경매 절차안내

[조건]

경매절차안내

<경매절찰도>

경매절차의 개요 

 부동산 경매절차는 강제경매와 임의경매의 두 절차가 있습니다. 다만, 그 절차에 있어서 큰 차이가 없으므로 여기서는 강제경매절차를 중심으로 설명하고, 임의경매절차의 경우 차이가 있는 부분만 별도로 설명하고자 합니다. 그리고 2002. 7. 1.부터 새로운 민사집행법이 시행되었지만, 이 법 시행 이전에 신청된 경매사건에 대하여는 구 민사소송법의 규정이 적용되는데 그 구체적인 차이점에 대하여는 각 절차마다 별도의 설명을 하도록 하겠습니다.

 강제경매는 강제집행 절차 중 그 집행의 대상이 부동산일 경우 시행하게 되는 가장 대표적인 강제집행 방법입니다. 예컨대, 채무자에 대하여 대여금 혹은 물품대금 등을 받을 것이 있어서 소송을 제기하여 승소판결을 받았다고 하더라도 채무자가 임의로 갚지 아니할 경우에는 강제적인 채무이행을 구하는 강제집행을 실행하여야 하며, 그중 채무자 소유의 재산 중 부동산에 대하여 실행하는 강제집행의 한 방법이 강제경매입니다.

 임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말하는바, 이는 저당권 등의 담보권을 가진 채권자에 있어서 채무자가 채무를 임의이행 하지 아니할 경우 담보권에 의하여 보장되는 우선변제를 받기 위하여 담보의 목적물을 경매하는 것을 말합니다.

 한편, 경매사건의 유형에 따른 담당 판사의 판단에따라 현재 법원에서 실시하고 있는 통상의 기일입찰 방법외에 기간입찰의 방법이 추가되었고, 매수신청의 보증방법도 현금, 자기앞수표로만 제공하였던 방식에서 일정액의 보증료를 내고 발급받은 경매보증보험증권의 제출로도 가능하도록 하였습니다. (2004.9.1부터 시행)

 경매절차는 대체로 목적물을 압류하여 환가한 다음 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행됩니다.
 
1. 경매신청 및 경매개시결정  

 먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 합니다. 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달하게 됩니다. 

1) 경매의 신청

 경매신청에는 강제경매신청과 임의경매신청이 있습니다.
 먼저, 강제경매신청에 관하여 살펴보겠습니다. 강제경매를 신청하려면, 강제경매신청서를 작성한 다음, 첨부서류와 함께 관할 집행법원에 제출하여야 합니다.

⑴ 강제경매신청서 작성 요령

 강제경매의 신청은 서면으로 하여야 하며, 신청서에는 다음의 사항을 기재하고 기명날인하여야 합니다.

① 채권자와 채무자의 성명과 주소

② 집행법원

③ 부동산의 표시
 객관적으로 보아 당해 부동산의 동일성을 인식할 수 있을 정도로 강제경매의 대상이 될 부동산을 특정하여 표시하여야 하며, 일반적으로 부동산등기부등본의 표제부 사항을 기재하면 됩니다.

④ 강제경매에 의하여 변제를 받고자 하는 일정한 채권과 그 청구액
 청구액 전액을 기재하여야 합니다. 나중에 채권계산서의 제출에 의한 확장이 허용되지 않기 때문입니다. 다만, 별도의 배당요구에 의하여 확장된 부분을 청구할 수는 있습니다.

⑤ 집행할 수 있는 일정한 집행권원
 집행권원은 사법상의 일정한 급부청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 강제집행에 의하여 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서를 말합니다.

⑵ 첨부서류

강제경매를 신청함에 있어서 갖추어야 할 첨부서류 다음과 같습니다.

① 집행권원의 집행력 있는 정본

② 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류
채무명의의 송달증명서, 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과 승계집행문 및 각 경우의 증명서(승계사실이 법원에 명백한 경우 제외)의 송달증명서, 담보제공의 공정증서 및 그 등본의 송달증명서, 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서

③ 부동산등기부등본이나 이를 대신할 수 있는 서류

④ 부동산목록 30통

⑤ 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및    영수필확인서 1통

⑥ 경매수수료 예납 : 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 집행관    수수료 등의 비용에 대한 대략의 계산액을 예납하여야 합니다.

