하기에 앞서 반드시 점검해야 할 포인트로 시장에서는 이것을 장단기 금리 스프레드라고 한다. 한편 미래의 경기전망이 어려울수록 회사채에 대한 리스크 프리미엄은 상대적으로 높아져 국고채와 회사채 간의 금리 차이가 커지고 두 채권 사이에는 가격의 차이가 커질 것이다. 시장에서는 이것을 장단기 금리 스프레드처럼 신용 스프레드라고 한다.

주식이나 부동산을 매입하기 전에 가장 먼저 할 일은 주식이나 채권 그 자체가 아니라 채권시장의 동향을 주의깊게 살핀 후 나름대로 경기 전망을 판단하고 국내의 금융 메이저들은 향후 경기를 어떻게 생각하고 있는지 체크해야 한다.

차. 채권시장이 주는 교훈

돈이란 기본적으로 금리에서 출발하는 개념이고 그 밖의 기타 수단은 금리이상, 이하 수익률의 가능성에 따라 선택되는 것들이기 때문이다. 당신이 투자자라면 스스로에게 질문해야 한다. ‘나는 지금 금리 이상의 수익을 올리고 있는가?’라고 말이다.

2. 당신은 투자자인가, 투기자인가

가. 투자는 건강하고, 투기는 탐욕스러운 것?

투자자란 스스로 투자의 철학이 있고 기회를 놓치지 않고 투자할 줄 아는 사람, 투기꾼은 왜 투자하는지 이유를 모르면서 아무 때나 투자하는 사람이다.

나. 금리 철학이 투자자와 투기자를 가른다

이자율이 7%, 물가상승률이 3% 이내인 상황에서 가장 현명한 수단은 예금이다. 이때 예금자는 투자자이며, 주식이나 채권에 투자하는 사람은 투기자이다.

3.‘싸다’와 비싸다’는 어떻게 결정되는가

가. 투자의 기본 원리, 시세

투자는 ‘비싸다’고 생각하면서도 물건을 사는 소비행위와 다르다. 매수자는 무조건 싸다고 생각해야 사고, 매도자는 무조건 비싸다고 생각해야 판다.

나. 가격에는 심리적 불균형이 반영된다

가격에서는 언제나 현시세가 적정가지만 적정가라는 가격 자체는 매수자와 매도자의 심리적 불균형까지 반영된 것이다.

4. 이기는 투자를 위해 알아야 할 가격 논리

가. 투자 결정의 핵심, 적정가치의 판단

투자 결정의 대부분은 평균값에 수렴한다. 평균값에서 멀어질수록 그 결정은 오류가 될 가능성이 크고, 평균값에 가까울수록 기대손실과 기대이익의 수준은 낮아진다.

나. 평균값은 어떻게 변하는가

부자가 되고 싶다면 일탈의 조짐이 보일 때, 그 일탈이 평균으로 회귀하는 단순한 일탈인지 아니면 평균 자체를 돌려세우는 변화의 시작인지 간파할 수 있어야 한다.

다. 가격에 영향을 미치는 정보의 특성

① 정보의 네 가지 조건

내가 가진 정보는 다른 사람과 달라야 한다. 다른 사람의 정보보다 정확해야 한다. 좀 더 구체적이어야 한다. 유용한 정보는 시의성이 있어야 한다.

② 정보는 타인의 반응을 예측하는 도구

위의 조건에 맞지 않는 정보를 당신의 투자 판단에 이용할 것이 아니라 타인이 어떻게 반응할지를 예측하는 도구로 삼아야 한다.

③ 거래의 임계점

우리가 어떤 거래에서 가장 중요하게 여겨야 할 것은 인지부조화를 경계하라, 내가 가진 정보를 평가하라, 다른 사람의 판단을 주시하라, 거래 자체를 주목하라이다

5. 인플레이션과 자산가치

가. 인플레와 자산의 균형점이 다른 주식과 부동산

부동산은 인플레가 부동산 상승률을 앞서 나가면 서서히 관심을 떼고 그 격차가 커지면 매수해서 부동산 가격이 인플레를 따라잡고 능가할 때까지 투자한 다음 , 그 시점에서 이익을 실현하고 다시는 부동산에 관심을 두지 않는 것이다.

