스크랩 대한민국국토개발계획

[심태봉 중서부구역장]

1. 제4차 국토개발 종합계획을 보면 돈이 보인다.

국토개발계획은 보물지도와 같다. 그런데 대부분은 자신과는 무관한 것으로 생각하고 그냥 스쳐지나가는 경우가 많다. 개발 개념이 담겨 있는 청사진은 흔히 그 안에 투자의 ‘맥’을 숨기고 있는 보물지도인 경우가 많다.

정부는 최근 ‘제4차 국토종합계획안’을 발표했다. 올해부터 시행될 이 계획은 잘 들여다보면 장차 어느 곳이 어떻게 달라질 것인지를 대충 짐작해 볼 수 있게 해 준다. 적어도 오는 2020년까지는 이 국토종합계획안대로 우리 나라 땅이 개발된다고 할 때 이 안은 대단히 중요한 정보가 담겨 있다고 할 수 있다. 난다 긴다 하는 이 나라의 전문가들이 한반도 전체를 동북아시아의 관문으로 설정하고 만든 이 계획안은 우리 국토를 6개축으로 나누어 산업, 물류, 관광지대 등으로 개발하게 돼 있다.

부산~광양, 진주~목포~제주를 잇는 環남해축은 국제 물류, 관광과 산업특화 지대로, 목포~광주, 군산~전주~인천~목포의 환황해축은 중국에 대응하는 신산업벨트로, 부산~울산~포항~강릉~속초를 잇는 환동해축은 국제관광과 기간산업지대로 특화하고 있다. 중부내륙측은 인천~강릉~속초, 남부내륙축은 군산~전주~포항, 북부내륙축은 평양~원산을 중심으로 개발된다.

이와 함께 전국을 9개 광역권으로 구분해 개발하고 부산, 대구, 광주, 대전을 산업별 수도로 육성해 지나치게 커진 서울의 기능을 분담토록 한다는 것이다. 과거에도 이같은 종합계획안이 없었던 것은 아니지만 제4차 국토종합계획안은 과거 종합계획안과는 달리 한껏 우리의 가슴을 들뜨게 한다. 지역을 잘만 짚으면 ‘황금의 엘도라도’를 만날 가능성이 있어서다. 보기만 해도 투자 마인드를 더욱 두방망이질하게 한다.

사실 한반도는 대륙과 태평양을 잇는 징검다리가 되는 천혜의 요지. 그런데도 그 동안 시쳇말로 때를 만나지 못해 범세계적인 시야를 가지고 무슨 개발 개념 같은 것을 세울 수가 없었다. 그러나 우리가 중공이라고 불렀던 중국대륙과의 활발한 교류가 이루어지고 있고, 남북관계도 포용정책으로 분위기가 좋아지고 있어 그 어느 때보다도 여건이 나아진 상태다.

21세기를 겨냥한 새로운 밀레니엄 시대의 웅비와 기상을 담은 이 계획안은 그림의 떡처럼 걸어두고 보는 것이 아니다. 당장 2000년인 내년부터 시작하게끔 스케줄이 짜여 있다는 걸 파악하자. 자기 땅 주변에 고속도로 인터체인지가 생겨 발전한다는 계획도 까맣게 모르고 있다가 헐값에 팔아 놓고는 없어진 땅을 울며 한탄하는 사람들을 가끔 본다. 이런 사람들은 알짜 정보를 손에 쥐어 주어도 휴지인 줄 알고 버릴 사람들이다.

이런 개념에서 볼 때 우리의 관심을 끄는 것은 21세기의 교통, 정보통신망 구축에 대한 계획이다. 교통이야말로 땅값을 좌지우지하는 가장 힘 센 요인이기 때문이다.

오는 2020년까지(지금 생각하면 굉장히 먼 훗날처럼 여겨지지만, 지방 어떤 시의 도시계획이 30년 계획안대로 되는 것을 보고 필자는 감격한 일이 있다) 인천 국제공항을 동북아의 중추공항으로 육성하고 부산항과 광양항을 동북아 중심 항만으로 개발한다. 경부고속철도를 2010년까지 완공하고 호남고속철도 건설도 추진할 방침이다. 이 계획에 따르면 우선 서울~대전간이 몇 년 안에 개통된다. 대전은 서울에서 30분 걸리는 출퇴근 거리로 다가서게 된다. 잠은 전원주택에서 자고, 근무는 서울에서 하게 될 날도 멀지 않다.