※ 서울중앙지방법원 예납액 산정 예 기재

1. 신문공고료
    건당 200,000원
2. 현황조사수수료
    건당 63,260원
3. 매각수수료
    청구금액 1천만원 이하 : 청구금액×0.02 5,000원
    청구금액 1천만원 초과 5천만원 이하 : (청구금액-1천만원)×0.015 203,000원
    청구금액 5천만원 초과 1억원 이하 : (청구금액-5천만원)×0.01 803,000원
    청구금액 1억원 초과 3억원까지 : (청구금액-1억원)×0.005 1,303,000원
    청구금액 3억원 초과 5억원까지 : (청구금액-3억원)×0.003 2,303,000원
    청구금액 5억원 초과 10억원까지 : (청구금액-5억원)×0.002 2,903,000원
    청구금액 10억원 초과 : 3.903,000원(상한선)
4. 감정수수료
    청구금액 1억 5천만원까지 : 금 200,000원
    청구금액 1억 5천만원 초과 50억원까지 : 청구금액×0.0004 138,000원
    청구금액 50억원 초과 : 청구금액×0.0002 1,138,000원
5. 유찰수수료
    1회당 6,000원
6. 송달료
    (신청서상 이해관계인수 3) ×10회분(1회분 2,960원) 
※ 신청인이 법인일 경우에는 대표자의 자격을 증명할 자격증명서(예컨대, 법인등기부초본), 대리    인을 통하여 신청할 경우에는 대리인의 자격을 증명할 위임장을 제출할 필요가 있습니다.
※ 감정수수료는 '감정평가업자의 보수에 관한 기준'(건설교통부 고시)이 정한 평가수수료의 금액    에 80%를 곱한 금액으로 하므로 고시에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.

⑶ 관할법원

강제경매신청의 관할 법원은 경매 대상 부동산의 소재지의 관할법원입니다.  
 
2) 경매개시결정
 
강제경매 신청이 접수되면 집행법원은 신청서의 기재 및 첨부서류에 의하여 강제집행의 요건, 집행개시요건 및 강제경매에 특히 필요한 요건(부동산이 채무자의 소유일 것, 압류금지 부동산이 아닐 것) 등에 관하여 형식적 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매 개시결정을 합니다.

 임의경매 신청이 접수된 경우에도 집행법원은 임의경매에 필요한 요건에 관하여 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되는 임의경매 개시결정을 합니다.
 
3) 경매개시결정 기입등기의 촉탁
 
집행법원이 경매개시결정을 하였을 때에는 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 직권으로 촉탁하여야 하며, 등기관은 위 촉탁에 의하여 경매개시결정의 기입등기를 하게 됩니다.
 
4) 경매개시결정문의 송달

채무자에 대한 개시결정의 송달은 경매절차 진행의 적법유효요건으로 되어 있기 때문에 경매개시결정정본을 채무자에게 송달하게 됩니다. 임의경매의 경우에는 소유자에게 송달하여야 하나, 실무상은 대개의 경우 소유자와 채무자 모두에게 송달하고 있습니다.
 
2. 배당요구의 종기결정 및 공고

구 민사소송법에서는 낙찰기일까지 배당요구를 할 수 있었으나, 새로운 민사집행법에서는 법원이 정한 배당요구의 종기까지만 배당요구를 할 수 있도록 하고 있습니다. 배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 됩니다. 
 
 민사집행법에서 새로이 도입된 제도로서, 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고를 합니다.

⑴ 배당요구의 종기결정

경매개시결정에 따른 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달되거나 개시결정 기입등기가 된 때에 그 효력이 생기는데, 집행법원은 그 효력이 생긴 때부터 1주일내에 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구 를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하는 결정을 합니다.

⑵ 배당요구의 종기 공고

 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일내에 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고합니다.

⑶ 배당요구를 하지 아니한 경우의 불이익

배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자 [아래 (5) 참조]가 아니면 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있게 되며, 그 때까지 배당요구를 하지 않은 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 될 뿐만 아니라 자기보다 후순위 채권자로서 배당을 받은 자를 상대로 별도의 소송으로 부당이득반환청구를 하는 것도 허용되지 않게 됩니다.