나. 보이지 않는 가치까지 파악하라

어떤 투자수단을 택할지는 당신의 안목과 능력에 달려 있다. 주식이든 부동산이든 금리 이상의 수익률을 올리면서 최소한 평균 이상의 능력이 있어야 한다. 아파트와 같이 부가가치가 없는 투자수단은 반드시 시세 자체가 인플레보다 많이 올라야 한다는 것을 기억해야 한다.

6. 장기투자는 무조건 이기는 게임인가

가. 장기투자의 최우선순위는 금리투자

장기투자는 확실히 승리할 확률이 높다. 하지만 장기투자의 최우선순위는 금리투자를 기준으로 해야 한다. 장기투자에서 가장 중요한 것은 수익보다 리스크 관리이기 때문이다. 주식으로  한 해에 50%를 벌수는 있지만 대신 한해라도 손해 보지 않기란 여간 어려운 일이 아니다. 하지만 복리예금은 비록 작아 보이지만 단 한해도 손실을 안겨주지 않고 원금을 차곡차곡 불려준다. 당신이 금리 이상의 이익을 통해 부자가 되려고 한다면 반드시

금리 이상의 영업이익을 낼 수 있는 확실한 수단을 확보한 다음 그것의

레버리지를 최대한 키워야 한다.

토지에 대한 장기투자는 필연적으로 금리 이상의 효율을 얻을 수 없다. 그래서 토지에 대해서는 장기투자를 하지 않는 것이 좋다. 주식보다 손해를 덜 본다고 생각하는 이유는 특성상 본의든 아니든 주식보다 장기투자를 하기 때문이고 장기투자의 효과를 주식보다 누리기 쉬워서일 뿐이다.

장기투자의 최우선순위는 금리투자를 기준으로 한다.

나. 벤치마크 투자수단, 금리

금리만큼 수익을 내지 못하는 이유는 바로 위험에 대한 노출도 차이다. 금리에 대한 장기투자는 반드시 이익이 난다. 이는 장기투자에서 가장 중요한 것은 수익보다 리스크 관리라는 뜻이다.

7. 단기투자가 실패하는 이유

가. 거래비용과 초심자의 행운

단기투자를 실패하는 데는 주요인은 거래비용과 초심자의 행운이다. 단기투자를 하려면 거래를 자주 해야 하는데 주식투자든 부동산투자든 거래비용을 빼고 나면 실질 이익은 대폭 줄어든다. 결국 잦은 거래는 중개인과 정부의 배만 불리게 된다. 경기 고조기에 시장에 뛰어들어 첫 거래에서 달콤한 수익을 맛보았다면 계속해서 새로운 거래가 시도될 것이다. 그래서 자신의 행운에 도취되어 그것을 실력이라고 믿게 되고 행운의 여신은 어느새 사라지고 파국을 맞게 된다.

나. 장기투자는 계획되고 통제되어야 한다

장기투자에서 중요한 것은 내가 감수할 수 있는 범위와 목표 수익률을 정하고 위험 순위에 따라 자산을 배분한 다음, 투자를 시작하는 것이다. 다시말해 위험은 계획되고 수익은 기대되는 것이다. 고 사전에 예상할 수 있는 손실 위험과 기대이익 사이의 적절한 균형을 유지하는 것이다.

8. 이제는 수익률 싸움이다

가. 왜 수익률이 중요한가

빈자는 어차피 도달할 수 없다면 도박이라도 하겠다는 심정으로 극단적인 위험을 선택하려는 경향이 커진다. 투자와 위험의 상관관계가 뚜렷함에도 실제 투자에서 부자는 위험을지지 않음으로써 계속 부자로 남고, 가난한 사람은 위험을 쉽게 부담함으로써 대부분 나락으로 떨어진다.

