Ⅲ. 사 업 시 행

1. 사업시행 절차는? 【질의요지】   주택재개발사업을 하고 있는 구역으로서 최근 조합설립인가를 득한 상태임. 사업을 추진한지가 상당기간이 지났는데 이제서야 조합설립인가를 받을 수 있는지 구역지정부터 사업시행인가까지 사업절차는. 【회신내용(주재58531-3600, 2000. 12. 8)】   1) 주택재개발기본계획 범위내 주민들이 재개발구역지정을 신청하면 구청장은 구역지정 신청내용이 법령에서 규정한 요건에 해당되는지 여부와 사업시행의 필요성등을 검토한후 도시계획 입안  절차를 거쳐 서울시에 재개발구역지정을 요청하고 서울시에서는 관련부서 협의를 거쳐 서울시 도시계획위원회에 상정․심의하여 재개발구역으로 지정하게 됨.   2) 재개발사업을 추진하기 위하여는 재개발조합을 설립하여야 하며, 조합설립인가를 받고자하는 토지 등의 소유자는 조합설립인가 신청서(정관, 동의자명부, 개략적인 사업계획서, 신청인대표자 선정 및 증빙서류 등)를 작성하여 구청장에게 제출하면 구청에서 검토후 조합설립을 인가하게 됨.   3) 조합에서는 조합창립총회를 거친 후 사업시행인가 요건(신청서, 사업시행계획서, 토지등의 소유자의 사업시행동의서, 동의자 명부, 수용 또는 사용할 토지․건축물의 명세, 소유권외의 권리명세 등)을 갖춰 구청장에게 신청하면 관련규정의 적정여부를 검토후 사업  시행인가를 하게 됨. 2. 주택재개발사업의 사업시행 예정시기는 몇 년인지? 【질의요지】   도시재개발법 제11조제1항 내용중 주택재개발사업의 경우에는 제4조제3항제5호의 사업시행 예정시기를 말한다에서 “사업시행예정시기”란 재개발구역지정일로부터 몇 년을 가르키는지 또 주택재개발 사업시행예정시기내에 재개발조합구성도 사업시행도 못했을 경우에 재개발구역 지정이 취소되는지 【회신내용(주재58507-2348, 2000. 9. 5)】   주택재개발사업 사업시행예정시기는 도시재개발법 제4조제3항 제5호의 규정에 의거 구역지정시 결정하며, 우리시 도시재개발  사업조례 제7조제7항의 규정에 의거 재개발구역지정고시가 있는 날부터 4년이내의 범위안에서 정하고, 도시재개발법 제11조제1항의 규정에 의거 사업시행예정시기내에 사업시행인가 신청이 없는 경우 재개발구역지정은 그 효력이 상실됨. 3. 사업시행인가 동의서에 첨부하는 인감증명의 유효기간이 있는지?  【질의요지】   사업시행인가시 동의서에 인감증명서를 첨부하여 제출하였으나, 인감증명서 발급시 대리인(가족등)에게 위임한 인감증명서는 인감증명서 유효기간이 발급일로부터 6개월로 명시되어 그 후에는   인감증명서를 다시 제출하여야 하는지 아니면 상기 인감증명서로도 유효한지 여부 【회신내용(2001. 5. 8)】   재개발구역내 토지소유자 등이 재개발사업의 시행인가에 동의서를 제출할 때 첨부하도록 되어 있는 인감증명서에 유효기간이 있는 것이 아니며, 인감증명법시행령 제13조(인감증명의 신청)제4항 규정에 의하여 본인이 아닌 대리인에 의한 신청시 확인서 및 위임장의 유효기간이 그 위임 또는 동의일로부터 기산하여 6월로 되어있는 것임. 4. 미등재 건물도 동의율 산정에 포함되어야 하는지?  【질의요지】   도시재개발법 제22조제2항에 따르면 조합이 사업시행인가를 신청할 때에는 재개발구역안의 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 2/3이상에 해당하는 자의 동의를 얻도록 규정되어 있음.   이때 동의율 산정시 재개발구역안의 건축물중 실제 주거용으로 거주하며 1필지상의 단독으로 되어 있는 주택이 있으나, 무허가 건물로 등재되어 있지 아니하며 유허가건물로도 건축물대장 및  등기에 등재되어 있지 않는 공부가 없는 미등재건물(신발생무허가건물은 아님)의 소유자도 건축물소유자 총수에 포함 시켜야 하는지 【회신내용(2001.05.16)】   도시재개발법 제22조제2항에 의한 동의율 산정시 대상건축물이 무허가인 경우는 다음과 같은 건축물로서 관할동장이 발급하는  무허가건축물  확인원에 의하여야 함.   가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건물대장에 등재된 건물   나. 1981년 제2차촬영 항공사진에 수록되어 있는 무허가건물   다. 