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[이붕88]

 

경매진행과정

▣ 경매신청

1. 관할법원

1) 부동산경매는 반드시 해당부동산이 소재하는 지방법원(지원)에 신청해야 한다.

2) 법원은 필요시 사건을 다른 지방법원으로 이송할 수 있다.

3) 공장재단의 경우 재단을 구성하는 하나의 공장이 여러개의 지방법원 관할구역에 속해 있거나 재단을 구성하는 여러개의 공장이 여러개의 지방법원 관할구역에 속한 경우에는 관할법원의 직근상급법원에 관할법원에 관할법원의 지정을 신청한뒤 그 지정법원에 경매신청을 하여야 한다. 그리고 재단이 여러개의 공장으로 구성된 경우 법원은 저당권자의 신청으로 법원은 각 공장을 개별적으로 경매할 것을 명령할 수 있다.

2. 경매신청

1)경매신청시에는 경매예납금과 송달료 등을 납부하게 된다.

2)경매신청이 있게되면 법원은 그 신청을 수리하거나(접수당일) 필요시 보정명령을 내리거나 그 신청을 각하하게 된다.

3)보정명령이 있게되면 보정기일내 보정을 하여야 한다. (보정명령이란 경매신청물건의 주소등이 잘못 되었을때 수정하도록 지시하는 것을 말한다.)

4)경매신청이 각하되면 그에 대하여 즉시 항고를 할 수 있다.

5)경매신청 후 경매신청을 취하할 수도 있다.

3. 경매신청방법 경매 신청서 작성 및 신청 법원 경매를 신청하고자 하는 자는 경매 신청서를 작성하여 목적 부동산을 관할하는 경매법원에 제출하여야 한다. 공동담보의 목적이 되는 여러 개의 부동산이 각각 분산되어 있는 경우에는 관할 경매법원 각각에 경매 신청을 해야 한다. 신청서에는 다음 사항을 기재하여야 한다.

< 경매 신청서 기재사항 >

1) 채권자, 채무자, 소유자의 성명과 주소

2) 청구 금액(피담보채권의 일부에 대하여 담보권의 실행 또는 권리를 행사할 때는 그 취지 및 범위를 적음)

3) 경매할 부동산의 표시

4) 저당물의 경매를 구한다는 신청 취지

5) 저당권 설정 사실과 피담보채권의 불이행이 있었다는 신청원인을 기재

6) 관할 법원의 표시

7) 경매 신청인의 기명날인 신청서를 작성했으면 다음의 서류를 첨부하여 담보권의 존재를 증명해야 한다. 또한 담보권의 승계가 있는 경우에는 승계를 증명하는 서류도 첨부하여야 한다.

<경매 신청서에 첨부해야하는 서류>

1) 신청대리인의 허가 신청서 1통

2) 위임장 1통

3) 근저당 설정계약서 등본 1통

4) 부동산 등기부등본 1통

5) 계약서 및 세금계산서 사본 1통

6) 부동산 목록 10통 7) 등록세, 교육세 납부서 1통 이와 같이 경매 신청서상의 필수 기재 항목들을 다 적은 후에는 이에 따른 관계 서류를 첨부하여 5,000원의 인지를 붙여 제출한다.

▣ 신청채권자

1. 강제경매신청

강제경매는 채권자의 채무명의(확정된 판결, 가집행 선고가 있는 판결, 집행판결)에 의하여 채무자 소유의 부동산 법원에 강제적으로 매각해 줄 것을 신청한 후 해당 채권을 금전으로 환산하여 지급받고자 실행하는 경매 절차이다. 경매를 신청하고자 할 때 채무자 소유의 가압류 신청

- 채무자를 상대로 하는 대여금 반환 청구소송

- 승소가 확정된 판결문과 집행문 부여 - 집행문 첨부 등의 과정을 거친다.

(가압류 신청)

- 가압류를 신청하면 채무자가 가압류 목적물을 임의로 제3자에게 처분하였다 하더라도 가압류 채권자는 새로운 소유자를 상대로 채권을 행사할 수 있으므로 결국 채무자의 일반 재산에 대한 처분권을 제한하는 효과를 갖게 된다.

- 채권자는 채무자를 상대로 법원에 대여금 반환 청구소송을 제기하기에 앞서, 채무자 소유의 부동산에 대한 처분권을 제한하기 위한 방법으로 부동산 가압류 신청을 해야 한다.

- 가압류 신청권자는 담보 제공을 해야하는데, 통상 법원의 담보 제공 명령서와 가압류 신청서 사본을 가지고 보증보험회사로부터 보증보험증권을 교부받아 법원에 제출한다.

- 보증보험증권 제출시 법원은 채권자와 채무자에게 각각 가압류 신청에 따른 결정문을 송달하며, 채무자 소유 부동산을 관할하는 등기소에도 가압류결정에 따른 등기촉탁서를 발송한다.

(대여금 반환 청구소송)

- 소송을 제기한 원고가 소송 절차를 종료하고 판결문을 송달받게 되면, 그 판결문에 대하여 이의를 제기할 수 있는 항소 기한(송달받은 날로부터 14일 이내)을 기다려야 한다.

- 항소기한 동안 채무자의 이의신청이 없는 경우, 담당 재판부에 판결 문 정본과 확정증명원 2통을 함께 지참하고 방문, 확정증명원에 증명인 을 날인받는다.

- 대여금 반환 청구소송을 제기하여 채무자의 이의가 없는 경우 대략 4개월 안에 모든 소송 절차가 종결된다.

(집행문 부여)

- 확정증명원에 집행문 부여 신청을 하여 채무자 부동산을 법원에 강제로 매각 의뢰할 수 있다는 집행문을 부여받는다.

(강제경매 신청)

- 집행문이 부여된 결정문, 즉 채무명의를 가지고 강제경매를 신청할 수 있다.

2. 임의경매

임의경매는 부동산의 담보권자가 해당 부동산을 법원에 강제적으로 매각토록 하여 채권을 금전으로 환산함으로써 지급받고자 실행하는 경매 절차이다. 부동산 담보권에 의한 경매신청은 강제경매와는 달리 저당권 설정만으로 가능하다.

(근저당권 설정에 의한 임의경매 신청)

- 근저당에 가해 임의경매를 신청하기 위해서는 근저당권이 유효한 것이어야하고, 채무자가 상환 능력이 없어 채무를 변제하지 않는 상태가 계속되어야 한다.

경매예납비용

경매신청인은 경매 절차 진행에 소요되는 각종 비용을 미리 법원에 선납하여야 하며, 추후 경매되면 매득금에서 최우선하여 이 경매비용을 충당하고 경매신청 채권자에게는 반환되므로, 결국 경매신청 채권자가 부담하는 것은 아니다.

납부 절차는 법원 경매 담당 공무원이 예납할 금액을 계산하여 납부명령서에 기재한후 담당 판사의 날인을 받아 예납자에게 교부하면 예납자는 명령서 하단부의 기재사상을 기재한 후 서명 날인하고 출납 공무원에게 납부하여 영수증을 수취하면 된다. 송달료는 법원 내 수납 은행에 납부하고 납수서를 받아 제출한다.

▣ 보정명령

경매신청내용에 잘못된점이 있으나, 그 하자가 보정될 수 있는

경우에는 법원에서 보정명령을 내리게 된다.

법원의 보정명령등이 있는 경우 법원으로부터

-> 주소보정명령등이 있을 때에는

-> 그 기일내에 이를 실행 하여야 한다.

-> 2회 이상 이에 불응하면 법원은 경매개시결정을 취소하고 경매신청을 각하할 수 있다.

▣ 경매개시결정

1. 경매개시결정

경매 신청이 있으면 경매법원은 경매 신청서의 기재 및 첨부서류를 토대로 경매 개시의 형식적·실질적 요건의 적부를 심사하여 요건이 적법하게 구비된 것으로 판단되면 경매 개시 결정을 한다.

2. 경매개시결정의 효력

경매 개시 결정의 효력은 압류의 효력이다. 이는 경매 개시 결정이 부동산 소유자에게 송달된 때 또는 경매 신청 기입등기 촉탁에 의해 경매 신청 등기가 된 때를 효력 발생 시기로 본다는 의미이다.

압류의 효력은 소유자의 처분권 자체를 박탈하는 것이 아니라 경매신청인과 낙찰인에게 대항하지 못하게 하는 상대적 처분 금지 효력으로서 압류 후에도 소유자가목적 부동산을 관리 이용할 수는 있다.

제3자에게 미치는 압류의 효력은 압류된 부동산의 권리를 취득한 경우 경매 신청자나 낙찰인에게 대항할 수 없도록 한다. 또한 압류 효력은 목적 부동산 및 그에 부합된 물건과 종물에도 효력을 미친다.

▣ 경매개시결정의 송달

1. 경매개시결정의 송달

송달이 되지 않으면 더 이상 경매절차를 진행시킬 수가 없다.

만약 소유자에게 송달없이 경매절차를 진행하면 이는 위법이므로 집행방법

이의신청의 대상이 될 수 있다.

따라서 소유자의 주소지가 분명하지 않거나 외국에 나가있더라도 반드시 송달하여야 한다.

1. 경매취하방법

임의경매든 강제경매든 채권자에 의하여 경매가 진행되면 낙찰인이 낙찰대금을 납입하기 전까지는 언제든지 경매의 취하가 가능하다.

그 이유는 경매 부동산의 소유권 취득 시기가 정지되는 것을 조건으로 하는 법률 행위를 대금납부 시점으로 보기 때문이다.

경매 부동산을 취하시키는 방법은 부동산이 낙찰되기 전후에 따라 차이가 있다.

