스크랩 오피스텔에 얽힌 세금 이야기

[백홍준]

오피스텔에 얽힌 세금 이야기

부동삼 씨는 오피스텔을 한 채 분양 받아 임대를 할 예정이다. 그런데 듣자하니 오피스텔을 임대할 때 그 용도를 사무용으로 하는 경우와 주거용으로 하는 경우에 따라 세금 부과에 많은 차이가 있다고 했다. 세금에 대해서는 무지한 부동삼 씨는 전문가의 도움을 받기로 했다. 자문을 한 세무 전문가는 주거용 오피스텔과 사무용 오피스텔에 관한 세금에 대해 다음과 같이 설명해 주었다.

오피스텔 임대와 부가가치세

오피스텔을 업무용으로 분양, 취득하는 경우에는 부가가치세법상 과세사업자가 되기 때문에 사업자등록 후 세금계산서를 교부 받아 부가가치세를 신고하는 경우에는 분양, 취득했을 때 부담한 부가가치세 매입세액을 환급 받을 수 있다.

한편 이렇게 부가가치세를 환급 받은 후 주거용으로 임대한다면 환급 받은 부가가치세액을 다시 납부해야 한다는 사실에 주의해야 한다. 업무용으로 사용하는 오피스텔을 양도하는 경우에는 부가가치세법상 재화의 공급에 해당해 부가가치세가 과세된다. 그러나 이 경우, 오피스텔과 더불어 양도자의 종전 사업과 관련된 모든 권리와 의무를 양도자로부터 포괄적으로 승계받는 조건으로 양도가 이루어진다면, 양도자에게 부가가치세가 과세되지 않는다.

또한 부동삼 씨가 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우라면 임차인으로부터 받는 임대료에 대해 부가가치세가 면제되는데, 국민의 기본적인 생활을 위해 지출하는 주거비용에 대해서는 부가세를 과세하지 않고 있기 때문이다.

따라서 이 경우, 부가가치세를 납부할 의무는 없으며, 오피스텔 매입 시 부담한 부가가치세액에 대해서도 매입세액공제를 받을 수 없는 것이다. 또한 주거용으로 사용하는 오피스텔을 양도하는 경우에도 부가가치세 과세 대상에 해당하지 않으므로 부가세 문제는 발생할 여지가 없다.

반면에 부동삼 씨가 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우에 임차인으로부터 받는 임대료는 부가가치세가 면제된다. 국민의 기본적인 생활을 위해 지출하는 주거비용에 대해서는 부가세를 과세하지 않고 있기 때문이다.

따라서 이 경우에는 부가세를 납부하지 않아도 되며, 오피스텔 매입 시 부담한 부가가치세액은 매입세액공제를 받을 수 없다. 또 주거용으로 사용하는 오피스텔을 양도하는 경우에도 부가가치세 과세 대상에 해당하지 않으므로 부가세 문제는 발생할 여지가 없다.

오피스텔 임대와 종합 소득세

오피스텔의 임대로 인하여 발생한 소득에는 소득세가 과세된다. 다만 1채의 주택 임대소득은 소득세가 비과세되므로 주거용으로 임대하는 경우에는 소득세가 과세되지 않을 수 있다. 반면 업무용으로 임대하는 경우에는 단 1채만 임대하더라도 소득세가 과세된다.

오피스텔 임대와 양도소득세

호재상시 주거용으로 사용하는 오피스텔을 양도하는 경우에는 이를 주택으로 보기 때문에 1세대가 보유하는 주택이 이 오피스텔뿐이라면 3년 이상 보유(서울 등 5대 신도시는 2년 거주요건 포함)하는 경우에는 양도세가 비과세된다. 그러나 이에 해당하지 않는 경우라면 양도세를 부담하게 된다.
이 외에도 오피스텔을 양도할 때 고려해야 할 문제가 있다. 양도자가 이 오피스텔을 포함하여 1세대 3주택자에 해당하는 지의 여부이다. 1세대 3주택의 경우에는 양도세가 60%(1세대 2주택의 경우, 50%의 세율 적용)의 고율로 중과세가 되는데, 이러한 중과주택의 범위에 소형주택은 제외되지만 오피스텔은 이에 해당하지 않아 3주택 소유자에 해당하는 경우에는 높은 세율을 피할 수 없다는 점에 유의해야 한다.

양도소득세는 양도 당시의 현황을 기준으로 과세되기 때문에 양도 직전에 임대용도를 전환시키는 것도 절세의 방법이 될 수 있다. 예를 들어 오피스텔이 소재지가 주택 외 투기지역으로 지정되어 있다면, 양도 전에 주거용으로 전환해 새로 임대를 놓으면 되고, 주거용으로 임대한 사업자가 다주택 보유자라면 업무용으로 전환하는 것도 한 방법이 될 수 있을 것이다.

결국 오피스텔을 어떤 용도로 임대할지는 취득 당시의 부가가치세, 임대 중의 소득세, 양도 시의 양도소득세 세 가지 면을 모두 고려하여 결정해야 할 문제이다.