일반인도 부동산 개발을 해서 수익을 얻는 방법-첫번째 이야기

[주원태]

본 글은 저의 개인 블로그에 올린 글입니다~ 유용하게 읽어주시면 감사하겠습니다

오늘부터는 건축이나 부동산을 전공하거나 공부를 하시지 않으신분들도 부동산 개발을 해서 적당한 투자를 해서 약간은 고수익을 벌수 있는

방법을 아무런 가림없이 알려드려보겠습니다

먼저 저에 대해서 소개를 간단하게 해드리겠습니다

저는 최종학력이 홍익대학교 도시건축전문대학원에서 도시계획 석사과정중에 휴학을 한 상황입니다.

예전, 1994년에 부천대학교(그당시는 전문대학이었습니다. 요즘엔 전문대학이라는 단과대학명칭을 잘 사용안하더라구요)에서

건축과를 전공하고 졸업해서 바로 설계사무실(건축사사무소)에서 설계실무에 종사하였습니다.

그리고선 한 12여년정도 지난후부터는 본인의 개인 건축디자인사무실을 운영하면서 건축설계 및 시공을 해왔습니다.

그렇게 저의 일을 진행하면서 열심히 살아왔는데 계속해서 일을 해오다보니 저는 그때까지 계속해서 부동산 시행업자들의

도움만 주고 있었던 것을 느꼈습니다. 물론, 부동산 시행개발사업을 하시는 많은 사장님들의 노력과 고초들을 무시하는 것은

아닙니다만 저도 그분들이 행하고 있는 모습을 보니 직접 부동산 개발,분양등에도 관심을 가지게 되었습니다

그렇게 해서 한 7여년전 부터 소규모 건물을 실제 디자인하고 설계하면서 시공도 하고 (물론 금융작업은 수반됩니다) 나중에는

분양까지도 하면서 수익의 달콤한 맛을 보게되었습니다.

그러나 모두 좋은 경험만 하고 돈만 벌어들인것은 아니었습니다. 중간에는 두건 정도의 개발사업을 도모한것이 손해를 제게

입혔고 저는 휘청거렸습니다. 아마 몸도 그 때 신경을 너무 많이 써서 그러했는지 안좋아졌었나봅니다.(지금은 다시 90%이상의

체력으로 회복된 상태입니다)

너무나 제소개를 길게 해드린것 같습니다. 하지만 저는 위의 이야기처럼 부동산 개발에 대한 여러가지 변수들과 어려운점

그리고 철저하게 계획을 잡고 진행을 해나가야 되는 방법들을 알게 되었습니다.

당연히 저보다 더 많은 것들을 알고계신 선배 디벨로퍼들이 계시겠지요. 하지만 저는 제 자신만 잘 살아보겠다고 이렇게 글을

올리는 것이 아니라 모든 저의 지식이나 정보, 재능까지도 기부한다는 것을 떠나서 일반분들하고 공유하면서 함께 나누었으면

하는 바램입니다.

아무쪼록 이 블로그에 계속해서 부동산 개발진행과정을 올리겠으니 많은 관심 가지시고 읽어주시면 감사하겠습니다.

본론으로 들어가기 앞서 한가지만 더 말씀드리자면 여기 올리는 글은 정말 일반인들을 위한 내용입니다. 전문가분들은 우습게

여기실지도 모르겠으나 부디 소견의 취지를 이해해주시면 감사하겠습니다.

첫번째 주제 - 소형 땅에다가 다세대주택(빌라) 지어서 분양하기

오늘서부터는 소규노 땅을 매입하여서 그 곳에다다 다세대주택(일명 빌라라고 불러집니다)을 지어서 분양까지 하는 과정을 써보겠습니다

먼저 땅을 알아보기 전에 (실제 땅을 모델로 삼아보겠습니다)제가 처음 땅에대한 자료를 얻게되면 초기에 법규 및 규모검토를

어떻게 해나가는지를 보여드리도록 하겠습니다.

