분양대금 1,400만원만 남긴 상태에서 분양권을 넘겼다면, 분양권 전매 아닌 아파트 자체의 양도로 봐야

[최정희 전문변호사]

광주부동산전문변호사 최정희 - 대법원은 아파트를 팔면서 세금을 덜 내기 위해 분양권을 넘기는 것처럼 꼼수를 부린 부부에게 소득세법에 따라 거래 차익의 70%를 세금으로 내라고 판결했다. 즉, 법원은 부부가 아파트 분양대금을 거의 다 납부한 상태였기 때문에 사실상 분양권이 아닌 아파트 자체를 양도한 것으로 봐야한다고 판단했다. 투기 목적으로 자산을 사고 팔면서 취득세나 보유세 등을 피하는 일을 막겠다는 취지다(소득세법 제104조는 등기하지 않고 지니고 있던 자산을 양도할 때는 소득의 70%를 세금으로 내도록 규정하고 있다).

대법원 행정2부(주심 조희대 대법관)는 주상복합아파트 분양권을 넘겼다가 양도소득세를 부과받은 홍모씨 부부가 용산세무서를 상대로 "분양권을 넘길 때 지불한 웃돈 등을 고려하면 양도수익은 2억여원에 불과한데 미등기양도자산을 넘긴 것으로 간주해 5억 7,000여만원을 수익으로 파악하고 4억원을 세금으로 부과한 것은 부당하다"며 낸 양도소득세 부과처분 취소소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 2015. 4. 23. 확정했다(2013두13563 판결).

재판부는 판결문에서 "홍씨 부부는 아파트 분양대금 6억 3,000여만원 중 상당 부분을 납부하고 1,400여만원만 더 내면 취득 등기를 할 수 있는 상태에서 분양권을 이씨에게 넘겼는데, 이 때의 양도는 단순히 분양권을 넘긴 것이 아니라 양도소득세 중과세율 적용을 피하기 위한 양도로 봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "원심이 홍씨의 양도를 미등기양도자산의 양도로 봐 이득의 70%를 세금으로 내는 것이 적법하다고 판단한 것은 옳다"고 판시했다.

재판부는 "부동산 매매계약을 체결한 매수인이 매매대금 중 계약금과 중도금뿐만 아니라 잔금의 상당 부분을 이미 내고 잔금 일부만을 지급하면 바로 그 등기가 가능한데도 그 대금을 내지 않고 부동산에 관한 권리를 양도했다면 이를 양도소득세 중과세율 적용을 피하려는 행위로 보고 구 소득세법 제104조 제3항이 규정한 미등기양도자산에 관한 중과세율을 적용해야 한다"고 설명했다.

홍씨 부부는 서울 송파구 신천동에 들어설 주상복합아파트 분양권을 2002년 12월에 산 뒤 분양대금 6억 3,000여만원 중 대부분을 납부하고 잔금을 1,400여만원만 남겨둔 상태에서 이모씨에게 14억여원을 받고 분양권을 팔았다. 홍씨 부부는 2억원의 시세차익을 봤다고 주장하며 분양권 양도시 적용받는 일반세율을 적용해 7,600여만원의 세금을 냈다. 하지만 용산세무서는 홍씨 부부가 사실상 등기하지 않은 상태에서 아파트를 넘겼고 이로 인해 5억 7,000여만원 이상의 시세 차익을 본 것으로 파악해 4억원의 세금을 부과했다.