미국에서 4가지 리스팅이란......?

[하늘지팡이]

안녕하세요?

회원님들 추석은 잘 보내셨는지요?

오랜만에 하늘지팡이 인사드립니다.

어제 오랜만에 친구들과 회포를 푸느라 술을 너무 과하게 마셔서 글이 잘 써질련지 모르겠네요.

오늘은 "미국에서 4가지 리스팅이란" 제목을 놓고 이야기 해보려합니다.

많은분들이 소액투자나 이민을 가시는데 최소한 리스팅의 중요성과 장단점에 대해서 알고 가시기 바랍니다.

내가 어떤 형태의 리스팅을 가진 매물과 딜을 하는지 제대로 알아야 하기 때문이고 누가 클라이언트이고

누가 손님이 되는지 법적으로 어떤 연관성이 있는지 알아야 하기 때문입니다.

첫번째는 오픈 리스팅입니다.

즉 누구에게나 오픈되어있는것입니다.

예를 들어 보겠습니다.

어떤 주인이 세탁소를 팔려고 합니다.

한인 신문에 광고를 냈습니다.

그 매물은 오픈리스팅이됩니다.

이 신문을 본 미국 공인중개사가 바이어를 소개시켜주어도 되고, 바이어가 공인중개사 없이

혼자 가서 딜을 해서 사도 되고, 주인이 직접 바이어를 만나서 팔아도 됩니다. 

오픈 리스팅의 장점은 말 그대로 오픈 되어 있어 많은 사람들을 빠르게 끌어 드린다는것입니다.

허나 치명적인 단점이 있는데요.

그건 바로 소문이 빨리 나지만 그 후에 매물이 안팔리면 그 누구도 그 매물을 거들떠 보지 않습니다.

매매시장에 오픈 리스팅으로 한번 나왔다 안팔리면 그 매물은 그 만큼 그 누구에게도 인정받지 못한

매물이고 또 그 만큼 매력이 없다는것이죠.

이런 매물들은 가격을 낯추거나 좀 더 좋은 조건이나 전과 똑같은 조건으로 또 다시 오픈 리스팅으로 나옵니다.

그러다 또 못팔면 1년후나 6개월 후 사람이 잊을만하면 또 다시 나옵니다.

이리 반복되다 결국 못팔면 그때서야 공인중개사에게 팔아달라고 합니다만 워낙 많은 사람들이 알고

매력이 없어서 잘 팔리지도 않습니다.

오너들에게 오픈리스팅으로 내논적 있냐고 물어보면 그런적 절대 없었다고 거짓말 하는 주인도 있고

솔직하게 이야기해주는 주인도 있습니다.

또 이런 매물의 단점은요. 공인중개사가 보았을때 팔기 어렵거나 문제가 있거나 거래성사가 어려운 매물로

팔아도 욕먹거나 리스크가 너무 커 포기한 경우입니다.

한마디로 줄이면 팔리지도 않고 팔아도 욕먹을 매물에 시간과 돈 투자를 하고 싶지 않은것입니다.

오픈리스팅이라고 다 그렇지 않지만 일반적으로 오픈리스팅은 리스크 큰 매물이 낄 확률이 높구나 정도는

기억하시기 바랍니다.

더 나아가 현실적으로 현재 시세에 맞지 않게 나오는데요.

그 이유는 전문가의 손을 거치지 않고 전적으로 오너 주인의 생각과 판단에 의해 나오기 때문입니다.

따라서 바이어는 이런 경우의 리스팅은 더 확실히 알아보고 더 따져보고 신중하시길 바랍니다.

리스팅의 가격은 자기 마음이지만 팔리는 가격은 다르기 때문입니다.

그래서 미국에서는 listing price 가 있고 sold price가 있습니다.

예를들어 세탁소 년매상 30만짜리를 40만에 주인은 시장에 내놓았지만 결국 딜을 하다하다 나중에 팔린 가격이

35만이라면 sold price는 35만이며 이것이 그 매물을 반영하는 가치며, 평균적으로 년매상 30만정도의 매물들이

A 라는 주에서 35만에 팔린다면 시세가되는것입니다.

주인이 아무리 자기 매물이 좋다고 떠들고 입에 거품을 물고 자랑을 해바야

시세를 한 개인이 하루아침에 마음대로 바꿀수는 없는것입니다.