나. 한 달에 몇 퍼센트의 수익률을 올리십니까

한 달에 얼마를 버느냐, 얼마를 모으느냐가 중요한 게 아니라 한 달에 몇 %의 수익을 올리느냐가 중요하다. 이 시대 보통 사람이 10억의 목표를 가진다면 당신의 재테크는 정액의 개념에서 정률의 문제로 전환해야 목표에 도달할 수 있다.

다. 성장정체기의 투자란 양이 아니라 비율

우리나라도 저성장기에 들어섰다. 성장이 정체된 시기에는 양이 아니라 비율의 개념으로 투자에 접근해야 한다. 당신이 연리 5%로 100만 원씩 저축하는데 70년이 걸리지만 연 수익률 15%의 투자수단에 돈을 맡긴다면 10억원 모으는 기간이 35년으로 단축된다. 이렇듯 투자의 묘미는 바로 수익률에 있다. 같은 출발선에서 시작했더라도 먼저 도착하고 싶다면 당신의 재테크는 정액의 개념에서 정률의 개념으로 전환해야 한다.

라. 수익률 게임에 동참하게 될 국가

2047년이면 국민연금이 고갈되지만 실제 위기는 2020년이면 체감하게 될 것이다. 정부는 일차적으로 고소득자의 부담을 늘리고 저소득자의 부담을 줄이는 선택을 하겠지만  이차적으로 연금수령액을 줄이는 시도는 쉽지 않을 것이다. 국민 연금의 수익률을 현재보다 2배로 늘릴 수 있다면 문제의 대부분을 해결할 수 있다. 그래서 국가는 국가대로 수익률 게임을 벌일 수밖에 없다.

9. 투자를 위한 종자돈 만들기

가. 종자돈 만들기의 필요성

종자돈을 마련해야 하는 이유는 투자 성공률을 높이기 위해서이다. 그 종자돈을 빨리 만들기 위해서는 세상에서 가장 안전한 투자수단에 적립하는  것이다. 그리고 목표액의 10%에 해당하는 종자돈 마련은 부자가 되는 첫걸음이다.

나. 투자의 준비단계, 종자돈 마련

종자돈이란 투자 위험부담이 큰 당신의 현재재정 상태에 맞추어진 전략이며 종자돈을 마련한 후 본격적으로 시작될 수익률 게임에서 이기기 위한 필수적인 준비단계이다. 따라서 당신이 종자돈을 마련하기 위해서은 절대로 은행을 벗어나서는 안 된다.

다. 종자돈 마련 어떻게 할 것인가

① 최소한의 사회적 역할을 감당하는 데 필요한 비용을 계산해 본다.

② 당신의 수입에서 비용을 제하면 얼마나 저축할 수 있는지 계산해 본다.

③ 당신이 최종적으로 도달하고자 하는 목표치를 정하자

④ 목표치에 도달하기 위해서는 얼마의 종자돈이 필요한지 결정하자

⑤ 종자돈의 규모와 앞에서 계산한 월 저축액의 규모를 고려하여 종자돈 마     련할 수 있는 기간을 정하자

⑥ 첫 7년은 금리와의 싸움이다. 수익이 금리이하로 떨어지면 안 된다.

라. 종자돈을 모으려면 은행을 버리지 마라

은행이 수익 향상을 위해 만들어내는 리스크 상품을 감안할 때 당신의 돈이 은행에 머무른다고 해서 수익률의 기회를 박탈당한다고 초조해할 필요는 전혀 없다.

바. 리스크를 감안한 은행 상품들

대표적인 상품으로 원금이 보장되는 ElD(주가지수연동예금)이 있다.

