집 계약서 분실, 양도세 계산은?

화수분씨는 10년이 넘게 산 집을 사정이 생겨 급하게 처분했다. 그리고 양도소득세를 신고하려고 취득계약서를 찾았지만 없어서 포기하였다. 세무대리인을 찾아가서 취득계약서가 없어 양도소득세 계산시 취득가액을 하나도 인정 받지 못하지 않냐고 물어 보았다. 이에 세무사는 집을 산 지 오래되어 그 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 기준시가를 이용하여 환산된 취득가액을 이용할 수 있다고 설명하였다. 취득 당시의 매매계약서를 분실한 경우 양도소득세 부동산을 양도한 경우 양도가액에서 취득가액 및 기타의 필요경비를 차감하여 양도차익을 계산한다. 원칙적으로 부동산의 양도가액 및 취득가액은 그 부동산의 양도 또는 취득 당시의 양도자와 양수자간 실제로 거래한 가액에 따르도록 하고 있다. 그러나 취득 당시의 매매계약서를 분실하여 그 부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 일정한 추계방법을 적용하여 취득가액을 산정할 수 있다. 이하에서는 취득 당시의 매매계약서를 분실한 경우 양도소득세의 계산방법에 대하여 간단하게 살펴보도록 하자. 소득세법에 따르면 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우  로서 장부, 매매계약서, 영수증 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 다음의 추계방법을 순차로 적용하여 양도가액 또는 취득가액을 산정할 수 있도록 하고 있다. 1. 매매사례가액 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 2. 감정가액 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외)에 대하여   2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한함)이  있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 3. 환산가액 양도 당시의 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액을 기준시가에 따라 다음의 방법으로 환산한 취득가액 양도당시의 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액×(취득 당시의 기준시가/양도 당시의 기준시가) 4. 기준시가 소득세법의 규정에 따라 산정한 가액으로서 양도 당시 또는 취득 당시의 기준이 되는 가액 이상에서 살펴본 바와 같이 부동산을 양도하는 경우 취득 당시의 매매계약서를   분실하여 그 부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가의 추계방법을 순차로   적용하여 산정할 수 있다. 여기서 주의할 점은 매매사례가액 또는 감정가액이 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다는 것이다.   출처 : 세무법인 정상