재산세 납부 등으로 공부상 1981년 12월 31일 이전에 존립하였다는 확증있는 무허가건물   라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건립된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용 건물로서 1982년 제1차촬영 항공사진에 수록되어 있거나 또는 재산세 납부등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건립하였다는 확증이 있는 무허가건물 5. 토지 등의 소유자가 구역지정이전의 공유자인 경우와 구역지정이후의 공유자인 경우에 대한 동의자 산정은? 【질의요지】   도시재개발법 제14조는 토지등의 소유권과 지상권이 공유에   속하는 때에는 구역지정일 전후를 불문하고 그 수인을 1인의 조합원으로 보도록 규정하고 있는 바, 사업시행인가 신청을 위한 동의율 산정시 1인의 조합원과 토지등의 소유자 동의자 수와 상이한지와 구역지정고시일 이후 공유로된 토지 또는 건축물의 소유자 수인중 일부만 동의하는 경우 동의자 수 산정을 조합원 수로 하는지 또는 소유자 수로 하는지 여부 【회신내용(주재58507-1367, 2000. 5. 30)】   토지등의 소유자가 수인의 공유에 속하는 때에는 1인의 조합원으로 보도록 한 도시재개발법 제14조의 규정은 조합총회의 투표권 등 조합원 수에 관한 규정이며, 동법 제22조제2항에 따라 사업시행인가를 신청할 때에는 구역지정일 이전의 토지 또는 건축물의   공유자는 소유자 총수에 포함하므로 조합원 수와 토지등의 소유자 수는 상이함.  또한 도시재개발법시행령 제22조제2항 규정에 구역지정고시일후 공유로 된 토지 또는 건축물은 각 1인의 소유자로 보도록 하고 있으므로 공유자중 일부가 동의하는 경우는 동의자 산정은 공유자 수 분의 동의자로 하여 동의율을 산정함. 6. 설계자 및 시공자 등의 선정에 대한 질의? 【질의요지】   조합설립인가 이전 (가칭)재개발추진위원회에서 설계회사, 시공회사, 행정용역, 법무사 등을 선정할 수 있는지 및 선정했을 시 그 적법성 여부와 관련 법규정은 【회신내용(주재58531-1943, 2000. 7. 24)】   1) 주택재개발사업의 시행주체는 도시재개발법 제8조제1항의  규정에 의한 토지 등의 소유자가 설립하는 재개발조합이며 재개발조합 설립인가시 조합정관에는 도시재개발법시행령 제21조제1항에 의한 사항과 우리시 도시재개발사업조례 제10조에 관련사항을   정하도록 되어 있으나, 조합총회에서 설계자 및 시공자 등을 선정하기 이전에 임의로 업체를 선정하고 특정업체와 이면계약이 이루워지는 등의 문제로 발생하는 주민 피해를 예방하기 위하여 ’98. 11. 20 설계자 및 시공자 선정에 관한 사항을 우리시 도시재개발사업조례 제10조제5호로 신설하였음.   2) 따라서 조합에서 정관을 작성할 때에는 도시재개발사업조례 제11조제2항제7호에 의거 재개발조합 정관준칙을 기준토록 하고 있으며, 동 준칙 제30조 및 제31조의 규정에 설계자(행정용역업체 포함)의 선정은 조합총회의 의결을 거치도록 되어 있고 또한 시공자는 사업시행인가고시후 공개경쟁입찰방식에 의하도록 되어 있음.   3) 문의하신 구역의 재개발조합이 ‘98. 11. 20이전에 설립되어 있다면 우리시 도시재개발사업조례 부칙 제4조의 경과조치 규정에 의거 귀 조합정관에 따라야 하나 새로 신설된 조례를 적용하여  조합정관을 변경인가 받아 시행할 수 있음. 7. 시공회사 선정의 적법성 여부? 【질의요지】   구역지정전 주민총회를 개최하여 공개경쟁입찰을 통하여 시공회사를 참여조합원으로 선정하려고 하는데 이에 관하여 법적인 규제가  있는지 【회신내용(주재58507-21, 2000. 1. 27)】   우리시 도시재개발사업조례 제10조제5호의 규정에 의거 시공자 선정에 관한 사항은 조합정관으로 정하여야 하며, 우리시 주택  재개발조합 정관준칙 제31조제1항의 규정에 시공자 등의 선정은 도시재개발법 제22조 규정의 사업시행인가 고시후 공개경쟁입찰 방식에 의하도록 정하고 있음. 8. 주택건설공사 감리자 선정은? 【질의요지】   ’95. 11월 조합설립 및 사업시행인가를 받은 조합으로 사업시행 인가에 따른 조치사항으로 감리기관을 지정 받았으나, ’99. 6월  현재까지 계약체결이 안된 상태이므로 다른 감리전문업체를 공개경쟁 입찰방식으로 선정할 수 있는지 【회신내용(주재58507-317, ’99. 6. 