요즘 급등하는 아파트 값에도 불구하고 여전히 깡통 전세로 피해를 입는 임차인이 많습니다.
부동산중개업소를 통해 계약을 하더라도 중개업소는 확인.설명 의무만 있을 뿐 전세금을 지킬 수 있도록 충분한 설명과 안내를 해주지 못하는 것이 현실입니다.
그래서 오늘은 전세 계약시 주의사항에 대해 몇 가지 정리를 해드립니다.
1. 이왕이면 등기부등본에 아무런 설정이 없는 집을 계약하되 만약 은행 융자가 있다면 전세금과 근저당 금액의 합이 집값의 80%이내가 되게 한다.
→ 수도권 주택의 평균 낙찰가율이 80%이상 이므로 전세금을 이 범위 내로 하는 것인데, 지방이나 비인기 지역의 경우 낙찰가율이 더 낮기 때문에 80%보다 더 낮은 금액으로 전세계약을 하는 것이 좋을 것이다.
2. 공부상 (등기부등본, 건축물대장) 용도가 '주택'이어야 한다.
→ 최근 '근린생활시설(상가)'건물을 주택으로 불법용도변경하여 임대주는 경우가 많다. 불법으로 용도변경 되었다 하더라도 '사실상 주거용'이면 주택임대차보호법의 보호는 받을 수 있다. 하지만 불법용도변경된 건물은 경매에서 매우 낮게 낙찰이 되기 때문에 전세금을 전부 회수하지 못할수도 있다.
3. 건축물대장 상 '위법건축물'로 등재돼 있으면 주의해야 한다.
→ 위법건축물 등재 내용이 중대한 사유(상가를 주택으로 용도변경했거나 미사용승인 건물 등)에 해당하면 추후 보증금 반환에 어려움이 있을 수 있다.
4. 소유자의 나이가 너무 고령이거나 어린 사람이면 피하는 것이 좋다.
→ 나이가 많은 사람이면 전세기간 중 소유자 사망으로 상속문제가 발생할 수 있고, 너무 어린 소유자는 부동산을 제대로 관리하지 못하기 때문이다.
5. 소유자가 여러명인 주택은 되도록 피하라.
→ 상속 받은 재산 처럼 소유자가 2명 이상이면 관리주체가 불문명하고 소유자간 재산 다툼으로 피해를 볼수 있다.
6. 법인 소유의 주택을 계약할 때에는 특약란에 '대표이사 연대보증' 문구를 넣어라!
→ 회사가 망하거나 법인이 파산하면 보증금을 반환 받는데 어려움이 있을 수 있다. 따라서 법인 소유의 주택에 전세 들어갈 때에는 계약서 특약란에 ' 대표이사 000는 본 전세계약과 관련하여 보증금 반환 및 주택 관리에 대해 연대책임을 지기로 한다'라고 넣어 주는 게 좋다. 이렇게 해 두면 나중에 법인이 파산하더라도 대표이사 개인에게 보증금 반환을 요구할 수가 있다.
7. 설정된 근저당이 은행이 아닌 캐피탈이나 저축은행, 대부업체인 경우에는 소유자의 신용상태가 썩 좋지 않을 가능성이 높기 때문에 피하는 것이 좋다.
8. 개인사업을 하는 사람의 주택은 피하는 것이 좋다.
→ 개인 사업을 하는 사람은 잠재적으로 사업이 망해 집이 경매될 확률이 높다. 소유자 직업이 공무원이나 대기업 직원같은 안전 직업군이면 추후 보증금을 돌려 받기가 훨씬 용이하다.
9. 나 아닌 남들도 선호할 만한 집을 골라라
→ 내 눈에만 좋고 남들은 기피하는 집은 전세 만기때 집이 빠지지 않아 제때 이사를 못 갈 수가 있다.
10. 전세자금대출이 안되는 집은 피해라.
→ 전세자금대출이 안되는 집은 물건 자체에 하자가 있을 가능성이 높다.
※ 실제 전세집을 구하다 보면 이상의 조건을 모두 충족하는 집은 거의 없다. 하지만, 전세금은 수천, 수억원으로 내 재산의 대부분을 차지한다. 번듯한 외형만 보고 덜컹 계약서에 도장을 찍지 말고, 만기후 전세금을 잘 돌려 받을수 있을지를 충분히 생각해서 계약하길 바란다.