돈이란 아는 만큼 보이는 것이다. 종자돈을 모르는 동안 손을 놓고 있어서는 곤란하다. 당신이 은행에서 안정성을 보장받는 동안에도 이러한 금융상품의 수익 상관곡선을 이해하고 있어야 본격적으로 연 10% 이상의 수익을 올려야 하는 투자 시점에 이를 때 그동안 쌓은 내공을 발휘할 수 있다.

          제 3 장 투자를 위한 부자경제학

1. 부동산투자 어떻게 할 것인가

가. 인구구조와 자산가치

현재의 자산가치 상승을 초래한 것은 인구구조다. 이른바 베이비부머로 미국의 경우 1946~1963년, 한국은 1955~1964에 출생한 사람들이다. 미국의 베이비부머가 은퇴를 시작하는 2006년부터 자산시장이 위축될 것이라는 우려가  된다.

우리의 경우 미국처럼 향후 자산시장이 급락하지 않을 것이다. 한국시장은 미국과 달리 베이비부머가 막 시장에 뛰어드는 초기단계이기 때문에 이들이 소비하는 시기도 아직 10년의 여유가 있다.

나.  베이비부머의 경제력과 구매력, 얼마나 갈까

아무리 우리 사회가 따오가 주택의 선확 유난히 높다 하더라도 10년 후에는 부동산을 사려는 사람이 팔려는 사람보다 많지 않을 것이다. 그 이유는 우선 사람이 나이가 들면 활동반경이 축소되기 때문이다. 앞으로 10년을 전후로 자녀들의 성장에 따른 교육 수요의 급감, 자녀들의 분가로 인한 1인당 주거 효율성 저하, 은퇴 후 거주 지역의 변경, 노인 동선을 고려한 주택 규모의 축소 효과들이 본격적으로 나타날 것이다. 둘째,자산시장의 구조적 변동 가능성 부동산시장을 위협하고 있기 때문이다. 강남 아파트 상승은 수요 부족으로 인한 것으로 보이나 중요한 상승요인은 인플레에 대한 기대심리이다. 셋째, 자산시장의 변동이 부동산 가격을 지지하던 유동성 감소를 가져올 것이기 때문이다. 이처럼 10년만 지나면 부동산을 사려는 사람이 팔려는 사람보다 많지 않을 것이라는 점에서 금융 자산에 비해 상당히 불리하다.

다. 부동산투자 전망

우리나라 가구당 부동산 보유액이 평균 3억~4억으로 GDP의 6배가 넘는 수준으로 세계적인 부동산의 GDP는 3배에 비하면 고평가되어 있다. 1970년 이후 해마다 신규 주택수요가 증가하여 1990~2005년까지 연 35만 가구의 수요가 있었으며 그후 급속하게 줄어들어 2001년부터는 매년 감소할 것으로 예상된다. 이런 점을 감안할 때 2006~2010년 사이에는 토지시장이 침체되리라는 것을 명심해야 한다.

라. 수도권의 미래: 앞으로 개발 가능성

서울을 중심으로 집중 개발지역은 서울권의 반경 20~40Km 지역 중 상수도 보호구역 등을 제외한 약 5억 평이며 향후 소요면적은 주거용 1억8천만평, 공단 1억 평 등으로 총 2억 8천만 평이다. 따라서 경기도는 행정구역의 구분과는 별도로 실제로는 서울과 합쳐지면서 광역도시화가 진행될 것으로 보인다.

마. 수도권 부동산 매입 전략

지금까지 개발은 수원, 화성, 등 서울 남서쪽으로 진행되어 왔다. 그러나 최근에는 고양, 파주, 등 서울 기준으로 북서쪽 지역이 관심의 대상으로 떠오르고 있다. 만약 남북대치 상황이 아니라면 수도권은 서쪽으로 한강을 따라 발전했을 것이고 인천은 수도권의 핵심이 되었을 것이다. 따라서 서울에서 서쪽인 김포, 고양 지역은 수도권의 핵심 지역이 될 수 밖에 없다.