5)】   주택건설촉진법 제33조의6, 동법시행령 제34조의6 및 동법 시행규칙 제22조의 4 규정에 의하여 사업계획승인권자가 주택건설공사를 감리하는 자를 지정할 수 있도록 규정하고 있으므로 감리자의   교체 또한 감리지정권자인 관할구청장이 구체적 미계약사유 및  관련규정에 따라 판단 조치하여야 함. 9. 재개발사업 시공자가 주택건설촉진법에 의한 공동사업  주체로 볼 수 있는지? 【질의요지】   시행자인 재개발조합과 시공사가 공사도급계약을 체결한 후 사용검사를 득하고 입주를 완료한 재개발구역으로 시공사와 시행자인 재개발조합이 주택건설촉진법 제44조제3항에 의한 공동사업 주체인지 여부 【회신내용(주재58507-273, ’98. 6. 15)】   주택건설촉진법 제44조제3항 규정의 주택조합은 동법 제3조제9호 규정에 의한 조합을 말하며, 또한 등록업자와 공동으로 주택을  건설하고자 하는 경우 주택건설촉진법시행령 제34조의4 규정에  의한 사업계획승인을 신청토록 하고 있음. 주택재개발사업의 경우에는 도시재개발법 제8조의 규정에 의하여 주택건설사업자와 공동으로 재개발사업을 시행할 수 있으나, 이 경우는 동법시행령 제21조제1항제8호의 규정에 의거 조합정관으로 공동시행자와의 재개발사업  시행에 관한 사항을 정하도록 하고 있음. 10. 사업기간 만료가 되어도 시공사만 선정되면 당초인가 내용대로 사업가능 여부? 【질의요지】   사업시행인가를 받았으나 시공사 선정이 지연되어 사업진행을 못하고 사업기간 만료일이 되어 가는데 지금에라도 시공사를 선정하면 당초 인가받은 내용대로 사업을 추진할 수 있는지 【회신내용(주재58507-3550, 2000. 12. 7)】   사업기간이 만료되기전에 사업기간의 변경을 위한 사업시행의 변경인가를 득하여야 하며, 이는 시공사가 아닌 해당 재개발구역의 시행자인 조합이 사업시행계획의 변경사항을 작성하여 해당 구청장의 인가를 받아야 하며 이러한 절차를 이행하면 인가받은 내용대로 사업을 추진할 수 있음. 11. 사업시행 변경시 적용범위는? 【질의요지】   재개발사업시행인가후 건축법등 개정에 따른 설계변경으로 사업시행인가를 변경할 경우 종전규정에 의거 인가받은 사업시행계획을 종전규정보다 완화된 현행규정을 일부만 적용하여 기 허가받은  범위내에서 설계변경이 가능하다고 사료되는 바, “종전 규정에  의거 허가받은 건축물을 종전규정보다 완화된 현행규정 일부만  적용하여 설계변경하고자 하는 것은 기 허가 받은 범위내에서   라면 가능할 것이며, 기 허가받은 부분이 변경되고 변경되는 부분이 조례개정으로 인해 강화되었다면 강화된 규정을 적용받아야 할 것입니다”라고 질의회신한 내용에서 “기 허가받은 범위”라 함은   재개발구역지정시 결정되는 도시재개발법 제4조제3항의 결정내용을 의미하는지 또는 최초 사업시행인가시 허가받은 내용을 의미하는지 【회신내용(주재58531-3600, 2000. 12. 8)】   1) 도시재개발법 제4조제3항에 의해 재개발구역 지정시 결정되는 사항은 건폐율, 용적율, 건축시설의 주된 용도, 높이 및 층수, 연면적 또는 주택의 규모별 비율에 관한 계획이며, 그 외의 세부 건축  계획은 사업시행인가시 확정되므로   2) 재개발구역 지정시 결정되는 사항과 사업시행인가시 결정되는 사항에 따라 사안별로 판단하여야 할 것임.   3) 참고로 인용하신 다른  사례의 질의회신 내용은 개별 건축물의 건축허가에 관한 것으로서 동 질의회신에서 “기 허가받은 범위내”라는 것은 “이미 허가 받은 건축물의 규모 등이 허가를 득한 범위를 초과하지 않는 범위”를 의미하는 것으로 재개발사업에서의 종전 허가의 시점과 연계되는 사례가 아님을 참고하시기 바람. 12. 총회의 의결을 거친 사업계획변경의 공람생략 가능여부? 【질의요지】   도시재개발법 제4조에 의한 재개발구역 변경 결정후 사업시행 변경인가를 위하여 동법 제18조제1항제2호 규정에 따른 총회의  의결을 거친 경우 서울특별시도시재개발사업조례 제18조제2항제2호 후단 규정에 따라 관계서류의 공람과 의견청취를 생략할 수 있는지 【회신내용(주재58531-1913, ’98. 8. 