고속도로망도 격자형으로 건설해 전국 어디서나 30분 안에 고속도로에 진입할 수 있도록 한다. 그리고 김포, 김해, 대구, 무안, 양양, 청주, 제주공항을 광역별 거점공항으로 육성한다. 제주도를 국제 관광자유 지역으로, 옛 백제, 신라, 가야지역과 강화, 안동지역을 특색있는 역사 문화권으로 각각 개발한다는, 다채로운 개발 개념까지 쏟아져 나온 상태다.

이같은 종합계획안 중 동북아의 관문 개념은 네덜란드를 모델로, 바다로부터 일정거리의 지역에 대한 개발제한 개념은 일본의 기타 규슈(北九州)를 모델로 각각 짰다고 한다. 나라는 종합계획안을 만들면 개인은 이것과 접속된 투자계획안을 짜봄직하다. 그렇다면 21세기에 내가 살 땅은 어디인가? 또 어디에 땅을 사놓아야 하는가?

2. 도시편입 개발예정 지역 '돈 된다'

농촌의 준농림지가 도시지역으로 편입되면 땅값에 어떤 변화가 일어날까.
일단 도시지역이 되면 녹지가 아닌 한 용적률 한도가 높아져 건물을 크게 지을 수 있고 개발도 손쉬워 땅값이 오르게 된다.

투자자들은 바로 이런 점을 노려 도시지역으로 편입될 가능성이 큰 곳이나 최근 편입된 준농림지 등에 눈독을 들이는 경우가 많다.

도시 편입지역에 대해선 지방자치단체가 시차를 두고 구체적인 도시계획을 수립하게 된다.

당장 도시계획을 만들어 개발에 들어가기도 하지만 대개 5년 단위로 도시재정비계획을 수립하면서 조금씩 추진하는 게 관행이다.

지금까지는 일반 준농림지 등을 도시지역으로 편입시킬 때 각 지역별로 주거.상업.공업.도로 등 다소 구체적인 계획을 세워 추진했으나 앞으로는 개발예정용지와 보존용지 등으로만 구분해놓고 구체적인 것은 나중 개별 도시계획을 만들 때 하도록 돼 있다. 이렇게 되면 투자 대상을 고르기가 예전보다 더 어려워진다.

◇ 도시편입지역 투자가치〓인구 증가 등으로 개발수요가 많으면 외곽의 준농림.농림.자연환경보전 지역 등을 도시지역으로 편입시켜 계획적인 개발을 추진하게 된다. 비 도시지역이라고 개발이 불가능한 것은 아니지만 용적률 등이 낮고 규제가 까다로워 낱像?쉽지 않다.

도시편입설만 나돌아도 땅값이 뛰고 일단 확정되면 거의 기존 도시지역 수준이 된다. 수도권의 경우 일반 준농림지 값이 평당 20만~30만원인데 도시지역으로 편입되면 평당 60만~1백만원 수준으로 오른다. 위치가 좋은 곳은 더 뛴다.

예를 들면 지난 95년 9월 도시기본계획 마련에 이어 국토이용계획 변경, 도시재정비계획 수립, 도시계획 입안 등을 거쳐 지난 2월 주거지역으로 결정된 경기도 고양시 탄현동 일대는 당초 평당 20만~30만원했으나 도시 편입지역으로 확정되자 70만~80만원으로 껑충 뛰었다가 지금은 2백만~3백만원선을 호가하고 있다.

◇ 도시편입 예상지역〓대부분의 도시는 도시기본계획을 만들어 편입지역을 확정했다. 따라서 이들 도시는 도시지역으로 편입되는 곳이 어디고 주거지역.상업지역.도로개설 예정지.공원 등도 얼마든지 알 수 있다. 하지만 가장 개발 잠재력이 큰 경기도 용인.김포.파주 등은 현재 도시 편입지역을 결정하는 밑그림 그리기를 진행중이다. 아직 정확한 경계선이 나오지 않았다는 얘기다.