 또, 첫 경매개시결정등기 전에 가압류등기를 마친 채권자의 경우에는 배당요구를 하지 않아도 등기부에 등재된 가압류금액에 따라 배당을 받을 수 있으나, 이미 본안소송에서 가압류금액 이상의 승소판결을 받았다면 위 기간 내에 집행력 있는 정본에 의하여 배당요구를 할 필요가 있으며 그렇지 않으면 가압류금액을 넘는 부분에 대하여는 전혀 배당에 참가할 수 없게 되는 등 일정한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자에 해당하더라도 배당요구를 할 필요가 있는 경우도 있습니다.

⑷ 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자

가. 집행력있는 정본을 가진 채권자
나. 민법, 상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자
주택임대차보호법에 의한 소액임차인
확정일자부임차인
근로기준법에 의한 임금채권자
상법에 의한 고용관계로 인한 채권이 있는 자 등
다. 경매개시결정기입등기 후에 가압류한 채권자
라. 국세 등의 교부 청구권자
국세 등 조세채권
의료보험법
국민의료보험법
산업재해보상보험법
국민연금법에 의한 보험료 기타 징수금

⑸ 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자
 첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 경료한 담보권자
 임차권등기권자
 체납처분에 의한 압류등기권자
 가압류권자
 배당요구종기까지 한 경매신청에 의하여 2중 개시결정이 된 경우 뒤의 압류채권자
※ 첫 경매개시결정등기 후에 등기를 경료한 담보권자의 경우에는 배당요구의 종기까지 권리신고를 하면 별도로 배당요구를 하지 않아도 배당에 참가할 수 있습니다.
 
3. 매각의 준비

다음에 환가의 준비절차로서 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을 정합니다. 
 
 경매개시결정이 있게 되면, 집행법원은 경매 목적물의 환가(입찰의 방법으로 매각하여 매각대금을 조성함)를 위한 준비를 하게 됩니다.

⑴ 현황조사

법원은 경매개시결정을 한 후 지체 없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하게 됩니다. 부동산을 적정한 가격으로 환가하기 위하여는 집행법원이 부동산의 현상, 점유관계 등 사실관계와 권리관계의 현황을 정확히 파악하여 적정, 타당한 매각조건을 결정하고, 일반 원매자에게 그 현황을 공시하여 경매할 부동산에 관한 정보를 제공할 필요가 있기 때문입니다. 민사집행법의 규정이 적용되는 사건은 현황조사 결과 알게 된 임차인에 대하여 즉시 배당요구의 종기일까지 법원에 그 권리신고 및 배당요구를 할 것을 통지하여야 합니다.

⑵ 공과를 주관하는 공무소에 대한 催告

 법원은 경매개시결정 후 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 목적부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 배당요구의 종기까지 통지하여 줄 것을 최고하게 됩니다. 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 금액을 통지받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인함과 동시에, 주관 공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부 청구의 기회를 주기 위한 것입니다.

⑶ 이해관계인에 대한 채권신고의 催告

 법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 등에 대하여 자신의 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권에 관한 계산서를 배당요구 종기일까지 제출할 것을 최고하게 됩니다. 가등기담보권자에 대하여도 최고합니다. 이 역시 우선채권의 유무, 금액 등을 신고 받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인하고, 적정한 매각조건을 정하여 배당요구의 기회를 주는 의미가 있습니다.

⑷ 부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정

집행법원은 등기관 으로부터 기입등기의 통지를 받은 후 3일 내에 평가명령을 발하여 감정인으로 하여금 경매부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다. 최저매각가격은 매각을 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 응찰에 대하여는 매각이 허가되지 아니합니다.

⑸ 매각물건명세서의 작성, 비치

법원은
① 부동산의 표시
② 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
③ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것
④ 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성하    고, 이를 매각기일의 1주일 전까지 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하게 됩니다.     이에는 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본도 함께 비치합니다.
 매각물건명세서는 응찰자에게 부동산의 물적 부담 상태, 취득할 종물, 종된 권리의 범위 등과 최저매각가격 산출의 기초가 되는 사실을 공시하여 신중한 판단을 거쳐 입찰에 참가하게 함으로써 적정가격에 의한 입찰을 도모하기 위하여 마련된 제도입니다.

 3-4회의 매각기일 및 매각기일을 일괄하여 지정한 경우에도 매각물건명세서는 매 매각기일마다 1주일 전까지 작성, 비치하게 됩니다.
 
