Re: 집주인의 개인회생 신청으로 인해 전세계약 만기가 지났음에도 전세금을 못받고 있는 상황입니다

[김관기]

안녕하세요
오늘 오후에 찾아뵈었던 김무열 이라고 합니다.
바쁘신데 시간내주셔서 정말 감사합니다.

결혼후 수원의 오피스텔에서 살고있으며 집주인의 개인회생 신청으로 인해 전세계약 만기가 지났음에도 전세금을 못받고 있는 상황입니다.
집주인이 개인회생을 신청했다는데 제 전세금은 잘 받을 수 있는지 또한 현재 어떻게 대응해야하는지 알고싶어 문의드립니다.

상황은 아래와 같습니다.

2018년 4월(계약)
 - 2년 전세계약 (근저당 3.6천, 전세금 2.1억, 전입/확정일자 완료)

2020년 4월(연장)
 - 1년 전세계약 연장 (근저당 3.6천 유지, 전세금 2.2억, 확정일자 완료, 부동산 없이 집주인과 만나 계약서 작성)

2020년 12월 
 - 집주인 개인회생(20년 11월 신청) 통보 및 등기에서 가압류 사실 확인(2020년 9월, 4천)
 - 집주인 연락후 전세집 빼고싶으며 다음 세입자 빨리 찾아달라 통보
 - 관련 내용 전세금대출 받은 은행에 통보

2021년 4월(만기)
 - 전세계약 만기에 집주인 일방적 연락 안됨.
 - 은행 전세금 대출은 1년 연장되었고 추가연장은 불가 통보받음(22년 3월 만기)

2021년 8월
 - 집주인 연락되었으며, 본인도 압류해제 기다리고 있다함
 - 8월에 집주인 대리인측에서 법원에 속행신청서 제출한것 확인됨

집주인 개인회생 신청대리한 법무사 사무실에 연락해보니 본인들이 할 수 있는 서류는 모두 제출했고 법원 결정 기다리고 있다고 합니다.
법원 개인회생 담당에게도 연락해보니 코로나로 인해 개인회생 절차가 계속 딜레이된다고 하며 언제 인가될지는 담당분도 잘 모른다고 하십니다.
채권자 목록에 제가 있는것은 확인했습니다.

집주인은 개인회생 인가(?)가 되면 현재 집에 걸려있는 가압류를 해소후 새로운 세입자를 받아 전세금을 반환해준다고 합니다.
해당 오피스텔 매도도 권유해 보았는데, 본인은 이 집을 팔수 없다고 합니다. 집을 매도하게되면 재산이 늘어나 개인회생이 받아들여지지 않기때문이라 합니다.

현재 오피스텔은 3억정도 거래되고 있으며, 전세가와 매매가가 거의 동일합니다.
집주인이 새로운 세입자를 받을때 현재 시세보다 낮은가격(2.5억+근저당말소조건)으로 다음 세입자를 받을예정이라 합니다.
새로받을 전세금 2.5억중 3천만원은 근저당 말소하는데 사용할예정이라하며, 나머지 2.2억으로 제 전세금을 갚아줄 예정이라 합니다.
집주인은 전세금 증액으로 인해 재산이 늘어나면 개인회생이 받아들여지지 않아 시세보다 낮은가격으로 계약할 예정이라 합니다.

해당 오피스텔 전세매물을 가지고있는 부동산에 문의시, 다음 세입자와 전세계약시 근저당상환용 3천만원은 현금으로 받아서 계약할 예정이라 하네요. 이때문에 부동산은 공증(?)을 설 예정이라 하구요. 이런 전세물건에 다음 세입자가 올지도 불안하네요..

저는 22년 3월 전세대출 만기로 인해 전세대출을 갚아야 하며 은행에서 연장은 절대불가하다고 통보 받았습니다. 
얼마전 집주인과 연락이 되었을때도 집주인은 미안하다며 마냥 기다려달라고만 합니다.

1. 전세금을 지키기 위해 지금이라도 임차보증금반환소송을 진행해야 할까요?

2. 혹여나 경매로 넘어가게되면 근저당을 제외하곤 다른 채권자들보다 제가 선순위인지?(가압류 20년 9월, 전세연장계약 20년 4월)
3. 채무자가 개인회생을 하더라도 채권자(세입자)의 임차보증금은 지켜지는건지요?
4. 개인회생이 인가가 되면 집주인의 계획대로 새로운 세입자를 받아 제 전세금을 받을 수 있는건지요?

5. 집주인의 회생신청이 받아들여지지 않는다면 어떻게 대응해야할까요?

