거주하고 있는 주택 경매시 손해 줄일 수 있는 방법

[천병남]

최근 자양동 오피스텔에 거주하고 있는 유명 연예인의 오피스텔이 경매 진행 중이어서 화제가 되고 있다. 최근 부동산 경기가 좋지 않으면서, 부동산가격은 하락하고, 반면 전세가격은 상승하고 있다.

전세계약시 임차인은 가능하다면 매가의 70% 이내에서 계약을 하면 좋겠지만 현실적으로 전세 물건이 많지 않아 높은 가격에 계약하는 경우도 많이 발생하고 있다.

이 경우 경매가 진행 된다면 임대보증금을 100% 반환 받지 못하는 경우가 발생할 수 있음을 보여주는 실제적인 사례라 하겠다.

진행되고 있는 경매사건을 요약해 본다면 다음과 같다.

서울 동부법원 경매 사건으로서 자양동 더샾스타시티 오피스텔 관련 사건이다,

최초감정가격은 13억원이며, 한번 유찰되어 80% 가격인 10억4천만원에 경매가 진행될 예정이다.

1순위 근저당권 설정은 은행이 했으며 설정 최고금액은 8억원이다. 이 오피스텔에 유명 연예인이 임대차 계약을 4억5천만원에 체결해서 거주하고 있던 중 경매가 진행되었다.

이 경우 만약 이번 기일에 10억4천만원에 매각 된다면 임차인은 얼마를 배당 받을 수 있을까?

매각금액 10억4천만원에서 근저당권 금액인 8억원을 차감한 나머지 금액 2억4천만원을 배당 받을 수 있을것이다 (단순 계산임)

이렇게 진행된 다면 임차인은 약 2억1천만원의 보증금을 손해 볼 수 있다.

이럴때 임차인의 손해를 줄일 수 있는 방법이 무엇인지 생각해 보았다.

감정가격 13억원을 실 매가로 생각해 보고, 거주하고 있는 임차인이 이 오피스텔을 10억4천만원에 경매에 참여하여 구입한다면, 임차인은 손해를 전혀 보지 않을 수 있다는 것이다.

그 방법은 이렇다.

일단 10억4천만원에 낙찰받았다면, 배당일에 상계신청을 하여 2억4천만원을 제외한 8억원만 납부하고 소유권을 가지고 올수 있다, 그러면 8억원+4억5천만원=12억5천만원이 내가 지불한 금액이며, (소유권이전비용 제외) 그 오피스텔을 13억에 매각 한다면 13억-12억5천만원=5천만원 차익이 생김(단순계산)

임차인이 경매에 참여해서 내가 살고 있는 주택(아파트, 오피스텔, 빌라)을 낙찰 받는다면 혹 발생될 수 있는 손해를 방지 할 수 있을것이다. 물론 단순하게 비용등을 생각지 않고 계산해 보았지만, 경매에 참여하지 않아 2억1천만원 손해를 볼 수 있었으나, 경매에 참여하여 5천만원 이익을 본다면, 임차인 입장에서는 경매에 반드시 참여해야 할 것이다. 물론 그 만큼의 여유자금이 필요하겠지만, 경매는 10%~20%의 보증금만 가지면 입찰에 참여할 수 있으며, 그 후 대출등으로 자금을 마련 할 수 있다.

경매는 법률적인 부분이 일반매매 보다 복잡하고, 혹 모르는 사이 손해가 발생 될 수 있으므로 전문가와 상의 후 진행하는 것이 좋을것 같다.