2. 이의사유가 될 수 있는것

강제경매	경매개시결정상의 형식적인 하자만이 될 수 있다.  1) 경매신청방식의 적부  2) 신청서의 기재  3) 신청인의 적격여부  4) 대리권의 존부  5) 첨부서류  6) 목적부동산표시의 불일치  7) 집행력있는 정본의 불일치등
임의경매	위의 강제경매의 사유를 포함하여 실체상의 하자도 될 수 있다.  1) 담보권의 부존재.무효  2) 피담보채권의 불성립.무효  3) 변제나 공탁에 의한 채권의 소멸  4) 이행기의 미도래  5) 상호 합의한 변제기일의 유예  등이 될수 있다.

3. 낙찰되기 전의 경매 취하

경매 신청 기입등기 이후부터 낙찰 전까지 경매를 취하하는 경우에는

① 경매 취하서 2통(경매 신청 때와 같은 도장으로 날인),

② 경매 실행 채권자의 인감증명 1통,

③ 변제증서,

④ 위임장(필요시) 1통을

첨부하여 집행계에 제출하면 된다.

* 경매취하 신청이 받아 들여 지게 되면 경매신청자는 즉시 항고할 수 있다.

▣ 즉시항고

이의신청에 대한 재판결과에 대하여 불복하는 신청인은 재판결과의 고지일로부터 7일 이내에 즉시 항고할 수 있다.

이항고에 대하여 경매법원은

1. 항고가 이유있다고 인정하는 경우에는 원심을 취소하고

2. 항고가 이유없는 경우에는 기각시키고

3. 항고가 부적법한 경우에는 각하시키게 된다.

*경우에 따라서는 사건을 원심법원에 환송한다.

▣ 경매정보 검색

법원게시

경매 대상 부동산의 입찰기일과 낙찰기일 등 공고사항은 입찰기일 14일 전에 법원 게시판에 게시한다. 법원 게시판에 게시되는 내용은 부동산의 표시, 경매 취지, 부동산의 점유자·점유권원·점유 사용기간 차임 또는 보증금의 약정 유무와 그 금액, 입찰 일시·장소 및 입찰 진행 집행관의 성명, 최저 입찰가격, 낙찰 일시 및 장소, 집행기록을 열람할 장소, 등기부에 기입을 요하지 않는 부동산 위의 권리 있는자의 채권을 신고할 취지, 이해관계인이 입찰기일에 출석할 취지, 일괄경매를 결정한 때의 취지, 매수 신청인의 자격을 제한한 때의 그 제한 내용 및 입찰물건 명세서 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본 등이다.

이들 사항은 입찰기일 1주일 전까지 법원에 비치되어 일반인이 열람할 수 있도록 하고 있다.

신문공고

일반인이 경매를 가장 가까이 접할 수 있는 것은 대부분 신문을 통해서이다. 입찰에 부쳐지는 모든 물건들은 민사소송법에 따라 입찰의 요지를 반드시 신문상에 게재하도록 의무화되어 있기 때문이다. 그러나 입찰자는 신문 공고의 내용만을 바탕으로 경매에 참여해서는 안된다.

신문상에는 해당 경매계, 사건번호, 물건번호, 입찰물건, 비고, 최저입찰가격, 입찰기일, 낙찰기일, 입찰장소, 기타 등 가장 기초적인 사항들만 게재되어 있기 때문이다.

경매정보지

경매정보지는 신문 공고에 비해 훨씬 자세한 물건 상황이 실려 있다.

보통 경매정보지에는 법원의 경매계별로 각 물건의 채권자, 채무자, 채권액, 주변 환경, 입주자, 임차금, 입주일, 감정평가액, 입찰 결과, 등기부의 권리 관계까지 상세하게 다루고 있다.

인터넷

인터넷에서도 각종 경매 관련 사업체가 제공하는 경매 정보를 검색할 수 있다.

인터넷 정보도 시중에 나와 있는 정보지나 PC통신과 유사한 경매 정보들이다.

단, 일부의 사이트는 회원제로 운영되고 있다.

원하는 사이트에 접속하여 회원가입을 하면 회원이 될 수 있지만 월·연회비 등을 지불해야 경매 정보를 이용할 수 있다.

▣ 법원서류 분석

입찰물건 명세서

현황조사서, 감정평가서 등을 참조하여 법원이 작성하는 것으로 사건번호, 소재지, 최저 입찰가격, 매각조건 등이 기재된다.

입찰물건 명세서는 입찰기일 1주일 전부터 법원 경매 담당과에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하고 있다.

입찰 물건 명세서를 통해 확인할 수 있는 사항은 다음과 같다.

* 최우선순위 저당권 또는 가압류 설정일자

권리 말소, 인수의 기준이 된다. 따라서 입찰 희망자는 반드시 이를 확인하여야 한다.

* 임대차의 기간, 보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구일 내역, 점유 관계

·현황조사 보고서에 나타난 임차인들의 보증금, 입주일, 전입신고일

·소액 임차인들의 귄리신고 및 배당요구 사항

·현황조사 보고서와 다른 경우 보증금의 액수, 입주일 등의 신고 내용

·낙찰자 인수와 배당 중 확정일자를 갖춘 임차인의 선택사항

* 등기된 부동산 권리나 가처분으로서 인수해야하는지 여부

말소기준권리보다 앞서는 등기권리나 가처분이 기재된다. 말소기준권리보다 앞서면서 경매 등기 후 6개월 이내에 종료되지 않는 전세권도 낙찰자가 인수해야 하므로 여기에 표시된다.

* 낙찰로 설정되는 법정지상권 유무

민법, 가등기담보법 등에 의해 법정지상권이 성립되는 경우에는 이를 기재한다.

입찰 물건 명세서 내용에 경매 참가자가 분석한 것과 달리 법정지상권 등이 나타났을 때에는 권리분석에 문제가 있을 가능성이 크기 때문에 위험한 물건으로 보아야 한다.

현황보고서

현황조사 보고서는 법원의 명령을 받은 집행관이 직접 부동산의 현황을 조사한 것이다.

대개는 부동산의 실제 현황과 일치하지만 집행관이 실수하거나 입주자가 거짓말을 할 경우 차이가 생길 수도 있다.

* 현황조사 보고서의 공신력

현황조사 보고서의 공신력은 인정되지 않는다. 따라서 부동산의 실제 사실과 현황조사 보고서의 내용이 다르다 하더라도 법원에 책임을 물을 수 있는 것은 아니다. 그러나 낙찰 후 보고서에 확인되지 않은 임차인의 권리를 인수해야 할 경우 법원에 낙찰 취소나 낙찰 대금의 감액을 요청할 수 있다.

* 현황조사 보고서의 내용

·부동산의 위치 및 현황(약도 첨부)

·부동산의 내부 구조 및 용도 등(도면, 외부 사진 첨부)

·부동산의 점유자 현황(임대차 관계 조사서 첨부)

* 임대차 관계 조사서

임대차 관계 조사서에는 임차인, 임대기간, 임대보증금, 주민등록 전입일, 확정일자가 기록된다. 만일 조사가 원활하게 진행되지 못했을 경우에는 불분명하다고 기재된다.

첨부사항 : 임대차 관계 조사 여부와 관계 없이 동사무소에서 조회하여 전입신고한 거주자가 있으면 주민등록등본을 첨부한다.

감정평가서

감정평가서는 감정평가사가 법원의 의뢰를 받아 현장조사를 통해 가격을 평가한 것으로 토지분과 건물분 금액의 합계액이 기록된다. 기재사항은 다음과 같다.

·평가표

·평가의견서

·평가명세표(토지 면적, 건물 면적, 각층 면적, 미등기 면적, 기타주요 동산, 설비 등 각각의 평가액)

·평가요항표(부동산 위치, 인근 상황, 교통 상황, 이용 상태, 위생 및 난방설비, 토지이용계획 기타 공법상 관계 내용, 공부상 차이, 물건 위치도, 지적도 등 기재)

·위치도

·물건의 구조, 노후 정도, 위치, 주변 환경, 교통 등에 대한 객관적인 평가

[주의]

감정평가액은 최초의 최저 입찰가격과 일치한다. 최저 입찰가는 감정평가법인이 조사한 평가액으로 경매 개시 직후의 시세를 반영한다. 대개 거래 시세의 85∼110%선이므로 거래 시세와 비교해 보아야 한다. 감정평가액이 높게 책정된 부동산의 경우는 시세차익이 줄어들기 때문이다

▣ 현장답사

현장조사의 필요성 인터넷,정보지를 통해 원하는 물건을 선정한 후 법원에서 입찰 기록을 열람했다면 현장에 나가 미리 조사한 정보들이 사실과 일치하는지 확인해 보아야 한다.

현장조사를 통해 정보지나 법원 기록에 없는 추가 정보를 수집할 수 있으므로 반드시 현장조사에 임한다. 해당 물건의 소재지를 직접 방문하는 일은 꼭 필요한 일이다.

등기소에서 발급하는 토지·건물 등기부등본의 내용이 실제와 일치하는지 확인해야 하기 때문이다.

지적도와 도시계획도를 지참하여 대지의 일부가 도로에 편입되지는 않았는지 주변 땅과의 경계가 명확한지도 확인해야 한다.

또한 토지, 건물, 건축물관리대장, 임야대장 등에서 지목, 건축 현황 등도 살펴본다.

또한 현장에서 임차인의 협조를 얻어 주민등록상 전입일자, 확정일자 부여 여부, 임대차 금액, 실거주 여부를 파악한다.