◇ 투자적기〓투자이익을 가장 많이 높일 수 있는 시기는 도시편입 이야기가 전혀 나오지 않은 때다. 값이 오르지 않은 상태여서 일단 도시지역으로 바뀌면 단시일에 땅값이 많이 오른다. 물론 어느 곳이 편입지역이 될지 명확하지 않지만 도시여건을 잘 들여다보면 얼마든지 알 수 있다는 게 전문가들의 얘기다. 편입지역을 정하는 절차인 도시기본계획 수립기간 중에 투자해도 늦지 않다. 소문이 나 값이 오른 상태지만 앞으로 추가 상승여력은 얼마든지 있다.

편입지역이 정해진 경우 장기 투자로 나가야 한다. 실제 개발을 위해 도시계획을 수립하게 되면 땅값이 다시 뛰고 개발이 본격 진행되면 한번 더 상승하는 게 지금까지의 땅값 상승추이다.

◇ 주의 사항〓10여년 전 도시 편입대상으로 소문났던 전남 해남군 화원면의 임야 6천평과 밭 1천5백평을 전 재산 절반가량인 4천여만원에 매입했던 서울 홍제동 P(48)씨는 최근 매입가격 수준에 되팔아 그동안 금융비용 등을 감안하면 큰 손해를 보았다. 개발이 안돼 값 상승은 고사하고 살 사람이 없어 장기간 돈이 묶여 어려움이 많았다. 따라서 개발계획을 믿고 토지에 투자하는 경우 무엇보다도 '실제 개발의 확실성' 이 얼마나 있는가에 유념해야 한다.

추진과정을 거치다 보면 편입대상에서 탈락되기도 하고 녹지.도로.공원 등 도시계획시설로 지정돼 기대했던 수익을 올리지 못하는 경우도 많다.

건교부 토지정책과 관계자는 "국토이용계획 변경의 경우 환경부.농림부 등 관계 부서와 조율과정에서 변경되기도 한다" 고 말했다. 도시지역으로 편입되더라도 주거 용지는 드물고 녹지지역이 대부분이라는 것이 관계자들의 설명이다. 구체적인 개발 방식에 따라 토지 소유주의 수익도 다르다는 점도 유념해야 할 사항.

3. 경기북부·접경지역 발전 전략

경기도제2청사에서는 낙후된 북부·접경지역의 균형개발과 통일을 대비한 통일기반 조성 등 종합적이고 체계적인 비젼이 제시된「경기북부·접경지역 발전 전략」을 마련하였다.

이는 지난 1월 28일 경기개발연구원에 용역을 의뢰한 결과로 그동안 실효성 있는 발전전략을 수립하기 위하여 4차에 걸친 주민 의견수렴을 위한 권역별 공청회 개최, 수차에 걸친 관계전문가의 자문과 토의, 그리고 인천시와 강원도등 3개 시·도로 구성된 공동 협력체인「접경지역 특별대책팀」의 실무회의 등을 개최한바 있다.

「경기북부·접경지역 발전전략」 은 크게 발전전략 분야와 접경지역 지원법 제정 분야로 구분되어 있으며, 발전전략의 주요내용은 고양 일산 - 파주 교하·문산 도시개발축 등 지역별 6개축의 발전전략과 개발규제 완화, 자연생태 보전 등 5개 정책에 55개 시책으로 구성되어 있으며, 접경지역지원법 제정 분야 는 97년 9월 「통일기반조성을 위한 접경지역지원법(안)」으로 의원입법 발의되었으나 ,환경단체의 입법반대 청원과 소관부처 선정, 재원확보 방안 등의 문제점이 제기되어 현재까지 국회 통일외교통상위원회에 계류중에 있어 동 법(안)의 주요 문제점을 해소하고 발전시킨 합리적인 수정법(안)을 마련하게 되었다.

경기도제2청사에서는 마련된「발전전략을 북부지역 발전정책 및 투자의 기본방침으로 활용」하여 21세기 무한경쟁시대에 경기도의 경쟁력을 제고시킬 지역으로 발전시켜 나가는 한편,인천, 강원도 등 3개시도 "접경지역 특별대책팀" 회의를 통하여 합의한 현재 계류중인 "접경지역 지원법 (안)"을 보완발전 시킨 수정법(안)을 수도권행정협의회에 안건으로 제출하는 등 접경지역지원에관한 법률이 금년도 정기국회에서 통과될 수 있도록 입법전략을 수립하여 적극 추진해 나갈 계획이다.

