조합원총회 의결
조합원총회 결의
- 관리처분계획은 조합원총회의 의결사항이므로 관리처분계획인가를 신청하기 전에 반드시 조합원총회에서 조합원 총수의 과반수 찬성으로 의결을 거쳐야 합니다 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분은 제외함) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제24조제3항제10호 및 「도시 및 주거환경정비법」 제24조제6항).
※ 아래에서 언급할 관리처분계획의 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 조합원총회 결의 절차가 생략됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제24조제3항제10호).
총회 개최 전 통지
- 관리처분계획을 수립·변경·중지 또는 폐기하려는 경우 주택재건축 정비사업조합(이하 “조합”이라 함)은 해당 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일로부터 1개월 전에 다음의 사항을 각 조합원에게 문서로 통지해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항).
· 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
· 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장·군수”라 함)에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)
· 정비사업비의 추산액(
재건축부담금에 관한 사항 포함) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
관리처분계획의 인가 신청
관리처분계획 인가 신청(변경·중지·폐지인가 포함)
- 사업시행자는 관리처분계획의 인가 또는 변경·중지·폐지의 인가를 받으려 할 경우에는 다음의 구분에 따른 서류를 시장·군수에게 제출(전자문서에 의한 제출 포함)해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항, 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제11조 및 별지 제7호서식).
관리처분계획의 인가 신청
구분 |
제출 서류 |
관리처분계획인가의 신청 |
· 관리처분계획인가신청서
· 관리처분계획서
· 총회의결서 사본 |
관리처분계획의 변경·중지 또는 폐지인가 |
· 관리처분계획변경·중지·폐지인가 신청서
· 변경·중지 또는 폐지의 사유와 그 내용을 설명하는 서류 |
관리처분계획의 경미한 변경에 대한 신고
- 다음의 어느 하나에 해당하는 사항을 변경하려는 경우에는 시장·군수의 인가를 받는 것이 아니라 시장·군수에게 신고해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항 단서 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제49조).
· 계산착오·오기·누락 등에 따른 조서의 단순 정정인 경우(불이익을 받는 자가 없는 경우에 한함)
· 사업시행자와 주택재건축사업과 관련하여 권리를 갖는 자의 권리·의무의 변동이 있는 경우로서 분양설계의 변경을 수반하지 않는 경우
· 관리처분계획의 변경에 대하여 이해관계가 있는 토지 등 소유자 전원의 동의를 얻어 변경하는 경우
· 조합 정관 및 사업시행인가의 변경에 따라 관리처분계획을 변경하는 경우
· 매도청구에 대한 판결에 따라 관리처분계획을 변경하는 경우
· 주택분양에 관한 권리를 포기하는 토지 등 소유자에 대한 임대주택의 공급에 따라 관리처분계획을 변경하는 경우
관리처분계획인가 시기 조정
시·도지사의 요청에 따른 조정
- 시·도지사는 정비사업의 시행으로 인해 정비구역 주변 지역에 현저한 주택 부족이나 주택시장의 불안정이 발생하는 등 특별시·광역시 또는 도의 조례로 정하는 사유가 발생하는 경우에는 시·도 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 관리처분계획인가의 시기를 조정하도록 해당 시장·군수에게 요청할 수 있으며, 요청을 받은 시장·군수는 특별한 사유가 없으면 그 요청에 따라야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제77조의5제1항 전단).
- 관리처분계획인가의 조정 시기는 그 인가 신청일로부터 1년을 넘을 수 없습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제77조의5제1항 후단).
특별자치도지사의 조정
- 특별자치도지사는 정비구역 주변 지역에 현저한 주택 부족이나 주택시장의 불안정이 발생하는 등 특별자치도의 조례로 정하는 사유가 발생하는 경우에는 시·도 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 관리처분계획인가의 시기를 조정할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제77조의5제2항 전단).
- 관리처분계획인가의 조정 시기는 그 인가 신청일로부터 1년을 넘을 수 없습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제77조의5제2항 후단).
관리처분계획 인가의 통보 및 고시
인가 여부 통보
- 시장·군수는 사업시행자의 관리처분계획의 인가신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제49조제2항).
- 다만, 시장·군수는 한국토지주택공사 또는 지방공사(이하 “주택공사 등”이라 함) 및 「국유재산법」에 따라 출자된 주식회사 한국감정원에 인가 신청된 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하는 경우에는 관리처분계획 인가신청을 받은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 알려야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제49조제2항 단서 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제52조의3).
관리처분계획인가의 고시
- 시장·군수는 관리처분계획을 인가하는 경우에는 다음의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제49조제3항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제13조).