< 입지조사 >

* 확인 자료 ·토지대장 ·건축물관리대장 ·토지이용계획 확인원 ·지적도 ·사진 ·공시지가 확인원

* 확인사항

·공부와 실제 이용의 일치 여부(지적도) 확인

·건축허가 및 법정지상권 설정 여부 확인

·용도지구 용적률·건폐율 확인 ·교통 사항(도로의 폭, 대중교통 이용 가능성, 가구당 주차 비율) 확인 ·대지의 모양 확인

·인근 지역의 환경 ·상하수도, 가스시설 확인 ·인근 지역의 토지 건물 이용 현황 ·편의시설, 학교 등의 존재 확인

·인근 지역 건물의 상태 ·현재 건물의 용도와 인근 지역과의 적합성 ·해당 지역의 도시계획 사항(도시계획 확인원과 기타 규제사항 조사)

·인근 지역의 지역 발전 단계(지역의 라이프 사이클) 점유자 조사 법원에 기록된 점유자(임차인)외의 별도 임차인이 있는지, 실제 점유하고 있는지 여부를 확인한다. 임차인이 허위로 답변해 주거나 협조를 하지 않을 것에 대비해 우편물 수취인, 전기수도 검침계 등 을 확인하며, 통반장 집이나 인근 구멍가게에 확인 할 수도 있다.

< 물건상태 확인 >

*건물의 외관: 외관의 디자인이 낡은것인가, 현대적인가, 부지와의 균형이 있는가, 너무 복잡하거나 너무 단순하지 않은가, 적정한 균형을 취하고 있는가 등을 검토한다.

*건물의 색조: 건물의 외관 및 내부의 색조, 즉 너무 화려한지, 지나치게 평범한지, 현대적인 감각이 가미된 색조인지 아닌지 등을 검토할 수 있다. *배치·설계 : 방이나 창문의 배치는 어떤가, 설계가 낡은 구식인가, 이로 인해 기능이 뒤떨어지지는 않는가 등을 검토한다.

*출입구, 창의 적정성: 출입구나 창이 건물 전체로 보아 적정한가, 기둥과구조 등과의 상태를 보고 균형이 잘 맞는가를 살펴본다.

*개 보수의 상태와 비용 : 물리적으로 보아 개수 또는 수선해야할 시점이 되지 않았는지, 외벽의 페인트칠, 배수관의 파손, 베란다의 상태, 구조물의 보수 상태 등을 확인하여 개·보수 여부를 결정할 수 있다. 건물의 개·보수가 필요하다면 어느 부분이 해당되며, 필요한 경비는 어느 정도인지도 조사 분석한다.

< 시세조사 >

·중개업소(5개소 이상) 방문 및 전화 조사 ·부동산 전문지(부동산뱅크 등) 활용

·지역생활정보지(벼룩시장, 교차로 등) 참조 ·인근 지역 유사 주택이나 아파트 시세 조사 관공서 서류 조사 관공서를 통해서는 각종 공부상 서류를 발급 받는 것 만이 아니라 대상물건에 대한 민원사항까지 확인할 수 있다.

기관별로 발급 받을 수 있는 서류는 다음과 같다.

특히 전답 등의 농지는 농지취득자격증명을 발급 받아야 하는지 여부를 확인해야 한다.

동(면)사무소 : 주민등록등본, 공시지가 확인원

구청 (군청) : 건축물관리대장, 토지대장, 도시계획확인원(토지이용계획확인원), 지적도, 농지취득격 증명

등기소 : 등기부등본

등기부 분석

등기소와 시·군 구청에서 열람할 수 있는 공부서류는 부동산의 용도와 규제 등을 확인하는 가장 효과적인 방법이다. 공부서류를 통해 부동산의 가치를 파악할 수 있기 때문이다.

등기부등본은 토지, 건물의 실제적 소유자의 주체와 기타 권리 관계 등의 변동사항을 알 수 있는 자료로서 권리분석에 있어 가장 기초적이고 중요한 자료이다. 등기부등본에서는 1순위 저당권보다 빠른 가등기, 가처분예고등기가 있는지를 확인하여 경매 참가 여부를 결정해야 한다.

등기부등본은 입찰 당일 열람하는 입찰 기록에는 첨부되지만 입찰일 전에 열람하는 기록에는 첨부되어 있지 않으므로 미리 조사해 두어야 한다. 사람이 많을 경우에는 시간이 짧아 꼼꼼히 살펴보기 어려우므로 미리 떼어 권리 관계를 확인해 두고 입찰일에는 미리 조사해 둔 것과의 변동 여부만 확인한다. 열람과 발급의 비용은 각각 1, 200원이다.

등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구별되어 있으므로 토지와 건물 등기부를 각각 떼어 토지와 건물 소유자가 동일한지 확인해야 한다. 소유자의 인적사항, 공유의 부동산인 경우 공유지분, 소유권 변동의 원인과 이전(보존)등기 시점, 압류·가압류·가처분·가등기 사항, 지상권, 지역권·전세권·임차권, 저당권(근저당 포함) 여부 등도 함께 점검해 보아야 할 사항이다.

부동산 등기부의 구성

표제부  (부동산의 표시사항)	갑구  (소유권에 관한 사항)	을구  (소유권 외 권리관계 사항)
·부동산의 위치 ·사용 목적 ·면적 및 구조 ·변동사항, 역사	· .소유권보존등기 ·소유권이전등기 ·가등기 ·압류.가압류 ·가처분 ·경매신청등기 ·예고등기 ·말소 및 회복등기	·지상.지역권 설정 ·전세권설정 ·저당권설정 ·근저당설정 ·임차권설정 ·각 권리의 변경사실 ·각 권리에 대한 압류,경매신청

단계별 권리분석 방법

* 1차 분석 단계

갑구, 을구를 합해 등기소 접수일자 기재 순서가 빠를수록 권리가 앞선 다. 따라서 갑구와 을구 권리를 접수순으로 옮겨 실질적인 순번을 적어 재배열하여야 혼동되지 않는다.

* 2차 분석 단계

재배열한 권리에서 말소기준권리가 되는 권리를 찾아 표시해 둔다. 말소기준권리는 근저당, 저당, 담보가등기, 압류, 가압류이다.

* 3차 분석 단계

말소기준권리를 중심으로 권리분석표를 참고하여 인수와 말소를 구분한다. 말소기준권리 이후의 모든 근저당, 저당, 압류, 가압류, 소유권이 전담보 가등기 등을 '말소' 로 표시한다.

* 기타

남은 권리들은 '말소기준귄리' 및 '말소' 로 기재한 권리 및 기준권리를 제외한 나머지 부분에서 다음 권리를 따져 본다.

인수권리와 말소권리

인수권리	자동말소 권리
㉠말소기준 권리보다 앞선 지상권, 지역권, 전세권, 가증기, 가처분, 환매등기 ㉡예고등기	.말소기준권리보다 앞선 전세권 중 말소되는   권리  ·전세권자가 경매를 신청한 경우  ·경매등기 이후 6개월 미만에 전세기간이   만료되는 경우 혹은 기간을 정함이 없는    경우

권리분석 결과

* 예고등기가 있는 경우

예고등기는 소송이 제기중임을 예고하는 등기이므로 경매에 참여해서는 안된다.

* 인수하게 될 지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기가 있는 경우

지상권, 지역권이 있는 경우: 인수하게 되어 목적 부동산의 사용에 제한을 받게 되거나 말소 이전까지는 처분상에 어려움이 따르는 경우에는 입찰에 참여하지 않는 것이 좋다.

가등기, 가처분, 환매등기가 있는 경우 : 목적 부동산의 소유권을 상실 할 염려가 크므로 입찰에 참여하지 않는 것이 바람직하다.

입찰 진행 과정

입찰법정을 개정하면 입찰 참가자는 우선 목적 경매 물건의 취하, 변경 여부를 확인하여야한다. 입찰 진행이 확인되면 열람을 신청, 열람하는데 입찰기록과 입찰 당사자가 입찰 당일 전까지 파악한 사항과 다르거나 변경된 사항이 있는지를 비교 확인해야 한다.

집행관으로부터 입찰서류를 교부받아 입찰기재대에서 작성한다. 입찰표와 입찰보증금 봉투를 입찰대봉투에 넣고, 대봉투 상단의 수취증을 떼고 입찰함에 투함한다. 투함 후 약 1시간 이후에 개찰을 실시하며 당해 물건의 최고가 입찰자를 선정한다. 낙찰자는 보증금 영수증을 받고, 비낙찰자는 입찰자용 수취증과 주민등록증을 제시하고 입찰표의 보증금 반환란에서 명 후 입찰 보증금을 반환받는다

입찰 진행 절차도

입찰법정 참가

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입찰사건 목록표 확인

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법원기록 열람 - 입찰물건 명세서 열람

                임대차 조사서 , 감정평가서 등

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교부 - 입찰표

     - 입찰보증금 봉투

     - 입찰 대봉투

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기재대에서 입찰표, 봉투 기재

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입찰대봉투에 입찰료와 보증금 봉투를 넣고 기재

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입찰대봉투에 입찰표와 보증급 봉투를 넣고 봉함

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수위증을 떼고 입찰봉투만 투함

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입찰 마감

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개찰 및 최고가 입찰자 선정

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낙찰시 - 보증금 영수증 교부

비낙찰시 - 입찰자용 수위증과 주민등록증 세시후 입찰료의 보증금 반환란에             서명날인후 입찰보증금 반환.

         - 차순위 낙찰자는 차순위 신고.

경매 취하 확인

경매 물건이 변경, 취하, 연기되었을 경우에는 입찰이 실시될 수 없으므로

입찰 당일 입찰장에서 사건 번호순으로 취하, 변경, 연기 등 진행 여부를 확인해야 한다.

법원 담당계에 전화로 확인하고 입찰에 참여하면 번거로움을 막을 수 있다.

입찰당일 10시에 법정을 열면 게시판에서 취하여부를 마지막으로 확인한다.

