권리분석 (임차권=전세금미수령, 경매등기= 망했다)

[배종찬]

임차권등기 ====> 전세보증금 미반환

임차권등기란 임대차기간이 지났음에도 불구하고 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 전세보증금을 둘려주지 않은 상

태에서 임차인이 부득이 서울에서 대구로 인사이동이 발령이 나서 대구로 이사를 갈 경우에 만약 그냥 대구로 전출신고

를 할 경우에는 주택임대차보호법의 적용대상이 되지 않음으로써 전세보증금을 돌려받지 못할 경우의 수가 발생이 된다.

그리하여 세입자는 전세금을 돌려 받을 때까지 서울에 계속 거주해야 하는 불편함이 존재한다. 이럴 경우에 세입자는 법

원 민사신청과에 임차등기명령제도를 신청하여 대구로 이사를 갈 수 있는데 이러한 제도에 기한 등기를 임차권등기 라고

한다.

2010년 찬바람이 불었던 12월 이었다. 급하게 한 분이 저희 사무실에 방문을 한 적이 있었다.

“배원장님 집주인이 저에게 전세보증금을 주지 않아서 부득이하게 딴 곳으로 이사를 가게 되면 세입자로써 보호를 받지

못한다면서요, 그래서 법무사를 통해서 임대차등기가 뭔가를 신청해 달라고 하였는데 전 법무사사무실만 믿고 그냥 그

다음날 전출신고를 하였는데 그 집이 경매가 나왔어요. 전 어떻게 되는 겁니까?”라는 질문을 받았다.

“임차권등기는 법원에 접수일 기준이 아니라 등기부등본에 임차권이라는 등기가 기입된 날 기준입니다. 따라서 선생님께

서는 안타깝게도 주택임대차보호법에 보호를 받을 수 없을 가능성이 높아 보입니다. ” 라고 답변을 한 적이 있었다. 이처

럼 하나의 사실에 대해서 알려면 정확하게 그리고 깊게 알아야 되는데 일반적을 얕은 지식으로 하나의 행위를 함으로써

문제가 발생하는 것이다. 그렇다면 임차권 등기에 대하서 자세하게 설명해 나가도록 하자.

임차권 등기의 조건은

1. 전세기간이 반드시 만기가 지나야 되면

2. 집주인이 전세보증금을 지급하지 않고 있어야 하며,

3. 세입자가 부득이 하게 다른 곳으로 전출신고를 할 경우에 신청이 가능하다.

임차권등기의 절차는 세입자가 법원민사신청과에 임차등기명령제도를 신청하고 판사님의 임차권등기 결정문이 떨어지

면 이 결정문이 법원 등기소로 촉탁이 되고 법원 등기소에서는 집주인의 부동산 등기부등본에 ‘임차권’이라는 등기를 기

입하게 되는 것이다. 여기에서 주의할 점은 그렇다면 세입자의 경우에는 언제 이사가면 될 것이냐? 가 문제이다. 

법원민사신청과에 접수한날일까?

판사의 결정문이 떨어진 날일까?

집주인의 등기부 등본에 임차권이라고 기입등기가 완료된 날일까?

정답은 바로 세 번째이다. 반드시 명심해야 할 것은 임차권 등기가 집주인의 부동산등기부등본에 기입이 된 이후에 전출

신고가 가능하지 그 이전에 전출하는 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받지 않는다는 사실을 명심하기 바란다.

이처럼 임차권 등기를 하는 목적으로는 세입자가 다른 곳으로 전출신고를 하여도 기존의 세입자가 가지고 있는 권리인

대항력이 유지가 되고 확정일자를 받은 경우에 지니는 우선변제권이 유지가 되기 때문이다.

순위번호	등 기 목 적	접 수	등기원인	권 리 자 및 기 타 사 항
2	임차권	2008년 8월 20일 제 342456호	2008년 8월 20일 인천지방법원의 임차권등기명령 (2008카기3434)	임차보증금 금 50,000,000원 임대차계약일 2006년 8월 3일 주민등록일자 2006년 8월 3일 점유개시일자 2006년 8월 3일 확정일자 2006년 8월 6일 임차권자 박 민 수 540323-1****** 인천 남동구 고잔동 123-2

9) 경매개시결정등기 ====> 망했다.

경매개시결정등기란, 부동산이 경매 나왔다는 것으로 채무자인 부동산 소유자가 이자 등을 연체한 경우에 은행 등의 채

권자는 채무자가 소유하고 있는 부동산에 대하여 경매를 신청 할 수 있다. 이렇게 채무자가 소유하고 있는 부동산이 경매

당하였다는 것을 기입하는 것을 경매개시결정등기라고 한다. 경매개시결정등기는 임의경매개시결정등기와 강제경매개

시결정등기 2가지가 있으며 임의경매개시결정등기는 은행에서 근저당권이나 세입자의 전세권등기 이후에 이자를 연체

하거나 보증금을 지급하지 않을 경우에 들어오는 경매를 의미하며 강제경매개시결정등기는 부동산에 기입된 권리가 아

니라, 차용증, 금전소비대차약정서에 기한 공정증서, 가압류 권리자 등이 경매를 신청하는 것을 의미한다.

순위번호	등 기 목 적	접 수	등기원인	권 리 자 및 기 타 사 항
7	임의경매 개시결정	2008년 6월 7일 제 34,543호	2008년 6월 5일 수원지방법원 경매개시결정 (2008타경 4722)	채권자 주식회사 한빛은행 110112-0033343 서울 중구 필동 345-34 (강남지점)

[그곳에]

"집주인의 등기부 등본에 임차권이라고 기입등기가 완료된 날"이 우리 아들이 이사를 해도 되는 날이네요!
대단히 감사합니다!!

[풀래시오]

굿

[뽀롱망치]

도움이돼내요

[joon lee]

대단히 감사합니다.

[부동산풍운아]

역시 실무에서 꼼꼼하게 체크하여 작은 실수 하나가 큰 손해를 방지할 수 있겠군요!

[하이하바1]

잘배웠습니다~

[선녀]

실질적이고 유익한 정보에 감사드립니다.

[오수발데스]

다시 잊었던것을 생각나게해주셨네요