1)】   도시재개발법 제22조에 의한 시행인가를 함에 있어 동법 제25조제1항 단서 규정에 의하여 경미한 사항의 변경은 우리시 도시재개발사업조례 제18조제2항에서 규정하는 각호중 하나에 해당하는 경우 관계서류의 공람과 의견청취를 생략할 수 있도록 되어 있는 바, 위 법 제18조제1항제2호에 의한 총회의 의결을 거친 경우는 우리시 도시재개발사업조례 제18조제2항제2호에 의해 관계서류의 공람과 의견청취를 생략하고 사업시행변경인가 처리가 가능할 것임. 13. 사업시행인가 경미한 변경사항은 총회를 생략할 수 있는지? 【질의요지】   도시재개발사업조례 제18조제2항 각호는 관계서류 공람과 의견청취를 생략할 수 있는 경미한 사항의 사업시행계획 변경인데,  이와 같은 경미한 사항에 관한 사업시행 변경인가를 신청할 경우에도 사업시행 변경인가 신청전 조합원 총회에서 이에 관한 결의를   하여야 하는지 여부 【회신내용(주재58507-2895, 2000. 10. 19)】   우리시 도시재개발사업조례 제18조제2항 규정의 경미한 변경  사항이라 하더라도 총회결의를 거쳐야 함. 14. 재개발사업시행 변경인가를 받은 경우 주촉법의 사업계획 변경승인이 있는 것으로 보아도 되는지? 【질의요지】   도시재개발법의 규정에 의하여 재개발사업시행인가를 받은 경우에는 주택건설촉진법 제33조 규정에 의한 사업계획의 승인이 있는 것으로 보는데 사업시행변경인가를 받은 경우에도 주택건설촉진법 제33조 규정에 의한 사업계획 변경승인이 있는 것으로 보아도 되는지 【회신내용(주재58531-316, ’98. 7. 11)】   도시재개발법 제26조(다른 법률의 인․허가 등의 의제)규정에 따라 재개발사업시행인가를 얻은 때에는 주택건설촉진법 제33조 규정의 사업계획승인이 있는 것으로 보며, 사업시행고시가 있은 때에는 관계법률에 의한 고시가 있는 것으로 보도록 규정하고   있으므로 법 제22조제1항의 규정에 의하여 재개발사업시행변경  인가를 받은 경우라면 주촉법 제33조 규정에 의한 사업계획의   변경 승인이 있는 것으로 보아야 할 것임. 15. 사업시행기간 변경시 조합원 공람 여부?  【질의요지】   주택재개발조합에서는 사업시행기간을 ’97.12.3～2001.11.30에서 이를 1997.12. 3～2002. 4.30일까지로 변경하고자 함.   관리처분인가후 일반분양 아파트와 조합원 분양아파트 계약서에 입주 지정일은 2002년 4월로 기재되어 있어 이미 입주자 전원에게 사업시행기간에 대하여 동의를 받은 것으로 볼 수 있으며 또한  조합원 총회에서 결의를 득하였으며 금년 4월 초순부터 입주시킬 예정인 바 사업시행기간 변경을 위한 사업시행변경인가시 공람  절차를 이행하여야 하는지 여부 【회신내용(2002. 3.14)】   도시재개발법 제25조제1항 단서규정에 의하면, 구청장이 재개발사업의 시행을 인가함에 있어 시․도조례가 정하는 경미한 경우에는 관계서류의 공람을 생략할 수 있도록 규정하고 있는바, 서울특별시도시재개발사업조례제18조제2항제2호에는 조합 총회의 의결을   거친 사업시행계획의 수립 및 변경은 관계서류의 공람과 의견   청취를 생략할 수 있도록 규정하고 있으며, 또한 도시재개발법  시행령 제28조제1항제6호에는 사업시행 계획에 시행기간을 포함 하도록 규정하고 있음.   따라서, 조합 총회에서 의결을 거친 사업시행 계획상의 사업시행기간을 연장함에 있어서는 사업시행인가시 관계서류의 공람과 의견청취를 생략할 수 있을 것으로 사료됨. 16. 주택 규모별 건립비율 변경은 경미한 재개발구역의 변경으로 가능한지? 【질의요지】   주택의 규모별 건립비율을 변경하려는 경우 서울시 도시재개발사업조례 제5조제5호라목의 규정에 의해 10%내의 규모별 건설비율의 변경을 경미한 사항으로 볼 수 있는지 여부와 전용면적 60㎡이하인 주택을 40%이상에서 30%이상으로 규모별 비율을 변경하고자 할 경우 서울시 도시계획위원회의 심의를 거치지 아니하고 경미한  재개발구역변경으로 가능한지 【회신내용(주재58531-2057, 2000. 8. 2)】   우리시 도시재개발사업조례 제7조제3항제5호에서 “공동주택의 규모별 건설비율은 총 건설세대수의 80%이상을 전용면적 85㎡  이하로 건설하고 40%이상을 전용면적 60㎡이하로 건설하여야   한다”라고 정하고 단서를 부과하여 “지역적 여건에 따라 법 제4조제3항에 의한 심의를 거치는 경우 총 건설세대 수의 10%범위내에서 건립비율을 조정할 수 있다”고 정하고 있음. 