입찰 보증금

입찰 예정가의 10%(특별매각조건의 경우에는 20-30%) 현금, 자기앞 수표만 가능

개인 응찰시

·입찰보증금(현금 또는 금융기관 발행 자기앞수표)

·도장

·주민등록증 또는 운전면허증

·대리인 응찰시에는 위임장과 인감증명, 대리인 신분증, 대리인도장

법인 응찰시

·입찰보증금(현금 또는 금융기관 발행 자기앞수표)

·법인등기부등본 또는 초본 1통

·법인 인감도장 ·법인 대표의 주민등록증 또는 운전면허증

·대리인 응찰시에는 위임장 및 법인 인감증명, 대리인 신분증, 대리인도장

입찰에 참여할 수 없는자

·채무자

·소유자

·무능력자(미성년자)

·재경매의 경우 종전 낙찰자

·이해판계 집행법원 및 그 친족 ·경매 부동산의 감정인 및 그 친족

·이해관계 집행법원의 법관, 담당 법원 직원

·외국인(단, 외국인토지법 시행령 제5조에 의해 행정자치부 장관의 허가가 있   을 때는 가능)

·강제집행 면탈 범죄자 및 경매 방해자

·공무집행 방해 범죄자

서류 확인 사항

입찰 당일 입찰 관계 기록서류를 검토하는 것은 중요하다.

기록서류는 반드시 확인해야하는데, 서류 열람은 신분증을 제시해야하는 법원과 그렇지 않은 법원이 있으므로 상황에 따라 대처한다.

입찰 기록서류는 짧은 시간 내에 열람해야 하므로 반드시 확인해야 할 주요사항이 무엇인지 사전에 준비해 두어야 한다.

특히 임대차 관계는 금액,기간,확정일자,배당요구 등을 철저히 검토하여야 한다.

미처 조사하지 못한 임대차 관계인이 있을 수 있기 때문이다.

입찰 당일 기록서류 체크사항

구분	확인사항	참고서류
저당권	채권액 확인	채권의 종류 및 청구금액
임차인	배당요구 사항 확인	입찰물건 명세서
이해관계인	소유자.채무자.임차인의 주민등록 등재사항	현황조사서

이해관계인 열람표

이해관계인들의 성명, 주소, 이해관계인의 관계 등을 기록해 둔 서류

경매 신청서와 채권의 종류 및 청구 금액

경매 신청서와 경매 허가 결정문, 채권의 종류 및 청구 금액이 경매 신청서 내역에 표기되어 있다. 채권자순위별 배당요구금액을 정확하게 확인하고, 대위변제 등 위험요소가 없는지 분석해 보아야 한다.

우편송달 보고서와 경매 예납 금액 확인

우편송달 보고서에서 경매 개시 결정 송달이 특별 또는 공시송달 방법으로 되었는지를 참조하여 향후 낙찰된 뒤 명도에 어려움이 없는지 확인하고, 재경매일 경우 송달 보고서를 특히 잘 살펴보아야 한다.

등기부등본

·갑구에는 소유권 표시가 되어 있다. 갑구의 위쪽에는 동명과 지번을 나타내는 칸이 있고, 오른쪽 아래쪽에 동그랗게 장수 표시가 되어 있다

. 갑구 아래 왼쪽 순위번호란에는 등기하는 순서대로 번호를 적는다. 사항란에는 소유권 보존, 소유권 이전, 가등기, 가압류, 가처분, 경매 등 소유권의 변동에 관한 사항이 기록되어 있다.

갑구에서는 특히 소유권의 보존 관계, 소유권의 공유 여부, 예고등기, 가등기 등을 주의해서 보아야 한다.

·을구에는 소유권이외의 권리가 나타나 있다. 을구의 위쪽에는 동명 과 번지, 호수가 적혀 있다. 이것을 토지번호나 건물부호라고 한다. 을구의 아래편 왼쪽에는 채권, 채무의 우선순위를 나타내는 순위번호와 권리자의 인적사항을 기록하는 사항란이 있다. 사항란에는 저당권, 지역권, 지상권과 제한물권의 설정 여부 등 소유권 이외의 권리가 기재되어 있다. 사항란의 순위번호는 특히 중요하므로 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

해당순위에는 권리가 말소되거나 해지될 경우 x 표시를 한다. 종종 순위번호가 표시되어 있지 않은 번호에 말소 표시가 되어 있는 경우가 있는데 이때에는 말소 표시 번호와 갑구의 내용을 대조하여야 한다.

을구에서는 지상권, 지역권, 근저당권의 설정 순서 및 전세권 등을 확인하고 분석해야 한다.

현황조사보고서

현황조사보고서는 법원의 명령을 받은 집행관이 직접 부동산의 현황을 조사한 것이다. 대개는 부동산의 실제 현황과 일치하지만 집행관이 실수하거나 입주자가 거짓말을 할 경우에는 차이가 생길 수도 있다.

현황조사보고서의 공신력은 인정되지 않는다. 따라서 부동산의 실제 사실과 현황조사보고서의 내용이 다르다 하더라도 법원에 책임을 물을 수 있는 것은 아니다. 그러나 낙찰 후 보고서에 확인되지 않은 임차인의 권리를 인수해야 할 경우 법원에 낙찰 취소나 낙찰 대금의 감액을 요청할 수는 있다.

임대차관계 조사서

·임대차 관계 조사서에는 임차인, 임대기간, 임대보증금, 주민등록 전입일, 확정일자가 기록된다. 만일 조사가 원활하게 진행되지 못했을 경우에는 불분명하다고 기재된다.

·임대차 관계 조사 여부와 관계 없이 동사무소에서 조회하여 전입신고한 거주자가 있으면 주민등록등본을 첨부한다.

감정평가서

감정평가서는 감정평가사가 법원의 의뢰를 받아 현장조사를 통해 가격을 평가한 것으로 토지분과 건물분 금액의 합계액이 기록된다. 기재사항은 다음과 같다.

·평가표

·평가의견서

·평가명세표(토지 면적, 건물 면적, 각층 면적, 미등기 면적, 기타주요 동산, 설비 등 각각의 평가액)

·평가요항표(부동산 위치, 인근 상황, 교통 상황, 이용 상태, 위생 및 냉·난방설비, 토지이용계획 기타 공법상 관계 내용, 공부상 차이, 물건 위치도, 지적도 등 기재)

·위치도

·물건의 구조, 노후 정도, 위치, 주변 환경, 교통 등에 대한 객관적인 평가

·임차인 성명, 임대보증금, 주민등록 전입일 등의 임대 상황(도면 첨부)

·입찰 대상 포함 여부 및 대지 지분의 포함 여부

·제시외 건 등 미등기부분의 경매 대상 여부

입찰표 작성

*입찰표에 사건번호,물건번호,입찰자의 성명, 주소, 입찰가액,보증금액등을 기재하고 날인한다.

*한사건에 여러개의 물건번호가 부여된 사건은 사건번호와 물건번호를 동시에 기재 한다.

*입찰자가 법인인 경우에는 본인의 성명란에 법인의 이름과 대표자의 지위및 성명을, 주민등록번호란에는 법인의 등록번호를 기재한다. 다만, 날인은 대리인의 도장만 날인 하면 된다. 날인란에는 반드시 도장을 날인해야 하며, 무인은 인정하지 않는다.

*입찰자가 법인인 경우에는 대표자의 자격을 증명하는 문서(법인등기부등본 또는  초본)를 첨부하여야 한다.

*금액기재란 밑의 보증금 반환란은 입찰에서 떨어진 사람이 보증금을 돌려 받을 때 영수증 대신 기재하는 것이므로 미리 기재하면 안된다.

입찰보증금

입찰보증금은 횐색 입찰보증금 봉투에 넣어 봉한다. 봉투의 앞면에는 사건번호, 물건번호, 제출자 성명을 기재한 후 날인하고 봉투 뒷면에도 날인한다.

입찰표 작성시 유의사항

·사건번호는 반드시 확인하고 기재하여야 하며 잘못 기재할 경우 엉뚱한 경매 물건을 낙찰받게 되는 수가 있으므로 주의한다.

·입찰금액은 수정이 불가능하므로 기재를 잘못한 경우에는 다른 입찰표를 사용한다.

·입찰보증금은 특별매각 조건이 아닌 경우 통상 입찰 가격의 1/10에 해당하는 금액으로  정해져 있다. 입찰 가격의 1/10을 초과하는 경우는 보 증금으로 인정해 주고 초과 금액은 환불해 준다. 그러나 보증금액이 1/10 미만이거나 금액을 적게 기재한 경우 무효처리  된다.

·여러 개의 부동산이 개별입찰로 진행되는 경우 1장의 입찰표에 여러 개의 부동산을 일괄하여 입찰가액의 총액만을 기입하면 부족하므로, 같은 사건번호 속에 여러 개의 물건이 있을 때는 물건번호별로 매수 가격을 각각 기재하여 제출하여야 한다.

·대리입찰의 경우에는 제출자란에 대리인 이름을 적는다.

·공동입찰일 경우에는 입찰자 상호간의 관계 및 지분을 분명히 기재한 공동입찰 허가원을 입찰표 제출 전에 미리 제출하여 집행관의 허가를 받아야 한다.

·물건번호는 분할입찰일 경우에만 분할번호를 적고, 그렇지 않을 경우에는 공란으로 비워 둔다.

·입찰봉투는 입찰표와 마찬가지로 입찰하고자 하는 물건마다 1개를 사용한다.

·수취증은 보증금을 돌려받을 때 반환하는 것이므로 잃어버리지 않도록 주의한다.

·일단 투함한 후에는 취소, 변경, 교환이 불가능하다.