혹해서 40만 다주고 샀다면 분명 한사람은 이익을 본것이고 한사람은 불이익을 본것이지요.

주인이 달라는대로 다 주고 사서 나중에 더 비싸게 팔린 경우 거의 없습니다.

거의 그 밑의 가격으로 팔리는 경우가 대부분입니다.

간 혹 40만에 풀프라이스에 정말 팔렸다해도 이정도 매상이 앞으로 1년안에 안오를 경우 5만불을 되돌려준다 등등

계약서에 어찌 명시되어 팔린건지는 제 3자는 모르기때문입니다.

시세를 무시하고 나오는 매물의 일방적인 주인 성격은 참 독특하기도 합니다.

일반적으로 자기 자신과 똑같은 차를 타는대도 자신의 차가 더 좋으며 남의 차는 자기 차보다

못하다는 생각을 하는 사람들이 대부분입니다.

정답은 "똑같다"겠죠?

두번째는요. 주인하고 공인중개사 (여러중개사가 아닌 한명) 둘만 팔 수 있는 넌엑스클르시브라고 있습니다.

주로 이런 매물의 경우는 일반적으로 비밀스럽게 팔려고 하는 주인이 이용하고 이 매물을 팔 수 있는 권한도

자신이 제일 믿는 공인중개사 한명에게만 위임합니다. 일반적으로 위임을 맡은 공인중개사는

"confidential" 라는 문구를 매물 옆에 써놓아 사람들에게 비밀스럽게 나온 매물이다 라고 광고합니다.

일반적으로 주인은 자신이 아는 주위 몇몇 사람들과 딜을 하며 (친한 선배나 후배 고향 후배 학교 선후배 등등)

주인이 직접 계약하면 주인은 공인중개사에게 수수료를 주지 않는 장점이 있습니다.

허나 공인중개사에게 한번 거친 매물은 소문이 오픈리스팅처럼 빨리 나지는 않지만 점진적으로 소문이 납니다.

안팔린경우 이역시 나중에는 오픈리스팅처럼 거의 모두가 알게됩니다.

자 그럼 연관성에 대해서 조금만 더 알아보겠습니다.

위임받은 공인중개사는 전적으로 주인을 위해 일하는 리스팅 공인중개사가 되는것이기에 여러분이 이 매물을

위임 받은 공인중개사에게 소개 받았다해도 여러분은 손님이 됩니다.

즉 주인은 공인중개사에게 "고객"이 되고 여러분은 공인중개사에게 "손님" 일 뿐입니다.

당연히 이 공인중개사는 주인을 위해 팔려고 일하는것이지 여러분을 위해 일하는것이 아닙니다.

여러분 상황과 관계없이 무조건 팔기만하면 되는것입니다.

따라서 이런 경우의 매물일 경우 여러분도 반듯이 바이어를 위하는 공인중개사를 끼고 딜을 하십시요.

어차피 수수료는 리스팅쪽에서 지불하니까요.

리스크를 줄이는길이며 현명한 방법입니다.

자 그럼 여러분이 공인중개사를 끼고 딜을 하면 연관성은 어찌 될까요?

바이어 공인중개사는 여러분이 "고객" 이 되고 상대방은 "손님"이 되는것이죠.

미국에서는 확실히 누가 누굴 위해 일하는것인지 알아야 손해나 위험을 줄입니다.

상대방이 누군지 어떤 전술을 쓰는지 알아야 우리도 대처하지 않을까요?

정답은 "눈에는 눈 이에는 이"겠죠?

세번째는요 주인이 한 공인중개사에게 모든걸 위임하는것입니다. 주인이 비밀스럽게 팔아달라고 하면

비밀스럽게 팔고 오픈리스팅처럼 빨리 소문좀 내주어서 급하게 팔아달라면 그리 해줍니다.

이런 매물 역시 수수료는 포함되어있기때문에 반드시 바이어 공인중개사를 끼고 딜을 하십시요.

일반적으로 이런 리스팅의 형태의 매물에 좋은 매물이 확률적으로 더 많습니다.

일반적으로 좋은 매물은 시장에 자주 나오지도 않으며 급하게 나오지도 않고 여유로우며 쉬쉬몰래 나옵니다.

따라서 여러분은 어떻게 대처해야 하나요?

좋은 매물을 잡으려면 "준비성" 을 키워야 합니다.

