23회 공인중개사의 배출과 기존공인중개사의 각오

[김영제]

23회 공인중개사 시험이 10월28일 일요일에 있었습니다

올해 23회를 맞이한 공인중개사자격시험이 전국 149개 시험장

에서 지난 10월28일 일제히 시행 했습니다. 이번 시험은 다소

응시자가 줄어들지 않을까하는 우려에도 불구하고

18만 4천여명이 원서접수를 하였고 무려 11만 4천여명이 실제

시험에 응시하였습니다

 

올해 응시율이 64%인데 작년 22회 응시율 67%에 근접한 모습을

보였습니다

국내외 경기가 좋지 않아 공인중개사 자격증에 대한 평가절

하가 되지 않을까 하는 우려하는 목소리가 높은 가운데

치른 23회 공인중개사 자격시험이어서 더욱 의미가 있는 상황이었

습니다.

다시 말해 아직도 공인중개사 자격증은 국민자격증으로서 사랑

받고 있다는 느낌을 떨쳐버릴 수가 없습니다

아직도 편하게 창업이나 취업을 할 수 있는 자격증은 공인중개사

자격증 밖에 없다는 생각을 많이 하고 있다는 반증도 되겠습니다

작년 22회 공인중개사시험 최종 합격률의 경우 22.28%를 보이며

합격자수는 12675명을 냈고, 이는 21회 시험 합격률인 22.5%,

15072명의 합격자 보다 다소 감소한 현상을 보였습니다. 

위 자료에 근거할 때, 제 23회 공인중개사 합격자도 1만명을 훨씬

상회할 것이라고 사료됩니다. 

**

2012년 4월 말 현재 8만 4421개의 중개업소가 개설하고 있는데 이번

23회 공인중개사가 배출됨으로써 중개업소는 점증 할 것으

로 보입니다.

매년 반복되는 상황이지만 이번 23회 공인중개사들에게 점포를 넘겨 줄

계획을 단단히 하고 있는 기존 업자들도 상당히 됩니다. 보통 공인중개

사 시험이 끝난 11월 초부터 시작하여 다음 해 1월까지 부동산

사무소 거래가 정점에 달하는 것을 매년 반복적으로 보아왔습니다.

기존업소가 23회 공인중개사들에게 상당수 양도되겠지만 그 이상의 점

포가 신규로 증가하고 있는 실정입니다

실제로 2008년말 8만 4501개에서 2009년 말에는 8만 3682개로 2010년말

에는 8만 3088개로 감소했다가 2011년 말에는 8만 3927개로 창업이

증가하는 추세입니다.

이와 같은 현상이 왜 일어날까요? 저는 현장에서 중개실무교육을

추진하면서 그 원인을 아래와 같이 분석합니다.

첫째는 인문사회계통의 전공을 가지고 회사생활을 해왔거나 특

        정한 기술을 지니지 못한 그룹이 선택할 수 밖에 없는 대

         안이 중개업소 창업이나 취업이라고 봅니다.

       퇴직자분들이 40대 중반만 넘으면 일반회사에 취업한다는것이 사실상

       난항을 겪게 됩니다. 때문에 별다른 대안 없이 자본금이 적게들고

      자본을 크게 까먹지 않을것 같은 중개업소 창업을 서두르게 되는

       이유입니다.

       중개사를 취득하고 아무 조건 없이 차릴수 있는 손쉬운 업종이라고 생

       각하기 때문입니다. 그리고 퇴직자들은 자신이 근무할 수 있는 공

      간을 확보한다는 것도 큰 메리트이기도 합니다.

둘째는 젊은이들이 공인중개사를 취득하여 바로 창업의 길을 선택합

         니다.

         취업난도 한 몫을 담당하겠지만 친지들이 자신이 취득하기에 너무  

         어려운 부동산 자격시험을 젊은 친지를 통해 자격을 획득하고 공인

         중개사를 채용하여 등록증을 걸고 근무시킵니다.

         자본금은 경륜을 지닌 아버지나 가족이 마련하고 젊은 중개사는

         친지를 도와 근무하며 소득을 창출해 냅니다.

