고가주택 기준 변경 가능성 (9억원 이상 → 12억원)

[바다와호수]

정부는 소득세법 시행령 156조에 따라 세금과 대출규제를 할 때 고가주택 기준을 '실거래 가격 9억원 초과'로 적용한다.

서울 아파트 매매 평균가격이 9억원을 돌파하면서 고가주택 기준을 현실화할 필요가 있다는 주장이 있다.

서울 아파트 절반 이상의 매매가격이 9억원을 넘겼다는 통계가 나왔다. 매매 가격이 9억원을 넘기면 ‘고가주택’으로 분류돼 보유세가 크게 늘고 대출 규제도 강화되는 만큼 현실에 맞게 기준을 조정해야 한다는 지적이 나온다.

서울 아파트 중위가격은 문재인 정부 출범 이후 크게 상승하는 추세다. 초고가 아파트가 크게 늘어났다.

아파트 가격이 9억원을 넘기면 각종 규제를 받게 된다. 정부가 고가주택으로 규정하고 있기 때문인데, 당장 대출이 제한되고 세금 부담이 커진다.

문제는 이 같은 고가주택 기준이 10년 전에 정해진 것이란 점이다. 이명박 정부가 2008년 10월 1주택자 양도세 부과 기준을 6억원에서 9억원으로 높인 것이 현재도 이어지고 있다.

이 때문에 기준을 높일 때가 됐다는 주장이 갈수록 힘을 얻고 있다. 서울 아파트의 절반 이상이 고가주택이 된 현실을 인정하고 정책에 반영해야 한다는 것이다. 경제 상황이나 국민 인식 등에 따라 고가 주택 기준이 바뀌어야 하며, 정부가 기준금액 변경을 고민해야 할 시기가 도래했다는 주장도 있다. 

국토부에 따르면 민간 통계는 저가 노후주택 제외와 신축주택 추가 등 표본 구성의 변화로 인한 통계적 오류가 발생할 수 있다고 하며 시장 상황보다 집값 변동이 과잉 해석될 수 있다는 입장으로 기준을 올릴 계획이 없다는 견해이다. 

그런데, 부동산 중개보수(중개수수료) 최고요율을 적용하는 고가주택 기준을 현행 9억원에서 12억원으로 올리는 방안이 추진되면서 정부가 13년간 유지해 온 고가주택 기준도 변경될 가능성이 제기된다.

정책의 일관성 차원에서 볼 때 공인중개사법을 개정해 보수요율의 고가주택 기준이 현행 9억원에서 12억원으로 올라간다면 대출 규제와 세제에서 적용하고 있는 고가주택 기준도 수정해야 한다는 주장이 나올 수밖에 없다.

고가주택 기준인 '실거래가 9억원'은 2008년 10월 개정한 소득세법 시행령에 따라 약 13년간 유지되고 있는데 이는 양도세, 소득세, 대출규제 등 다양한 정부 규제에 일관되게 적용되고 있다.

양도세의 경우 1주택자 비과세 기준이 시세 9억원 이하다.

2년 이상 주택을 보유(2017년 8월 이후 취득자는 2년 보유기간, 2년 실거주 충족해야 함)한 뒤 매도할 경우 양도세를 내지 않아도 되는 기준이 시세 9억원이다.

9억원을 넘으며 초과분에 대해서만 양도세를 낸다. 취득세율도 9억원 이상이면 3%를 적용한다.

6억원 이하는 1%, 6억~9억원은 2~3%를 각각 적용해 9억원을 고가주택으로 간주했다.

1가구 1주택 종부세 부과기준도 9억원이다. 이때는 시세가 아닌 공시가격을 적용한다.

공시가격 9억원(시세 기준 약 12억원) 이상이면 종부세를 내야 한다.

재산세 감면 대상은 공시가격 6억원 이하인데 시세 기준으론 9억원에 가까운 약 8억원 전후다.

재산세 감면 기준을 정하는 과정에서 정치권에선 공시가격 9억원으로 해야 한다고 주장하기로 했다.

대출규제에선 대출한도가 줄어드는 기준 역시 시세 9억원이다.

시세 9억원 이하면 LTV 40%가 적용되지만 초과금액은 20%로 한도가 줄어든다.

9억원 이상을 고가주택으로 간주해 빚을 낼 수 있는 한도를 확 줄인 것이다.

고가주택 기준을 상향해야 한다는 주장은 최근 더 강해졌다.

서울 아파트 평균 매매값이 9억원을 초과했으며 KB국민은행 기준 서울 아파트 중위값은 지난해 이미 9억원을 돌파했다. 중위값이란 거래가 이뤄진 아파트 시세의 가장 중간 값을 의미한다. 중위가격이란 물건을 가격 순으로 나열했을 때 중앙에 위치한 값을 뜻한다. 

고가주택을 보유한 사람은 대출에서 불이익을 받고, 세금은 더 내야 한다는 게 정부의 기본정책 방향이다.

그런데 이 기준을 13년째 9억원으로 유지하고 있어 현실성이 떨어진다는 논란이 불거졌다.

중개보수 요율 역시 집값 상승에 따라 중개보수 부담이 너무 커진 데 따른 것이다.

과거에 9억원 넘으면 비싼집을 보유한 집부자였지만 지금은 그렇지 않아 일부 상향 조정 필요는 있어 보인다.

다만 서울을 제외한 지방 기준으로는 가격이 크게 올랐다고 보기 어려워 전국 단위로 고가 주택 기준을 어떻게 볼지는 조금 복잡한 문제라는 지적이 있다.

또한 고가주택 기준을 올려 버리면 중간가격에 대한 기준이 올라가 집값 자극 요인으로 작용할 수 있단 우려가 있다.

특히 중개보수는 매매 당사자나 집주인, 세입자간 거래에서 발생하는 민간 영역이지만 세금이나 대출은 다른 차원에서 봐야 한다는 지적이다.

세금은 형평성 문제가 제기되고 대출은 가계부채와 유동성 관리에 문제가 생길 수 있다.

- 뉴스 종합 -