입찰 무효인 경우

. 보증금이 미달되는 경우(초과는 유효)

·금액을 수정했거나 기재란 중 공란이 있는 경우

·물건번호를 적지 않았거나 일치하지 않을 경우

·대리인 입찰시 인감증명을 첨부하지 않았거나 인감증명서와 위임장 도장이다른 경우

·공동입찰에 대한 허가를 받지 않고 공동입찰을 한 경우

·경매 참가 자격이 없는 채무자, 종전 낙찰자 등이 입찰한 경우

공동 입찰시 허가

어느 물건에 대하여 2인 이상이 공동으로 응찰하고자 하는 경우에는 입찰표를 제출하기 전에 미리 집행관의 허가를 받아야 한다.

집행관의 허가를 받기 위해서 공동입찰허가원 및 공동입찰자 목록에 공동입찰자 상호간의 관계,지분등 소정사항을 기재하고, 상호관계를 소명할 수 있는 자료(주민등록등본,등기부등본 등)을 첨부하여 집행관에게 제출하여야 한다.

공동입찰을 허가받은 경우에는 입찰료의 본인의 성명란에 '별지와 같음'이라고 기재하고 공동입찰허가서를 첨부하면 된다.

다만, 대리인의 인적사항은 입찰표에 기재해야 한다.

공동입찰허가원 및 공동입찰자 목록은 입찰법정에 입찰료와 함께 배부한다.

공동입찰은 원칙적으로 다음 해당자에 한해 허가한다.

친자,부부등 친족관계에 있는 자.

입찰목적물의공동점유 사용자.

1필지의 대지위에 수개의 건물이 있는 경우의 각 건물 소유자.

1동 건물의 수인의 임차인, 공동저당권자, 공동채권자.

입찰함에 투입

1.입찰봉투를 다 봉한 후 입찰함에 투입하기 앞서 집달관에게 제출하여 봉투에 일련번호를 부여받고 입찰자용 수취인의 절취선에 집달관의 날인을 받아야 한다.

2. 집달관으로부터 일련번호와 날인을 받은 후에는 입찰봉투로부터 입찰자용 수취증을 떼어내 보관하고 입찰봉투를 입찰함에 투입한다. 날인하기 전에 입찰자용 수취증을 미리 떼어 내면 안된다.

3. 일련번호가 기재된 입찰자용 수취증은 은행창구에서 받는 접수표찰과 간은 기능을 하는 것으로 입찰에서 떨어졌을때 보증금을 반환받는데 필요하므로 잘 보관해야 한다.

개찰

입찰 개시 1시간 후, 보통 11시 이후 집행관은 입찰 마감을 선언한다. 입찰자는 호명할 때까지 자리에 앉아 기다리면 된다. 직원이 입찰함을 열고 입찰봉투를 사건번호순으로 분류하고 나면 집행관이 사건별로 입찰자를 호명한다.

최고가 입찰자 결정

집행관은 사건번호순으로 입찰자의 이름과 입찰액수를 밝히고 최고가 입찰자를 결정한다. 이때 차순위 입찰자도 함께 발표되는데 차순위 입찰 신고인으로 신고할 것인지 여부도 결정한다. 입찰보증금이나 입찰표작성상의 문제로 인해 무효가 된 경우도 고지된다. 최고가 입찰자의 입찰봉투를 개봉하여 보증금을 확인하는데 이때 보증금이 초과하여 들어있는 경우는 상관이 없으나 부족한 경우에는 당사자의 입찰자체를 무효처리하고, 바로 다음 순위의 가격으로 입찰한 입찰자의 입찰보증금의 봉투를 개봉한 뒤 이상이 없으면 그 사람을 최고가매수신고자로 결정 고지 한다.

차순위 입찰 신고

최고가 입찰자 이외의 입찰자중 최고가 입찰액에서 보증금 공제액보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 입찰신고를 할 수 있다. 에를 들면, 최고가 입찰자가 2억원이고 입찰보증금이 2천만원인 경우에 2억원에서 2천만을을 공제한 1억8천만원보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 입찰신고를 할 수 있다. 차순위 입찰신고를 하게 되면 낙찰자가 낙찰대금을 납부하기 전까지는 보증금을 반환받지 못한다. 이 제도는 낙찰자가 대금을 납부하지 못할 경우 재경매 등의 절차로 인 해 경매가 지연되는 것을 방지하기 위한 목적으로 시행되고 있다. 또 낙찰 허가 결정 전에 임차인 등이 항고를 제기 하면 보증금을 돌려받지 못하는 기간이 5∼6개월에 이를 수도 있다. 따라서 낙찰 부동산의 이해 관계가 없으면 차순위 신고는 피하는 것이 좋다.

추가 입찰

최고가 입찰자가 2인 이상이면 그 자리에서 추가입찰을 실시한다. 이 때에는 처음 써낸 입찰가보다 더 많은 금액을 쓰도록 되어 있다. 전원이 추가입찰을 포기하거나 다시 최고가 입찰자가 2인 이상이 나오면 추첨을 통해 결정한다. 최종 입찰자는 증액한 액수만큼의 보증금을 더 내야 한다. 즉, 처음 입찰시에 1억원에 응찰하면서 매수보증금을 1천만원 제출하였다가 추가입찰에서 1억2천만원에 응찰을 하려면 추가로 2백만원만 제출하면 된다.

종료 및 보증금 반환

낙찰이 되면 보증금 영수증을 받는다. 탈락한 경우에는 입찰자용 수취증과 주민등록증을 제시한 후 입찰표의 보증금 반환란에 서명 날인하고 입찰 보증금을 돌려받는다. 입찰 절차가 끝나면 바로 퇴정한다.

낙찰의 허가 여부 결정

담당판사는 집행관이 실시한 경매가 적절한지를 검토하고 이해관계인의 진술을 들은 후 낙찰의 허가나 불허가 재판을 한다. 낙찰기일은 입찰일로부터 7일 이내로 정해진다. 낙찰 허가 및 불허가 결정의 공고는 법원 게시판에 공고되며 낙찰자와 이해관계인에게 별도로 통지하지는 않으므로 법원 게시판의 공고를 보거나 담당경매계에 전화로 문의하여 확인 할 수 있다.

이해관계인의 의견 진술

낙찰일에는 최고가 입찰자와 이해관계인이 낙찰 허가 및 불허가에 대한 의견 진술을 할 수 있다. 낙찰일에 하게 되는 진술 내용은 경매 절차에 대한 하자 여부와 최고가 입찰자의 자격 여부에 관한 것 등이다. 입찰자가 권리분석을 잘못하여 채권을 인수하게 된 경우나 소유권을 이전해도 명도받기가 힘들다는 것을 입찰일 후에 알게 되었을 때는 ‘낙찰불허 신청서’를 낙찰기일에 제출할 수 있다. 그러나 실무에 있어서 이해관계인이 진술에 참석하는 경우는 드물고, 대부분 허가 결정에 대한 이의가 있는 경우에는 즉시항고를 한다.

낙찰허가 결정에 대한 이의 사유

낙찰 허가에 대한 이의는 낙찰기일에 구두나 서면으로 할 수 있다. 낙찰 허가에 대한 이의에 대해 법원이 정당하다고 받아들일 경우 낙찰불허가 결정을 하고, 이를 기각할 경우에는 낙찰 허가 결정을 선고한다.

낙찰 허가에 대한 이의 사유

·최고가 입찰 신청인이 매수 능력이 없는 경우

·최고가 입찰 신청인이 타인의 매수 신청을 방해한 경우 ·강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 속행할 수 없는 경우

·경매기일 공고가 법률 규정에 위반된 경우

·법률상 매각 조건에 위반하여 매수하거나 이해관계인의 합의 없이 법률상 매각 조건을 변경한 경우

·최저 경매가의 결정, 물건명세서 작성의 중대한 하자가 있는 경우

·매수 가격의 신고를 독촉한 후 1시간을 경과하지 않고 경매를 종결하거나 최고가 매수 신고인과 차순위 입찰 신고인 선정에 문제가 있는 경우

·매수 가격의 1/10에 해당하는 매수 신청 보증금을 받지 않고 최고가 입찰 신고인을 정한 경우

항고권자의 효력

낙찰 허가일 이후 7일 이내에 낙찰 허가 또는 불허가 결정으로 손해를 보았다고 주장하는 이해관계인이나 낙찰자는 법원에 항고장을 제출할 수 있다. 즉시항고는 확정차단의 효력은 있지만 집행정지 효력은 없다. 항고가 이유 있다고 판단될 때는 낙찰 허가 결정이 확정되지 않으므로 즉시항고에 대한 확정이 있을 때까지 대금 납부나 배당 등 경매 절차가 정지되고 항고에 따른 재판이 진행된다.

항고보증금의 공탁

채무자나 소유자가 낙찰 허가 결정에 대한 항고를 할 때에는 낙찰 대감 의 1/10에 해당하는 현금 또는 법원이 인정한 유가증권을 보증금으로 공탁해야 한다. 기각되었을 경우는 공탁금을 반환받지 않는다.

낙찰자가 허부 결정에 대해 항고할 때는 낙찰 대금의 1/10에 해당하는 항고보증금을 공탁하여야하는데, 이는 낙찰자가 경매 절차를 지연시키는 것을 방지하기 위해 시행되고 있다. 임차인은 보증금의 공탁 없이 항고할 수 있다.

채무자나 소유자 또는 경매를 지연함으로써 이익을 보는 사람(이해관계인)들이 보증금 없이 항고할 수 있는 임차인의 지위를 악용하는 경우도 있을 수 있다. 임차인의 지위를 악용하는 사례를 막기 위해 임차인도 항고시 항고보증금을 내야 한다는 견해가 대두하고 있다.