따라서 조례 제5조 제5호라목에서 정한 “제7조제3항제5호 규정의 범위 안에서의 주택의 규모별 비율의 변경”이라 함은 동 조항의 본문에서 정한 “총 건설세대수의 80%이상이 전용면적 85㎡이하의 주택이고, 40%이상이 전용면적 60㎡이하”를 충족하는 범위를 말하는 것으로서, 전용면적 60㎡이하의 주택을 40%미만으로 조정하는 경우에는 법 제4조   제3항에 의한 절차(도시계획위원회 심의)를 거쳐야 함. 17. 사업계획결정 내용대로만 토지이용이 되도록 조건부로 공사완료 공고가 가능한지? 【질의요지】   사업시행인가후 상당기간 지나 사업이 완료되지 않은 재개발  구역으로 ’99년 주거단지인 A, B단지의 건축물은 사업이 완료되었으나, C단지에 계획된 근린생활시설의 건축을 추진하던중 IMF체제의  경기하강에 따른 사업성 저하를 이유로 건축을 하지 않는 것으로 사업시행을 변경하고자 하는 경우 사업계획의 변경없이 사업시행인가변경으로 하고 공사완료 공고시 당초 사업계획내용(용도,   건폐율, 용적율)범위내에서만 향후 토지가 이용되도록 조건부로 공사완료 공고할 수 있는지 【회신내용(주재58531-1429, 2000. 6. 1)】   당해 구역의 사업시행인가시 전체 구역이 1개의 단지개념으로 인가되었으므로 전체가 사업시행계획 대로 준공되어야 공사완료가 가능할 것이나, 공사완료된 부분만으로 재개발사업을 종결하기  위하여는 이해 관계인의 동의를 받아 C단지를 구역에서 제척하거나, 사업계획변경으로 획지를 분할하는 등의 방법이 있을 수 있을 것임. 18. 상가의 출입구 변경에 반대하는 경우 그 처리 방법은?  【질의요지】   현재 미준공이며 가사용 승인 상태에 분양받아 입점을 해 단지내 상가의 내력벽 일부를 절개하여 출입구를 개설하고자 해당건물의 구조계산 및 철거시 안전진단 보고서 등을 재개발 조합과 공사  감리단에 제출하고 협의한 결과 주택 건설 촉진법 시행규칙 제21조(경미한 사항의 변경)에 해당되므로 '공사도중에 일어나는 사고와 민원에 대하여 시공자(점포주)가 책임진다는 조건' 하에 출입구 개설공사를 진행하던중 동일 건물의 타입주자의 반대 민원이 제기되어 현재 16개월간 출입구 없는 점포로 사용하지도 못하고 있음.   전문기관에서 실시한 구조계산 및 안전 진단 보고서와 이를   검토한 종합 건축사 감리단의 벽체 일부 철거에 따른 구조체의  안정성에는 문제가 없다는데 동일건물 타입주자는 다 인정 하지만 '안된다' 라고 반대 민원을 제기하고 있는데 이런 경우에 어떻게 해야 하는지 【회신내용(2002. 4. 9)】   미준공되어 가사용 승인 상태라 함은 재개발사업이 완료되지 않은 구역으로 상가의 출입구 변경은 상가입주자의 임의 변경사항이 아닌 사업시행인가를 변경하여야 할 사항으로 재개발사업 시행인가를 변경하고자 하는 경우에는 조합인 사업시행자가 구청장으로부터 변경인가를 득하여야 함.   따라서 문의하신 상가 출입구 변경사항에 대하여는 사업시행  인가권자인 관할구청장에게 문의하시어 자세한 안내를 받으시기 바람. 19. 장애인 주차장 설치기준 및 전체 주차대수중 장애인 주차장 비율은? 【질의요지】   주택재개발사업시행인가 당시의 서울특별시 주차장설치기준에 장애인 주차장설치 규격 및 전체 주차대수중 장애인 주차장 설치비율이 얼마인지? 【회신내용(재개58531-3139, 2001.10.16)】   지체장애자 전용주차장의 주차단위 구획은 주차대수 1대에 대하여 너비 3.3미터이상, 길이 5미터이상으로 하도록 되어 있으며, 장애인 주차장 설치비율은 교육연구시설, 전시시설 및 건축법 제89조제  2항의 규정에 의한 승용 승강기 설치대상 건물에는 당해 시설 부설주차장 대수의 1%에 해당하는 대수를 지체부자유자 전용주차장으로 구분 설치하도록 되어 있었으나, 공동주택의 경우에는 구분설치에 해당되지 않음. 20. 이주비에 대한 이자는 누가 어떤 방법으로 부담하는지? 【질의요지】   시공사로부터 대여받은 무이자 이주비에 대한 상환일까지의   기간 금리를 입주시에 해당 조합원에게 별도로 부과하는지 또는 시공사에 지급할 공사비에 포함하여 관리처분시 사업경비로 처리하는지 【회신내용(재개58507-1602, 2001. 5.14)】   조합원에게 지급되는 이주비는 도시재개발법 제27조제1항의   규정에 의하여 시행자가 임시수용시설의 일환으로써 시공자로부터 대여를 받거나 은행융자를 알선하게 되며, 이 경우 이자부담 등의 융자조건은 이주비 지급시 체결한 약정에 따라야 할 것임. 