당연히 상대방은 이왕이면 부드러운 진행을 원하겠고 따라서 신용좋고 현금 많은 사람을 원하겠죠?

예를들어 보겠습니다.

정말 맘에 쏙 들고 괜찮은 매물이 45만불에 나왔는데 여러분은 현금이 20만 있습니다.

근데 다른 경쟁 바이어는 현금 40만불이 있습니다.

당연히 여러분이 조금은 불리하겠죠?

이런 경우를 대비하여 은행을 통해 미리미리 "이 사람은 100% 대출된다" 라는 확인서 같은것이 필요한것입니다.

이정도는 해두어야 어느정도 경쟁에서 살아남고 여러분의 바이어 공인중개사도 힘내서 해볼만하지 않겠습니까?

바이어 공인중개사도 이래야 더 열심히 뛰며 확률적으로 좋은 매물 찾기에 성공하고 다른 바이어의 공인중개사들과의

경쟁에서도 밀리지 않고 강하게 몰아부치는것입니다.

좋은 매물에는 여러 경쟁이 있습니다. 보이지 않는 경쟁이 있다는것입니다.

일반적으로 좋은 매물은 오퍼가 3개정도 들어오는것은 일주일도 안걸립니다.

뒤듯제 허겁지겁 급하게 준비해바야 항상 한발 늦습니다.

그리고는 운이없다라고 이야기합니다.

자신의 탓으로 돌리지 않는것이지요.

또 좋은 매물들은 가격도 거의 깍지 않습니다.

다시 내놓아도 그 가격에 팔리는것이 문제 없기 때문이지요.

오퍼에 1만-2만 아낄려고 하다 그거 때문에 뺏기는 경우도 있습니다.

바이어 공인중개사가 초짜가 아니라면 오퍼를 이것저것 따지지 말고 우선 강하게 넣자고 할겁니다.

오퍼 순위에서 밀리지 않고 경제적으로 이야기하면 "협상 우선권"을 따내기 위함이지요.

현명한 선택입니다.

가격조정은 뒤에도 가능하고 딜을 하다보면 변수도 나오기 때문입니다.

내가 좋은 매물을 소유하게되는것은 운이 결코 아니며 심한  경쟁을 통해 얻은 것이며 남보다 앞선

준비성이 받쳐주어야 좋은 매물도 따라온다는것입니다.

정답은"땀과 노력은 배신을 안한다" 입니다.

자 마지막 리스팅에 대해서 알아보겠습니다.

넷리스팅이라고 하늗데요. 이 리스팅의 경우 어떤주는 합법이고 어떤주는 불법임을 밝혀둡니다.

예를 들어 보겠습니다.

A라는 나이 드신 어르신이 있습니다.

건강문제로 비즈니스를 접고 은퇴하려고 합니다.

시세도 잘몰라서 한 20만불만 내손에 쥐어주시오 하고 리스팅 공인중개사에게 위임을 했습니다.

그런데 공인중개사가 잘 보니까 이 매물의 경우 현재 시세로 30만불까지도 받을 수 있다는 결론이 나옵니다.

그러면 이 공인중개사는 35만불에 매매시장에 내놓고 한 5만불 깍아주고 30만불에 계약을 합니다.

10만불이란 돈이 수수료로 지불되는것입니다. 넷리스팅의 경우 이런것이 많습니다.

즉 알라바마 같은 주는 넷 리스팅이 합법입니다.

따라서 여러분은 본인이 내가 지금 어떤 매물을 사고 있는지도

모르고 10만불이나 더 주고 살 수도 있습니다.

알았더라면 다 주었을까요?

알았더라면 가격도 좀 나중에 좀 후려치지 않았을까요?

알았더라면 딜도 좀 유리하게 하지 않았을까요?

어차피 조금 깍여도 리스팅 공인중개사는 빨리 팔아 짭짤한 목돈이 되길 바라기 때문이지요.

그럼 넷 리스팅이 불법인 주에서는 괜찮을까요?

그 주가 넷리스팅은 불법이래도 이 경우 리스팅 공인중개사는 편법을 쓰는데요.

주로 편법 쓰는 방법이 수수료를 %티지로 하지않고 돈으로 합니다.

즉 수수료는 10만불이다 라고 주인에게 위임받을때 계약서에 명시합니다.

주인은 계약서대로 팔릴경우 10만불을 지불해야만 합니다.