채무자의 항고

채무변제 능력이 있는 채무자 또는 부동산 소유자는 10%의 보증금을 납부하고 항고를 하는 경우가 있다. 항고를 진행하면서 후일 신청채권액을 변제하면 이때에는 법원의 낙찰 허가가 취소됨과 동시에 경매 절차도 종료된다. 이 경우에 낙찰자는 입찰보증금으로 납부한 보증금을 돌려받으며, 항고인도 항고보증금을 돌려받을 수 있다.

항고의 판결

항고장이 접수되면 경매를 실시한 원심법원 판사가 이를 심사한다. 항고의 이유가 충분하다고 판단되면 낙찰 허가 결정의 취소나 변경을 결정하고, 이를 항고인 및 그 상대방에게 고지하고 집행법원의 게시판에 공고하여야 한다. 그러나 항고의 이유가 없는 경우에는 '이유 없다'는 의견서와 함께 원심법원으로 기록을 보내고 사건은 종결된다.

낙찰허가 결정

낙찰 불허가 결정이 확정된 때에는 낙찰인은 매수에 관한 책임을 면하고 경매 신청 보증금을 회수할 수 있다.

만일 경매 신청 자체가 부적합하여 낙찰 불허가 결정을 한 경우에는 경매 신청 절차는 종결되고 법원은 등기소에 경매 신청 등기 말소를 촉탁한다.

낙찰 허가 결정이 확정된 때에는 낙찰 지급기일을 정하는 등 다음 절차를 계속 진행한다.

대금지금기일 지정

낙찰허가 결정 확정시까지 이해관계인 항고가 없으면 법원은 직권으로 대금 지급기일을 지정한다.

법원은 그 확정일로 부터 1개월이내의 날(일반적으로 2주정도)로 대금지급기일을 지정하고 낙찰자에게 등기우편을 통하여 대금지급기일 소환장을 보낸다

대금납부

낙찰인은 낙찰 허가 결정이 확정된 후 법원이 지정한 대금 지급기일에 낙찰 대금을 납부하여야 한다. 납부할 금액은 낙찰 대금에서 매수보증금을 공제한 나머지 금액이다. 주민등록증, 도장, 대금 납부 통지서를 지참한다.

대금납부 절차

1. 경락인은 대금지급기일에 법원을 방문하여 담당집행계에 찾아가 대금의 납부의사를 밝히면 집행계에서는 납부금액을 적은 법원보관금 납부명령서를 발부해 준다.

2. 이 납부명령서를 받아 납부계에 가서 확인을 받은후 법원이 지정하는 은행에 대금 (대금 = 낙찰금액 - 보증금액)을 납부하면 법원보관금 영수증을 받는다.

3. 은행에서 받은 영수증 사본을 다시 담당 집행계에 제출하면 경락자가 해야 할일은 완료 된다.

4. 대금을 납부하면 경락인은 해당 부동산의 소유권을 취득하게 된다. 즉 경락취득의 공신력 이 확보된다.

5. 채권자가 낙찰을 받은 경우에는 자기의 낙찰대금으로부터 배당받을 금액과 납부할 금액의 상계를 신청할 수 있다.

대금납부의 의의

낙찰자는 낙찰대금을 납부하는 동시에 입찰 대상 부동산의 소유권을 인정받는다. 이후 낙찰자가 소유권 이전등기에 필요한 서류를 갖추어 신청하면 법원은 등기소에 등기를 촉탁한다. 즉, 낙찰자가 낙찰 대금을 납부하는 동시에 이전의 소유자에게 부동산의 인도를 요구할 수 있다. 낙찰 대금을 납부하였는데도 이전의 소유자가 낙찰자에게 부동산을 인도하지 않으면 법원에 인도명령을 신청해야 한다. 대금 납부 후 6개월이 지나면 명도 소송을 해야 한다.

1. 차순위 매수신고인은 매수책임을 면하고 이미 맡긴 경매보증금의 반환     을 청구할 수 있다.

2. 경매신청 취하 불가능.

3. 경매개시결정에 대한 이의신청의 불가능.

4. 경락인이 인수하지 아니하는 부동산상의 등기된 권리의 말소.

5. 경매신청등기의 말소.

6. 부동산 인도명령신청권(대금지급기일로 부터 6개월 이내).

대금 미납

낙찰자가 지정된 대금납부기일까지 대금을 납부하지 않으면

법원은

1. 차순위 입찰신고인이 있는 경우: 차순위입찰신고인에 대한 낙찰허부를 결정하게 되고 경락인의 매수보증금은 법원에 귀속되어 배당신청권차에게 배당된다.

2. 차순위 입찰시고인이 없는 경우: 재경매를 실시한다. 재경매 입찰일로 지정된 3일전까지 종전 낙찰자가 낙찰대금 및 그 동안의 이자(년 5-25%), 절차비용을 납부하면 대금납부의 효력을 가지며 따라서 재경매 하지 않는다.

상계신청에 의한 납부

1.채권자가 낙찰인일 경우 채권자가 낙찰인일 경우 채권의 배당액이 매입 대금의 지급액과 비교하여 충분할 때에는 채권이 소멸된다. 낙찰인의 채권에 대해 이의가 있는 경우에는 이에 상당한 대금을 지급하거나 담보를 제공 해야 한다.

2. 상계신청 상계신청은 배당액이 대금액과 같거나 초과해야 하므로 배당액이 매입 대금에 미달할 때에는 상계를 주장하지 못하며 일단 현금으로 매입 대금 전액을 지급한후 배당기일에 배당받아야 한다. 상계신청서, 상계에 대한 이의신청서가 접수되면 접수 순서에 따라 경매 기록을 편철한다.

채무 인수 신청에 의한 납부

1. 채무의 인수 낙찰인은 배당기일에 관계하여 채권자의 승낙이 있으면 매입 대금의 한도 안에서 매입 대금의 지급에 맞추어 채무를 인수할 수 있다.

즉, 저당권의 피담보채무 등 관계 채권자에 대한 채무자의 채무를 인수하여 배당액에 상당하는 낙찰 대금의 지급 의무를 면제받을 수 있다. 그러나 현실적으로 채무를 인수하는 일은 드물다.

2. 채무 인수에 대한 이의신청 배당기일에 인수할 채무 관계에 대해 타당한 이의가 있으면 그것에 상당하는 대금을 지급 하거나 정보를 제공해야 한다. 채무 인수 신청서 또는 채무 인수에 대한 이의신청서가 제출되면 접수 순서에 따라 경매 기록을 편철한다.

소유권이전 등기 신청

강제경매든 임의경매든 낙찰 대금을 완납하면 법원은 낙찰인의 소유권 이전등기, 낙찰인이 인수하지 않은 등기부상의 권리 말소,경매 신청 등기의 말소를 촉탁하여야 한다.

낙찰자가 촉탁서를 법원에 제출하면 법원은 곧바로 신청서류에 낙찰허가 결정 등본과 낙찰 대금 완납증명을 첨부하여 등기소에 등기촉탁을 한다.

등기촉탁 신청서에는 부동산의 표시와 등기 목적을 기재하고 첨부 서류와 함께 경매계에 제출한다.

소유권 이전등기촉탁서가 접수되면 법원은 관할 등기소에 소유권 이전등기촉탁서를 발송한다.

관할 등기소는 법원의 등기촉탁서에 의해 낙찰자 명의로 소유권을 이전한다. 등기소에서는 소유권 이전등기를 한 후 인수되지 않는 권리를 말소한다.

촉탁등기 신청후 약2주 정도 지나면 경락허가결정등본에 등기필의 날인이 찍힌 권리증이 경매법원으로부터 낙찰자에게 지급된다.

필요한 서류 목록

서류명	부수	서류명	부수
소유권이전등기촉탁 신청서	1	건축물대장	원본1, 사본2
부동산의 표시	6	토지대장	원본1, 사본2
부동산목록	6	등기부등본	원본1
등록세 및 채권산출	6	부도산양도신고확인서	원본1, 사본2
주민등록등본	원본1, 사본2	공시지가확인원	원본1, 사본2

소유권이전등기촉탁신청서 부동산의 표시 부동산 목록 등록세 및 채권산출 주민등록등본(사본) 건축물대장(사본) 토지대장(사본) 등기부등본(원본) 부동산양도신고확인서(사본) 공시지가확인원(사본)	부동산의 표시 부동산 목록 등록세 및 채권산출 주민등록등본(원본) 건축물대장(원본) 토지대장(원본) 부동산양도신고확인서(원본) 공시지가확인원(원본)	부동산의 표시 부동산 목록 등록세 및 채권산출 주민등록등본(사본) 건축물대장(사본) 토지대장(사본) 부동산양도신고확인서(사본) 공시지가확인원(사본)
부동산의 표시 부동산 목록 등록세 및 채권산출	부동산의 표시 부동산 목록 등록세 및 채권산출	부동산의 표시 부동산 목록 등록세 및 채권산출

등기촉탁의 효과

소유권의 취득은 등기를 한 후에야 효력이 생긴다.

그러나 경매에 의한 부동산의 취득은 법률의 규정에 의한 물권 변동이기 때문에 등기가 필요하지 않아 낙찰 대금을 완납하면 입찰 부동산의 소유권이 자동으로 이전된다.

그러나 해당 부동산을 처분하기 위해서는 등기가 필요하고 입찰 당시의 소유자나 채권자가 처분이나 압류, 가압류 등을 신청할 수도 있으므로 낙찰 대금을 완납하는 즉시 소유권 이전등기를 하는 것이 좋다.

등기촉탁 비용

등기촉탁 비용은 소유권 이전등기 비용(등록세, 교육세, 채권 매입비 등), 부담 기입등기, 경매 신청 기입등기의 각 말소등기 비용은 낙찰자가 부담한다.