참고로 도시재개발법시행령 제21조 제2항에 의하여 마련한 주택재개발조합 정관준칙 제32조의 규정에 융자알선의 시기 및 방법, 융자조건,  상환방법 등을 정관에 정하도록 명시하고 있음. 21. 종교부지에 종교시설과 일반 건축물을 복합용도 건축가능 여부? 【질의요지】   재개발 구역결정 고시된 종교부지에 종교시설과 일반 건축물 (일반 주거지역내 건축가능한 건축물)을 복합용도로 건축이 가능한지 【회신내용(주재58531-216, ’99. 5. 7)】   건축법상 종교용시설과 일반건축물(일반주거지역내 건축가능한 용도 건축물)을 복합하여 건축하는 경우를 제한하는 관련규정은 없으나, 도시재개발에 의한 토지이용계획이 수립된 종교부지에  종교시설 이외용도 건축물과 복합으로 건축물을 시설하고자 할  경우 주용도가 종교시설이어야 하며 사업시행자 및 인가권자가  사업계획변경의 적부여부를 판단할 사항임. 22. 진입도로를 도시계획시설로 보는지와 공공시설 포함 여부? 【질의요지】   주택단지의 총 세대수 1000세대이상의 사업단지에서 기간도로로부터 당해 단지에 이르는 진입도로(폭 15m, 길이 60m)를 개설할 경우 반드시 도시계획시설(도로)사업에 포함하여 개설이 가능한지와 이같은 사업단지의 진입도로가 공공시설에 포함되는지 【회신내용(주재58531-60, 2000. 3. 4)】   1,000세대이상의 주택을 건설시에는 주택건설촉진법 제31조 및 주택건설기준등에관한규칙 제25조의 규정에 의거 노폭 15m이상의 진입도로가 있어야 하며, 같은규칙 제26조의 규정을 보면 주택  단지안에 당해 도로를 이용하는 공동주택 세대수가 1,000세대이상인 경우 노폭 15m이상의 도로를 설치하도록 되어있음. 주택단지밖에 설치된 도로의 경우 사업계획내용에 따라 도시계획시설인지 여부가 달라질 것이며, 주택단지안에 설치된 도로의 경우 반드시 도시계획시설에 포함되는 것은 아니며 이러한 단지내 도로는 공공시설이 아님. 23. 재개발구역내 어린이놀이터 설치여부? 【질의요지】   주택건설기준등에관한규정 제46조 규정에 의거 어린이놀이터를 설치하여야 하는지와 동 규정 제7조제4항의 적용특례의 규정에  대하여 적용여부 【회신내용(주재58531-236, ’98. 5. 21)】   주택건설기준등에관한규정 제46조에 의해 50세대이상 주택을  건설하는 주택단지에는 일정면적이상 어린이놀이터를 설치하여야 하며, 같은규정 제7조제4항은 재개발구역지정 고시내용에 어린이놀이터 등의 시설에 관하여 따로 정한 바가 있다면 동 규정을   적용치 아니하나 특별히 정한 바가 없다면 세대수에 따라 적정  규모의 어린이놀이터를 설치하여야 함. 24. 자력재개발구역내 미개량된 건축물에 대한 건축행위 가능 여부?  【질의요지】   1) 환지 확정이 되지 않은 자력재개발구역으로 기존건축물이 미개량되어 환지예정선(도로)에 저촉이 된 건축물에 대하여   신축을 제외한 증축 및 용도변경 등 건축행위가 가능한지  여부 및 불가하다면 관련 규정은 무엇인지?   2) 또한 환지 확정이 되지 않은 자력재개발구역으로 환지예정선에는 저촉되지 않으나 미개량 된 건축물에 대하여 신축을  제외한 증축 및 용도변경 등 건축행위가 가능한지 여부 및 불가하다면 관련 규정이 무엇인지 여부? 【회신내용(2002. 3.12)】   먼저 자력재개발사업이란 사업시행자인 구청장이 도로등 공공 시설을 정비하고 토지구획정리사업법에 의한 환지계획(관리처분 계획)을 수립하여 환지된 토지위에 개별 건축허가를 받아 주택을 개량하는 사업을 말함.   이와 같은 자력재개발사업은 자치구 조례를 제정하여 시행함을 알려 드리오니 자세한 사항은 관할구청장에게 문의하여 안내 받으시기 바라며, 참고로 종전의 건축물은 환지계획도로에 저촉 여부와   관계없이 증축 및 용도 변경이 불가함. 25. 농지조성비 및 전용부담금의 납부시기는? 【질의요지】   사업시행인가를 신청하고 인가에 앞서 농지법 및 농업․농촌  기본법에 의한 농지 조성비 및 전용부담금을 납부하여야 하는지와 납부시기는 사업시행인가후인지 여부 【회신내용(주재58507-3897, 2000. 12. 29)】   농지조성비는 그 용도에 따라 금액을 산정하고 전용부담금은  공시지가를 기준하여 산정하며, 납부시기는 사업시행인가일을   기준하게됨을 알려드리니 납부대상 여부 등은 관할구청 농지관리부서에 문의하시기 바람. 26. 