32만불에 팔리면 즉 주인은 22만불을 가지게 되고 리스팅 공인중개사는 10만불을 가지게 되고

30만불에 팔리면 주인은 20만불을 가지게 되고 리스팅 공인중개사는 변함없이 10만불을 가지게 됩니다.

설마 이게 정말 합법적으로 가능하냐고요?

얼마나 많은 넷 리스팅이 있는지 실체를 아신다면 여러분은 놀라실 것입니다.

예를 들어볼까요?

노래방이 한국에서 유행되어지고 미국까지 건너갑니다.

초창기에 차려서 장사가 아주 잘 되서 이미 투자 금액도 다 뽑았고 주인은 건강이 안좋아

팔리 팔려고 합니다.

리스팅 공인중개사에게 50만불만 손에 쥐게 해달라고 합니다.

그럼 공인중개사는 65만 또는 70만불에 매매시장에 내놓습니다.

60정도에 오퍼들어오면 무조건 계약시킵니다.

그 이상에 들어오면 주인에게 더 달라고도 합니다.

이러한 리스팅이 노래방에만 있는것이 아니고 거의 모든 매물에 있다고 생각하시면 됩니다.

초창기 비즈니스던 오래된 비즈니스던 이런 형태의 매물 넘쳐나게 돌아다니고 있다고 생각하시면 됩니다.

단도직입적으로 내손에 얼마만 쥐어주면 당신 마음대로 하라니 공인중개사가 마음대로 가지고 놀겠죠?

정답은 "꺼진 불도 다시 보자" 가 되겠죠?

마지막으로 이투나 이민가시는분들에게 조언을 하자면 넷인컴 만불 안되는 비즈니스느 권장을 양심적으로 하지 않습니다.

특히 이투 (소액투자)로 가시는분들 꼭 기억하십시요.

넷인컴이 9천-8천 된다는 매물은 태반이 그 보다 적거나 실체는 그렇치 않습니다.

그리고 경기 불황이 오면 이런 비즈니스는 거의 부부가 나가서 일해도 똑같이 버는 인컴수준까지 떨어집니다.

남의 집에서 일해도 같은 돈을 버는데 누가 그 비즈니스를 돈주고 사려고 하겠습니까?

가치도 없을뿐더러 더 나빠지면 나빠졌지 더 잘된다고 보장도 안됩니다.

이런 경우 정답은 "고생을 사서한다" 가 되겠죠?

허나 인컴이 만불정도 되는 매물은 불황이 와도 버텨내는 뚝심이 있습니다.

불황이 폭풍처럼 온다해도 7-8천 유지 가능한 뚝심이 있고 허리띠 졸라매면

살아남습니다.

여러분, 만불되는 매물은 손해를 좀 보더라도 다시 팔 확률도 높습니다.

어느정도 건질 수 있고 좋은 인생경험 비싸게 수험료 냈다고 생각하고 다시 일어날 수 있습니다.

허나 아닌 매물은 뭔짓을 해도 안해도 안됩니다.

여러분에게 지식과 지혜과 넘쳐나길 바라며 글을 마칩니다.

그 동안 제가 쓴 글 읽어주셔서 감사합니다.

제가 조만간 잠시 한 달 정도 일본에 가게되어 11월에 찾아 뵙도록 하겠습니다.

[미사모방장]

미국 부동산 복잡하네요. ㅎㅎㅎ 다음번엔 사는 집 외에 주택을 소유하고 있으면 세금을 얼마나 내는지? 집을 샀는데 집주인과 broker 또는 agent가 문제가 있다는 것을 말을 안했을 때 어떻게 대처하는지? 를 부탁드립니다.

[한다면 한다.]

건강하게 일본 잘 다녀오시고 앞으로 좋은 정보 기대하겠습니다.

[달려보자]

좋은 정보 잘 읽었습니다. 감사합니다.

[KARMA~]

좋은 정보 감사합니다~ 잘 읽고 갑니다~

[멋진스토커]

잘읽었습니다.

[조앤아빠]

좋은 정보 감사 드립니다..~

[v힘내자v]

하나하나씩 알아갈수 있어서 감사합니다~

[뮬리]

좋은 글 잘 보고 갑니다.

[도병마사]

귀에 쏙쏙 들어오네요 좋은 정보 감사합니다.

[BrianKim]

좋은 정보네요. 감사합니다.