촉탁서 송부비, 등기 공무원의 등기필증 송부비 등 송부비도 포함되어야 한다.

배당요구 신청기간

배당요구는 압류 효력 발생, 즉 경매 개시 결정시부터 낙찰기일까지 할 수 있다.

다만, 낙찰 허가 결정이 확정된 후 재경매하는 경우는 재경매의 낙찰기일이 배당요구 기간이 되며, 항고에 의해 허가 결정이 취소된 뒤 신경매로 진행될 때는 신경매의 낙찰기일까지가 배당요구 기간이 된다.

배당신청 서류

각 채권자는 신청서엑 배당요구의 원인과 배당요구 금액 등을 기재하고 인지를 붙여 이해관계인 수만큼 제출해야 한다. 또한 아래와 같이 각 채권자별로 첨부서류를 제출하여야 한다.

구분	첨부서류
집행력 있는 정본에 의한자	집행력 있는 정본
가압류권자	가압류 결정 정본 + 등기부등본
임차인	임대차계약서 + 주민등록등본
근로기준법에 의한 근로채권자	근로감독청 확인서,회사경리장부, 관할세무서의 근로소득원천징수 서류

채권계산서의 제출

각 채권자는 계산서 미제출로 인한 피해를 보지 않기 위해 낙찰기일까지 채권의 원금, 이자, 비용, 기타 부대 채권의 계산서를 법원에 제출하여야한다.

채권자가 낙찰기일까지 계산서를 제출하지 않을 때 법원은 경매신청서, 배당요구 신청서, 등기부등본, 기타 집행 기록의 서류와 증빙에 의해 채권액을 계산한다. 낙찰기일 이후에는 채권액을 보충할 수 없다.

배당신청 대상자

·경매 신청 채권자

·압류 국세,지방세 등 공과금 채권자

·경매등기 이전에 대항력과 확정일자를 갖춘 주택 임차인

·말소기준권리에 앞서는 전세권자로서 경매등기 후 6월 이내에 기간이 만료되   는 자

·경매등기 이전에 등기하였으나 경매로 소멸되는 저당권자,전세권자, 가압류권   자,담보가등기권자

·경매등기 후의 저당권자 및 가압류권자(배당금 공탁)

·채권자로서 집행력 있는 정본을 받은 자

·채권자로서 집행력 있는 정본을 받지 못한 자

배당신청을 하지 않아도 배당요구로 취급되는 경우

·경매등기 이전에 가압류 집행을 한 채권자로 배당액을 공탁한 경우

·경매 신청 채권자보다 앞선 저당권자, 전세권자 등 담보물권자

배당기일의 지정

대금납부 후 2주일 내로 배당기일이 잡힌다.

배당기일의 송달은 각 채권자 및 채무자에게 배당기일 3일전에 하며, 배당표 초안을 배당기일 3일전까지 법원에 비치한다.

집행관이나 제3채무자로부터 사유신고서의 제출이 있으면 집행법원은 채권자의 신청을 기다리지 않고 배당표에 관한 진술 및 배당 실시를 위하여 기일을 지정하고 각 채권자 및 채무자를 소환한다.

채무자가 외국에 있거나 소재가 불분명할 때는 소환하지 않는다.

배당기일에 출석한 채권자 및 채무자는 배당에 대한 이의의 소를 신청할 수 있으며, 이의 없는 부분을 먼저 부분배당한다.

그러나 이의가 신청되면 배당기일로부터 7일내로 소제기 증명원을 제출해야 하며, 제출이 없으면 이의를 무시하고 배당이 실시된다.

소송에 대한 변론기일에 출석하지 않을 때에도 소를 취하한 것으로 간주되어 원래대로 배당된다.

배당요구 철회

배당요구의 철회는 통상 낙찰허가일까지 제출하면 법원에서 받아준다.

그러나 입찰기일 이후 부터 낙찰허가일 사이에 대항력 있는 선순위 임차인이 배당요구를 하거나 배당요구철회를 하는 경우, 또는 다른 임차인이나 채권자들이 낙찰허가 후 철회하여 소유자 또는 매수인(경락자)에게 손해를 가하게 되는 수도 있다.

이 경우 배당요구(또는 철회신청)를 제한할 법적 근거는 없으므로 허용은 하되, 경락인 또는 소유자의 보호를 위하여 낙찰불허가하는 것이 실무예이다. 또한 경락자는 낙찰허가 후 권리의 변동이 생겼을 때는 대금감액신청 또는 경락허가결정 취소신청을 하게 된다.

인도명령이란

법원은 낙찰자가 대금을 납부한후 6개월내에 경매 부동산의 인도를 거부한 경매 사건의 소유자, 채무자,경매 개시 결정 기입등기 이후의 점유자를 대상으로 법원에 명도소송을 제기하지 않고 경매법원의 명령에 따라 낙찰 부동산을 인도 할 수 있도록 강제집행할 수 있는 명령을 말한다.

다만, 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권한을 가진 경우에는 인도명령을 신청할 수 없다.

인도명령 신청요건

1.낙찰 대금 완납후 6개월 이내 신청할 것

2.인도명령은 낙찰인이나 그 승계인이 낙찰 대금을 완납하였음을 증명하면 되기 때문에 낙찰인 명의의 소유권 이전등기가 경료되는 것과는 무관하다.

인도명령 신청자

1. 낙찰자

2. 차순위 매수 신고에 의해결정된 낙찰자

3. 잉여의 가망이 없는 경우의 매수 신청한 채권자인 낙찰자

4. 낙찰자의 상속자

5. 법인의 낙찰자(일반 낙찰승계자)

인도명령 대상자

1. 채무자 경매 개시 결정시 표시된 채무자 및 채무자의 특정승계인, 세대 중 채무자와 동거하는 가족 및 채무자의 고용인, 법인인 채무자의 기관 등 경매 부동산을 점유하는 채무자의 점유보조자 또는 채무자를 위하여 관리하는 자, 점유자가 채무자와 공모하여 인도 집행을 방해할 목적으로 점유한 자, 채무자와 점유자의 근친자.

2. 강제경매의 경우 소유자는 압류 당시의 부동산 소유 명의자 임의경매의 경우 소유자는 부동산의 소유자 겸 채무자, 채무자의 일반 승계인, 압류 발생 이후의 제3취득자.

3. 점유자 압류의 효력 발생 후 부동산에 대항력 없는 직접 점유자, 압류효력 발생 이전에 점유를 했다가 점유를 풀고 이주했다가 압류 효력 발생 후 다시 점유한 자, 압류의 효력 발생 이전에 부동산을 전대하였던 임차인이 다시 압류 효력 발생 후 전대계약서를 해제하여 직접 점유한 자, 경매 신청 기입등기 이후의 임차인, 지상권자, 전세권자.

신청서류

신청서류 접수 낙찰 부동산 인도명령 신청서 앞에 표지를 붙이고 뒤쪽에 별지로 부동산 목록을 붙인 후 서류를 첨부하여 소정의 송달료와 인지를 붙여 신청한다.

신청서류

1.부동산 인도명령 신청서

2.도장

3.인감증명서(대리인 선임시)

4.위임장(대리인 선임시)

인도명령 진행 절차

1. 심리 및 심문 채무자나 소유자는 심문하지 않고 인도명령을 내리지만, 그외의 임차인이나 전세권자 등이 점유하고 있을 경우에는 심문 후에 인도명령을 내린다. 서면심리에 의하여 인도명령의 가부를 결정할 수 있고, 필요한 경우 당사자를 심문하거나 변론할 수 있다.

2. 인도명령 결정 인도명령 신청 후 약 3∼15일이면 부동산 인도명령에 대한 결정이 난다.

3. 송달증명 송달된 인도명령 결정문과 피신청인에게 송달되었다는 송달증명원을 통보한다.

4.제집행 신청 상기 인도명령 결정문과 인도명령 대상자에게 보내진 송달증명원을 첨부하여 부동산 소재지를 관할하는 집행관 사무소에 강제집행을 신청 한다

명도소송이란

명도소송이란 경매 개시 결정등기 이전에 점유한 대항력 없는 점유자로서 인도명령 대상이 아닌 경우나 인도명령 대상 기간 6개월을 넘긴 경우의 점유자가 자진하여 건물을 인도해 주지 않는 경우에 명도소송 제기 후 승소를 통해 강제집행을 실행하는 방법이다.

명도소송 신청요건

1.인도명령 대상자의 경우 대금 납부 후 6개월이 경과한 경우

2.명도소송은 소유권 등기가 완료된 후 접수

점유이전금지 가처분 신청

명도소송 이전에 점유이전금지 가처분 신청을 하지 않고 승소한 경우에 점유자가 바뀌었다면 새로운 점유자를 상대로 다시 명도소송을 해야하므로 반드시 점유이전금지 가처분 신청을 한후 명도소송을해야 안전하다.

명도소송 신청자

1. 낙찰자

2. 차순위 매수신고에 의해 결정된 낙찰자

3. 잉여 가망이 없는 경우의 경매 물건에 대한 매수를 신청한 채권자인 낙찰자

4. 낙찰자의 상속자

5. 법인의 낙찰자(일반 낙찰승계자)

명도소송의 대상

1. 확정일자를 갖춘 임대차이지만 선순위 권리가 설정되어 있고 자신의 과실로 인하여 법원에 배당요구 신청을 하지 못하여 배당 절차에 참여하지 못한 임차인.

2. 확정일자를 갖춘 임대차이면서 법원에 배당요구 신청을 하였으나 선순위 채권액이 너무 많아 배당 절차에서 배당을 받지 못한 자

3. 경매 개시 등기일 이전에 전입한 임대차이나 이미 임대차의 전입일 전에 타 채권자에 의한 가압류 혹은 근저당 등의 채권액이 낙찰 대금보다 과다하게 설정되어 있고 소액 임대차 에도 해당되지 않아 배당 절차에서 배당 받지 못한 임차인.

