2003.10.29.부동산안전대책후임대사업전략

[박태성]

명심보감 성심편(省心篇)에 보면 “大富는 由天하고, 小富는 由勤이다“란 구절이 나온다. 풀어보면 “큰 부자는 하늘이 내리고, 작은 부자는 근면에 달려 있다”는 말이다. 이 구절이 주는 교훈은 과욕을 삼가란 뜻이다. 사람의 뜻으로는 큰 부자가 되기 어려우니 근검한 생활로 작은 부자가 되길 힘쓰란 의미다.

대부유천(大富由天)의 의미가 통해서일까? 기존에 부동산을 통해 한 몫을 거머쥐게 된 이들의 후일담을 들어보면 인위적인 노력보다는 우연이나 행운에 의해 부자가 된 경우가 많았던 것으로 보인다. 서울의 강남이 개발되기 이전 한 학기 대학등록금으로 사둔 밭뙈기가 금싸라기 땅으로 변해 수백억 거부가 된 이야기가 있는가 하면, 물려받은 논마지기가 신도시로 편입되며 수십억의 보상금을 챙긴 이야기도 들려온다.

한편 산업사회로의 진전이 가속화되고, 나라 전체의 살림 규모가 커지고, 부의 축적이 보다 쉬워짐에 따라 대부유근(大富由勤)의 신화를 창조하려는 이들이 점차 늘게 되었는데... 부동산 분야에서 본다면 임대사업에 뛰어든 사람들도 그 부류로 분류해 볼 수 있다.

얼마 전까지의 주택임대사업을 살펴보면 임대수입&양도차익의 소위 두 마리 토끼몰이가 가능했다. 아파트를 사 적당히 세를 주다보면 시세가 올랐고, 되팔거나 늘어난 시세만큼 대출을 받아 다시 아파트를 사두면 또 올랐기 때문이다. 그러나 세월이 흐르고 정책이 달라짐에 따라 임대사업의 환경이 크게 달라졌다.

주택임대사업이 처음으로 하향 굴절된 시기는 2000년 12월 31일. 경기활성화를 위해 특례로 감면해주던 국민주택규모(85㎡)이하 공동주택의 양도세 감면조치가 이 날짜를 기준으로 끝이 났다. 두 번째 굴곡점은 꼭 일년 뒤인 2001년 12월 31일. 신축 공동주택의 장기 임대사업시 양도세 감면혜택이 역시 막을 내렸다. 이렇게 임대사업의 핵심이라 할 수 있는 양도세 감면조치가 모두 끝난 상황에 몰아친 10.29안정대책의 한풍. 언뜻 판단하기론 주택임대사업이 더 이상 부동산 재테크로 분류되지 못할 분위기로 보이는데, 과연 10.29대책 이후의 사업전략은 어찌 수립해야 할 것인가?


새로운 전략을 짜기 위해선 일단 현재 시점에서 주택임대사업과 관련된 세제부터 살펴봐야 한다.
▶ 취득, 등록세
신축 공동주택을 2채 이상 매입해 주택임대사업자로 등록한 경우 전용면적 18평 이하는 취득/등록세를 100%, 18평 초과 25.7평 이하는 50% 감면받는다. 다만, 기존 주택을 취득하는 경우와 공동주택이 아닌 다른 주택을 취득하는 경우에는 감면을 받을 수 없고, 취득/등록세 감면 후 3년 이내에 주택을 매각한 경우에는 감면받은 세금을 추징한다.
▶ 재산세, 종합토지세
해당 임대주택에 대한 재산세 50% 감면, 종합토지세 0.3% 분리과세 등의 혜택은 현재 폐지된 상태다.
▶ 종합(임대)소득세
종합(임대)소득세 감면제도도 폐지되었다. 따라서 도시지역 국민주택규모(공동주택 전용 25.7평, 단독주택 건평 35평) 초과 2주택 보유자 및 주택규모 불문 3주택 이상 보유자에 대해서는 주택임대사업자로 등록했더라도 임대소득에 대해 과세한다. 다만, 임대소득세 과세대상자에 해당되더라도 전세보증금에 대해서는 과세가 폐지되었고, 월세를 받는 경우에만 종합(임대)소득세가 과세된다.
▶ 양도소득세
2002.1.1일 이후 주택임대사업을 개시하는 경우에는 양도세를 감면받지 못한다. 5채 이상의 기존주택 임대사업자에 대한 양도세 감면조치는 2000.12.31일 이전에 임대사업을 개시한 경우에만 해당되고, 신축 공동주택 임대사업자에 대한 양도세 감면조치도 2001.12.31일 이전에 사업을 개시한 경우에만 해당된다.


현재의 세제에 대한 검토가 끝났으면 10.29안정대책 내용중 임대사업에 영향을 미칠 사항을 살펴봐야 한다.
▶ 주택보유과세 과표 현실화
2004년부터 아파트에 대한 과표를 국세청 기준시가(종전 면적기준)로 변경해 시세를 반영하도록 했다. 특히 2005년부터는 신축건물 기준가격을 국세청 기준시가인 ㎡당 46만원(현재 ㎡당 17만원) 수준까지 올리게 된다.
▶ 1세대 3주택 이상자에 대한 양도세 중과
1세대 3주택 이상 보유자의 주택매매시 60%의 중과세율을 적용해 양도차익의 대부분을 세금으로 흡수키로 했다. 또한 양도세 탄력세율이 적용되면 주민세 포함 최고 82.5%의 세율이 적용된다. 다만, 양도세 중과조항은 개정 세법 시행일로부터 1년간의 유예기간이 적용된다.

현재의 임대사업 세제와 10.29안정대책에 대한 검토가 끝났으니 새로운 전략을 짜낼 차례. 둘을 오버랩 시켜보면 다음과 같은 전략을 수립해볼 수 있다.

1. 사업의 초점을 임대수입에 맞춘다.
기존의 주택 임대사업은 임대수입과 양도차익을 모두 겨냥했다. 그러나 양도차익의 상당부분이 세금으로 흡수될 것이므로 사업의 초점을 임대수입에 맞추어야 한다. 따라서 매매가에 비해 전세가가 높은 주택을 선택하는 것이 유리하며, 굳이 역세권의 로열층 아파트를 고집할 필요가 없다.

2. 소형주택으로 포트폴리오를 구성한다.
사업환경이 열악해진 관계로 1%의 수익률이 아쉬워졌다. 따라서 매입시 취득/등록세를 감면받을 수 있는 전용면적 60㎡이하 혹은 85㎡이하의 소형주택으로 사업을 진행시킨다.

3. 5채 이상의 장기사업계획을 세운다.
5채 이상의 주택을 10년 이상 임대하는 경우 그 주택들은 보유주택으로 보지 않는다. 따라서 이왕 임대사업에 발을 들여놓았다면 5채를 채워 장기 주택임대사업으로 진행하는 것이 유리하다.

4. 반드시 임대사업자등록을 한다.
지금까지는 주택임대사업자등록 없이 버티는 것이 가능했고 때로는 유리하기도 했다. 그러나 10.29안정대책으로 인해 다주택 보유에 대한 양도세율이 최고 82.5%까지 적용될 수 있다. 따라서 반드시 사업자등록을 하여 중과세율의 적용을 피한다.