집주인의 말만 믿고 회생 인가를 무작정 기다려야하는지 불안한 마음이 커 이렇게 문의 드립니다.
두서없이 긴글 읽어주셔서 감사합니다.

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임대차보증금반환청구 채권은, 적절하게 입주하여 주민등록을 하면, 그 이후에는 다른 사람에 대하여 우선권을 가지게 됩니다. 이것을 흔히 '대항력'이라고 합니다. 그것은 임대차목적물 이 건의 경우에는 오피스텔을 임차인이 직접 지배하는 것이나 마찬가지입니다. 말하자면, 오피스텔의 일부 가치를 임차인이 소유하는 것이라고 할 수 있습니다.

본건에서 무열님은 2.1억원어치만큼 오피스텔을 소유하고 있는 것이라고 생각하면 됩니다. 즉, 오피스텔은 3.6천만원만큼 선순위 은행이 보유하고, 그 다음 무열님이 2.1억원 보유하고, 그 다음 나머지가 있으면 집주인이 보유하는 것입니다. 그래서 오피스텔이 3억원에 팔린다면, 여기서 은행이 3.6천만원 먼저 가지고 가고 그 다음 남은 2.64억원에서, 무열님이 2.1억 가지고 가고, 나머지 0.54억원을 집주인이 가지고 가겠지요. 그런데 예를 들어, 전세금하고 같은 수준인 2.1억원에 팔린다고 한다면, 우선 은행이 3.6천만원 가지고 가고, 무열님은 1.74억원을 가지고 가고 무열님은 3.6천만원만큼 손해를 보게 되겠습니다. 물론 이 손해만큼은 따로 집주인에게 청구를 할 수 있지만, 아무것도 없는 사람에게서 무엇을 받아내기는 힘듭니다. 

일단, 오피스텔의 처분금액이 2.5억원 정도 되면 무열님이 손해를 볼 것 같지는 않은데, 세상 일이라는 것이 알 수 없는 일인지라, 확실하게 "그렇다"라고 말하기는 힘듭니다.

개인회생이나 파산 같은 '도산법' 영역에서 지켜지는 근본적 규칙 중 하나는, 이미 성립된 "물권"을 존중한다는 것입니다. 위 사례에서 무열님은 오피스텔이 존재하는 한 그 위에 일종의 물건을 가지고 있는 것이므로, 개인회생 절차 진행과 상관 없이 우선순위를 보장 받습니다. 그런 의미에서 무열님의 권리는 개인회생과 상관 없이 지킬 수 있겠다라고 일단 말씀 드리는 것입니다.

다만, 사람이 하는 일은 예측대로, 의도대로 되지 않습니다. 그것은 파산이나 개인회생이라는 제도가 있다는 것이 증명합니다. 예측대로 된다면 돈을 못 갚는 일도 못 받는 일도 없을 것입니다. 

설명하신 집 주인의 계획으로는 3억원에 팔아서 5천만원 정도는 자신의 수입으로 삼고 싶다는 것인데, 원매자는 가압류와 전세가 있는 오피스텔을 꺼리는 사람일 수도 있습니다. 

또 집주인이 시세 이하로는 절대 팔지 않겠다고 고집을 부리면 아무래도 처분이 늦어지겠지요.

그래서 처분을 촉진하기 위하여는 임대차보증금반환청구 소송을 하는 것도 한 방법입니다. 급히 이사를 가야 할 경우에는 임차권등기명령이라는 제도를 이용하여 오피스텔 등기부에 가압류의 효력에다가 대항력도 붙여서 마치 근저당권처럼 등기해 두는 것도 필요하겠습니다. 

소송은 압박 차원에서 하는 것이고, 필수적인 것은 아니라고 생각합니다만, 선호의 문제입니다.

더 궁금한 사항이 있으시면 글을 또 올려 주십시요. 감사합니다. 

[김무열]

답변 감사합니다. 너무 고민이 심했는데 많은 도움이 되었습니다.
추가 질문이 하나 있어 문의드립니다.
개인회생 절차중 속행신청서라는게 있던데, 이를 제출하게되면 회생 인가가 더 앞당겨지는 것인지요?
집주인분 개인회생 절차를 보니 얼마전 속행신청서를 제출했다고 조회가 되는데, 이게 어떤 의미인지 알 수 있을까요?
답변 미리 감사드립니다!

[김관기]

개인회생절차가 진행할 때 원칙적으로 강제경매절차가 중지됩니다. 그냥 진행을 하지 않는 상태가 지속되는 것이지요. 이럴 때, 경매절차를 계속 진행하는 것을 속행이라고 하는데, 법원이 명할 수 있습니다. 아마도 그 명령을 신청한 것 같습니다. 조금 두고 보시지요.