4. 매각방법, 매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지
 
위 절차가 끝나면 담당판사의 판단에 따라 통상의 방법처럼 진행하는 기일입찰방법과 일정기간의 입찰기간을 정하여 입찰을 실시하는 기간입찰방법 중 하나를 택하여 매각기일 등을 지정, 통지, 공고합니다. 
 
⑴ 매각기일 및 매각결정기일의 지정

집행법원은 공과주관 공무소에 대한 통지, 현황조사, 최저매각가격결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 매각명령을 하고, 직권으로 매각기일을 지정하고 공고합니다.

최초의 매각기일은 공고일로부터 14일 이상의 간격을 두고 하게 됩니다.
집행법원은 매각기일을 지정함과 동시에 직권으로 매각결정기일을 정하여 공고합니다. 매각결정기일은 대개 매각기일로부터 7일 후로 정하게 됩니다.

매각기일 및 매각결정기일의 지정은 원칙적으로 입찰을 실시할 때마다 하여야 하나, 3-4회 정도의 기일을 일괄하여 지정할 수도 있습니다.

(2) 매각기일의 공고

매각 및 매각결정기일을 지정한 때에는 법원은 이를 공고합니다.
매각기일의 공고에는
① 부동산의 표시
② 강제집행에 의하여 입찰하는 취지
③ 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금의 유무와 그 액수 ④ 매각의 일시, 장소와 매각을 실시할 집행관의 성명
⑤ 최저매각가격
⑥ 매각결정의 일시 및 장소
⑦ 집행기록을 열람할 장소
⑧ 등기부에 기입을 요하지 아니하는 부동산 위에 권리 있는 자의 채권을 신고할 취지
⑨ 이해관계인이 매각기일에 출석할 취지
⑩ 일괄매각의 결정을 한 때에는 그 취지
⑪ 매수인의 자격을 제한한 때에는 그 제한의 내용
⑫ 매각물건명세서 현황조사보고서 및 평가서의 사본이 입찰기일의 1주일 전까지 법원에 비치되    어 일반인의 열람에 제공된다는 취지 등을 기재하게 됩니다.
 매각기일의 공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 하고, 최초의 매각기일에 관한 공고는 그 요지를 신문에 게재하는 외에 속행사건과 함께 인터넷 법원경매정보사이트(www.courtauction.go.kr)에 공고합니다.

⑶ 매각기일의 통지

법원이 매각기일과 매각결정기일(기일입찰), 입찰기간 및 매각기일(기간입찰)을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지합니다. 위 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송하여 할 수 있으며, 따라서 발송한 때 송달된 것으로 간주됩니다.

⑷ 매각기일의 변경

지정된 매각기일 및 입찰기간 등은 법원이 필요하다고 인정할 경우에는 변경(연기)할 수 있습니다. 또, 매각기일의 지정은 법원이 재량으로 하는 것이나, 신청채권자 또는 채무자가 신청채권자의 동의서를 첨부하여 변제에 관한 협의가 진행 중이라는 등의 사유로 매각기일의 변경(연기)를 신청하는 경우에는 2회 정도(법원이나 경매계에 따른 차이가 있을 수 있음)에 한하여 이를 허용하는 것이 보통입니다.
 
5. 매각의 실시  

① 기일입찰의 경우 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 기일, 장소에서 매각을 실시하여 최고 가매수신고인 및 차순위 매수신고인을 정합니다.

② 기간입찰의 경우 매각기일에 입찰기간 동안 접수된 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차 순위 매수신고인을 정하기만 할 뿐 직접 입찰을 실시하지는 않습니다.
 
 민사집행법에 따르면 부동산의 매각은 ①매각기일에 하는 호가경매 ②매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 ③입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세가지 방법으로 하도록 규정되어 있습니다. 여기서는 현재 법원에서 실시하고 있는 통상의 방법인 기일입찰의 방법에 대하여 설명하도록 하겠습니다.

 매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 매각장소에서 매각을 실시하여 최고가매수인 및 차순위 매수신고인을 정합니다.

⑴ 입찰장소
 
매각은 법원 안에서 하게 되며, 매각의 생명은 입찰표를 개봉하기 전까지는 응찰내용의 비밀을 유지하는 데 있으므로 매각장소에는 응찰자가 다른 사람이 알지 못하게 입찰표를 기재할 수 있도록 설비를 갖추게 됩니다.