        이런 계기로 젊은 나이에 중개업계에 투신하여 직장을 대

       신하게 됩니다. 공인중개사로서 중개업소에 근무하며 일을 하

        기 때문에 별다른 지적을 받지 않고 영업을 용이하게 할 수 있습니다

       물론 젊은 중개사들이 직접 중개업소를 개설하는 경우도 심심치 않게

       볼수 있습니다. 젊은 공인중개사들은 패기와 과감한 추진력으

      로 중개업소를 상당한 수준에 올려 놓기도 합니다.

       실제로 영업실적이 좋은 중개업소는 젊은 사장과 직원들을 기반으로

       한 부동산 거래의 급격한 증가를 바탕에 두고 있습니다.

셋째는 주부들의 진출입니다. 주부들은 과거에는 집안일에만 전념하

         여 자녀나 남편의 뒷바라지를 하는 것이 일반적인 현상이었으나 이

        제 젊은 주부들은 자신의 일을 가지려하고, 중년의 여성경우에도 전

        문적인 일을 함으로 삶의 질을 높이려 합니다. 경우에 따라서는

        남편 수입으로는 가계를 꾸려나가기가 어려워 맞벌이를 하여야

        하는 경우도 생길 수 있습니다

       또한 40대 후반이나 50대로 들어서 자녀들을 다 키우고 나면 무료하기도

       하고 남편 퇴직후가 막막하다고 생각하여 중개업소를 개설하여 남편의 퇴직

       준비의 수단으로 또는 본인의 일을 가지려는 계획에서 중개업계에 발을 들여

       놓기도 합니다.

       또한 여성들은 이야기하기 좋아하고 사람만나기를 선호하는 특성때문에 중

       개업소에 잘 적응하기도 합니다. 나이 들어 전문성을 가진 직업에 종사하

       는것은 본인 스스로의 자중심을 느끼고 주변 주부들의 부러움을

      사기도 하기 때문입니다.

       수명이 계속 연장되고 있는 현실에서 자신만의 전공을 가지는 것이 여생의 삶

       의 질을 높이는 것이라고 생각하고 있습니다

네번째, 30.40대 중개사님들이 선택하는 중개업소 개설입니다.

          의외로 30대, 40대초반에 퇴사해서 개인적인 사업을 추진하고자 하시

        는 중개사님들의 그룹입니다.

        회사에 입사해 근무해보니 별 비젼을 느끼지 못한 상태에서 내 사업영역을

        갖고자 퇴사하셔서 공인중개사를 획득하시고 소신껏 사업을 추진하시고자

        중개업소를 개설하시는 경우입니다.

        이들은 중개업소를 쉼터로 생각하는 것이 아니라 중개업소를 통해 무한히

        자신을 발전시키고 부를 축척할 수 있는 터전이라고 생각하고

        있습니다.

다섯번째, 자영업자들의 중개업계 진출입니다.

           2012년은 여느때보다도 내수경기가꽁꽁 얼어붙어있습니다. 자영업자들은

           전반적으로 적은 매출이나 적자를 경험하고 있습니다.

           2008년 글로벌 경기의 쇠퇴이후 더욱 어려운 나날을 경험하고 있습니다.

           월세내느라 허덕이고 권리금이나 자본금이 많이 잠식된 상태에서 전문화

           되고 나이 들어서도 영업을 지속할수 있는 중개업소를 개설하게 됩니다.

           전혀 미래가 보이지 않는 자영업을 지속하여 몰락의 길을 걷느니 전문성

         과 자신의 영역을 확보할수 있는 중개업소 창업을 선택하게 됩니

           다.

           최근에는 오래전에 자격증을 취득했던 자영업자들이 사업을 접고 중개업

           창업을 준비하는 현상이 두드러집니다

마지막으로, 지방부동산의 활성화로 서울 인천 경기의 중개업소는 감소추세이

                지만 부산 경남 대구 충남 대전 광주등의 지역은 오히려 지난 3년간 꾸

                준히 중개업소가 증가하고 있다는 것입니다.