바. 부동산시장에 영향을 미칠 변화 요소

부동산시장에 상당한 영향을 미칠 네 가지 요소는 쌀시장 개방, 1가구 2주택에 대한 강화 조치로 집이 두 채 이상이면 중과세 부과, 보유세 강화, 고령화이다. 고령화가 되면 연금 수령으로 생활하는 사람이 늘어나면서 동·서해안 등 수도권에서 가깝고 여건이 쾌적한 도시는 인구가 늘어나거나 적어도 유지될 가능성이 있다. 그리고 생활비가 저렴한 수도권 외곽의 도시들도 인구 수준을 유지할 것이다.

사. 아파트 값 언제까지 치솟을까

① 수요측면에서 분석

서울 선호지역의 가구수는 30만으로 수도권 인구의 5%만 선호지역에 거주할 수 있다. 또 선호지역의 새 아파트는 희소가치가 있다. 경기도의 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)의 희소성은 시간이 지날수록 두드러 질것이다.

② 공급측면에서의 투자 분석

강남, 송파, 서초구의 약 2천만 평의 한강 이남의 신도시다. 앞으로 이런 위치에 이 정도 규모의 건설은 일단 불가능하다.

2. 변화하는 주식시장, 어떻게 투자할 것인가

가. 자산시장의 변화를 주도하는 386세대

인식의 변화는 주식시장 팽창의 첫 번째 근거로 꼽을 수 있다. 이런 인식의 변화는 1차적으로 인구의 변화에 기인하고 그 중심에는 386세대가 있다. 이들이 자산시장의 변화를 주도하고 있다. 이들은 장기적으로 유동성이 떨어지는 자산보다도 언제라도 대응하기 쉬운 자산에 대한 선호도가 높고 삶의 자산마저 펀드나 간접투자 상품을 선호한다. 더구나 앞으로 5~10년이면 교육비 부담에서 벗어나 본격적으로 잉여자금을 운용하기 시작할 것이다. 또 서서히 부모로부터 상속받거나 증여받기 시작한다. 결국 이들 세대가 우리나라 자산시장의 재편을 이끌 것이고 이들이 선택할 시장은 금융자산, 그 중에서도 주식시장이 될 것이다.

나. 주식시장으로 돈이 몰리고 있다

주식시장 팽창의 두 번째 근거는 대규모 운영자금이다. 연기금이 살아남기 위해 수익률 전쟁을 벌이면 필연적으로 주식투자 비중이 높아질 것이다. 또 학교재단이나 공익재단의 자산 운용 역시 벽에 부딪히고 있으며, 기업의 잉여 현금과 같은 법인자금도 마찬가지다.

주식시장의 상승이 자사주 매입인 점을 감안할 때 주식시장의 중요한 엔진으로 작용할 것이다. 기업의 배당금은 다시 경제 전반에 부의 효과를 불러일으켜 주식시장을 부양하는 시드머니가 될 것이다.

다. 무시못할 개미들의 자금

세 번째로 개미들의 자금 또한 주식시장 팽창을 이끌 것이다. 적립식 펀드와 변액연금은 시장의 유동성을 키워왔다. 만약 국내 증시가 3000을 넘어 5000포인트를 돌파한다면 그것은 연기금과 퇴직연금의 힘이다.

라. 미국 증시 10배 상승의 근본적 배경

미국의 주가 상승은 강력한 경제적 성과 때문이기도 하지만 10%의 고금리 시대가 막을 내리지 않았다면 이뤄지지 않았을 것이다.

마. 인플레 없는 저금리 기조

자유무역의 확대는 저가 농· 공산품의 수출로 신흥국의 경제를 부양하면서 한편으로는 수입국인 선진국의 인플레를 억제하는 이중성을 가지고 있다. 또 생산성의 향상과 맞물려 소위 신경제의 효과인 ‘인플레 없는 저금리 기조’를 유지할 수 있게 하는 강한 원동력이 되고 있으며 이는 곧 현재 세계 증시와 자산시장의 동반 상승을 이끄는 강력한 엔진 중의 하나다.