미분양된 최상층에 다락방을 설치하고자 하는 경우 일반분양자의 동의여부? 【질의요지】   주택재개발사업으로 기 일반분양된 재개발구역에서 미분양된  최상층 세대의 경사지붕을 이용하여 건축법 관련규정에 의거 적법하게 다락을 설치하고자 하는 경우 기 일반분양자의 동의가 필요한지 여부 【회신내용(주재58507-195, ’99. 4. 17)】   미분양된 최상층의 다락설치로 인하여 일반분양자의 당초 권리(분양가격, 면적 등)에 변동이 없는 경우에는 동의가 필요치 않을 것임. 다만, 재개발사업시행인가 변경 등의 절차를 이행하여야 할 것임. 27. 임시수용시설에 세입자도 해당되는지 여부? 【질의요지】   도시재개발법 제27조(임시수용시설 등의 설치)에서 “주택이   철거되는 자”에 해당되는 자는 누구이며, 재개발구역안의 세입자도 해당되는지와 사업시행계획에 세입자에 대한 임시수용대책이 없을시 사업인가를 받을 수 있는지 여부 【회신내용(주재58507-605, ’98. 12. 8)】   재개발구역내 세입자는 민법상 가옥주와 세입자간의 임대차계약 또는 전세계약에 의한 관계이며, 재개발사업은 토지수용법에 의한 토지 또는 건물 등을 수용할 수 있는 공공사업으로서 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제8조 및 동법시행령 제5조제5항에 의거 공공사업 시행자는 공공사업의 시행에 필요한 토지 등을   제공함으로서 생활근거를 상실하게 된 자를 위하여 이주대책을  수립시행토록 규정하고 있는 바, 여기서 토지등을 제공함으로서 생활근거를 상실하게 된 자라 함은 토지등의 소유자를 말하며,  공공사업인 재개발사업으로 인한 임시수용시설의 대상도 주택을 소유하고 있다가 사업시행으로 철거된 자를 의미함. 그러나 재개발사업의 특수성과 세입자의 보호차원에서 우리시 조례 및 규칙으로 일정자격(거주기간, 주택소유 여부등)을 갖춘 세입자가 임대주택 입주를 희망하는 경우에는 임대주택에 입주할 수 있도록 임대주택건립계획을 수립․시행토록 규정하고 있음. 28. 세입자 주거대책비 지급의 기준시점은? 【질의요지】   재개발구역지정 3월전부터 거주한 자로서 사업시행으로 이주하게되는 주거용 세입자에게 가족수에 따라 3월분의 주거대책비를   지급하고 있으며, 주거대책비는 재정경제원장관이 조사․발표하는 도시근로자 평균가계지출비를 기준하여 산정하고 있으나, 도시  근로자 평균가계지출비는 분기별로 발표하는데 사업시행인가일로부터 세입자가 실제 이주하는 시점은 6개월에서 12개월정도 소요되고 있어 세입자의 주거대책비 산정은 어느 분기를 기준하여야 하는지 【회신내용(주재58531-1675, ’99. 6. 24)】   공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제30조의2 제1항에 의한 세입자에 대한 주거대책비 지급은 공공사업을 위한 고시 등이 있은날 현재 당해 지역안에서 3월이상 거주한 자가 공공사업의  시행으로 인하여 이주하게 되는 경우로, 보상계획공고등 주거대책비 지급 통지일 현재 재정경제원장관이 조사․발표하는 도시근로자 평균 가계지출비를 적용 산정하여야 할 것임. 29. 사업시행인가 조건을 이행하였을 경우 공공시설 설치비용 보조여부 【질의요지】   1) 주택재개발사업시행인가 조건 중 사업구역내 동측 기존 녹지지역을 사업착공전 도시계획시설(녹지)로 결정하라고 인가권자가 일방적으로 조건부 인가한 사항이 도시재개발법 제55조제1항 단서규정에 의한 재개발구역지정 고시내용에 적합한지 여부?   2) 해당 재개발조합에서 사업시행인가 조건을 이행(기존 자역녹지 지역 존치부분을 도시계획시설(녹지)로 변경결정)하였을 경우 도시재개발법 제46조 규정에 의한 공공시설설치비용을 보조받을 수 있는지 여부? 【회신내용(재개58531-1901, 2002. 8. 20)】   1) 재개발구역내 도시계획시설은 도시재개발법 제4조의 규정에 따라 구역지정시 결정하는 것이 원칙이나, 재개발사업 기간중에는 재개발구역변경지정을 통해 도시계획 변경이 가능합니다. 한편, 사업시행인가 조건을 이행하지 아니할 경우에는 사용검사가 곤란함.   2) 사업시행인가조건인 녹지의 설치에 대한 공공시설설치비용의 보조요부는 사업시행변경인가전 서울시와의 협의를 통해 검토할 사항임. 30. 사업시행과 관련하여 구역내 조합원들의 이주 가능 시점은? 