수립된 발전전략의 주요 내용은 다음과 같다.

- 지역별 특성을 고려한 도시개발축이 중심된 발전전략 -

  첫째, 고양(일산) - 파주(교하,문산) 축에는 국제교류, 교육학술연구, 물류유통,북한난민 수용을 위한 유보지 등 신규기능 유치와 환경 친화성과 첨단 산업적 성격의 지식기반 신산업을 충족시킬 수 있는 업종을 유치하며, 해양축과 육지축을 연결하는 인프라의 구축이 추진되어야 한다.

  둘째, 의정부 - 양주 - 동두천 - 연천 - 포천 축에는 고속도로 및 경원선 전철화 사업의 본격화, 거점도시의 개발 등 도시기반을 구축하고, 전원형 주거단지, 구릉지 및 산지형 개발사업 등의 추진을 통한 친환경적 개발과 인프라구축과 연계하여 산업단지, 택지개발 사업지구, 관광단지등을 패키지화 해서 환경친화성과 첨단산업적 성격을 공히 충족하는 업종의 집중 배치로 경원축 개발을 위한 새로운 시설 유치가 추진되어야 한다.

  셋째, 구리 - 남양주 - 가평 축에는 관광단지, 전원형 주거단지, 구릉지 및 산지형 개발사업 추진 등을 통한 친환경적 개발과 수도권 상수원의 안정적 확보선에서 지역의 정주 및 경제기반을 위한 교육, 문화, 관광, 연수 등의 소프트 산업의 유치가 추진되어야 한다.

  넷째, 김포 - 강화 축에는 물류유통, 배후 주거시설 등 남북교류 및 통일 후를 대비한 신규기능 유치와 인천신공항 - 경인운하 등과 연계한 개발 및 인프라 구축의 추진이 이루어져야 한다.

  다섯째, 동서간의 도시축형성을 위하여 인천국제공항 - 김포 - 고양 - 파주 - 양주,동두천 - 포천 - 가평 - 춘천으로 연결하고,단기적으로는 국도와 지방도를 확장 및 연결하며, 중·장기적으로는 고속화도로의 개설이 추진되고, 남북축과 접속되는 지역에는 산업단지, 택지개발 사업지구, 관광단지를 패키지화 하여 집중 배치하는 방안 등이 강구되어야 한다.

  여섯째, 광역 생태녹지축 형성을 위하여는 백령도 - 비무장지대 - 동해안의 수평축과 서해안의 해양 도서 및 갯벌축을 연결하고, 금강산 - 설악산의 수직축으로 구축하는 H자형 광역 생태 녹지축 형성으로 개발행위 제한정책이 시행되어야 한다.

- 정책별 발전전략의 기본방향 -

  첫째, 개발규제완화를 통한 지역개발의 활성화를 위하여 냉전해소 및 통일 전까지는 국가안보를 위한 개발 규제가 불가피했으나, 남북 교류가 활성화되고 대립 국면이 완화되는 시점부터는 주민의 편익을 고려하여 수도권정비계획법의 적용예외 인정, 중복규제의 완화와 조정, 군사시설보호구역 설정의 최소화와 규제기준의 투명성 확보 및 운영체제 개선,개발제한구역의 재조정, 존치지역의 합리적 관리 등 규제완화를 본격적으로 추진하여야 한다.

  둘째, 자연생태보존 및 환경오염저감을 통한 환경보전을 위해 북부접경지역의 환경자원을 체계적으로 보전하고 이용도 할 수 있는 계획을 수립하고, 환경친화적 개발을 위한 정밀 자연생태계 조사실시 및 데이터베이스의 구축과 자연환경보전 종합계획을 수립하며, 자연 생태계의 보존 및 복원과 관리를 과학화 할 수 있는 모니터링체제와 남북과 동서가 연결되는 H자형 광역생태 녹지축 형성으로 개발행위 제한정책이 시행되어야 한다.