1400포인트를 돌파한 증시가 1200포인트로 하락해도 주식시장의 고점이 아니라는 것이다. 한국 시장의 10년 박스는 강력한 추가 상승으로 이어질 것이다. 만약 시장의 진짜 고점이 온다면 그것은 인플레와 이자율의 상승이 경기의 초호황과 맞물리는 시점이 될 것이다

바. 증시 상승을 저해하는 위험 요인

① 환율 문제

환율이나 기타 거시경제 변수는 내가 ‘주식회사 대한민국’이라는 상품에 투자하느냐의 문제이지 그것이 증시하락의 원인은 되지 않는다. 오히려 장기적으로는 원화가치가 상승할 동안 우리 증시는 건전하고 바람직한 방향으로 성장할 것이고, 경제와 기업 역시 그럴 것이다.

② 모든 종목군들이 증시 상승의 평균 효과를 누릴 수 있는가

지난 2005년까지의 증시는 중소형주를 중심으로 시장 전반의 상승 혜택을 누렸지만 앞으로도 그런 추세가 계속될지 미지수이며 그것은 오히려 의외의 위험 요소로 작용할 수 있다.

사. 폭발적인 성장세 속 거품

시장은 늘 거품과 실적이 교차한다. 때로는 기대만으로 가격이 천정부지로 오르고 때로는 기대가 실망으로 바뀌면서 실적을 따지기도 한다. 하지만 실적은 곧 생존력을 의미한다.

차 뭉칫돈이 공격적으로 증시에 유입될 신호

2005년까지 시장을 주도한 적립식 펀드와 개인투자자들의 자금은 서서히 한계에 다다랐다. 주가지수가 500에서 1000이 되는 것과 1000에서 2000이 되는 것은 많은 차이가 있다. 비율적으로 같은 100%지만 시가총액은 차이가 어마어마하다. 500원에 1000원되는 데는 500원 늘어나지만 1000원에서 2000원되는데는 1000원이 늘어나는 것이다. 주식시장을 상승시키는데는 개미들의 푼돈으로는 불가능하고 연기금과 법인자금, 자산가들의 뭉칫돈이 유입되어야 한다.

종목으로 보면 지금 별로 매력이 없어보이는 LG생명과학, 대웅제약 등의 제약주와 SK텔레콤, KTF 등의 무선통신주, 그것과 관련한 와이브로 등의 주변 기업들, 로봇관련주들, 1차 거품을 거친 우량바이오 관련주, 고령사회의 핵심이 될 헬스케어 관련주들이 성장주를 대표하고 삼성전자, 포스코, 한국전력, KT, 국민은행, 현대차 등이다

3. 급등하는 실물자산, 어떻게 투자할 것인가

가. 유동성으로 풀어본 자산 가격의 급등 현상

앞으로 경기가 확실하게 좋아지거나 반대로 경기가 악화되면 실물자산의 가격이 하락하고 지금처럼 어중간한 상태가 유지될 경우에는 지속 상승할 수 있는 묘한 국면에 있다.

나. 증시, 금리, 부동산, 그리고 금값의 동행

저인플레 국면에서도 금 가격이 급등하는 원인은 소비자들의 인플레 기대심리가 담겨 있을 거라는 점과 안전자산으로서의 가치다. 현재 금값 상승요인은 유동성의 문제다. 현재 국제 유동성은 각국 중앙은행의 금리 인상에도 마땅한 투자처를 찾기가 쉽지 않다.