【질의요지】   주택재개발구역 사업시행과 관련하여 구역내 조합원들의 이주가능시점 【회신내용(재개58410-2063, 2002. 9. 10)】   서울특별시도시재개발사업조례 제23조제1항의 규정에 의하면 시행자는 구역내 기존건축물 등의 철거 전에 구청장의 관리처분계획인가를 받도록 규정하고 있으므로, 구역내 조합원들은 관리처분계획인가를 득한 후 이주하여야 함. 31. 건축철거비 부담주체 및 건축철거공사가 시공자의 시공 범위내인지 여부? 【질의요지】   주택재개발사업 시행시 소요되는 조합원 이주비 및 건물철거비의 부담주체와 건물철거 공사가 시공자의 시공범위에 속하는지 【회신내용(재개58410-2074, 2002. 9. 11)】   도시재개발법 제46조제1항에서 재개발사업 시행에 관한 비용은 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 시행자가 부담하는 것으로 규정하고 있으므로 조합원 이주비나 건물철거비용 또한 사업시행자인 조합이 부담하여야 할 것이며,   건설산업기본법 제8조 및 같은법시행령 제7조의 규정에 의하여 일반건설업 면허소지자는 전문건설업종에 속하는 공종이 복합적으로 구성되어 있는 공사를 시공할 수 있으므로 시공자가 토목건축공사면허 소지자인 경우에는 기존건물의 철거에서 신축되는 건물의  건축까지 일괄 시공이 가능하며, 다만, 철거공사만을 독립적으로 발주하는 경우에는 해당 공사업종인 비계․구조물해체공사업면허를 소지한 전문건설업체만이 시공할 수 있을 것임. 32. 과소토지 면적 범위는? 【질의요지】   서울특별시도시재개발사업조례시행규칙 별지 제1호서식중 과소토지 등의 현황에서 과소토지 면적 범위와 40～50제곱미터 이하로 수인에게 지분등기되어 있을 경우 과소토지 여부 【회신내용(재개58507-2591, 2002. 11. 15)】   ‘과소토지’라 함은 서울특별시도시재개발사업조례 제27조제1항제2호의 규정에 의한 토지면적이 90제곱미터 이하의 토지를 말하며, 토지면적이 90제곱미터이상이라 하더라도 토지의 너비가 협소한 경우 등 토지형태가 부정형으로 건축대지로서 그 효용이 미달되는 토지를 ‘건축대지 효용미달 토지’라 함. 33. 어린이공원 설치비용 보조여부? 【질의요지】   1) 재개발사업으로 설치되는 어린이공원 설치비용의 전부 또는 일부를 자치구에서 부담할 수 있는 지 여부   2) 재개발구역지정 전에 도시계획시설(어린이공원)로 결정되어 재개발사업으로 설치하는 공공시설에 편입되는 공유지에 대한 매각대상 여부 【회신내용(재개58531-2810, 2002. 12. 11)】   1) 도시재개발법 제46조제2항 단서 규정에는 자치구가 설치비용의 전부 또는 일부를 부담하는 공공시설에 어린이공원이 제외되었으나, 동조동항 본문규정에 따르면 어린이공원은 주요 공공 시설에 포함되므로 자치구가 설치비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있으므로, 사업시행인가권자인 구청장이 판단하여 결정할 사항임.   2) 도시재개발법 제57조제1항에 따르면 재개발사업의 시행계획에 국․공유지의 처분 등이 포함되어 있을 때에는 미리 관리청과 협의하도록 규정하고 있고, 지방재정법시행령 제100조의 3에서 주택재개발구역 안에 있는 당해 지방자치단체 소유의 재산 대부 및 매각기준을 당해 지방자치단체의 조례로 정하도록 규정하고 있으므로 귀 구 소유재산의 매각여부는 관리청인 귀 구에서 관련법령 및 조례규정에 따라 결정할 사항이나,      시행자가 공공시설의 보존지역에 있는 공유지를 매입하여 공공시설을 설치한 후 다시 관리청에 무상귀속 시키는 것은 타당하지 못할 것임. 34. 사업완료 된 주택재개발구역내 종교부지 용도변경은? 【질의요지】   주택재개발사업이 사업계획에 의거 종교용지로 지정된 토지를 재개발사업 완료 후 종교용지 이외의 용도로 건축을 하고자 하는 경우 용도변경이 가능한지 여부 및 적용법규 【회신내용(주정58531-77, 2003. 1. 16)】   주택재개발사업이 완료된 구역내 종교부지의 용도변경에 관하여는 도시재개발법에서 별도로 규정하고 있지 않으므로, 동 구역 내  토지의 용도변경 및 건축은 주택재개발기본계획에서 정한 범위  내에서 건축법, 주택건설촉진법 등 관련 법령이 정한 절차에 따라야 할 것임. </XBODY></XBODY></XBODY>