                오히려 수도권에서 중개사 자격증을 취득한 공인중개사들이 지방으로

                이주하여 부동산중개업소를 개설하는 사례가 늘어나는 추세입니다.

                영업이 되는 지역으로 이주하여 개업하는 공인중개사들이 수도권의

                휴.페업하는 업소를 능가하는 것입니다

                서울등 수도권보다 지방 중개업소 개설 강세 현상은 당분간

                지속될것으로 예상됩니다.

***

              자영업자는 내년에도 계속 어려울 확률이 높고, 회사는 감량경영 등으로

              퇴직 직원을 쏟아낼 가능성이 높고,청년실업이 원인이 되어, 중년이후 고

              용불안정으로 인해, 여성의 중개업계 진출을 이유로 부동산 창업.취업은

              지속적인 증가세를 나타낼 수  밖에 없는 환경이라 하겠습니다. 

             이러한 상황에서 23회 공인중개사의 배출은 부동산업계의 경쟁을 가중시

             킬 수 있습니다.

             작년과 달리 올해는 응시생이 크게 줄것이라는 예상은 빗나갔습니다. 응

             시생 중 특히 베이비부머 세대들을 고려해 보면 중개업계에 바로 투입된다

             고 볼 수 있습니다. 이들 베이비부머 세대들은 퇴직과 거의 동시에 딴 자격

             증을 장롱에 가두어 두지 않을것이기 때문에 부동산중개업소는 증가할 것

             을 쉽게 예상 할 수 있습니다.

             요즘 추세를 보면 오래전에 자격증을 따두어 장롱면허로 가지고 있던

             1회-19회 자격증도 심심치 않게 창업에 가담합니다.

             23회 공인중개사와 함께 기존 자격증자 까지 가세해 당분간 중개업창업은

             증가하면서 경쟁은 더욱 치열해 질것으로 전망해 봅니다.

**

이러한 상황에서 중개업의 성패는 자격증 취득 횟수도 아니고 부동산중개경력도

아닌 실력입니다.

이제는 중개업계에서 경력이 많다고 대우받던 시대는 끝나갑니다. 23회 공인중개사

자격증을 막 취득한 예비합격자라도 충분한 자격을 구비하고 있다면 기존의 중개업

자를 추월할 수 있는 것입니다.

일선에서 공인중개사 중개실무과정을 진행해 보면 중개사님들의 실력차이는 현저합

니다.

첫째; 컴퓨터를 다루는 능력에서 뚜렷한 차별화를 보입니다.

       지금은 엑셀과 파워포인트는 기본이고 블로그와 카페 그리고 키워드광고

       또한 포탈싸이트 관리에 더해 포스팅하는 능력이 있어야합니다.

       그리고 스마트폰을 활용하여 부동산거래를 활성화 시켜야합니다

       그런데 아직도 자신이 컴맹임을 자랑스럽게 이야기하며 중개실무에서는

       "직원 잘 뽑아서 시키면 되지.. 골치 아픈것 배울 필요가 뭐 있

       느냐?"는 입장을 피력하시는 중년 중개사님들이 상당히 된다는 사실

        은 안타까운 일이라 하겠습니다.

둘째; 공부하고 연구하고 새로운 중개기법을 개발하는 정신에 있어

        구분됩니다

       23회 공인중개사를 따시느라고 고생들 하셨을 겁니다. 중개사시험을 본

       수험생이라면 제일 싫어하는 소리가 " 3-6 개월 만에 자격증을 취득했다"

       라고 하는 이야기입니다. 보통 중개사 시험에만 전념해서 1년-2년은 빡쎄

       게 공부해야 합격의 영광을 얻는다는 이야기 입니다.

        저처럼 1회 공인중개사 취득한 중개사들은 진정한 중개사라고 평가하지

        않는 이유가 너무 짧은 기간에 자격증을 취득했다는 것입니다

        제23회 공인중개사 자격증을 취득한 공인중개사는 말할것도 없고 기존의

        중개사 자격증을 획득한 모든 중개사님들이 "자격증 공부하느라고 정말

        고생했다..공부 안해 본 사람은 그 심정을 알수 없다"라고 한 목소리를

        내십니다.