⑵ 입찰표, 입찰봉투, 매각사건목록 및 매각물건명세서의 비치

입찰표 및 입찰봉투는 응찰자들이 자유롭게 사용하도록 매각장소에 비치하여 놓습니다. 입찰봉투는 매수보증금을 넣는 흰 색 작은 봉투 및 이 보증금봉투와 입찰표를 함께 넣는 누런 색 큰 봉투의 두 가지가 있습니다.

집행관은 또한 매각기일에 매각사건목록을 작성하여 매각물건명세서와 함께 매각장소의 누구나 쉽게 볼 수 있는 곳에 비치 또는 게시합니다.

⑶ 동시매각의 원칙

같은 매각기일에 매각에 부칠 사건이 2건 이상이거나 목적 부동산이 2개 이상인 경우에는 법원이 따로 정하지 아니한 이상 각 부동산에 대한 매각을 동시에 실시합니다. 매각 대상인 부동산이 여러 개인 경우에 이와 같이 원칙적으로 동시에 매각을 실시하는 이유는 담합의 방지 및 자유로운 응찰을 보장하기 위함입니다.

⑷ 입찰의 개시

매각기일에서의 매각절차는 집행관이 주재합니다. 집행관은 매각기일에 매각을 개시하기에 앞서 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 입찰참가자에게 열람하게 하고, 특별매각조건이 있으면 이를 고지합니다.

기록의 열람과 입찰사항 등의 고지가 끝나면 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 입찰이 시작됩니다.

응찰자는 권리능력과 행위능력 이 필요합니다. 따라서 미성년자 등 행위무능력자는 법정대리인에 의하여만 입찰에 참가할 수 있습니다. 또 매각부동산이 일정한 자격을 가진 자만이 취득할 수 있는 것인 때에는 그 자격이 있어야 합니다.

매각부동산을 취득하는 데 있어 관청의 증명이나 허가를 필요로 하는 경우(예컨대, 농지의 입찰에 있어서 농지법이 정한 농지취득자격증명)에 그 증명이나 허가는 매각결정기일까지만 보완하면 되므로 입찰시에 이를 증명할 필요는 없습니다.

⑸ 입찰표의 기재사항
입찰표에는
① 사건번호
② 입찰자의 성명과 주소
③ 부동산의 표시
④ 입찰가격
⑤ 대리인에 의하여 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소를 기재하고
⑥ 그 밖에 매수보증금액도 기재합니다.
입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못합니다.

⑹ 입찰표 및 매수보증금의 제출
① 입찰표의 제출
 입찰표는 매각기일에 집행관에게 제출하여야 합니다. 실제로는 입찰봉투에 넣어 입찰함에 투입함으로써 집행관에게 제출하는 것으로 됩니다. 입찰표의 제출로써 매수의 신고를 한 것으로 됩니다. 한 번 제출한 입찰표는 취소, 변경 또는 교환할 수 없습니다. 이를 허용하면 담합의 염려가 있을 뿐만 아니라, 입찰표의 제출 후에 다른 입찰자의 입찰내용을 알고 다시 입찰을 함으로써 불공정하게 되기 때문입니다.
② 매수보증금의 제출
 매수보증금은 특별매각조건으로 달리 정함이 없는 한(재입찰의 경우에는 매수보증금을 입찰가격의 2/10 혹은 3/10으로 하는 특별매각조건을 정함이 보통입니다.) 입찰가격의 1/10 상당액입니다. 개정된 민사집행법에는 입찰가격의 1/10이 아니라 최저매각가격의 1/10에 해당하는 금액을 매수보증금으로 제공하도록 되어 있습니다. 매수보증금은 입찰표와 함께 집행관에게 제출하여야 합니다. 2004.09.01 부터는 서울보증보험(주)에서 발행하는 보험증권으로도 매수보증금을 납부할 수 있으므로 이 경우에는 입찰표를 보험증권과 함께 입찰봉투에 넣은 후 입찰함에 투여하면 됩니다. 실무에서는 매수보증금을 보증금봉투에 넣어 입찰표와 함께 다시 입찰봉투에 넣은 후 입찰함에 투입하도록 하고 있습니다. 개찰한 결과 최고의 가격으로 입찰한 자가 소정의 매수보증금을 제출하지 아니하였음이 밝혀진 경우에는 그의 입찰은 무효로 처리합니다.
 한편 2004. 9. 1.부터 입찰보증에 대하여 기존의 현금 또는 자기앞수표로서만 제공하던 매수신청보증 방법에 대하여 일정액의 보증료를 지급하고 발급받은 지급위탁계약체결문서(일명:경매보증보험증권)의 제출로써도 입찰보증을 할 수 있게 되었습니다.