4. 상가건물의 세입자로서 전세권을 설정해 놓고도 선순위 채권이 과다 하여 배당을 받지 못 한 자.

5. 상가건물의 세입자로서 경매 개시 결정등기일 이전에 주민등록을 전입한 자.

6. 기타 정당한 사유 없이 점유를 계속하고 있는 자.

명도소송 접수시 필요서류

1. 소장

2. 낙찰 허가 결정 정본

3. 부동산 등기부등본

4. 별지 목록(건물 도면)

5. 낙찰 대금 납부서

6. 권리 신고 및 부동산 현황조사서 사본

7. 제출된 피고 주민등록등본

명도소송 절차

최소한 3개월 이상 소요되지만 보통은 배당 전에 심리가 연기되므로 4 ∼5개월을 계산해야 한다. 만약 심리 과정에서 지연되고 항소(1심 판결 불복), 상소(항소심 판결에 불복) 등을 하는 경우에는 보통 6∼7개월까지 걸리는 수도 있다. 변호사수임 수수료는 대략 2백∼5백만원 선이다.

1. 소장의 접수 명도소송의 소장은 법무사에 의뢰하거나 직접 작성한다. 인지대는 소송물 가액(과세시가 표준액) x1/2×0.005로 인지를 표지에 붙이고, 송달료(1,760원x10회x명도 대상자수)와 함께 법원 민사 신청과에 소장을 접수시킨다.

2. 사건번호 및 담당판사의 배정 소장을 제출하면 사건번호와 담당판사가 배정된다. 사건의 진행 등에 관해 확인할 사항이 있으면 해당 민사부의 서기에게 문의한다.

3. 심리 재판에서는 원고의 주장을 소장에 적힌 것으로 대신하거나 준비된 서면으로 변론기일 3∼4일 전에 제출하면 된다. 상대방의 주장에 대해서는 인정 또는 반박하는 진술을 할 수 있으며 후에 그 사항은 서면으로 제출한다.

4. 선고 판사는 원고와 피고의 진술 후 증거서류를 제출하거나 증인을 세우게 하고 최종적으로 선고를 내린다.

5. 승소판결 명도소송 판결이 내려지고 집행문이 부여되면 별도의 채무명의 없이 명도소송 판결문만으로 강제집행을 실행하여 점유 이전을 받을 수 있다.

6. 강제집행 신청 명도소송 판결정본, 즉 집행문과 송달증명을 첨부하여 부동산 소재지 관할 집행관 사무소에 강제집행을 신청한다.

부동산 인수

지금까지 힘들게 갖은 우여곡절(?)끝에 그디어 낙찰받은 부동산을 완전하게 나의 것으로 만들었습니다.

직접 거주/이용할 목적이었다면 이사계획만 잘 세우면 끝!

그러나 재테크,임대의 목적이였다면 최소한의 저렴한 비용으로 부동산을 약간만 치장하면 보다 좋은 가격으로 임대할 수 있습니다.

부동산 리노베이션에 관심을 가져 봄이 바람직 할 것입니다.

1.경매절차상배당우선 순위

⒜ 집행비용(경매비용채권)

집행채권보다 우선변제를 받을 집행비용은 신청채권자가 경매절차에서 직접 발생하여 지출한 비용을 말하며 경매실시를 위한 필요비용뿐만 아니라 경매신청의 준비를 위하여 필요한 비용도 포함된다.

예를 들면 등록세. 인지세. 서기료. 송달비용. 등본수수료. 현황조사비용. 경매수수료. 평가비용.공고,광고비용 및 법무사 보수 등도 포함된다.

⒝ 경매부동산에 지출한 필요비 및 유익비

저당권 설정 후에 목적부동산의 제 3취득자 즉 지상권자. 전세권자. 대항력있는 임차인 등이 목적부동산에 지출한 필요비 및 유익비는 집행채권보다 우선하여 변제받는다.

⒞ 소액보증금 주택임대차의 경우 일정액 및 임금채권 등

① 소액보증금 주택임대차의 경우 일정액 즉 특별시.광역시는 1200만원 이내 기타 시도는 800만원 이하의 범위 내에서 최우선변제를 받을 수 있다.

(광역시 3000만원 이내 전세보증금에서 1200만원. 기타지역은 2000만원 중 800만원 한도내에서 우선변제. 단 주택가액의 50%한도내에서 우선순위 배당됨)

② 근로자의 최종 3개월분의 임금

③ 1989년 3월 29일 이후의 근무기간에 따른 퇴직금

④ 근로자의 재해보상금은 우선변제채권보다 최우선해서 변제받을 수 있다.

⑤ 위양권리의 경합시는 동순위로 비율 배당받을 수 있다.

⒟ 당해 부동산에 부과된 조세(당해세)

토지초과이득세. 상속세. 중여세. 재산세. 취득세. 자산재평가세는 ⒞의 채권보다 후순위지만 타 우선변제채권보다 우선한다.

⒠ 담보권자의 우선변제채권과 국세 및 지방세 순위

전세권. 질권. 저당권. 가등기담보권. 양도담보권의 설정일자. 국세,지방납세기를 비교하여 선순위 순으로 우선변제를 받는다.

1> 국세 및 지방세의 납기(압류등기시가 아님)

① 과세표준과 세액의 신고에 의해 납세의무가 확정되는 국세(중간예납의 법인세. 예정신고 납부하는 부가가치세)에 있어서는 그 신고일

② 과세표준과 세액을 정부가 결정,경정을 요하는 세금은 납세고지서의 발송일

③ 원천징수의무자 또는 납세조합으로부터 징수하는 국세와 인지세에 대해 납세의무의 확정일

④ 제 2차 납세의무자의 재산에서 국세를 징수하는 경우 납부통지서의 발송일

⑤ 양도담보재산에서 국세를 징수하는 경우 납부통지서의 발송일

2> 확정일자부 주택임대차 보증금 채권

소액 외 보증금의 경우 확정일자의 일자와 임차권이 등기가 된 경우 등기부에 기재된 확정일자일을 기준으로 순위를 정한다.

⒡임금채권

최우선순위에 해당하는 임금을 제외한 기타 근로관계로 인한 채권은 일반채권보다는 우선하여 배당된다. 특히 저당권 존부 여부에 따라 순위는 약간의 차이가 있다.

1> 저당권이 설정된 경우

① 저당권이 국세 및 지방세에 납기보다 선순위이면 임금채권은 당해세 및 저당권보다 후순위나 국세,지방세 등 일반채권에 우선한다.

②국세 지방세의 납기가 저당권에 선순위이면 임금채권은 당해세 및 국세 및 지방세 저당권보다 후순위이나 공과금 (의료보험료 산재보상) 및 일반 채권보다 우선한다.

2> 저당권이 설정되지 않는 경우

저당권이 설정되지 않는 경우 임금채권은 당해세와 국세,지방세 및 공과금보다 우선하여 배당된다.

⒢ 일반 조세 채권(당해세가 아닌 조세)

국세 및 지방세는 일반채권에 우선하여 교부되나 국세 및 지방세의 납기가 저당권보다 후순위이거나 저당권이 설정되어 있지 않는 경우는 임금채권보다 후순위로 배당된다.

① 조세채권의 납기가 동일하면 국세 및 지방세가 우선한다.

② 국세와 지방세는 동순위이나 체납처분에 의해 압류한 조세가 교부청구한 조세보다 우선하다.

③ 동일한 수개의 교부청구의 조세의 경우 교부청구 선착의 원칙이 적용되어

먼저 교부청구한 조세가 우선한다.

⒣ 의료보험료 등 공과금

타 우선변제채권보다 후순위지만 일반채권보다 우선한다.

⒤일반채권자

① 집행력있는 정본을 가진 채권자

② 경매기시 결정등기 후 가압류 한 채권자(배당금을 공탁)등은 동순위로 안분비례로 배당 된다.

⒥ 담보권 이전에 가압류된 경우 가압류권이 선순위인 경우 후순위 담보권자 및 압류,가압류 채권자와 동순위로 안분비례하여 배당한다.

2.배당순위

⒜일반조세의 납기 전 1순위 저당권이 설정되어있는 경우

순 위	채 권 내 력
1 순위	경매실행비용. 비용
2 순위	주택소액임차보증금. 임금채권(3개월) 퇴직금. 재해보상금
3 순위	조세채권 중 당해세
4 순위	저당권 및 일반 조세채권보다 선순위 우선변제채권
5 순위	최종 3개월 이외에 임금 등 근로관계 채권
6 순위	일반조세채권
7 순위	공과금(의료보험료)
8 순위	일반채권

⒝ 일반조세 납기 후 1순위 저당권이 설정된 경우

순 위	채 권 내 력
1 순위	경매실행비용. 비용
2 순위	주택소액임차보증금. 3개월분의 임금. 퇴직금. 재해보상금
3 순위	당해세 및 일반조세
4 순위	저당권 및 조세 납기보다 후순위인 우선변재 채권
5 순위	최종 3개월분 이외에 임금채권 및 근로관계 채권
6 순위	공과금(의료보험료)
7 순위	일반채권

⒞저당권 등 담보채권이 없는 경우

순 위	채 권 내 력
1 순위	경매실행비용. 비용
2 순위	주택소액임차보증금. 3개월분 임금. 퇴직금. 재해보상금
3 순위	당해세
4 순위	3개월분 이외에 임금. 근로관계로 인한 채권
5 순위	일반조세
6 순위	공과금
7 순위	일반채권