매각가치를 산정하는 기준 caprate

[율곡]

연일 오르고 내리는 한국의 부동산 시장을 보고 있노라면 참 답답한 생각이 먼저 듭니다. 누구누구는 부동산 투자로 몇억 벌었다더라, 누구는 부동산 투자로 쪽박 찼다더라 하는 얘기를 듣고 있으면 도대체 왜 그러한 일들이 부지기수로 일어나게 되는 것인지 무슨 부동산 가격이 한달세 몇억 오르고 내리는일들이 많은지 참 신기하기만 합니다.

요즘 해외 미신고 부동산 취득 때문에 몇몇 재벌기업 총수분들께서 신문지상에 오르내리고 있는 걸 보면 한국에 살면서 해외 부동산 취득하기가 쉬운일 만은 아닌 듯 싶지만, 정당한 방법으로의 투자라면 아마도 뉴욕 특히 맨하탄의 부동산 투자만큼 매혹적인 투자처는 없는 듯 합니다.

맨하탄이 매혹적이라고 하는 그 이유는 바로 공실율 (Vacant Rate) 때문입니다. 맨하탄은 세계 모든 나라의 주목을 받고 있다고 해도 과언이 아닌데요, 리만브라더스 사태로 인한 뉴욕 월스트릿의 경기침체로 많은 빌딩들이 비워졌지만 이내 외국계 기업들로 다시 채워지는 것을 보며 역시 맨하탄이구나라는 생각이 들었습니다.

뉴욕 부동산은 상당히 전문화 되어 있습니다. 크게 두 가지로 나뉘는데요, 바로 상업용 부동산과 주거용 부동산 입니다. 한국의 경우 실제 얻어지는 안정적인 수익율 보다는 집값 상승등의 가변적인 요소들을 더 많이 고려하기에 아파트도 투자용으로 많이 들어가는 것 같습니다만, 맨하탄에서의 투자는 실제의 수익율을 가장 큰 투자 요건으로 보고 있습니다. 그만큼 대부분의 사람들이 안정적인 투자를 선호한다는 의미일 수도 있겠지만 반대로 말하면 작은 섬 같은 한정된 공간안에 특별한 호재가 발생할 만한것도 더 이상 없다는 얘기가 되겠죠. 물론 경우에 따라서는 Zoning(용도제한) 이 바뀌거나 해서 호재가 발생하는 경우도 간혹 있기는 합니다.

오늘은 실제로 뉴욕에서 상업용 부동산에 투자하기위해서 가장 중요하게 생각하는 요소중 가장 우선적으로 고려되는 수익율에 대하여 간단하게 설명 드리겠습니다. Capitalization Rate, 줄여서 캡레잇(Cap Rate) 이라고 하는 데요, 계산 방식은 간단 합니다.

Cap Rate(투자수익율) =
NOI (Net Operating Income; 순수 운영 이익) / Investment (투자금액)

이 캡레잇이 바로 지역별 부동산 가격을 결정하는 주요 요인이 되고 있습니다. 어떤 지역의 적정 투자 캡레잇은 7%네, 5% 하는 것이 소위 투자좀 하신다는 분들이 쓰는 용어랍니다.

아래 표는 실제 맨하탄에 매물로 나와있는 매물의 자료 입니다. 실제 자료에는 더 상세한 내용까지 담고 있습니다. 연간 수익은 $455,991 달러에 추정 비용은 $116,979 이중 세금이 $95,179 라고 다른 자료에 나와 있네요. 실제 세금자료는 온라인에 모두 공개가 되어 있어 아무나 검색할 수 있습니다.

연간 운영수익은 $455,991, 비용은 $116,979 따라서 순수익이 $339,012 가 되며 건물 가격을 $6,000,000 이라고 하면 $339,012 / $6,000,000 = 5.65% 가 되는 겁니다. 옆의 GRM 13.16 이라고 되어 있는 것은 Gross Rent Multiplier 이라고 하여 주변의 렌트 시세를 비교하여 내놓은 값입니다.

맨하탄에서 이정도의 캡레잇이면 좋은 조건이라고 볼 수 있지만 Monthly Rent(월세) 옆에 보면 LXP 라고 (Lease Experation) 2~4층의 계약이 내년에 종료가 되네요. 물론 그들이 보여준 GRM 에 따르면 월세를 올려받을수도 있겠지만 반대로 몇달간의 공백이 생길수도 있죠. 자 그럼 이제 이 자료를 들고 과연 이 건물이 월세를 올려받을 수 있을만한 건물인지 아님 비워질 건물인지 직접 보러가야겠죠?