⑺ 입찰의 종결
① 입찰의 마감 및 개찰
 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간을 경과하지 아니하면 입찰기일을 종결하지 못합니다. 입찰을 마감하면 지체 없이 입찰표의 개봉, 즉 개찰을 실시합니다. 최고가매수인의 결정을 공정하게 한다는 것을 담보하기 위하여 개찰은 입찰자의 면전에서 하여야 하기 때문에 개찰할 때에는 입찰자가 출석하여야 하며, 입찰자가 출석하지 아니한 때에는 집행관은 법원사무관 등 상당하다고 인정하는 자를 대신 참여하게 합니다.
 민사집행법에는 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 집행관은 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있습니다.
② 최고가매수인의 결정
 개찰결과 최고의 가격으로 응찰하고 소정의 매수보증금을 제출한 자로 판명된 자를 최고가매수인로 결정합니다. 그런데, 최고의 가격으로 응찰하고 매수보증금도 제출한 자가 2인 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시합니다.
 추가입찰의 입찰자는 전의 입찰가격에 미달하는 가격으로는 응찰할 수 없으며, 전의 입찰가격에 미달하는 가격으로 응찰한 경우에는 입찰에 응하지 아니한 것으로 봅니다.
 추가입찰을 실시하였는데 또다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 그들 중에서 추첨에 의하여 최고가매수인을 정합니다. 또한 추가입찰을 실시하였는데 추가입찰의 자격이 있는 자 전원이 입찰에 응하지 아니한 경우에도 역시 추첨에 의하여 최고가매수인을 정합니다.
③ 차순위매수신고인의 결정
 최고가매수인의 입찰가격에서 그 매수보증금을 공제한 금액을 넘는 가격으로 입찰에 참가한 자는 최고가매수인가 대금지급의무를 이행하지 아니하는 경우에는 자기의 입찰에 대하여 매각을 허가하여 달라는 신고(차순위매수신고)를 할 수 있습니다. 재매각으로 인한 절차의 지연을 방지하고 법원의 업무부담을 경감하기 위하여 차순위매수신고인 제도를 둔 것입니다.
 차순위매수신고는 그 신고액이 최저매각가격 이상이어야 하고 또 최고가입찰가에서 그 보증금액을 공제한 금액을 초과한 경우에만 할 수 있습니다. 이는 차순위입찰신고에 의하여 채권자, 채무자 등 이해관계인에게 손해를 주지 않게 하기 위하여서입니다.
 집행관은 적법한 차순위입찰신고가 있으면 그 신고인을 차순위매수신고인으로 정하여 그 성명과 가격을 호창하여야 합니다.
 차순위매수신고를 한 자가 2인 이상인 때에는 입찰가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고, 입찰가격이 같을 때에는 추첨에 의하여 차순위매수신고인을 정합니다.
④ 입찰절차 종결의 고지
 최고가매수인 및 차순위매수신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 호창하고 입찰절차의 종결을 고지하게 됩니다. 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 종결을 고지합니다.
⑤ 매수보증금의 반환
 집행관은 입찰절차의 종결을 고지한 후에는 최고가매수인 및 차순위매수신고인 이외의 입찰자에게 그들이 제출한 매수보증금을 즉시 반환하게 됩니다. 그리고 매수보증금을 보험증권으로 납부한 경우에는 입찰에 참가함과 동시에 보험증권을 사용한것으로 봄으로 보험중권에 대한 반환이 의미가 없으나 입찰자들의 반환요청이 있을 경우 집행관이 확인 후 보험증권을 반환하게 됩니다.

6. 매각결정절차  
그 후 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허부 결정을 합니다.
◇ 매각허부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시 항고할 수 있습니다.
 
 매각기일에 최고가매수인이 정해지면, 집행법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각의 허부를 결정합니다.

⑴ 매각기일 및 매각허부 결정
 법원은 입찰기일의 종료 후 미리 지정된 기일에 매각결정기일을 열어 매각의 허부에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법이 정한 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음, 매각의 허가 또는 불허가결정을 선고합니다.
 집행법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인으로 하여금 매각에 관한 의견을 진술하게 하여 이를 참고로 하는 외에 직권으로 매각불허가사유 유무를 기록에 의하여 조사한 다음 매각허부의 재판을 합니다.
 매각의 허부는 결정으로 재판하고 매각결정기일에 선고하게 됩니다.