우선은 요즘엔 CAD라는 도면작성 컴퓨터프로그램을 사용합니다. 예전에는 손으로 트레이싱지에다가 연필로 작도를 하였지요

저도 그 세대입니다. 하지만 스케치가 아니면 대부분이 캐드프로그램을 이용해서 도면을 그립니다. 그 이유는 매우 편리하고

작업의 효율성이 뛰어나다는 것이지요. 저는 이 블로그에서 캐드초급교육도 함께 올리도록 하겠습니다(다른 카테고리를 만들

어서 올리도록 하겠습니다)

그럼 오늘은 실제 부지를 선정해서 진행하기전에 제가 캐드로 진행하는 서두를 열어보겠습니다.

저는 오토캐드를 주로 사용해왔읍니다. 그러다가 요즘에 와서는 국산 캐드프로그램인 캐디안을 사용합니다. 캐디안홈페이지에서

무료 평가판을 다운받아서 사용을 하고 있는데요(그 회사에게는 미안하지만 항상 3개월사용가능한 트라이얼 판을 사용합니다

캐디안 회사에게는 죄송합니다~^^:)) 물론 몇가지 기능들을 사용하지는 못합니다 그러나, 너무 많은 기능들을 가지고 있다고

한들 실제 필요할때 사용하는 캐드기능들은 그다지 많지 않습니다. 그런 캐드도 쉽게 제가 가르쳐드리겠습니다.

우선 저는 캐디안 캐드프로그램을 사용해보고자 합니다.

 클릭~

 아이콘을 눌러서 작동을 시킵니다.

이렇게 첫화면이 뜹니다. 물론, 처음 이 캐드프로그램을 깔았을때는 이모습이 아닙니다. 제가 작업을 하기 편하게 인터페이스를 정리를

좀 정리해놓은 상태입니다.

그럼 여기서 제가 법규검토 및 규모검토(쉽게 말해서 가도면 같은 것입니다. 한번쯤은 들어보셨지요? 가, 도, 면) 그 작업용TOOL이라는

화일을 열어보겠습니다.

저기 보이시지요? 계획작업용TOOL이라는 파일이요. 저것을 클릭해서 불러오겠습니다.

파일을 열었습니다. 이 작업용TOOL은 제가 작업하기에 편리하게 하기 위하여 미리 만들어놓고 여러가지 작업들을 수행할때에 이렇게

불러와서 사용을 합니다. 제가 캐드를 여러분들에게 가르쳐드릴때에도 이러한 TOOL을 사용해서 알려드릴겁니다. 캐드명령어 대략

20여개만 알아도 제가 지금 설명드리는 도면을 일반인들도 그릴수 있읍니다.~ 저는 실무위주이니까요~!!

그럼 이제는 제가 만들어놓은 이 TOOL의 각 부분을 대략적으로 보여드릴게요

먼저~

좌측을 보시면 여러 도면 시트가 크기별로 다양하게 준비되어있습니다. 저것들은 각각의 도면 스케일(축척)에 맞춰서 미리 

작성해놓은것입니다. 나중 도면들을 그리게 되면 각각의 축척에 맞추어서 저 도면폼에 셋팅하고나서 종이로 출력을 하는

것입니다. 다음은~

가운데 부분에 영문으로 WORK SPACE 라고 되어있는 공간이 보이실겁니다. 그안에는 제가 미리 작업해놓은 도면들도 보이실

겁니다. 저 공간안에서는 각종 법규검토 및 실제 규모를 검토해보는 그러한 작업공간입니다. 제가 가도면을 작성할때에 제일

많이 사용하는 공간이라 할 수 있습니다. 그 다음은 마지막으로 보실 부분입니다.

영문으로 SITE WORK 옆에 SITE WORK라고 쓰여있는 박스가 보이실겁니다. 이 안에서는 저는 개발계획을 하고자 하는

건축부지(대지)를 캐드도면화 시키는 작업입니다. 어떻게보면 제일 중요한 작업이 될수 있겠지요.

이러한 작업의 모습도 제가 보여드릴것입니다. 저는 실제 모든 것을 보여드리고자 아무런 숨김없이 알려드리고 있습니다

오늘은 우선 이렇게 제가 부동산 개발을 시작할때에 사용하는 캐드프로그램의 모습을 살짝 보여드렸습니다.

다음부터는 실제 땅을 선택해서 그 땅의 조건과 세밀한 건축법규, 그리고 우리가 계획해야 할 다세대주택(빌라)에 맞는

이야기들을 하겠습니다.