또한 도시내 주민휴식공원의 조성과 도시녹지의 확대 및 녹지축의 형성 등 도시녹지의 보전이 이루어져야 하며, 하천수질오염원 조사를 통한 오염원파악 및 관리계획을 수립하고, 환경기초시설의 확충과 산업폐수 배출허용기준의 강화 등을 통한 신천의 수질개선과 군부대지역의 환경관리 기준을 강화하여야 한다.
그리고 대기오염자동측정망의 확대, 지역대기 환경기준의 설정등 대기질의 보전과, 환경친화적 택지개발지침을 개발하며, 전원주택단지의 조성등이 추진되어야한다.

  셋째, 기업유치와 관광개발을 통한 지역경제 활성화를 위하여는 군부대의 의존적인 경제에서 벗어나기 위해 첨단산업뿐 아니라 지역의 자원에 기초한 지역기반산업의 발굴 육성이 추진되어야 하며, 이를 위해 기업의 유치 및 지원으로 첨단 산업의 벨트화를 이루고, 유통시설의 확충, 남북농업 교류 활성화를 위한 프로젝트 개발을 통한 농축산업의 진흥과 유통단지의 조성, 교육 및 체험의 생태관광지 개발과 북부지역의 특성에 맞는 관광벨트 조성, 그리고 DMZ 남북관광자원의 공동조사로 데이터베이스 구축사업을 통한 관광지의 연계개발 등이 이루어져야 한다.

  넷째, 인프라 및 공공시설 확보를 통한 정주환경개선을 위해서 도로 및 철도의 개설·확장·정비, 환경기초시설의 확충 등을 공간개발사업과 반드시 연계하여 추진하며, 아울러 교육시설 등 교육문화 인프라 구축을 위하여 남북과 동서를 연결한 격자형 고속도로·간선도로 등의 확충과 정체구간의 해소를 위한 우회도로 및 대체도로의 건설을 통한 통일대비 광역교통망의 확충과 복선 전철화사업의 지속추진, 철도중심의 대중교통체계 구축 등 대중교통 서비스의 제고를 추진하고, 국가정보화계획과 연계하여 지자체별 지역정보화 계획의 수립과 임진강수계를 이용한 상수원 확보, 그리고 경기북부권 종합대학의 유치 및 신설 등이 추진되어야 한다.

  다섯째, 남북교류 협력공간의 개발을 통한 통일기반조성을 위해「접경지역 지원법」제정 추진과 종합관리계획 수립, 햇볕정책을 뒷받침하는 공간개발 및 인프라정비, 통일시 북한의 난민 수용단지 건설계획수립 등 남북 교류 및 통일 대비 사업이 추진되어야 하고, 학술·물자·인적 교류기능 등을 갖춘 남북협력단지의 조성, 세계청소년교류 생태·안보관광파크 조성, 남북협력공간을 연결한 네트워크화사업 추진 등 남북협력거점의 개발이 이루어지고,
북부지역 도시개발축 및 거점도시개발, 택지개발·산업단지·인프라의 일체적 추진 및 관리를 통한 복합단지개발 등 지역생활권 거점 신도시의 개발과 미군반환 공여지의 활용 그리고 주택 및 택지개발을 통한 정주기반 조성과 세계평화 EXPO 2003, Peace Garden Festivals 21등 지역특성을 감안한 평화관광 목적지로서의 이미지 조성이 이루어져야 한다.

수많은 부동산 투자 격언에는

투자의 때와 방법, 상황에 적절하게 대처하는 수많은 지혜들이 담겨있습니다.

이를 잘 새겨서 기억해 두면 부동산 투자에 실질적으로 많은 도움을 얻을수 있습니다.

'숲을 먼저 보고 나무를 보라'

강물의 잔파도만 보고 배를 저어가면, 자기도 모르는 사이에 엉뚱한 곳으로 흘려내려가고 맙니다.  

주식시장에서 주가의 일일변동이나 단기적인 파동만 보고 투자를 하면 시세의 큰 흐름을 놓치기 쉽듯이, 부동산 시장에서도 마찬가지 입니다.

거시적으로 먼저 부동산 시세의 큰 흐름과 배경을 이해하고, 그 바탕위에서 미시적으로 현재의 시세를 분석해야 합니다.

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[허성지]

유익한 정보에 감사드립니다. 우리회원님들의 나라 전체를 보는 안목을 높여주시는 계기가 되는 것같습니다.