⑵ 매각허부에 대한 즉시항고
 이해관계인이 매각허가 또는 불허가의 결정에 의하여 손해를 받은 경우에는 즉시 항고할 수 있고, 또 매각허가의 이유가 없거나 허가결정에 기재한 이외의 조건으로 허가할 것임을 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수인도 즉시 항고할 수 있습니다.
 즉시 항고는 원결정을 고지한 날로부터 1주일 내에 제기하여야 하는바, 위 1주일의 기간은 매각허부결정 선고일로부터 일률적으로 진행됩니다.
 채무자·소유자 또는 매수인이 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 할 때에는 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 공탁하여야 합니다. 보증의 제공이 없으면 원심법원(집행법원)은 항고장을 접수한 날로부터 7일 이내에 결정으로 이를 각하하게 되며, 원심법원은 이후의 절차를 진행할 수 있습니다.
 채무자나 소유자의 즉시항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권의 반환을 청구하지 못하고, 이는 배당재단에 편입되어 배당의 대상이 됩니다.
 민사집행법에서는 항고에 관한 요건이 많이 강화되었습니다. 즉 매각허가결정에 대한 항고는 반드시 항고이유가 기재된 항고장을 제출하거나 항고장을 제출한 날부터 10일내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 합니다. 또한 항고를 하고자 하는 모든 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 합니다. 채무자 및 소유자 외의 사람이 한 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나, 유가증권을 현금화한 금액 가운데 항고를 한날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 법정이자(연 20%의 비율에 의한 이자) 부분에 대하여는 돌려 줄 것을 요구할 수 없으며 몰수한 금원에 대하여는 배당할 금액에 포함하여 나중에 배당하게 됩니다.
 
7. 매각대금의 납부  
 매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로, 정해진 기한 내에 언제든지 대금을 납부할 수 있습니다. 

⑴ 대금지급(납부) 기한
 법원은 매각허가결정이 확정되면 지체없이 직권으로 대금지급기한을 지정하게 되며, 낙찰자는 대금지급기일에 낙찰대금을 납부하여야 합니다.
 민사집행법에는 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하여 이를 매수인에게 통지하고, 매수인은 대금지급기한까지 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다.

⑵ 대금 납부의 절차
 대금은 지정된 기한 내에 법원에서 발급하는 납부명령서와 함께 은행에 납부하여야 합니다. 납부할 금액은 매각대금에서 입찰보증금으로 제공한 금액(현금 또는 자기앞수표)을 제외한 금액입니다.

다만, 매수인은 배당표의 실시에 관계되는 채권자들이 승낙하면 매각대금의 한도에서 매각대금의 납부에 대신하여 채무를 인수할 수 있습니다. 또한 배당받을 채권자가 동시에 매수인인 경우에는 매수인은 자기가 수령할 배당액과 매각대금을 배당액에서 상계할 수 있습니다. 매각대금액이 배당액보다 클 경우에는 상계한 잔액을 현금으로 납부하여야 합니다. 채무인수 또는 상계를 위하여는 미리 (채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지) 법원에 신청서를 제출하여야 합니다.

민사집행법에 따라 대금지급기한이 지정된 경우에는 매수인은 그 기한 내에 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다. 또한 채권자가 매수인인 경우에 상계신청은 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하여야 합니다.

⑶ 대금 납부의 효과
 매수인은 매각대금을 완납한 때에 경매의 목적인 권리를 확정적으로 취득합니다. 이에 따라 차순매수신고인은 매수인의 매각대금을 납부함으로써 매수의 책임을 면하고 즉시 보증금을 반환받을 수 있습니다.