4. 재테크에 대한 편견과 오해를 버려라

가. 장기투자 상품의 함정

변액보험회사들이 자주 활용하는 72의법칙으로 원금의 2배가 되는 계산식이 있다. 이 계산에서 간과되기 쉬운 것이 물가상승률이다. 예를 들어 물가상승률이 3%라면 24년이면 현 보유자산이 반으로 줄어들고 만다. 그리고 월 100만원씩 10년간 납입하는 변액보험에서 수익률이 10%일 경우 원금 1억 2천만원이 3억이 되는 것이 아니라 1억 9천만원이 된다. 왜냐면 납입이 월납이었지 1억 2천만의 일시납이 아니기 때문이다. 

나. 부자가 아닌 사람이 감당해야 할 리스크

재테크란 성공한 사람들의 몫이지 성공하기 위한 사람들의 도구가 아닐지 모른다. 냉정하게 말하면 부자가 되는 길은 자산투자의 수익률로 따라 잡을 수 있는 것이 아니다. 당신이 부자가 되고자 한다면 다른 사람들이 열심히 일하고 스르로를 연마하고 능력을 키워 나갈 때 나는 무엇을 하고 있었는지를 반성하는 것이 출발점이다. 당신은 재테크에서 평균을 뛰어넘어 그야말로 선두에 설 수 있는가? 그리고 그만큼의 지식을 쌓고 노력해서 주식이든 부동산이든 채권이든 투자에서 쟁쟁한 전문가들을 제치고 이길 수 있는가? 스스로 그런 재능이 있다고 생각하는가?

다. 재테크에 대한 오해

재테크란 노동의 가치와 달라서 중간에서 새어나가는 비용들이 자산가치 증가분을 잠식하기 때문에 평균적으로 금리 이상의 수익을 내기가 어렵다. 몇 년째 수십 퍼센트의 수익을 내더라도 이후 서너 번만 마이너스 수익률이 된다면 다시 본전이 되는 것이 투자다. 재테크에 성공하려면 연체동물처럼 유연하게 수익을 낼 때는 투자하고 상황이 나쁘면 빠질 줄 알아야 한다.

5. 포트폴리오 어떻게 구성할 것인가

가. 수익성 추구를 위한 포트폴리오

자산의 규모가 작을수록 위험관리를 해야하고 자산의 규모가 클수록 위험부담을 안아도 좋은데 현실은 그렇지 않다. 부자를 꿈꾼다면 수익보다 리스크를 더 중요하게 생각해야 한다.

나. 해외 부동산을 포트폴리오에 편입할 것인가

해외투자 자유화와 원화 강세의 장기화 등을 고려하면 4~5년 후부터 신흥국에 대한 부동산투자가 본격적으로 전개될 가능성이 커 보인다.

다. 해외 주식을 포트폴리오에 편입할 것인가

해외투자는 고수익보다는 국내 자산에 대한 리스크 헤지의 개념으로 접근해야 한다. 따라서 리스크가 큰 신흥국 증시보다 선진국 증시의 비중을 확대하는 것이 유리하다

6. 새로운 기회 처녀상품을 주목하라

가.사업은 수익 가능성이 있는 곳에서 시작된다

통닭집을 개업하는데도 나바효과처럼 알게 모르게 인플레와 수출입 동향, 실업률과 날씨까지도 영향을 미치게 된다.

나.새로운 상품에 주목하라

처음 상품이 소개되면 운용사의 각오가 남다르다. 초기 시장 진입에 성공하는 것이 무엇보다 중요하므로 수익률 관리가 잘 되어 초기 가입자들은 기대 이상의 수익을 올릴 수 있다.

다.자신시장의 새로운 움직임에 주목하라

사람들은 심리적으로 자신이 취득한 정보들 중에서 자신에게 유리한 것만 받아들이고 거기에 근거해 판단하려는 약점이 있다. 우리가 주목해야 하는 것은 신뢰할 수 있는 투자자들의 움직임은 최소한 개인들보다 옳고 나보다는 무조건 옳다는 것이다.

라. 정보에 매몰되지 않도록 주의하라

개인이 정보의 함정에 빠지는 가장 큰 이유는 개인 능력의 문제라기보다 그 상황의 주인이기 때문이다.