        하지만 공인중개사 시험장에서 나오는 순간, 자격증을 교부 받는 직후부

        터 공부하고 담을 쌓는 중개사님들이 제법 되십니다. 진정한 공부는

        자격증을 취득한 이후인데 더 이상 공부에 얽매이고 싶지 않다는 입장을

        취하십니다.

        달라지는 세법 그리고 변화된 공법과 중개사법등 그리고 많은 판례들

        그리고 중개실무에서 알아야할 경제지식과 현장실무지식, 고객에게

        상담해주어야 할 내용을 공부해야하는데 "그저 실무에 부딪히면서 해

        도 늦지않다"라고 생각하는데에는 큰 오류가 있어 보입니다.

마지막으로, 창업이나 취업의 장소선정과 자신이 전공할 부동산 과목에 대해

                너무 안이한 생각을 가지고 계시다는 것입니다.

               장소선정은 대단히 중요한 것입니다. 내가 어떤 과목을 주 종목으로

               중개할 것인가는 나의 중개업계에서의 성공을 가늠하는 지표인것입

               다. 상가를 전문으로 할것인가 아파트등 주택을 할것인가 토지를 할

               것인지 아님 건물이나 사업부지를 할것인지에 따라 장소를 선정하

               여야 하는데

               자신이 가지고 있는 자본을 위주로 장소를 선정 한다는 것은

               안타까운일이라 하겠습니다. 그래서 언밸런스적인 상황이 전개되기

               도 합니다. 아파 트에 업소를 계약해 놓고 상가를 전문으로 하겠다던

               지, 건물을 주로 중개 하겠다면서 주택가에 중개업소를 개설하는 웃지

               못할 일들이 벌어집니다

               지역자체가 장사가 안되는 곳이라면 아무리 자리가 좋더라도 장소선정

               이 잘못된것입니다.

                "우선 경험삼아 뒷골목에서 해 보고 경험을 쌓으면 좋은 장소로 이전

                하자"는 말씀을 많이 하시는데 장소를 옮기기란 결코 쉽지 않습니다

                제일먼저, 자리를 잡아야 할 곳에 부동산 자리를 잡으라는 의미입니다

               자신의 적성에 맞는, 자신의 흥미가 집중되어 있는 전공과목을 먼저 찾

               고 다음에 그에 알맞은 장소를 찾아야 하는데, 자격증 취득시는 꿈에 부

               풀어 세상 돈 다 벌것처럼 하던 중개사님들도 막상 창업할 때는 아무 생

               각없이 중개업소 위치나 중개업소 인테리어가 적정하다고 판단되면 상권

               분석에 대한 깊은 연구없이 장소를 결정하는경우가 생깁니다. 이런 경우

               고전하다가 1년 안에 폐업하는 경우를 흔히 볼 수 있습니다

               문제는 폐업을 하게되면 중개업에 대한 의욕과 흥미를 잃을 수 있다는

               점입니다. 물론 이러한 상황은 수입과 직결될 수 있습니다

               이제야 말로 23회 공인중개사는 새로운 장벽에 진입하면서 기존 중개

               업자의 방식을 비판할 것이 아니라, 기존 중개업자들의 장점을 벤치마

               킹하면서 창의력을 가지고 자신의 영역을 확보하고  실력으로 기존 중

               개업자와 선의의 경쟁하려는 발전적인 생각을 하여야하고,

               기존 공인중개사들은 참신하고 발랄하고 의욕적인 업계의 새로운 별들

               을 바라보면서 자신의 잘못된 사고나 영업방식을 바로 잡는 계기가 되어

               새로운 수입을 창출해 나가야 할 것입니다

                  중개업을 오래하다 보면 기존의 틀에서만 일을 하려는 고정적이고 폐

             쇄적인사고에 얽매이기 쉬워서 , 어렵고 두뇌를 회전하고 시간이 많이

               들고 어렵게 중개하는 방식들은 무의식중에 멀리하기 마련인데, 이번 새

               내기 23회 공인중개사들의 노력과 의욕과 순수함을 보면서 처음에 중개업

               에 입문할 때의 초심으로 돌아가야 할것입니다.