⑷ 대금 불납부에 따른 법원의 조치
① 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정
 차순위매수신고인을 정하여 놓은 경우에 매수인이 대금지급기일에 대금납부의무를 이행하지 아니할 때에는 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정 여부를 결정하게 됩니다.
 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정이 내려진 때에는 종전 매수인도 매수보증금의 반환을 청구하지 못하며, 위 보증금은 배당재단에 편입됩니다. 또한 최고가매수인이 매수보증금으로 보증보험증권을 제출한 후 매각대금을 대금납부하지 않으면 법원은 차순위매수신고인이 있을 경우에는 그에 대한 매각허가결정이 있을때, 차순위매수신고인이 없을 경우에는 재매각기일 3일전에 서울보증보험(주)에 보증금납부를 최고한 다음 납부된 보증금은 배당금의 배당재단에 편입됩니다.
② 재매각
 재매각은 법원이 정한 대금지급기한까지 매수인이 매각대금을 완납하지 않는 경우에 법원이 직권으로 다시 실시하는 매각을 말합니다.
 매수인이 매각대금을 완납하지 않는 경우 차순위매수신고인이 있는 때에는 매각결정기일을 다시 지정하여 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정을 하고 대금지급기한을 지정하게 되며, 새로이 정해진 대금지급기한에도 대금납부를 하지 않으면 재매각을 하게 됩니다.
 재매각의 경우에는 전매수인이 최고가매수인으로 호창받았던 매각기일에 정하여졌던 최저매각가격 기타 매각조건이 재매각 절차에도 그대로 적용됩니다. 따라서 최저매각가격을 저감하지 않습니다. 재매각기일에서의 절차는 모두 일반의 매각기일에서의 절차와 마찬가지로 실시합니다. 재매각에서는 전매수인은 입찰에 참가하지 못합니다.
 다만, 전매수인이 재매각기일의 3일 전까지 매각대금 연 2할의 지연이자와 재매각절차의 비용을 납부한 때에는 재매각절차를 취소하게 됩니다.
 
8. 배당절차  
 매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 됩니다.
 ◇ 매수인이 지정한 기일까지 대금을 완납하지 아니한 경우에, 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.
 
 매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하여 배당을 하게 됩니다.

⑴ 채권계산서의 제출
 각 채권자는 배당요구종기까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권의 계산서를 제출하여야 합니다.
 채권자가 계산서를 제출하지 아니한 때에는 법원은 배당요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의하여 채권액을 계산합니다. 계산서를 제출하지 아니한 채권자는 배당요구종기 후에는 채권액을 보충할 수 없습니다.
 다만, 이자채권자의 경우에는 배당요구종기 전에 제출된 계산서에 이자채권이 기재되어 있으면 배당요구종기 이후 추가로 배당기일까지의 이자를 계산해 오면 그 부분 이자를 배당받을 수 있습니다.

⑵ 배당표의 작성 및 확정
집행법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구채권자에게 열람시켜 그들의 의견을 듣고, 또 즉시 조사할 수 있는 서증을 조사한 다음, 이에 기하여 배당표 원안에 추가, 정정할 것이 있으면 추가, 정정하여 배당표를 완성, 확정합니다.
 
9. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산인도명령  
 매수인은 매각허가결정이 선고된 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고 대금 완납 후에는 인도명령을 신청할 수 있습니다.
 또한 매수인이 대금을 완납하면 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인을 위하여 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다. 

1) 소유권이전등기 등의 촉탁
 매수인이 대금을 완납하면 매각부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다.
 다만, 그 등기와 말소의 비용은 매수인의 부담이므로, 매수인으로부터 주민등록표등본, 등록세영수필통지서 및 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등 첨부서류가 제출되었을 때 집행법원은 비로소 소유권이전등기등을 촉탁하게 됩니다.

2) 부동산인도명령
 매수인이 매각대금 전액을 납부한 후에는 채무자에 대하여 직접 자기에게 매각부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나, 채무자가 임?퓐? 인도하지 아니하는 때에는 대금완납 후 6월 이내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 매각부동산을 강제로 매수인에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령에 의하여 부동산을 인도받을 수 있습니다.
 인도명령의 상대방은
① 채무자
② 채무자의 일반승계인
③ 소유자
④ 부동산점유자
 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 자는 제외됩니다.
 민사집행법에서는 매수인이 용이하게 경매목적물을 인도받을 수 있도록 하기 위하여 인도명령의 상대방을 확장하여 점유자가 매수인에게 대항 할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 인도명령을 발할 수 있고, 인도명령을 발할 때는 상대방을 필요적으로 심문하되 그에 대한 예외로서 채무자 또는 소유자가 점유할 때, 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때, 이미 그 사람을 심문한 때에는 심문을 생략할 수 있도록 하였습니다.

 

자료제공: 조건공인중개사사무소(http://cafe.daum.net/chogon6)