· 주택재건축사업의 명칭
· 정비구역의 위치 및 면적
· 사업시행자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 대표자의 성명 및 주소를 말함)
· 관리처분계획인가일
· 다음의 사항을 포함한 관리처분계획인가의 요지
√ 대지 및 건축물의 규모 등 건축계획
√ 분양 또는 보류지의 규모 등 분양계획
√ 신설 또는 폐지하는 정비기반시설의 명세
관리처분계획인가의 내용 통지
- 사업시행자는 시장·군수의 고시가 있은 경우에는 분양신청을 한 자에게 다음의 사항이 포함된 관리처분계획의 인가 내용(관리처분계획 변경의 고시가 있는 경우에는 변경내용을 말함)을 통지해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제49조제4항, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제53조제2항).
· 주택재건축사업의 명칭
· 정비사업 시행구역의 면적
· 사업시행자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 대표자의 성명 및 주소를 말함)
· 관리처분계획의 인가일
· 분양대상자별 기존의 토지 또는 건축물의 명세 및 가격과 분양예정인 대지 또는 건축물의 명세 및 추산가액
※ 시장·군수가 직접 관리처분계획을 수립하는 경우
· 시장·군수가 직접 관리처분계획을 수립하는 경우에도 사업시행자는 관리처분계획을 공람하게 하여 토지 등 소유자의 의견을 들어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제49조제5항).
· 그 밖에 관리처분계획의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 하며, 이를 고시한 경우에는 이에 대한 내용을 분양신청을 한 자에게 통지해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제49조제5항).
관리처분계획 인가의 효력
종전 토지 및 건축물의 사용·수익 제한
- 관리처분계획의 인가 고시가 있는 경우에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제49조제6항 본문).
- 다만, 사업시행자의 동의를 받은 경우에는 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제49조제6항 단서).
주택재건축사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물에 대한 처분 또는 관리
- 주택재건축사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 이를 처분 또는 관리해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조제4항).
건축물의 철거 등
- 사업시행자는 관리처분계획의 인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조의2제1항).
- 그러나 「재난 및 안전관리 기본법」·「주택법」·「건축법」 등 관계 법령에 따라 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있거나 폐공가(廢公家)의 밀집으로 우범지대화의 우려가 있는 경우에 사업시행자는 기존 건축물의 소유자의 동의 및 시장·군수의 허가를 얻어 관리처분계획의 인가를 받기 전이라도 해당 건축물을 철거할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조의2제2항).
· 이 경우 건축물의 철거에도 불구하고 토지 등 소유자로서의 권리·의무에는 영향을 주지 않습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조의2제2항).
관리처분계획에 따른 주택공급
- 사업시행자는 주택재건축사업의 시행으로 건설된 건축물을 인가된 관리처분계획에 따라 토지 등 소유자에게 공급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제1항).
※ 조합이 시행하거나 조합이 시장·군수, 주택공사 등과 공동으로 시행하는 주택재건축사업의 경우에는 조합원이 아닌 토지 등 소유자는 해당 주택재건축사업에 따른 건축물을 분양받을 수 없습니다(법령해석사례 10-0010 참조).
- 사업시행자는 공급대상자에게 주택을 공급하고 남은 주택에 대하여는 공급대상자 외의 자에게 일반공급할 수 있습니다. 다만, 사업시행자가 매도청구소송을 통해 법원의 승소판결을 받은 후 입주예정자에게 피해가 없도록 청산금액을 공탁하고 분양예정인 건축물을 담보한 경우에는 법원의 승소판결이 확정되기 전이라도 입주자를 모집할 수 있으나, 준공인가 신청 전까지 해당 주택건설대지의 소유권을 확보해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제5항).
토지임대부 분양주택의 공급
- 국토교통부장관, 특별시장·광역시장·도지사, 시장·군수 또는 주택공사 등은 다음의 어느 하나에 해당하는 자의 요청이 있는 경우에는 주택재개발사업으로 인수한 임대주택의 일부를 「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」에 따른 토지임대부 분양주택으로 전환하여 공급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제7항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제54조의3제1항).
· 면적이 90㎡ 미만의 토지를 소유한 자로서 건축물을 소유하지 않은 자
· 바닥면적이 40㎡ 40제곱미터 미만의 사실상 주거를 위하여 사용하는 건축물을 소유한 자로서 토지를 소유하지 않은 자
※ 토지 또는 주택의 면적은 위의 면적의 2분의 1의 범위에서 특별시·광역시 또는 도의 조례로 달리 정할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제54조의3제2항).
지분형주택의 공급
- 정비사업의 사업시행자(주택공사 등이 사업시행자인 경우만 해당)는 다음의 요건을 모두 총족하는 사람에게 분양대상자와 사업시행자가 공동 소유하는 방식으로 주택(주거전용면적 60제곱미터 이하인 주택으로 한정함)을 공급할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조의3 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제54조의4제1항).
· 「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항제4호에 따라 산정한 종전에 소유하였던 토지 또는 건축물의 가격이 제1호에 따른 주택의 분양가격 이하에 해당하는 사람
· 세대주로서 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제11조에 따른 정비계획의 공람 공고일 당시 해당 정비구역에 2년 이상 실제 거주한 사람
· 정비사업의 시행으로 철거되는 주택 외 다른 주택을 소유하지 않은 사람